top of page

Katastar nepokretnosti Republike Srpske - Advokatska kancelarija Topić Banjaluka

Katastar nepokretnosti Republike Srpske predstavlja javnu evidenciju podataka o nepokretnostima i stvarnim pravima na njima. U katastru se vode podaci o zemljištu, objektima i posebnim dijelovima objekata, kao i podaci o pravu svojine, hipoteci, službenostima, zabilježbama i drugim pravima i teretima na nepokretnostima.

​

Podaci iz katastra imaju poseban značaj prilikom kupovine i prodaje nepokretnosti, nasljeđivanja, poklona, diobe, zasnivanja hipoteke i drugih pravnih poslova, kao i u postupcima u kojima je potrebno utvrditi ili dokazati pravo na određenoj nepokretnosti.

​

U praksi se mogu pojaviti slučajevi u kojima stanje evidentirano u katastru ne odgovara dokumentaciji kojom stranka raspolaže ili faktičkom stanju nepokretnosti. Problemi se mogu odnositi na upis prava svojine, pravni kontinuitet između prethodnog i sadašnjeg vlasnika, podatke o parceli ili objektu, postojanje tereta, neprovedene ugovore, nasljeđivanje ili druga prava koja nisu pravilno evidentirana.

​

Advokatska kancelarija Topić pruža pravnu pomoć i zastupanje u postupcima koji se odnose na katastar nepokretnosti, upis i brisanje prava i tereta, usklađivanje podataka, rješavanje spornih imovinskopravnih pitanja i zaštitu prava na nepokretnostima.

Advokatska kancelarija Topić Banja Luka, Trideset godina rada

Najčešći problemi u vezi sa katastrom nepokretnosti

Problemi u vezi sa katastrom nepokretnosti najčešće se pojavljuju kada je potrebno izvršiti određeni upis ili kada podaci u javnoj evidenciji ne odgovaraju dokumentaciji ili stvarnom stanju nepokretnosti.

​

U praksi se naročito pojavljuju pitanja koja se odnose na:

​

  • upis prava svojine na stanu, kući, zemljištu ili drugoj nepokretnosti;

  • provjeru ko je upisan kao vlasnik nepokretnosti;

  • upis prava stečenog kupoprodajom, poklonom ili nasljeđivanjem;

  • slučajeve u kojima prodavac ili drugi pravni prethodnik nije upisan kao vlasnik;

  • dokazivanje pravnog kontinuiteta između prethodnog i sadašnjeg imaoca prava;

  • neusklađenost podataka između katastra, ranijih evidencija i raspoložive dokumentacije;

  • ispravku pogrešnih ili nepotpunih podataka;

  • upis i brisanje hipoteke i drugih tereta;

  • upis, promjenu ili brisanje službenosti;

  • promjene podataka o parceli, objektu ili posebnom dijelu objekta;

  • sporove o pravu svojine, granicama parcela i drugim pravima na nepokretnostima;

  • odbijanje zahtjeva za upis i korišćenje odgovarajućih pravnih sredstava.

​

Način rješavanja zavisi od postojećeg stanja u javnim evidencijama, pravnog osnova za sticanje prava, raspoložive dokumentacije i okolnosti konkretnog slučaja.

Na ovoj stranici:

Katastar nepokretnosti – upis prava svojine, hipoteka, službenosti i drugih prava i tereta na nepokretnostima.

Zakonska pravila i praktična objašnjenja

U nastavku su izdvojene odredbe Zakona o premjeru i katastru Republike Srpske koje su od posebnog značaja za prava na nepokretnostima, njihov upis u katastar, javnost podataka, pravnu sigurnost i postupke pred nadležnim organima.

​

Uz pojedine zakonske odredbe data su stručna objašnjenja, praktični značaj i primjeri situacija koje se mogu pojaviti prilikom upisa ili ostvarivanja prava na nepokretnostima.

Zakon o premjeru i katastru Republike Srpske

Službeni glasnik Republike Srpske, broj 6/2012, 110/2016, 22/2018-odluka US, 62/2018. 95/2019-pdluka US i 90/2023

VI Katastar nepokretnosti

Osnovna načela katastra nepokretnosti

Osnovna načela katastra nepokretnosti

Član 53

Osnovna načela katastra nepokretnosti su: načelo upisa, načelo javnosti, načelo prvenstva, načelo pouzdanja, načelo legaliteta, načelo formalnosti, načelo obaveznosti i načelo određenosti. 

Stručno objašnjenje

Član 53 utvrđuje osnovna načela na kojima počiva sistem katastra nepokretnosti: načelo upisa, javnosti, prvenstva, pouzdanja, legaliteta, formalnosti, obaveznosti i određenosti.

Ova načela određuju način na koji se prava na nepokretnostima upisuju i čine dostupnim javnosti, redoslijed odlučivanja o zahtjevima za upis, uslove pod kojima se može izvršiti upis, kao i pravni značaj podataka sadržanih u katastru.

Njihova zajednička svrha je da se obezbijedi pravna sigurnost u prometu nepokretnosti i omogući pouzdano utvrđivanje evidentiranog pravnog stanja određene nepokretnosti.

Praktičan značaj

Načela katastra određuju osnovna pravila prema kojima se prava na nepokretnostima evidentiraju i štite u javnoj evidenciji.

Za vlasnike, kupce i druga lica koja stiču prava na nepokretnostima posebno su značajni javnost podataka, mogućnost pouzdanja u evidentirano stanje, prvenstveni red podnesenih zahtjeva i obaveza nadležnog organa da prije upisa ispita ispunjenost zakonskih uslova.

Prilikom kupovine ili drugog raspolaganja nepokretnošću zbog toga je važno provjeriti postojeće stanje u katastru, pravni osnov sticanja, eventualne terete i zabilježbe, kao i mogućnost provođenja namjeravanog upisa.

Sudska praksa

Sudovi dosljedno primjenjuju načelo pouzdanja i zaštite savjesnog sticaoca:

  • Ako kupac upiše svoje pravo u katastar na osnovu valjane isprave, smatra se zaštićenim čak i kada se kasnije pokaže da je prodavac bio nevlasnik (osim ako je kupac znao ili mogao znati da upis nije ispravan).

  • Vrhovni sud RS naglašava da se treća lica ne mogu pozivati na neznanje kada je pravo već bilo vidljivo u javnoj evidenciji.

  • Načelo prvenstva se u praksi pokazuje odlučujućim u sporovima između dva kupca iste nepokretnosti – prednost ima onaj čiji je prijedlog za upis prvi stigao u katastar.

📌 Primjer iz prakse

Kupac namjerava kupiti stan od lica koje je u katastru nepokretnosti upisano kao vlasnik.

Prije zaključenja ugovora provjerava list nepokretnosti i utvrđuje da je prodavac evidentiran kao vlasnik, ali i da na stanu postoji upisana hipoteka.

Podaci iz katastra omogućavaju kupcu da prije zaključenja pravnog posla utvrdi evidentirano pravno stanje nepokretnosti i da pitanje postojećeg tereta riješi prije isplate kupoprodajne cijene i podnošenja zahtjeva za upis svog prava.

Sticanje i prestanak prava upisom u katastar

Sticanje i prestanak prava upisom u katastar

Član 54

(1) Upisom u katastar nepokretnosti stiču se, prenose, ograničavaju i prestaju prava na nepokretnostima, osim ako zakonom nije drugačije određeno. 

(2) U slučaju da se na osnovu odluke suda, odluke drugog državnog organa, nasljeđivanjem ili na osnovu zakona steklo neko pravo bez upisa u katastar nepokretnosti, sticalac može da zahtijeva upis toga prava u katastar nepokretnosti, ako uz zahtjev za upis priloži ispravu podobnu za upis. 

Stručno objašnjenje

Član 54 propisuje da se prava na nepokretnostima, po pravilu, stiču, prenose, ograničavaju i prestaju upisom u katastar nepokretnosti, osim kada je zakonom drugačije određeno.

Kod pravnih poslova, kao što su kupoprodaja, poklon ili zamjena, pravni posao predstavlja osnov za sticanje prava, dok je za provođenje promjene prava na nepokretnosti potrebno izvršiti odgovarajući upis u katastar.

Zakon istovremeno poznaje slučajeve u kojima se pravo može steći i bez prethodnog upisa, kao što su sticanje nasljeđivanjem, na osnovu odluke suda ili drugog nadležnog organa ili neposredno na osnovu zakona. U tim slučajevima sticalac može zahtijevati da se već stečeno pravo evidentira u katastru na osnovu isprave podobne za upis.

Praktičan značaj

  • Pravni osnov sticanja i upis prava nisu uvijek isto pitanje. Zaključenje ugovora, donošenje sudske odluke ili pravosnažnost rješenja o nasljeđivanju mogu imati različite pravne posljedice u pogledu trenutka sticanja prava i njegovog upisa u katastar.

  • Kod kupovine, poklona i drugih pravnih poslova posebno je važno provjeriti da li isprava na kojoj se sticanje zasniva ispunjava uslove za provođenje upisa.

  • Kod nasljeđivanja, sudskih odluka i drugih slučajeva u kojima je pravo stečeno bez upisa, potrebno je postojeće pravno stanje provesti kroz katastar kako bi javna evidencija odgovarala stvarnom pravnom stanju nepokretnosti.

  • Zbog toga prije podnošenja zahtjeva za upis treba utvrditi pravni osnov sticanja i ispravu kojom se stečeno pravo može dokazati.

Sudska praksa

  • Sudovi naglašavaju da je uknjižba uslov sticanja prava u pravnim poslovima (kupoprodaja, poklon, zamjena). Sam ugovor nije dovoljan bez upisa.

  • Vrhovni sud RS ističe da nasljednik stiče pravo vlasništva u trenutku smrti ostavioca, ali da se radi pravne sigurnosti prema trećima mora sprovesti upis u katastar.

  • Kada je pravo već stečeno po zakonu ili odluci suda, sudovi potvrđuju da upis ima deklarativan karakter – pravo postoji i bez njega, ali se bez upisa ne može u potpunosti štititi od trećih lica.

📌 Primjer iz prakse

  • Nakon smrti vlasnika kuće, njegov nasljednik pravosnažnim rješenjem o nasljeđivanju stekne pravo na nepokretnosti, ali promjena još nije provedena u katastru, u kojem je kao imalac prava i dalje evidentiran ostavilac.

  • Nasljednik može na osnovu pravosnažnog rješenja o nasljeđivanju zahtijevati upis svog prava u katastar nepokretnosti.

  • Na taj način stanje u javnoj evidenciji usklađuje se sa pravnim stanjem nastalim nasljeđivanjem.

Uvid u katastar i izdavanje lista nepokretnosti

Uvid u katastar i izdavanje lista nepokretnosti

Član 55

Svako ima pravo da izvrši uvid u podatke koje sadrži katastar nepokretnosti, da mu se izda list nepokretnosti ili potvrda da je određena nepokretnost ili pravo upisano u katastar nepokretnosti. 

Stručno objašnjenje

Član 55 propisuje javnost podataka katastra nepokretnosti. Svako ima pravo da izvrši uvid u podatke sadržane u katastru, kao i da zatraži izdavanje lista nepokretnosti ili potvrde o tome da je određena nepokretnost ili pravo upisano u katastar.

Javnost katastra omogućava zainteresovanim licima da provjere evidentirano pravno i činjenično stanje nepokretnosti prije zaključenja pravnog posla ili preduzimanja druge pravne radnje.

Uvid u katastarske podatke posebno je značajan prilikom kupovine nepokretnosti, nasljeđivanja, diobe, zasnivanja hipoteke, vođenja sudskog ili upravnog postupka i u drugim situacijama u kojima je potrebno utvrditi podatke o nepokretnosti i upisanim pravima.

Praktičan značaj

Uvid u katastar jedan je od osnovnih koraka prilikom provjere pravnog stanja nepokretnosti.

Iz podataka katastra može se utvrditi ko je evidentiran kao imalac prava na nepokretnosti, kao i da li su upisane hipoteke, službenosti, zabilježbe ili drugi tereti i ograničenja.

Takva provjera posebno je važna prije kupovine nepokretnosti, jer omogućava da se prije zaključenja pravnog posla uoče okolnosti koje mogu uticati na mogućnost prenosa i upisa prava svojine.

Međutim, sam uvid u list nepokretnosti ne mora uvijek biti dovoljan za potpunu pravnu provjeru. U zavisnosti od konkretnog slučaja, može biti potrebno analizirati i isprave na osnovu kojih su izvršeni pojedini upisi, ranije evidencije i drugu relevantnu dokumentaciju.

Sudska praksa

  • Sudovi naglašavaju da se niko ne može pozivati na neznanje o upisanim podacima, jer je katastar javan i dostupan svima.

  • U sporovima oko vlasništva, kao dokaz najjače pravne snage koristi se list nepokretnosti, koji uživa pretpostavku istinitosti i tačnosti dok se ne dokaže suprotno.

  • Vrhovni sud RS je zauzeo stav da savjesni kupac koji provjeri katastar ima pravo da vjeruje u njegove podatke, čak i ako se kasnije pokaže da su netačni zbog greške u evidenciji – u tom slučaju štetu snosi država, a ne kupac.

📌 Primjer iz prakse

Kupac namjerava kupiti stan i prije zaključenja kupoprodajnog ugovora izvrši uvid u katastar nepokretnosti.

Iz lista nepokretnosti utvrdi da je prodavac upisan kao vlasnik stana, ali i da je na nepokretnosti upisana hipoteka u korist banke.

Postojanje hipoteke ne treba zanemariti prilikom zaključenja ugovora. Prije kupovine potrebno je utvrditi pravni status upisanog tereta i način na koji će hipoteka biti brisana ili na drugi način riješena u okviru konkretne transakcije.

Provjera katastra je tako omogućila kupcu da prije zaključenja ugovora sazna za postojeći teret i pravovremeno zaštiti svoje interese.

Povjerenje u podatke upisane u katastar nepokretnosti

Povjerenje u podatke upisane u katastar nepokretnosti

Član 56

(1) Smatra se da su podaci o nepokretnostima istiniti i da potpuno odražavaju činjenično i pravno stanje nepokretnosti.

(2) Sticalac koji je u dobroj vjeri postupio s povjerenjem u podatke o nepokretnostima pravno je zaštićen ako nije znao niti je, s obzirom na okolnosti, imao dovoljno razloga posumnjati u ono što je upisano. 

Stručno objašnjenje

Član 56 uređuje načelo pouzdanja u podatke katastra nepokretnosti. Zakon polazi od pretpostavke da podaci upisani u katastar istinito i potpuno odražavaju činjenično i pravno stanje nepokretnosti.

Posebna zaštita pruža se sticaocu koji je postupao u dobroj vjeri, oslanjajući se na podatke iz javne evidencije. Dobra vjera postoji kada sticalac nije znao, niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga da posumnja da upisano stanje nije tačno.

Zbog toga se pitanje dobre vjere procjenjuje prema okolnostima svakog konkretnog slučaja.

Praktičan značaj

Načelo pouzdanja ima poseban značaj u prometu nepokretnosti jer omogućava učesnicima u pravnom prometu da se, pod zakonom propisanim uslovima, oslone na podatke evidentirane u katastru.

Međutim, postojanje upisa ne znači da se u svakom slučaju mogu zanemariti druge poznate okolnosti. Ako postoje činjenice koje ukazuju na moguću nesaglasnost između upisanog i stvarnog pravnog stanja, one mogu biti značajne za ocjenu da li je sticalac postupao u dobroj vjeri.

Zbog toga se prilikom sticanja nepokretnosti, pored provjere podataka u katastru, u zavisnosti od okolnosti konkretnog slučaja može ukazati potreba i za provjerom drugih relevantnih isprava i činjenica.

Sudska praksa

  • Sudovi posebno ispituju da li je sticalac bio u dobroj vjeri.

  • To znači da se procjenjuje:

  • – da li je imao saznanja o eventualnim nepravilnostima,
    – da li su postojale okolnosti koje su upućivale na sumnju,
    – da li je postupao savjesno i pažljivo.

  • Ako se utvrdi da je sticalac bio u dobroj vjeri, njegovo pravo se štiti čak i ako je raniji upis bio pogrešan.

📌 Primjer iz prakse

Kupac namjerava kupiti nepokretnost od lica koje je u katastru upisano kao vlasnik. Prije zaključenja ugovora provjerava podatke iz javne evidencije i u njima ne nalazi upisana prava ili zabilježbe koje bi ukazivale na postojanje spora.

Naknadno se pojavi treće lice koje tvrdi da upisano stanje ne odgovara stvarnom pravnom stanju nepokretnosti.

U eventualnom sporu od značaja može biti i pitanje da li je kupac prilikom sticanja postupao u dobroj vjeri, odnosno da li je znao ili je, s obzirom na okolnosti konkretnog slučaja, imao dovoljno razloga da posumnja u tačnost podataka upisanih u katastar.

Ispitivanje uslova za upis u katastar

Ispitivanje uslova za upis u katastar

Član 57

Organ Uprave ispituje po službenoj dužnosti da li su ispunjeni zakonom propisani uslovi za upis. 

Stručno objašnjenje

Član 57 uređuje načelo legaliteta u postupku upisa u katastar nepokretnosti. Nadležni organ prilikom odlučivanja o zahtjevu za upis po službenoj dužnosti ispituje da li su ispunjeni zakonom propisani uslovi za traženi upis.

To znači da postojanje ugovora, odluke ili druge isprave samo po sebi ne mora biti dovoljno za provođenje upisa. Isprava i zahtjev moraju ispunjavati propisane uslove, a podaci o nepokretnosti i pravima moraju omogućavati provođenje tražene promjene u javnoj evidenciji.

Ako zakonski uslovi nisu ispunjeni, zahtjev za upis može biti odbijen ili se u postupku može pojaviti potreba za otklanjanjem nedostataka, zavisno od njihove prirode i pravila konkretnog postupka.

Ovakva provjera obuhvata, između ostalog, ispitivanje da li isprava na osnovu koje se traži upis ima potrebnu pravnu snagu (npr. ovjerena isprava, pravomoćna sudska odluka ili odluka upravnog organa), da li je sadržaj upisa određen i jasan, te da li je prijedlog podnesen od ovlaštenog lica. Na taj način se osigurava zakonitost i pravna sigurnost u prometu nekretnina, jer se u javne knjige mogu upisati samo prava koja su pravno valjano stečena i koja ne izazivaju sumnju u pogledu svog postojanja.

Praktičan značaj

Prije podnošenja zahtjeva za upis potrebno je provjeriti da li pravni osnov i raspoloživa dokumentacija omogućavaju provođenje tražene promjene u katastru.

Problem se može pojaviti, na primjer, kada podaci u ispravi ne odgovaraju podacima u katastru, kada lice koje prenosi pravo nije evidentirano kao njegov imalac, kada nije moguće utvrditi pravni kontinuitet ili kada isprava ne sadrži elemente potrebne za provođenje upisa.

Zbog toga je prethodna provjera dokumentacije posebno značajna kod starijih ugovora, naslijeđenih nepokretnosti, višestrukih prenosa koji nisu provedeni u javnim evidencijama i drugih slučajeva u kojima evidentirano stanje ne odgovara dokumentaciji kojom stranka raspolaže.

Sudska praksa

  • Sudovi potvrđuju da organ katastra ne smije pasivno prihvatiti isprave, nego mora po službenoj dužnosti provjeriti uslove za upis.

  • Vrhovni sud RS je naglasio da katastar ima pravo da odbije upis i kada stranka podnese ugovor ako on nije podoban za upis (npr. nedostaje intabulaciona klauzula).

  • Sudska praksa takođe ističe da je organ dužan provjeriti i usklađenost sa važećim zakonskim zabranama (npr. zabrana raspolaganja imovinom po rješenju suda).

📌 Primjer iz prakse

Kupac je prije više godina zaključio ugovor o kupoprodaji zemljišta, ali tada nije izvršen upis njegovog prava u javnu evidenciju.

Kada kasnije podnese zahtjev za upis, utvrdi se da prodavac iz njegovog ugovora nije evidentiran kao imalac prava na predmetnoj parceli, već je u katastru i dalje upisano ranije lice.

U takvoj situaciji nije dovoljno samo postojanje kupoprodajnog ugovora. Potrebno je utvrditi na osnovu kojih isprava je pravo prelazilo sa jednog lica na drugo i da li raspoloživa dokumentacija omogućava dokazivanje pravnog kontinuiteta potrebnog za provođenje upisa.

Prvenstveni red upisa prava na nepokretnosti

Prvenstveni red upisa prava na nepokretnosti

 Član 58

(1) Upis prava u katastar nepokretnosti vrši se prema vremenskom redoslijedu podnošenja zahtjeva za upis. 

(2) Pravno dejstvo upisa prema trećim licima počinje od trenutka podnošenja zahtjeva za upis organu Uprave. 

(3) Organ Uprave upisuje broj zahtjeva i vrijeme podnošenja zahtjeva u list nepokretnosti odmah nakon prijema zahtjeva za upis. 

(4) Ustupanjem prvenstvenog reda zahtjeva za uknjižbu ili predbilježbu mogu se zamijeniti mjesta koja prvenstveno imaju ti zahtjevi. ​

Stručno objašnjenje

Ova pravila uređuju prvenstveni red upisa prava u katastar nepokretnosti i njegov pravni značaj:

Prvo, upis se vrši prema vremenskom redoslijedu podnošenja zahtjeva (tzv. prvenstveni red), što znači da onaj ko ranije podnese zahtjev, ima prioritet u upisu prava u odnosu na kasnije podnesene zahtjeve. Ovim se sprječavaju sporovi i osigurava predvidljivost u sticanju i zaštiti prava.

Drugo, pravno dejstvo prema trećim licima počinje od trenutka kada je zahtjev podnesen organu uprave, a ne od dana kada je upis faktički izvršen. To je važno jer štiti interese onog ko je ranije podnio zahtjev, čak i ako obrada traje duže.

Treće, organ uprave odmah po prijemu zahtjeva upisuje broj i tačno vrijeme podnošenja u list nepokretnosti, čime se osigurava transparentnost i dokaz o prvenstvu.

Četvrto, postoji mogućnost ustupanja prvenstvenog reda, što znači da nosilac ranijeg zahtjeva može svoj prioritet ustupiti drugome, čime se zamjenjuju mjesta tih zahtjeva u pogledu prvenstva. Ovo je posebno korisno u situacijama kada se više pravnih radnji koordinira između stranaka (npr. kod istovremene kupoprodaje i zasnivanja hipoteke).

Praktičan značaj

Ovaj član uređuje prvenstveni red, jedno od ključnih načela katastra.

  • Upis prava se ne određuje po datumu ugovora, nego po datumu i vremenu kada je zahtjev podnesen.

  • Onaj ko prvi podnese zahtjev, i ako mu je zahtjev ispravan, ima prednost nad kasnijim zahtjevima.

  • Pravno dejstvo prema trećim licima (npr. zaštita od drugih kupaca ili povjerilaca) vezuje se od trenutka predaje zahtjeva, a ne od dana donošenja rješenja.

  • Zakon predviđa i mogućnost ustupanja prvenstvenog reda, što se koristi u praksi radi olakšavanja dogovora između stranaka (npr. između banke i kupca stana).

Sudska praksa

  • Sudovi ističu da je trenutak predaje zahtjeva odlučujući – čak i razlika od nekoliko minuta može odrediti čije pravo ima prvenstvo.

  • Ako dva kupca zaključe ugovor za istu nekretninu, presudno je ko prvi podnese zahtjev za uknjižbu, bez obzira na redoslijed potpisivanja ugovora.

  • Vrhovni sud RS zauzeo je stav da se pravo stiče retroaktivno od dana podnošenja zahtjeva, iako rješenje o upisu može biti doneseno kasnije.

  • Kod ustupanja prvenstvenog reda, sudovi priznaju valjanost samo ako postoji izričit pristanak stranke koja ima raniji zahtjev.

📌 Primjer iz prakse

Prodavac zaključi dva ugovora za istu parcelu:

  • Kupac A potpisuje ugovor 1. jula, ali podnosi zahtjev za uknjižbu tek 10. jula.

  • Kupac B potpisuje ugovor 5. jula, ali podnosi zahtjev već 6. jula.

➡ Iako je Kupac A prvi potpisao ugovor, Kupac B stiče pravo vlasništva jer je njegov zahtjev ranije zaprimljen u katastru.

Drugi slučaj:

  • Banka i kupac dogovore da banka ustupi prvenstveni red hipoteke u korist kupca, kako bi kupac prvo bio upisan kao vlasnik, a tek onda da se evidentira hipoteka.
    ➡ Time se postiže fleksibilnost i pravna sigurnost u složenim pravnim odnosima.

Osnov za odluku o upisu u katastar nepokretnosti

Osnov za odluku o upisu u katastar nepokretnosti

Član 59

U postupku upisa u katastar nepokretnosti organ Uprave odlučuje o upisu na osnovu isprava podobnih za upis i upisanog stanja u katastar nepokretnosti. 

Stručno objašnjenje

Pošto je sadržina zemljišnih knjiga dostupna svima, smatra se da je svako imao mogućnost da se sa njom upozna i da se obavijesti o zemljišnoknjižnom stanju nepokretnosti, iako je određeno lice možda propustilo to da uradi. Otuda niko se ne može pozivati na to da mu sadržina zemljišnih knjiga nije bila poznata. Poznavanje zemljišnoknjižnog stanja se pretpostavlja i ta je pretpostavka neoboriva, presumptio iutis et de iure. Onaj ko je propustio da ispita zemljišnoknjižno stanje nepokretnosti, iz neznanja, usljed nemarnosti itd. snosiće nepovoljne posljedice svoga propusta, jer u parnici nije dozvoljen dokaz protiv ove pretpostavke.

Praktičan značaj

Ovim članom se potvrđuje načelo legaliteta i formalnosti:

  • Organ Uprave (katastar) ne odlučuje po slobodnoj procjeni, već isključivo na osnovu dostavljenih isprava i postojećeg stanja u evidenciji.

  • „Isprave podobne za upis“ su npr. notarski obrađen kupoprodajni ugovor, pravosnažna sudska presuda, rješenje o nasljeđivanju, rješenje nadležnog organa.

  • Ako dokument nije u propisanoj formi (npr. ugovor bez ovjere potpisa, nepravosnažna odluka), katastar ga neće prihvatiti.

  • Organ ne ispituje materijalnu istinu (da li je ugovor zaista plaćen, da li je volja bila iskrena) – već samo da li forma i sadržaj isprave ispunjavaju zakonske uslove i da li je stanje u katastru usklađeno.

Za građane ovo znači da je ključno da njihova dokumentacija bude formalno ispravna i da bude podnesena na način predviđen zakonom, jer katastar neće „ispravljati“ nedostatke.

Sudska praksa

  • Sudovi dosljedno potvrđuju da organ Uprave može odbiti upis ako dostavljene isprave nisu podobne za upis (npr. privatna isprava bez ovjere potpisa).

  • Vrhovni sud RS zauzeo je stav da katastar nije nadležan da ulazi u ocjenu valjanosti pravnog posla izvan forme – npr. da li je kupoprodajna cijena stvarno plaćena ili ne – to se rješava u parnici, a ne u katastarskom postupku.

  • U slučajevima kolizije između sadržaja isprave i upisanog stanja, prednost se daje onome što je već upisano, dok se spor rješava pred sudom.

📌 Primjer iz prakse

Građanin podnosi zahtjev za upis vlasništva na osnovu kupoprodajnog ugovora potpisanog privatno, bez ovjere kod notara.

  • Organ Uprave odbija zahtjev jer isprava nije podobna za upis (nema zakonom propisanu formu).

  • Građanin je zatim morao ovjeriti ugovor i ponovo podnijeti zahtjev.

Drugi primjer:
Nasljednik traži upis prava svojine na parceli, ali prilaže nepravosnažno rješenje o nasljeđivanju.

  • Katastar odbija zahtjev, jer samo pravosnažno rješenje može biti osnov za upis.

➡ Ovo pokazuje da se u katastru gleda isključivo formalna ispravnost dokumentacije, a ne stvarno stanje odnosa između stranaka.

Određenost sadržaja upisa u katastar nepokretnosti

Određenost sadržaja upisa u katastar nepokretnosti

Član 60

Sadržaj svakog upisa u katastar nepokretnosti mora biti potpuno određen u pogledu nepokretnosti na koju se upis odnosi, vrste upisa, prava i drugih činjenica koje se upisuju, kao i u pogledu subjekta upisa, redoslijeda prvenstva upisa i isprava na osnovu kojih je upis izvršen. 

Stručno objašnjenje

Ova odredba propisuje da svaki upis u katastar nepokretnosti mora biti precizan i potpun, kako bi se iz javne evidencije jasno i nedvosmisleno moglo utvrditi pravo ili činjenica koja je upisana. To znači da upis mora sadržavati:

  • Potpunu identifikaciju nepokretnosti – npr. broj katastarske parcele, površinu, katastarsku općinu, eventualne posebne dijelove (stan, poslovni prostor).

  • Vrstu upisa – da li je riječ o uknjižbi, zabilježbi ili predbilježbi.

  • Pravo ili drugu činjenicu koja se upisuje – npr. pravo vlasništva, službenost, hipoteka, zabilježba spora.

  • Subjekt upisa – fizička ili pravna osoba u čiju korist ili na čiju štetu se vrši upis, uz tačne identifikacione podatke.

  • Redoslijed prvenstva – utvrđen prema vremenu podnošenja zahtjeva.

  • Ispravu na osnovu koje se vrši upis – npr. ovjeren ugovor, pravomoćna sudska presuda, rješenje organa uprave.

Ovakva potpunost unosa osigurava pravnu sigurnost i transparentnost katastra, jer treća lica mogu pouzdano saznati pravni status nepokretnosti i sva prava ili terete koji je pogađaju.

Kontaktirajte nas

 ​

​

Telefoni: 051/220-270
                 065-511-122

​

Advokatska kancelarija Topić

Advokat Ružica Topić
Braće Mažar i majke Marije 48
78 000 Banjaluka, RS, BiH

​​

E-mail:

advokatskakancelarijatopic@gmail.com

Praktičan značaj

Ovim članom se potvrđuje načelo određenosti upisa:

  • Nema nejasnih ili nepotpunih unosa u katastar. Svaki upis mora precizno pokazati na koju se nepokretnost odnosi, ko je nosilac prava i koji je osnov za upis.

  • Time se izbjegavaju sporovi, jer treća lica u javnoj evidenciji jasno vide sve relevantne podatke.

  • Ako dokument nije dovoljno precizan (npr. ugovor navodi samo “oranica u selu X” bez broja parcele), upis neće biti izvršen.

  • Za građane to znači da je neophodno da pravni poslovi i isprave koje se koriste za upis budu jasne i precizne, jer katastar ne može tumačiti neodređene klauzule.

Sudska praksa

  • Sudovi ističu da određenost upisa služi zaštiti trećih lica i transparentnosti pravnog prometa.

  • Vrhovni sud RS zauzeo je stav da se zahtjev za upis odbija ako iz isprave ne proizlazi dovoljno tačno koja se nepokretnost ili koje pravo upisuje.

  • U praksi, sudovi su poništavali upise izvršene na osnovu isprava koje nisu sadržavale precizne podatke (npr. kada se ne može utvrditi koji stan u zgradi je predmet ugovora).

📌 Primjer iz prakse

Kupac zaključuje ugovor o kupovini zemljišta. Ugovor glasi: „Prodavac prodaje dio svoje parcele u mjestu X, površine oko 500 m².“

  • Organ Uprave odbija zahtjev za uknjižbu jer ugovor nije dovoljno određen: ne zna se tačno koja je parcela, niti koja površina.

  • Da bi se upis izvršio, potrebno je izvršiti parcelaciju i izraditi geodetski elaborat, pa tek onda zaključiti ugovor sa preciznim podacima (broj parcele, površina, granice).

➡ Na ovaj način se obezbjeđuje da u katastru nema nejasnih ili nepotpunih podataka, što je od suštinske važnosti za pravnu sigurnost u prometu nepokretnosti.

Pojam katastra nepokretnosti

Pojam katastra nepokretnosti

Član 61

Katastar nepokretnosti, u smislu ovog zakona, jeste zbirna dokumentacija podataka o katastru, zemljišta, zgrada i drugih objekata sa evidentiranim pravima na nepokretnostima. 

Stručno objašnjenje

Katastar je javna knjiga. Svako može dobiti uvid u podatke katastra i premjera u službenim prostorijama nadležnog geodetskog organa. Ipak javnost katastra nije bez izuzetaka, posebnim propisom može se isključiti izlaganje na uvid pojedinih katastarskih podataka. Zainteresovana stranka može zahtijevati i pismenu ispravu o pojedinim katastarskim podacima, uvjerenja, kopije katastarskog plana, prepisi, izvodi iz stanja u katastru itd. I u ovom slučaju posebnim propisom može se ograničiti izdavanje isprava o pojedinim podacima. Poslove premjera i katastra zemljišta vodi nadležni republički organ, a obavljanje premjera i unošenje podataka u katastar obavlja se po službenoj dužnosti.

Praktičan značaj

Ovim članom se određuje šta obuhvata katastar nepokretnosti:

  • To je jedinstvena evidencija u kojoj su objedinjeni podaci o parcelama, objektima i posebnim dijelovima objekata.

  • Katastar ne sadrži samo fizičke podatke (površina, granice, objekti), već i prava (vlasništvo, hipoteke, služnosti, zabilježbe).

  • Građani i privreda imaju koristi jer je sve objedinjeno u jednom registru – više nije potrebno ići u različite evidencije (kao što je nekada bio slučaj sa zemljišnim knjigama i katastrom zemljišta).

Za građane ovo znači da jednim uvidom u katastar mogu provjeriti i fizički opis nepokretnosti i pravni status prava (vlasništvo i terete).

Sudska praksa

  • Sudovi u svojim odlukama često naglašavaju da katastar nepokretnosti ima dvostruki karakter – tehnički (mjerenje i opis nepokretnosti) i pravni (stvarna prava).

  • Vrhovni sud RS je isticao da je upravo objedinjavanje tehničkog i pravnog aspekta osnova pouzdanosti i javnosti podataka.

  • U parnicama o vlasništvu, sudovi koriste podatke iz katastra kao polaznu tačku, ali dozvoljavaju dokazivanje suprotnog ukoliko se pokaže da upis nije u skladu sa stvarnim stanjem (npr. kod neažurnih podataka).

📌 Primjer iz prakse

Građanin želi da kupi kuću. U katastarskoj evidenciji može da vidi:

  • parcelu (broj, površina, granice),

  • objekat na parceli (dimenzije, spratnost),

  • pravni status (da li je prodavac vlasnik, da li postoji hipoteka, da li postoji zabilježba spora).

➡ Umjesto da traži podatke u više registara, sve nalazi u listu nepokretnosti. Ovo značajno skraćuje postupak kupoprodaje i smanjuje rizik od prevare.

Konstitutivnost i deklarativnost upisa u katastar nepokretnosti

Konstitutivnost i deklarativnost upisa u katastar nepokretnosti

Član 62

(1) Svojina i druga stvarna prava na nepokretnostima stiču se, prenose i ograničavaju upisom u katastar nepokretnosti (konstitutivnost upisa), a prestaju brisanjem upisa.

(2) U slučajevima određenim zakonom, svojina i druga stvarna prava na nepokretnostima mogu se steći i prije upisa u katastar nepokretnosti, a upisom proizvode pravno dejstvo prema trećim licima (deklarativnost upisa).

(3) U katastar nepokretnosti mogu se upisati i određena obligaciona prava koja se od trenutka upisa mogu suprotstaviti trećim licima.

Ova odredba razlikuje dva osnovna pravna principa upisa prava u katastar nepokretnosti – konstitutivnost i deklarativnost upisa:

  1. Konstitutivnost upisa znači da se pravo vlasništva i druga stvarna prava (npr. službenosti, hipoteke) stiču, prenose ili ograničavaju tek samim upisom u katastar. Bez tog upisa, pravo pravno ne postoji prema nikome, pa čak ni prema neposrednim ugovornim stranama. Prestanak tih prava također nastupa tek brisanje upisa.

  2. Deklarativnost upisa odnosi se na situacije kada zakon dozvoljava da se pravo stekne i prije upisa (npr. nasljeđivanjem, dosjelošću, zakonskim sticanjem). U tim slučajevima, upis nije uslov za sticanje, ali ima važnu ulogu – od trenutka upisa pravo proizvodi pravne posljedice prema trećim licima (npr. zaštita povjerenja u javne evidencije).

  3. Pored stvarnih prava, u katastar se mogu upisati i određena obligaciona prava (npr. pravo zakupa, prava preče kupovine), i to prvenstveno radi njihove zaštite prema trećima. Od trenutka upisa, takva prava postaju opoziva trećim licima, čime se povećava sigurnost u pravnom prometu nepokretnosti.

Praktičan značaj

Ovaj član objašnjava dvojaku prirodu upisa:

  • Konstitutivan upis: pravo nastaje tek upisom (npr. kupac stana postaje vlasnik tek kada se uknjiži).

  • Deklarativan upis: pravo nastaje po zakonu ili na drugi način (npr. nasljeđivanje), a upis u katastar služi da se pravo učini vidljivim i obavezujućim za treća lica.

  • Obligaciona prava (npr. dugoročni zakup, pravo preče kupovine) takođe se mogu upisati, pa se time štite od trećih lica.

Za građane to znači:

  • Ako kupuju stan ili parcelu – nisu vlasnici sve dok se ne uknjiže.

  • Ako naslijede nepokretnost – jesu vlasnici i prije upisa, ali moraju izvršiti upis da bi se zaštitili prema trećima.

  • Ako imaju dugoročan zakup (min. 5 godina), upisom ga mogu učiniti „jačim“ i suprotstavljivim svakom trećem licu.

Sudska praksa

  • Sudovi jasno razlikuju kada upis ima konstitutivan a kada deklarativan karakter.

  • Vrhovni sud RS je zauzeo stav da je u prometu nepokretnosti (kupoprodaja, poklon, zamjena) uknjižba uslov sticanja prava – sve dok nema upisa, nema ni vlasništva.

  • Kod nasljeđivanja, sudovi potvrđuju da pravo prelazi na nasljednika smrću ostavioca, ali da se bez upisa nasljednik ne može u potpunosti osloniti na zaštitu od trećih lica.

  • Kod zabilježbe obligacionih prava, sudovi su dali prioritet zakupcu koji je svoj zakup upisao u katastar, u odnosu na kasnijeg kupca nepokretnosti.

📌 Primjer iz prakse

  • Kupovina stana: Kupac potpiše ugovor i plati stan, ali se ne uknjiži. Prodavac u međuvremenu stan proda drugom kupcu, koji se uknjiži.
    ➡ Vlasnik postaje drugi kupac, jer pravo nastaje tek upisom (konstitutivnost).

  • Nasljeđivanje: Nasljednik stiče pravo vlasništva smrću ostavioca, ali se u katastar još vodi ostavilac.
    ➡ Nasljednik može koristiti i prodati nekretninu, ali je savjet da se upiše radi zaštite prema trećima (deklarativnost).

  • Dugoročni zakup: Preduzeće zakupi poslovni prostor na 10 godina i upiše to pravo u katastar. Kasnije vlasnik proda objekat trećem licu.
    ➡ Novi vlasnik je obavezan da poštuje zakup, jer je pravo upisano i suprotstavlja se svakome    .

Obaveznost podnošenja zahtjeva za upis u katastar nepokretnosti

Obaveznost podnošenja zahtjeva za upis u katastar nepokretnosti

Član 63

(1) Imalac prava na nepokretnosti obavezan je da podnese zahtjev za upis nepokretnosti i prava svojine u katastar nepokretnosti.

(2) Upis nepokretnosti i prava svojine vrši se u katastru nepokretnosti i po službenoj dužnosti, u skladu sa zakonom.

Prema načelu upisa stvarna prava na nepokretnostima stiču se i prestaju upisom u zemljišne knjige. Ali, načelo upisa ne dolazi do izražaja na isti način kod raznih stvarnih prava na nepokretnostima. Ono je najdoljednije primijenjeno kod hipoteke i realnih tereta. Hipoteka ne može postojati na drugi način izuzev kao knjižno pravo. Samo upis u zemljišne knjige daje joj egzistenciju. Ona ne može postojati kao faktička, tjelesna vlast na nepokretnosti. Otuda je načelo upisa najstrože sprovedeno kad je riječ o sticanju hipoteke. Hipoteka se može steći samo upisom u zemljišne knjige ili druge javne knjige.

Praktičan značaj

Ova odredba naglašava da postoji zakonska obaveza upisa prava svojine i drugih stvarnih prava u katastar.

  • Imalac prava mora aktivno podnijeti zahtjev za upis (npr. nakon kupovine, poklona ili zamjene nekretnine).

  • Istovremeno, postoje situacije kada će organ katastra izvršiti upis po službenoj dužnosti, bez zahtjeva (npr. nakon što dobije pravosnažno rješenje o nasljeđivanju ili odluku drugog organa).

  • Time se obezbjeđuje da katastarska evidencija uvijek odražava stvarno pravno stanje i da se smanjuje rizik od zloupotreba ili nesigurnosti u prometu nepokretnostima.

Za građane ovo znači da je njihova aktivnost ključna – bez podnošenja zahtjeva njihovo pravo neće biti vidljivo u javnoj evidenciji, pa će biti teže dokazivo u prometu.

Sudska praksa

  • Sudovi ističu da je neupisan vlasnik faktički vlasnik, ali bez zaštite prema trećim licima.

  • Vrhovni sud RS u više odluka naglašava da se savjesni sticalac koji se oslonio na stanje u katastru štiti čak i protiv onoga ko je imao pravo, ali ga nije upisao.

  • Takođe, sudovi potvrđuju da organ katastra ima pravo i obavezu da sprovede upis po službenoj dužnosti kada mu je dostavljena pravosnažna odluka nadležnog organa, i to bez posebnog zahtjeva stranke.

📌 Primjer iz prakse

Građanin kupi parcelu i zaključi notarski obrađen kupoprodajni ugovor, ali ne podnese zahtjev za uknjižbu.

  • U međuvremenu, prodavac zaključi novi ugovor sa drugim licem, koje odmah podnese zahtjev i uknjiži se.
    ➡ Novi kupac postaje vlasnik, jer je prvi kupac propustio svoju obavezu iz člana 63 i nije se upisao u katastar.

Drugi primjer:
Sud donese pravosnažno rješenje o nasljeđivanju. Organ katastra dobija rješenje i po službenoj dužnosti upisuje nasljednike u list nepokretnosti.
➡ Na ovaj način se obezbjeđuje ažurnost javne evidencije i pravna sigurnost u prometu.

Pravni osnov za upis u katastar nepokretnosti

Pravni osnov za upis u katastar nepokretnosti

Član 64

Upis u katastar nepokretnosti vrši se na osnovu ovog zakona i drugih propisa.

Član 64 ima sistemski značaj, jer uspostavlja vezu između katastra kao javne evidencije i kompletnog pravnog sistema. Njime se sprječava arbitrarnost i obezbjeđuje da svako pravo upisano u katastar ima čvrst zakonski osnov. Time se jača pravna sigurnost i povjerenje građana u javne registre.

Praktičan značaj

Ova odredba potvrđuje da se svi upisi u katastar mogu vršiti samo na osnovu važećih pravnih propisa. To znači:

  • osnovni okvir je Zakon o katastru nepokretnosti,

  • ali se u praksi primjenjuju i drugi propisi, npr. Zakon o stvarnim pravima, Zakon o nasljeđivanju, Zakon o obligacionim odnosima, Zakon o notarima, posebni zakoni o koncesijama, eksproprijaciji i dr.
    Na ovaj način se obezbjeđuje da katastar bude usklađen i povezan sa širim pravnim sistemom, a ne izolovan registar.

Sudska praksa

  • Sudovi naglašavaju da organ katastra prilikom odlučivanja mora uzeti u obzir cjelokupni pravni poredak, a ne samo Zakon o katastru.

  • Vrhovni sud RS je u praksi zauzeo stav da se odluke katastra ne mogu zasnivati na „običajima“ ili „internim pravilima“, nego isključivo na zakonskim propisima i podzakonskim aktima donesenim na osnovu zakona.

  • Ako organ pogrešno primijeni propis koji je relevantan (npr. Zakon o nasljeđivanju), odluka o upisu može biti poništena u upravnom sporu.

📌 Primjer iz prakse

Građanin podnese zahtjev za upis vlasništva na osnovu ugovora o doživotnom izdržavanju.

  • Katastar odbija upis jer ugovor nije u formi notarski obrađene isprave, što zahtijeva Zakon o nasljeđivanju.

  • Tek kada je ugovor zaključen u formi koju propisuje taj zakon i potvrđen od strane notara, organ Uprave dozvoljava upis.

➡ To pokazuje da se katastar u praksi oslanja ne samo na Zakon o katastru nepokretnosti, nego i na druge propise koji uređuju način sticanja prava na nepokretnostima.

Česta pitanja Katastar nepokretnosti Republika Srpska

2. Sastav i sadržaj katastra nepokretnosti

Sastav i sadržaj katastra nepokretnosti

Zbirka isprava

Zbirka isprava

Član 67

(1) Zbirka isprava je skup isprava na osnovu kojih je izvršen upis ili brisanje upisa prava na nepokretnostima.

(2) Zbirka isprava čuva se trajno.

Stručno objašnjenje​

Zbirka isprava je skup originalnih ili ovjerenih isprava na osnovu kojih je izvršen upis ili brisanje upisa prava na nepokretnostima u katastru nepokretnosti. U njoj se čuvaju svi pravni akti koji su poslužili kao temelj za promjenu podataka u javnoj evidenciji – poput ugovora, sudskih presuda, rješenja upravnih organa, notarskih isprava i drugih relevantnih dokumenata. Ova zbirka se čuva trajno, što znači da je dio stalne arhive katastra i služi kao dokaz pravnog osnova svakog izvršenog upisa ili brisanja. Njena trajna pohrana osigurava pravnu sigurnost i omogućava provjeru zakonitosti upisa i u dalekoj budućnosti, čime se štite interesi vlasnika, nosilaca drugih prava i trećih lica koja se oslanjaju na podatke iz katastra.

Ova zbirka se čuva trajno, što znači da je dio stalne arhive katastra i služi kao dokaz pravnog osnova svakog izvršenog upisa ili brisanja. Njena trajna pohrana osigurava pravnu sigurnost i omogućava provjeru zakonitosti upisa i u dalekoj budućnosti, čime se štite interesi vlasnika, nosilaca drugih prava i trećih lica koja se oslanjaju na podatke iz katastra.

Praktičan značaj

Zbirka isprava ima izuzetno veliki značaj u praksi jer:

– omogućava provjeru pravnog osnova upisa,
– obezbjeđuje dokazivanje prava vlasništva i drugih prava,
– služi za utvrđivanje pravnog kontinuiteta,
– predstavlja ključan dokaz u sudskim i upravnim postupcima.

U mnogim slučajevima, upravo zbirka isprava otkriva da li je upis u katastar zasnovan na valjanom pravnom osnovu.

Sudska praksa

Sudovi često vrše uvid u zbirku isprava kada postoji spor o vlasništvu ili zakonitosti upisa.
Ako se utvrdi da je upis izvršen bez valjane isprave, takav upis može biti osporen i izmijenjen u odgovarajućem postupku.

📌 Primjer iz prakse

Lice je upisano kao vlasnik nepokretnosti u katastru, ali druga strana tvrdi da je upis nezakonit. Sud izvrši uvid u zbirku isprava i utvrdi da ne postoji valjan ugovor sa saglasnošću za upis.

👉 U takvom slučaju zbirka isprava postaje ključni dokaz za osporavanje upisa i zaštitu stvarnog vlasnika.

Uvid u katastar nepokretnosti Advokatska kancelarija Topić Banja Luka

Geoprostorni podaci i katastarski planovi

Geoprostorni podaci i katastarski planovi

Član 68a

(1) Geoprostorni podaci iz člana 68. stav 1. ovog zakona su geometrijski i atributski podaci o parcelama i objektima.

(2) Geoprostorni podaci iz stava 1. ovog člana predstavljaju osnovni sadržaj katastarskih planova i vode se i održavaju u digitalnom obliku od dana formiranja BPKN.

(3) Katastarski planovi iz stava 2. ovog člana mogu nastati kao rezultat:

a) katastarskog premjera,

b) digitalizacije katastarskih planova u analognom obliku.

(4) Sadržaj, način izrade i održavanja katastarskih planova kao dijela BPKN propisuje direktor Uprave pravilnikom.

Geoprostorni podaci iz člana 68. stav 1. obuhvataju geometrijske (položaj, oblik, granice) i atributske podatke (npr. broj parcele, površina, namjena) o parcelama i objektima. Oni čine osnovni sadržaj katastarskih planova i od dana formiranja Baze podataka katastra nepokretnosti (BPKN) vode se i održavaju isključivo u digitalnom obliku, što omogućava precizniju, bržu i sigurniju obradu i razmjenu informacija.

Katastarski planovi mogu nastati na dva načina:
a) katastarskim premjerom – novim mjerenjem na terenu i izradom planova prema savremenim geodetskim metodama,
b) digitalizacijom postojećih analognih katastarskih planova – pretvaranjem papirnih ili crtanih planova u digitalni format.

Sadržaj, način izrade i održavanja katastarskih planova kao dijela BPKN detaljno propisuje direktor Uprave pravilnikom, čime se osigurava jedinstvenost, tačnost i ažurnost podataka na nivou cijelog sistema katastra nepokretnosti.

Stručno objašnjenje

Ovim članom bliže se uređuju geoprostorni podaci kao ključni dio baze podataka katastra nepokretnosti (BPKN).

Geoprostorni podaci obuhvataju:

– geometrijske podatke (položaj, oblik i granice parcela i objekata),
– atributske podatke (opisne informacije o parcelama i objektima).

Ovi podaci čine osnovni sadržaj katastarskih planova, koji se od formiranja BPKN vode isključivo u digitalnom obliku.

Katastarski planovi mogu nastati na dva načina:

– putem katastarskog premjera,
– putem digitalizacije postojećih analognih planova.

Način izrade, održavanja i sadržaj katastarskih planova dodatno se uređuje pravilnikom nadležnog organa.

Praktičan značaj

Ova odredba potvrđuje prelazak sa klasičnih (papirnih) planova na digitalni katastar, što omogućava:

– veću preciznost podataka,
– lakšu dostupnost i pretragu,
– bržu obradu zahtjeva,
– povezivanje sa drugim informacionim sistemima.

Digitalni katastarski planovi su danas osnova za:

– urbanističko planiranje,
– građevinske dozvole,
– investicije i promet nepokretnosti.

Sudska praksa

U sporovima oko međa i identiteta nepokretnosti, sudovi sve češće koriste digitalne katastarske planove i nalaze vještaka koji analiziraju geoprostorne podatke.

Digitalni podaci imaju visoku dokaznu vrijednost, ali se i dalje mogu osporavati ako postoje neslaganja sa stvarnim stanjem na terenu.

📌 Primjer iz prakse

Investitor provjerava parcelu prije kupovine i koristi digitalni katastarski plan kako bi utvrdio tačne granice i površinu zemljišta.

👉 Geoprostorni podaci omogućavaju precizno i brzo utvrđivanje položaja i karakteristika nepokretnosti, što je ključno za pravnu sigurnost i planiranje.

Kopija katastarskog plana

Kopija katastarskog plana

Član 69

(1) Iz baze podataka katastra nepokretnosti izdaje se kopija katastarskog plana u digitalnom ili analognom obliku, za jednu ili više parcela.

(2) Kopija katastarskog plana iz stava 1. ovog člana izdaje se u propisanom formatu, obliku i razmjeri.

Stručno objašnjenje

Iz baze podataka katastra nepokretnosti može se izdati kopija katastarskog plana za jednu ili više parcela, i to u digitalnom (elektronskom) ili analognom (papirnom) obliku, zavisno od potrebe korisnika. Ova kopija sadrži sve relevantne geometrijske i atribucijske podatke o parcelama, uključujući granice, površinu, položaj i druge elemente prikazane u katastarskom planu. Kopija katastarskog plana izdaje se u propisanom formatu, obliku i razmjeri, što znači da mora biti izrađena prema tehničkim standardima koje propisuje nadležni organ, kako bi se osigurala njena vjerodostojnost, upotrebljivost i pravna valjanost. Time se garantuje da svaki korisnik dobije tačne i službeno priznate podatke iz katastra, bilo za pravne, tehničke ili planske potrebe.

Ovim članom uređuje se izdavanje kopije katastarskog plana iz baze podataka katastra nepokretnosti (BPKN).

Kopija katastarskog plana predstavlja grafički prikaz nepokretnosti i može se izdati:

– za jednu ili više parcela,
– u digitalnom ili analognom (papirnom) obliku.

Zakon dalje propisuje da se kopija izdaje u unaprijed određenom:

– formatu,
– obliku,
– i razmjeri,

što osigurava jedinstvenost i upotrebljivost podataka u pravnom i tehničkom prometu.

Praktičan značaj

Kopija katastarskog plana ima široku primjenu u praksi, posebno kod:

– kupoprodaje nepokretnosti,
– izrade projektne dokumentacije,
– izdavanja građevinskih i urbanističkih dozvola,
– utvrđivanja granica parcela,
– rješavanja imovinsko-pravnih sporova.

Ona omogućava jasan vizuelni uvid u položaj, oblik i međusobne odnose parcela i objekata.

⚖️ Sudska praksa

U sudskim postupcima kopija katastarskog plana često se koristi kao dokaz za:

– identifikaciju nepokretnosti,
– utvrđivanje međa između parcela,
– provjeru stanja u katastarskoj evidenciji.

Sudovi je često kombinuju sa vještačenjem geodetske struke kako bi se utvrdilo stvarno stanje na terenu.

📌 Primjer iz prakse

Kupac prije zaključenja ugovora pribavlja kopiju katastarskog plana kako bi provjerio granice i položaj parcele koju namjerava kupiti.

👉 Kopija katastarskog plana omogućava transparentan uvid u nepokretnost i predstavlja važan korak u sigurnom prometu nekretnina.

List nepokretnosti

List nepokretnosti

Član 70

(1) Iz baze podataka katastra nepokretnosti izdaje se list nepokretnosti u propisanom obliku i sadržaju, za:

a) nepokretnost i

b) imaoca prava.

(2) List nepokretnosti iz stava 1. tačka a) ovog člana sadrži podatke koji se odnose na jednu ili više nepokretnosti istog imaoca prava.

(3) List nepokretnosti iz stava 1. tačka b) sadrži podatke koji se odnose na sve nepokretnosti koje pripadaju istom imaocu prava.

Stručno objašnjenje

List nepokretnosti je službeni izvod iz baze podataka katastra nepokretnosti, koji se izdaje u propisanom obliku i sadržaju, a može se izdati prema dva kriterija:

a) Za nepokretnost – ovaj list sadrži podatke o jednoj ili više nepokretnosti koje su u vlasništvu istog imaoca prava, uključujući tehničke podatke (broj parcele, površinu, namjenu) i pravne podatke (vlasništvo, tereti, zabilježbe).

b) Za imaoca prava – ovaj list obuhvata sve nepokretnosti koje pripadaju istom imaocu prava, bez obzira na njihovu lokaciju ili katastarsku općinu, omogućavajući pregled kompletnog imovinskog stanja tog lica.

Na ovaj način, list nepokretnosti služi kao službeni dokaz o pravnom stanju nekretnina i ključni je dokument u pravnom prometu, pri sklapanju ugovora, rješavanju imovinsko-pravnih odnosa i vođenju sudskih ili upravnih postupaka.

Ovim članom uređuje se izdavanje lista nepokretnosti iz baze podataka katastra nepokretnosti (BPKN), kao osnovnog dokumenta o nepokretnostima i pravima na njima.

List nepokretnosti može se izdati u dva oblika:

– za određenu nepokretnost,
– za određenog imaoca prava.

Kada se izdaje za nepokretnost, list sadrži podatke o jednoj ili više nepokretnosti koje pripadaju istom imaocu prava.
Kada se izdaje za imaoca prava, list obuhvata sve nepokretnosti koje to lice posjeduje.

Praktičan značaj

List nepokretnosti je jedan od najvažnijih dokumenata u pravnom prometu nekretnina jer:

– dokazuje ko je vlasnik ili nosilac prava,
– prikazuje terete i ograničenja (hipoteke, službenosti),
– omogućava provjeru pravnog stanja prije kupovine,
– koristi se u sudskim i upravnim postupcima.

U praksi, ovo je prvi dokument koji se pribavlja prije bilo kakve transakcije sa nepokretnostima.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi list nepokretnosti tretiraju kao javnu ispravu koja ima visoku dokaznu vrijednost.
Međutim, njegovi podaci nisu apsolutni – mogu se osporavati ako postoji dokaz da ne odražavaju stvarno pravno stanje.

📌 Primjer iz prakse

Kupac planira kupovinu stana i pribavlja list nepokretnosti. U dokumentu vidi da je prodavac upisan kao vlasnik, ali i da postoji hipoteka u korist banke.

👉 Na osnovu ovog dokumenta kupac može donijeti informisanu odluku i preduzeti dodatne korake prije zaključenja ugovora.

Osnivanje katastra nepokretnosti

3. Osnivanje katastra nepokretnosti

Član 71

(1) Katastar nepokretnosti osniva se u katastarskim opštinama u kojima je na snazi popisni katastar, katastar zemljišta uspostavljen na osnovu premjera u poliedarskoj projekciji, katastar zemljišta i katastar nepokretnosti sa utvrđenim korisnikom uspostavljeni na osnovu premjera u Gaus-Krigerovoj projekciji (u daljem tekstu: katastarska evidencija) i zemljišna knjiga.

(2) Katastar nepokretnosti osniva se za cijelu katastarsku opštinu.

(3) Katastar nepokretnosti osniva se prema podacima:

a) katastarske evidencije, zemljišne knjige, knjige uloženih ugovora o otkupu stambenih zgrada i stanova i knjige uloženih ugovora o prodaji poslovnih zgrada, poslovnih prostorija i garaža (u daljem testu: knjiga uloženih ugovora) i

b) katastarskog ili komasacionog premjera.

(4) Katastar nepokretnosti osniva se u postupku izlaganja na javni uvid podataka o nepokretnostima i utvrđivanje prava na nepokretnostima. 

(5) Postupak iz stava 5. ovog člana provodi komisija za izlaganje na javni uvid podataka o nepokretnostima i utvrđivanje prava na nepokretnostima (u daljem tekstu: komisija za izlaganje).

(6) Članovi komisije iz stava 5. ovog člana imaju pravo na naknadu za rad u komisiji.

(7) Vlada Republike Srpske donosi Odluku o visini naknade za rad komisija za izlaganje.

(8) Na osnovu podataka iz stava 4. ovog člana formira se baza podataka katastra nepokretnosti.

Katastarski operat predstavlja zbirku propisa i pregleda u kojoj su sabrani podaci o površini katastarski parcela, o kulturi, načinu korišćenja, plodnosti (bonitet) i klasiranju zemljišta, o katastarskom prihodu i korisnicima. Operat se sastoji od ovih popisa i pregleda: spisak katastarskih parcela, posjedovni listovi, sumarni pregled posjedovnih listova, pregled posjedovnih listova po kulturama i klasama, azbučni ili abecedni pregled sopstvenika i drugih korisnika, sumarni pregled posjedovnih listova nepokretnosti u državnoj svojini, spisak nepokretnosti u državnoj svojini.

Stručno objašnjenje

Ovim članom uređuje se način i postupak osnivanja katastra nepokretnosti kao jedinstvene evidencije o nepokretnostima i pravima na njima.

Katastar se osniva u katastarskim opštinama u kojima postoje ranije evidencije (katastar zemljišta, popisni katastar, zemljišne knjige i druge evidencije), sa ciljem njihovog objedinjavanja u jedinstven sistem.

Osnivanje katastra vrši se:

– za cijelu katastarsku opštinu,
– na osnovu podataka iz postojećih evidencija i knjiga (katastar, zemljišne knjige, knjige ugovora),
– kao i na osnovu katastarskog ili komasacionog premjera.

Ključni dio postupka je izlaganje podataka na javni uvid, gdje se utvrđuju prava na nepokretnostima uz učešće građana i zainteresovanih lica.

Postupak vodi posebna komisija za izlaganje, a na osnovu utvrđenih podataka formira se baza podataka katastra nepokretnosti.

Praktičan značaj

Ova odredba je od izuzetnog značaja jer predstavlja proces u kojem se:

– usklađuju različite evidencije o nepokretnostima,
– utvrđuje ko je stvarni nosilac prava,
– rješavaju neslaganja između katastra i zemljišnih knjiga,
– uspostavlja jedinstvena i pouzdana evidencija.

Za građane je posebno važna faza javnog izlaganja, jer tada mogu:

– provjeriti podatke o svojoj imovini,
– podnijeti primjedbe,
– zaštititi svoja prava prije konačnog upisa.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi pridaju veliki značaj postupku izlaganja, jer se prava utvrđena u tom postupku smatraju osnovom za kasnije upise.

U praksi, sporovi se često javljaju kada:

– stranka nije učestvovala u postupku izlaganja,
– podaci nisu pravilno utvrđeni,
– postoji neslaganje između ranijih evidencija.

📌 Primjer iz prakse

Tokom postupka izlaganja, građanin primijeti da je njegova parcela evidentirana na drugo lice. On podnosi prigovor komisiji i dostavlja dokaz o vlasništvu (ugovor i rješenje o nasljeđivanju).

Komisija utvrđuje pravo i unosi ispravne podatke u katastar.

👉 Postupak izlaganja je ključna prilika da se utvrdi stvarno stanje i spriječe kasniji imovinsko-pravni sporovi.

Kontaktirajte nas

 ​

​

Telefoni: 051/220-270
                 065-511-122

​

Advokatska kancelarija Topić

Advokat Ružica Topić
Braće Mažar i majke Marije 48
78 000 Banjaluka, RS, BiH

​​

E-mail:

advokatskakancelarijatopic@gmail.com

Katastar uloženih ugovora

4. Osnivanje katastra nepokretnosti prema podacima katastarske evidencije, knjige uloženih ugovora i zemljišne knjige

Član 73

(1) U katastar nepokretnosti upisuju se podaci o nepokretnostima prema podacima katastarske evidencije, zemljišnih knjiga i drugih isprava kojima se dokazuje pravo na nepokretnostima (ugovori, sudske odluke, kao i odluke drugih nadležnih organa) i na bazi knjiga uloženih ugovora.

(2) Tehnički podaci o nepokretnostima upisuju se u katastar nepokretnosti isključivo prema podacima premjera izvršenog u Gaus-Krigerovoj projekciji.

(3) Na osnovu podataka iz st. 1. i 2. ovog člana formira se baza podataka katastra nepokretnosti sa privremenim upisima. 

Stručno objašnjenje

Ovim članom uređuje se na osnovu kojih podataka se vrši upis u katastar nepokretnosti i kako se formira početna evidencija.

Upis pravnih podataka vrši se na osnovu:

– katastarske evidencije,
– zemljišnih knjiga,
– drugih isprava koje dokazuju pravo (ugovori, sudske odluke, odluke organa uprave),
– knjiga uloženih ugovora.

S druge strane, tehnički podaci (položaj, granice, površina) upisuju se isključivo prema premjeru izvršenom u Gaus-Krigerovoj projekciji, što obezbjeđuje preciznost i standardizaciju.

Na osnovu svih tih podataka formira se baza katastra sa tzv. privremenim upisima, koji se kasnije potvrđuju kroz postupak izlaganja.

Praktičan značaj

Ova odredba je ključna jer povezuje:

– pravne izvore (ko je vlasnik),
– i tehničke podatke (gdje i koliko je nepokretnost).

U praksi to znači:

– da se pravo ne utvrđuje samo na osnovu jednog dokumenta,
– da se usklađuju različite evidencije,
– da se formira početno stanje koje će biti provjereno kroz izlaganje.

Privremeni upisi predstavljaju osnov za dalji postupak, ali još nisu konačni.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi u sporovima često analiziraju:

– koji je pravni osnov korišten za upis,
– da li su podaci iz različitih evidencija pravilno usklađeni,
– da li su tehnički podaci zasnovani na validnom premjeru.

Posebno je važno razlikovati privremeni i konačni upis.

📌 Primjer iz prakse

Tokom osnivanja katastra, lice je evidentirano kao vlasnik na osnovu starog ugovora i podataka iz zemljišnih knjiga. Ti podaci se unose kao privremeni upis.

👉 Konačno pravo će se utvrditi tek nakon postupka izlaganja, kada se provjere svi dokazi i eventualne primjedbe.

Postupanje tokom osnivanja katastra nepokretnosti

Postupanje tokom osnivanja katastra nepokretnosti

Član 74

(1) Od dana početka osnivanja katastra nepokretnosti sprovode se promjene u katastarskoj evidenciji, zemljišnoj knjizi i knjigama uloženih ugovora do isteka roka za osnivanje katastra nepokretnosti određenog u javnom oglasu.

(2) Rješenja o promjenama u evidencijama iz stava 1. ovog člana donesena u tom roku organ uprave dužan je da dostavi komisiji na dalje postupanje.

(3) U postupku osnivanja katastra nepokretnosti imaoci prava na nepokretnostima, fizička i pravna lica, republički i drugi organi i organizacije dužni su da, na zahtjev Uprave, dostave podatke o nepokretnostima koje imaju u svojim evidencijama.

Stručno objašnjenje

Osnivanje katastra nepokretnosti sastoji se od ovih radnji: utvrđivanje katastarskih teritorijalnih jedinica, katastarskog klasiranja i bonitiranja zemljišta, izlaganje na javni uvid podataka o nepokretnostima i utvrđivanje prava na nepokretnostima i izradu katastra. Nov element je utvrđivanje prava na nepokretnostima koja se upisuju u katastar. Poslove izlaganja na javni uvid podataka o nepokretnostima i utvrđivanje prava na nepokretnostima obavlja komisija koja se sastoji od predsjednika, njegovog zamjenika i dva člana i njihovih zamjenika. S obzirom da komisija treba da utvrđuje ne samo činjenice kao što je inače slučaj kad je riječ o katastru, nego i postojanje prava na nepokretnostima predsjednik i njegov zamjenik imenuju se iz redova diplomiranih pravnika.

Stručno objašnjenje

Ovim članom uređuje se način postupanja sa postojećim evidencijama tokom procesa osnivanja katastra nepokretnosti.

Zakon propisuje da se od dana početka osnivanja katastra:

– i dalje vrše promjene u postojećim evidencijama (katastar, zemljišne knjige i knjige ugovora),
– ali samo do isteka roka određenog u javnom oglasu o osnivanju katastra.

Sve odluke (rješenja) donesene u tom periodu nadležni organ je dužan da dostavi komisiji za izlaganje, koja ih uzima u obzir u postupku utvrđivanja konačnog stanja.

Istovremeno, zakon uvodi obavezu za sva lica i institucije da, na zahtjev nadležnog organa, dostave podatke o nepokretnostima iz svojih evidencija.

Praktičan značaj

Ova odredba ima ključnu ulogu u osiguravanju ažurnosti i tačnosti podataka tokom prelaznog perioda.

U praksi to znači:

– da se evidencije ne „zamrzavaju“, već se i dalje ažuriraju,
– da se sve nove promjene uključuju u postupak osnivanja katastra,
– da su građani i institucije dužni sarađivati i dostavljati podatke.

Ovim se sprječava da katastar bude zasnovan na zastarjelim informacijama.

⚖️ Sudska praksa

U sporovima koji se odnose na upis prava, sudovi često ispituju:

– da li su promjene iz tog perioda pravilno dostavljene komisiji,
– da li su podaci iz različitih evidencija pravilno usklađeni,
– da li je stranka učestvovala i dostavila relevantne podatke.

Nedostavljanje podataka može imati negativne posljedice po imaoca prava.

📌 Primjer iz prakse

Tokom postupka osnivanja katastra, lice kupi parcelu i izvrši upis u zemljišne knjige. Nadležni organ dostavlja rješenje komisiji za izlaganje, koja tu promjenu unosi u novi katastar.

👉 Time se obezbjeđuje da katastar odražava stvarno i aktuelno stanje prava na nepokretnostima.

Izlaganje na javni uvid podataka o nepokretnostima

5. Izlaganje na javni uvid podataka o nepokretnostima i utvrđivanje prava na nepokretnostima

Član 75

(1) Podaci premjera i katastarskog klasiranja zemljišta o površinama, kulturama, klasama, zgradama i posebnim dijelovima zgrada, drugim objektima, prikupljeni podaci o pravima na nepokretnostima, kao i o posjednicima nepokretnosti, izlažu se na javni uvid putem privremenog lista nepokretnosti. 

(2) Izlaganje na javni uvid podataka o nepokretnostima i utvrđivanje prava na nepokretnostima (u daljem tekstu: izlaganje podataka) vrši se po katastarskim opštinama.

Ova odredba uređuje postupak izlaganja katastarskih podataka na javni uvid.

Podaci premjera i katastarskog klasiranja zemljišta – uključujući informacije o površinama, kulturama, klasama, zgradama, posebnim dijelovima zgrada, drugim objektima, kao i prikupljene podatke o pravima na nepokretnostima i o posjednicima – izlažu se javnosti putem privremenog lista nepokretnosti.

Izlaganje ovih podataka i utvrđivanje prava na nepokretnostima sprovodi se po katastarskim opštinama, čime se omogućava lokalizovan i pregledan pristup informacijama, a zainteresovana lica mogu provjeriti tačnost podataka i eventualno uložiti prigovor.

Komisija za izlaganje podataka

Komisija za izlaganje podataka

Član 76

(1) Izlaganje podataka u cilju osnivanja katastra nepokretnosti prema podacima katastra zemljišta i katastra nepokretnosti, zemljišne knjige i knjige uloženih ugovora obavlja komisija za izlaganje, koju formira Uprava za jednu ili više katastarskih opština. 

(2) Komisija se sastoji od predsjednika, njegovog zamjenika, dva člana i njihovih zamjenika, tako što se:

a) predsjednik i njegov zamjenik imenuju iz reda diplomiranih pravnika,

b) član i njegov zamjenik imenuju iz reda diplomiranih inženjera geodezije, geodetskih inženjera ili geometara i

v) drugi član i njegov zamjenik imenuju iz reda građana sa područja katastarske opštine u kojoj se izlažu podaci o nepokretnostima i utvrđuju prava na nepokretnostima na prijedlog načelnika, odnosno gradonačelnika jedinice lokalne samouprave.

(3) Predsjednik, njegov zamjenik, član i njegov zamjenik moraju imati položen stručni ispit za rad u organima uprave.

Osnovna jedinica u sistemu katastra je katastarska parcela. To je dio zemljišta koje se koristi na iti način, ima istu kulturu, i pripada istom sopstvenika ili drugom korisniku. U katastru su sve katastarske parcele jedne opštine označene brojevima počevši od jedan pa na dalje, na primjer 133, 124, 125, 126 itd. Katastarska parcela je jedinica koja ima trajni karakter, namijenjen je da duže traje. Ali to ne znači da ne može doći do njene podjele. Ako se dogodi da se postojeća parcela mora podijeliti na više parcela, usljed prosjecanja novog puta, usljed građenja željezničke pruge, podizanja novih zgrada itd, nove parcele nose i dalje katastarski broj stare parcele, na primjer 124, ali se izražavaju u obliku razlomka, tako što se u imeniocu označava njihov untrašnji redoslijed, na primjer 124/1, 124/2, 124/3, 124/4 i tako redom. Više parcela čini katastarsku opštinu. Područje katastarske opštine ne poklapa se sa područjem opštine kao društveno-političke zajednice. Katastarska opština obuhvata po pravilu područje jednog naseljenog mjesta, ali se može obrazovati jedna opština za dva ili više mjesta, kao što se područje jednog mjesta može podijeliti na dvije ili više katastarskih opština. Dvije ili više katastarskih opština sačinjavaju katastarski srez. 

Stručno objašnjenje

Ovim članom uređuje se ključna faza u postupku osnivanja katastra nepokretnosti – izlaganje podataka na javni uvid.

Na javni uvid izlažu se podaci koji se odnose na:

– površine, kulture i klase zemljišta,
– objekte i posebne dijelove objekata,
– druge nepokretnosti,
– prava na nepokretnostima,
– posjednike nepokretnosti.

Ovi podaci se prikazuju putem privremenog lista nepokretnosti, koji služi kao radni dokument za provjeru i utvrđivanje stvarnog stanja.

Postupak izlaganja se vrši po katastarskim opštinama, što znači da se provodi sistematski, teritorijalno organizovano.

Praktičan značaj

Izlaganje podataka predstavlja jednu od najvažnijih faza za građane, jer tada imaju mogućnost da:

– provjere podatke o svojoj imovini,
– ukažu na eventualne greške,
– dostave dokaze o svojim pravima,
– zaštite svoje vlasništvo prije konačnog upisa.

Ako lice ne reaguje u ovoj fazi, kasnije može biti znatno teže ispraviti podatke kroz sudski postupak.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi pridaju veliki značaj ovoj fazi jer se smatra da su lica imala priliku da zaštite svoja prava tokom javnog izlaganja.

U praksi se često postavlja pitanje:

– da li je lice uredno obaviješteno,
– da li je učestvovalo u postupku,
– da li je dostavilo potrebne dokaze.

Propuštanje ove faze može imati ozbiljne posljedice u kasnijim sporovima.

📌 Primjer iz prakse

Tokom izlaganja podataka, vlasnik parcele primijeti da je kao posjednik upisano drugo lice. On podnosi prigovor i dostavlja ugovor o kupoprodaji i rješenje o nasljeđivanju.

Komisija utvrđuje pravo i unosi ispravne podatke u katastar.

👉 Izlaganje na javni uvid je ključna prilika da se utvrdi stvarno stanje i spriječe kasniji sporovi oko nepokretnosti.

Priprema i izvori podataka za izlaganje

Priprema i izvori podataka za izlaganje

Član 77

(1) Prije izlaganja podataka, komisija je dužna da pribavi kopije katastarskih planova i elaborat novog premjera, kao i podatke o licima za koje se, po prikupljenim podacima, pretpostavlja da su nosioci prava na nepokretnostima u katastarskoj opštini za koju se izlažu podaci. 

(2) Komisija je obavezna da koristi:

a) podatke iz zemljišne knjige, 

b) stare katastarske planove i katastarske operate, 

v) odluke sudova i organa uprave, kojima je odlučeno o pravima na nepokretnostima, a koje nisu ranije provedene u zemljišnim knjigama, 

g) neprovedene odluke agrarnih i drugih komisija koje se odnose na nepokretnosti, 

d) podatke o pravima utvrđenim u postupku komasacije i 

đ) druge isprave i dokaze koji mogu poslužiti kao osnov za upis prava u katastru nepokretnosti. 

(3) Sudovi, organi uprave i drugi organi i preduzeća dužni su bez odlaganja dostaviti komisiji, na njen zahtjev, podatke i isprave koje će poslužiti za upis prava na nepokretnostima. 

Prije početka izlaganja, komisija mora pribaviti kopije katastarskih planova, elaborat novog premjera, kao i podatke o licima za koja se na osnovu prikupljenih informacija pretpostavlja da su nosioci prava na nepokretnostima u konkretnoj katastarskoj opštini.

U svom radu komisija je obavezna koristiti različite izvore podataka, uključujući:a) evidenciju iz zemljišne knjige,b) stare katastarske planove i operat,v) sudske i upravne odluke o pravima na nepokretnostima koje još nisu provedene u zemljišnim knjigama,g) neprovedene odluke agrarnih i drugih komisija,d) podatke iz postupka komasacije,đ) druge isprave i dokaze koji mogu poslužiti kao osnov za upis prava u katastar nepokretnosti.

Takođe, sudovi, organi uprave, drugi organi i preduzeća dužni su da na zahtjev komisije bez odlaganja dostave potrebne podatke i isprave, kako bi se obezbijedila tačnost i potpunost evidencije prava na nepokretnostima.

Stručno objašnjenje

Ovim članom uređuje se način pripreme komisije za izlaganje podataka i izvori na osnovu kojih se utvrđuju prava na nepokretnostima.

Prije početka izlaganja, komisija je dužna da pribavi:

– kopije katastarskih planova,
– elaborat novog premjera,
– podatke o licima za koja se pretpostavlja da su nosioci prava.

Zakon dalje propisuje da komisija mora koristiti sve relevantne izvore podataka, uključujući:

– zemljišne knjige,
– stare katastarske evidencije,
– sudske i upravne odluke,
– neprovedene odluke (npr. agrarne reforme),
– podatke iz komasacije,
– druge isprave koje mogu biti osnov za upis prava.

Pored toga, sudovi i drugi organi imaju obavezu da na zahtjev komisije bez odlaganja dostave potrebne podatke i dokumentaciju.

Praktičan značaj

Ova odredba osigurava da se katastar nepokretnosti ne zasniva samo na jednom izvoru, već na sveobuhvatnoj provjeri svih dostupnih podataka.

U praksi to znači:

– veća tačnost evidencije,
– utvrđivanje stvarnog stanja prava,
– ispravljanje ranijih grešaka ili propusta,
– uvažavanje i neprovedenih odluka koje su pravno relevantne.

Ovo je posebno važno u sredinama gdje postoje neslaganja između zemljišnih knjiga i katastra.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi u sporovima često analiziraju da li je komisija koristila sve relevantne dokaze iz ovog člana.

Ako se utvrdi da neki važan dokument nije uzet u obzir, to može biti osnov za osporavanje upisa ili pokretanje novog postupka.

📌 Primjer iz prakse

U postupku izlaganja, komisija utvrđuje da postoji sudska presuda o vlasništvu koja nikada nije provedena u zemljišnim knjigama. Na osnovu te presude i drugih dokaza, pravo se upisuje u katastar na stvarnog vlasnika.

👉 Korišćenje svih relevantnih izvora omogućava da katastar odražava stvarno pravno stanje, a ne samo formalne evidencije.

Javni oglas o osnivanju katastra nepokretnosti

Javni oglas o osnivanju katastra nepokretnosti

Član 78

(1) Komisija u postupku izlaganja, a u svrhu osnivanja katastra nepokretnosti, objavljuje to osnivanje u javnom oglasu u katastarskoj opštini u kojoj se osniva katastar nepokretnosti i na internet stranici Uprave, najkasnije 30 dana prije početka izlaganja podataka i utvrđivanje prava na nepokretnostima, a u svrhu osnivanja katastra nepokretnosti. 

(2) Javni oglas iz stava 1. ovog člana sadrži:

a) naziv jedinice lokalne samouprave i katastarske opštine,

b) opis granica područja katastarske opštine ili njenog dijela za koju se vrši osnivanje katastra nepokretnosti,

v) javni poziv licima koja smatraju da imaju pravni interes da učestvuju u postupku osnivanja katastra nepokretnosti i

g) datum početka i završetka (rok) osnivanja katastra nepokretnosti.

Stručno objašnjenje

Ova odredba propisuje obavezu komisije da, prilikom osnivanja katastra nepokretnosti, najmanje 30 dana prije početka izlaganja podataka i utvrđivanja prava na nepokretnostima, objavi javni oglas u katastarskoj opštini na koju se postupak odnosi, kao i na internet stranici Uprave.

Javni oglas mora sadržavati:
a) naziv jedinice lokalne samouprave i katastarske opštine,
b) opis granica područja katastarske opštine ili njenog dijela obuhvaćenog osnivanjem katastra,
v) javni poziv svim licima koja imaju pravni interes da učestvuju u postupku,
g) datum početka i završetka (rok) postupka osnivanja katastra nepokretnosti.

Na ovaj način se obezbjeđuje transparentnost postupka i omogućava svim zainteresovanim licima da na vrijeme ostvare svoja prava i učestvuju u postupku.

Praktičan značaj

Ova odredba ima veliki značaj jer obezbjeđuje:

– transparentnost postupka,
– informisanost građana,
– mogućnost da lica sa pravnim interesom učestvuju i zaštite svoja prava.

U praksi, javni oglas je često jedini formalni način obavještavanja, pa je važno da ga zainteresovana lica prate.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi posebno ispituju da li je javni oglas bio pravilno objavljen i da li su lica imala realnu mogućnost da učestvuju u postupku.

Ako oglas nije objavljen u skladu sa zakonom, to može biti osnov za osporavanje kasnijih upisa u katastar.

📌 Primjer iz prakse

Građanin ne prati javne oglase i ne učestvuje u postupku izlaganja. Nakon formiranja katastra, utvrdi da njegovo pravo nije pravilno evidentirano.

👉 Propuštanje učešća u postupku može dovesti do potrebe za pokretanjem sudskog postupka, što je znatno složenije i dugotrajnije.

Osnivanje katastra nepokretnosti.png
Poziv za učešće u postupku izlaganja

Poziv za učešće u postupku izlaganja

Član 79

(1) Komisija svakom pravnom ili fizičkom licu, za koja su prikupljeni podaci i adrese i za čije se nepokretnosti vrši izlaganje, najkasnije osam dana prije dana izlaganja podataka, upućuje poziv da u označeno vrijeme dođe u radnu prostoriju komisije i da donese sve isprave koje služe kao dokaz o pravima na nepokretnostima. 

(2) Uz poziv se prilaže privremeni list nepokretnosti ili kopija posjedovnog lista. 

Katastar ima značaj faktičke evidencije nepokretnosti, zemljišna knjiga ima karakter pravne evidencije. U austrijsko-njemačkom sistemu zemljišnih registara, katastar služi kao podloga zemljišnim knjigama, ali on sam nema značaja za postojanje stvarnih prava na nepokretnosti, takav značaj ima jedino zemljišna knjiga. Otuda upisivanje u katastar ne dovodi do pribavljanja stvarnih prava na nepokretnostima.

Prije izlaganja na javni uvid komisija pribavlja sve podatke o činjeničnom stanju, a to znači kopije katastarskih planova i elaborat novog premjera, kao i podatke o licima za koje se pretpostavlja da imaju prava na nepokretnostima u katastarskoj opštini za koju se izlažu podaci. Pritom, komisija se koristi svim raspoloživim podacima da bi što vjernije i istinitije utvrdila stvarno stanje. Komisija koristi podatke iz zemljišnih knjiga. stare katastarske planove i operate, sudske odluke i odluke upravnih organa kojima se mijenja ranije zemljišnoknjižno stanje, odluke agrarnih i drugih komisija koje nisu bile sprovedene, podatke o pravima utvrđenim u postupku komasacije i sve druge isprave i dokaze koji mogu da posluže kao osnov za upis prava u katastar nepokretnosti.

Stručno objašnjenje

Ovim članom uređuje se način na koji komisija pojedinačno obavještava lica o izlaganju podataka u postupku osnivanja katastra nepokretnosti.

Komisija je dužna da svakom licu za koje ima podatke i adresu:

– uputi poziv najmanje 8 dana prije izlaganja,
– navede tačan termin i mjesto dolaska,
– pozove lice da donese isprave koje dokazuju prava na nepokretnostima.

Uz poziv se dostavlja:

– privremeni list nepokretnosti, ili
– kopija posjedovnog lista,

kako bi lice moglo unaprijed provjeriti podatke koji će biti predmet izlaganja.

Praktičan značaj

Ova odredba je izuzetno važna jer omogućava građanima da:

– budu direktno obaviješteni o postupku,
– unaprijed pregledaju podatke o svojoj imovini,
– pripreme dokumentaciju (ugovore, rješenja, presude),
– aktivno učestvuju u utvrđivanju prava.

Dolazak na poziv je ključan za zaštitu prava, jer je to trenutak kada se odlučuje o upisu u katastar.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi u praksi analiziraju:

– da li je poziv uredno dostavljen,
– da li je lice imalo realnu mogućnost da učestvuje,
– da li je dostavilo relevantne dokaze.

Ako je lice uredno pozvano, a nije se odazvalo, njegove mogućnosti kasnijeg osporavanja mogu biti ograničene.

📌 Primjer iz prakse

Vlasnik parcele primi poziv komisije zajedno sa privremenim listom nepokretnosti. Uoči da podaci nisu tačni i na zakazanom terminu dostavlja ugovor i druge dokaze.

👉 Pravovremeno reagovanje na poziv omogućava ispravku podataka prije konačnog upisa u katastar.

Kontaktirajte nas

 ​

​

Telefoni: 051/220-270
                 065-511-122

​

Advokatska kancelarija Topić

Advokat Ružica Topić
Braće Mažar i majke Marije 48
78000 Banja Luka, RS, BiH

​​

E-mail:

advokatskakancelarijatopic@gmail.com

Uvid u podatke tokom izlaganja

Uvid u podatke tokom izlaganja

Član 81

U postupku izlaganja podataka komisija strankama stavlja na uvid: 

a) katastarsko-knjižne cjeline nepokretnosti (zemljišta i zgrade), 

b) podatke o vlasniku, nosiocu prava raspolaganja i prava korišćenja, kao i ograničenja koja se odnose na nosioce prava u pogledu raspolaganja nepokretnostima, 

v) podatke o zemljišnim i kućnim služnostima, stvarnim teretima i hipotekama kojima su nepokretnosti opterećene i 

g) podatke o posjedniku nepokretnosti. 

Stručno objašnjenje

Ovim članom propisuje se koje podatke komisija stavlja na uvid strankama u postupku izlaganja podataka prilikom osnivanja katastra nepokretnosti.

Strankama se omogućava uvid u:

– katastarsko-knjižne cjeline nepokretnosti (parcele i objekti),
– podatke o vlasnicima i nosiocima prava (raspolaganja i korišćenja),
– ograničenja prava (npr. zabrane raspolaganja),
– podatke o teretima (služnosti, hipoteke, stvarni tereti),
– podatke o posjedniku nepokretnosti.

Na taj način se omogućava potpuna transparentnost svih relevantnih činjenica i prava koja se odnose na nepokretnost.

Praktičan značaj

Ova faza je ključna za građane jer tada mogu:

– provjeriti tačnost svih podataka o svojoj imovini,
– utvrditi da li su pravilno evidentirani kao vlasnici ili nosioci prava,
– uočiti eventualne terete ili ograničenja,
– reagovati i podnijeti prigovor prije konačnog upisa.

U praksi, ovo je posljednja prilika da se eventualne greške isprave bez pokretanja sudskog postupka.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi pridaju veliki značaj ovoj fazi jer se smatra da su stranke imale mogućnost da:

– izvrše uvid u sve relevantne podatke,
– zaštite svoja prava,
– ukažu na nepravilnosti.

Ako je uvid bio omogućen, a stranka nije reagovala, kasnije osporavanje može biti otežano.

📌 Primjer iz prakse

Tokom izlaganja, vlasnik stana primijeti da je na njegovoj nepokretnosti upisana hipoteka koja je u međuvremenu izmirena. On podnosi prigovor i dostavlja dokaz o brisanju duga.

👉 Pravovremeni uvid omogućava ispravku podataka prije konačnog upisa i sprječava buduće pravne probleme.

Zapisnik u postupku izlaganja

Zapisnik u postupku izlaganja

Član 82

(1) U postupku izlaganja podataka sastavlja se zapisnik u koji se unosi tok postupka.

(2) Zapisnik potpisuju stranke, drugi učesnici u postupku i članovi komisije.

Stručno objašnjenje

Ovim članom propisuje se obaveza sastavljanja zapisnika u postupku izlaganja podataka prilikom osnivanja katastra nepokretnosti.

Zapisnik predstavlja službeni dokument u koji se unosi:

– tok postupka,
– izjave stranaka,
– priloženi dokazi,
– utvrđene činjenice i odluke komisije.

Zapisnik potpisuju:

– stranke,
– drugi učesnici u postupku,
– članovi komisije.

Na taj način se potvrđuje vjerodostojnost i tačnost unesenih podataka.

Praktičan značaj

Zapisnik ima izuzetno važnu ulogu jer:

– predstavlja dokaz o tome šta je utvrđeno u postupku,
– potvrđuje da su stranke učestvovale i dale izjave,
– služi kao osnov za kasnije upise u katastar,
– koristi se kao dokaz u eventualnim sporovima.

Zato je važno da stranke pažljivo pregledaju zapisnik prije potpisivanja.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi zapisnik smatraju relevantnim dokazom o toku postupka i izjavama stranaka.

Ako stranka potpiše zapisnik bez primjedbi, kasnije osporavanje unesenih činjenica može biti otežano, osim ako se dokaže da je došlo do greške ili povrede postupka.

📌 Primjer iz prakse

Stranka tokom izlaganja potpisuje zapisnik u kojem je navedeno da priznaje određene granice parcele. Kasnije pokušava osporiti te granice u sudskom postupku.

👉 Potpisani zapisnik ima značajnu dokaznu snagu i može uticati na ishod spora.

Advokatska kancelarija Topić Banja Luka Značaj katastra nepokretnosti
Primjedbe u postupku izlaganja

Primjedbe u postupku izlaganja

Član 83

(1) U postupku izlaganja podataka stranke mogu stavljati primjedbe koje se uvode u svesku spiska primjedaba na podatke utvrđene premjerom i katastarskim klasiranjem zemljišta. 

(2) Komisija je dužna da razmotri stavljene primjedbe i, ako utvrdi da su osnovani - vrši odgovarajuće promjene podataka utvrđenih premjerom i katastarskim klasiranjem zemljišta, a za primjedbe koje nije usvojila - iznosi razloge u rješenju koje donosi u ovom postupku. 

(3) Osnovanim primjedbama iz stava 2. ovog člana smatraju se primjedbe koje se odnose na greške i propuste nastale u postupku premjera, održavanja premjera i katastarskog klasiranja zemljišta.

(4) Ako se primjedba odnosi na podatke o kulturi i klasi, komisija će zatražiti mišljenje nadležne organizacione jedinice Uprave.

Stručno objašnjenje

Ovim članom uređuje se pravo stranaka da tokom izlaganja podataka podnose primjedbe na utvrđene podatke.

Stranke mogu podnijeti primjedbe koje se evidentiraju u posebnoj svesci primjedaba, a odnose se na podatke utvrđene premjerom i katastarskim klasiranjem zemljišta.

Komisija je dužna da:

– razmotri svaku primjedbu,
– usvoji je ako je osnovana i izvrši izmjene podataka,
– ako je ne usvoji, obrazloži razloge u rješenju.

Kao osnovane primjedbe smatraju se one koje ukazuju na:

– greške u premjeru,
– propuste u održavanju podataka,
– nepravilnosti u klasiranju zemljišta.

Ako se primjedba odnosi na kulturu i klasu zemljišta, komisija traži stručno mišljenje nadležnog organa.

Komisija oglasom određuje mjesto i vrijeme kada će početi izlaganje podataka i obavještava, poziva, sva lica koja polažu pravo na nepokretnosti ili imaju neki pravni interes u vezi sa nepokretnošću da u određeno vrijeme dođu u prostorije komisije i da daju potrebne podatke. Oglas se objavljuje najkasnije 15 dana prije početka izlaganja podataka na način koji je uobičajen u određenoj sredini. Takođe, najkasnije osam dana prije početka izlaganja podataka na javni uvid, komisija će uputiti pozive svim licima, fizičkim i pravnim, za čije se nepokretnosti izlažu podaci da u označeno vrijeme dođu u radnu protstoriju komisije i da donesu isprave koje služe kao dokaz o postojanju prava na nepokretnostima. Licu čije je prebivalište ili boravište nepoznato kao i licu koje se nije odazvalo pozivu postaviće se privremeni zastupnik.

Praktičan značaj

Ova odredba daje građanima direktnu mogućnost da:

– isprave netačne podatke o parcelama,
– ukažu na pogrešne granice ili površine,
– ospore pogrešno klasiranje zemljišta,
– zaštite svoja prava prije konačnog upisa.

U praksi, ovo je jedna od najvažnijih faza jer omogućava ispravku podataka bez sudskog postupka.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi cijene da li je stranka koristila pravo na primjedbu i da li je komisija pravilno postupila po tim primjedbama.

Ako primjedbe nisu pravilno razmotrene ili obrazložene, to može biti osnov za osporavanje rješenja i pokretanje daljih postupaka.

📌 Primjer iz prakse

Vlasnik parcele primijeti da je površina zemljišta pogrešno utvrđena tokom premjera. Podnosi primjedbu i dostavlja dokaze.

Komisija utvrđuje grešku i ispravlja podatke prije konačnog upisa.

👉 Pravovremena primjedba omogućava ispravku podataka i sprječava kasnije sporove i troškove.

Utvrđivanje prava na nepokretnostima

Utvrđivanje prava na nepokretnostima

Član 84

(1) Utvrđivanje prava na nepokretnostima vrši se na osnovu: 

a) stanja upisanog prava u zemljišnoj knjizi ako se ustanovi da taj upis odgovara stvarnom stanju,

b) pravosnažnih odluka nadležnih organa i sudova, zaključenih ugovora i drugih isprava koje su osnov za upis prava na nepokretnostima i 

v) podataka iz katastarskog operata koji odgovara stvarnom stanju. 

(2) Smatra se da ne odgovara stvarnom stanju i neće se upisati u katastar nepokretnosti hipoteka čiji je upis u zemljišnoj knjizi stariji od 30 godina, računajući unazad od dana izlaganja podataka.

(3) Ako ne postoje dokazi o pravu na nepokretnostima iz stava 1. t. a) do v) ovog člana, upis prava na nepokretnostima može se odrediti na osnovu drugih provedenih dokaza (saslušanje svjedoka, posljednje stanje posjeda, izjave stranaka i drugih sličnih dokaza). 

Stručno objašnjenje

Ovim članom propisuje se na osnovu kojih dokaza se utvrđuju prava na nepokretnostima u postupku osnivanja katastra.

Pravo se utvrđuje na osnovu:

– upisa u zemljišnim knjigama, ako odgovara stvarnom stanju,
– pravosnažnih odluka sudova i organa, ugovora i drugih isprava,
– podataka iz katastarskog operata, ako su u skladu sa stvarnim stanjem.

Zakon uvodi i važno pravilo da se hipoteke starije od 30 godina (ako nisu ažurirane) smatraju nepouzdanim i ne prenose se u novi katastar.

Ako ne postoje formalni dokazi, pravo se može utvrditi i na osnovu:

– svjedoka,
– posljednjeg stanja posjeda,
– izjava stranaka,
– drugih relevantnih dokaza.

Praktičan značaj

Ova odredba omogućava da se u katastar upiše stvarno stanje, čak i kada dokumentacija nije potpuna.

U praksi to znači:

– rješavanje starih i neuređenih imovinskih odnosa,
– mogućnost dokazivanja prava i bez formalnih isprava,
– eliminisanje zastarjelih tereta (npr. stare hipoteke),
– usklađivanje evidencija sa realnim stanjem na terenu.

Posebno je značajno za nasljeđivanje, stare kupoprodaje i neprovedene ugovore.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi često prihvataju i neformalne dokaze kada formalni ne postoje, ali ih pažljivo cijene.

U praksi se posebno ispituje:

– kontinuitet posjeda,
– vjerodostojnost svjedoka,
– postojanje bilo kakvog pisanog traga o pravu.

Takođe, sudovi potvrđuju da stare hipoteke bez aktivnosti ne mogu opterećivati nepokretnost.

📌 Primjer iz prakse

Porodica koristi parcelu više od 40 godina, ali nema formalni ugovor o kupovini. Tokom izlaganja, komisija saslušava svjedoke i utvrđuje kontinuirani posjed.

👉 Na osnovu tih dokaza, pravo se može upisati u katastar, iako ne postoji klasična pravna isprava.

Spor o pravu u postupku izlaganja

Spor o pravu u postupku izlaganja

Član 85

(1) Ako se u postupku izlaganja ustanovi da je sporno pravo svojine ili drugo pravo na nepokretnostima čije je rješavanje u stvarnoj nadležnosti sudova, Komisija stranku sa manje vjerovatnim pravom upućuje da u roku od 30 dana od dana izlaganja kod nadležnog suda pokrene parnični, odnosno vanparnični postupak, o čemu se vrši zabilježba, i da Komisiji u daljem roku od osam dana podnese dokaz o pokretanju tog postupka, kada se vrši zabilježba spora.

(2) Ako stranka iz stava 1. ovog člana u određenom roku ne podnese Komisiji dokaz da je kod nadležnog suda pokrenula parnični, odnosno vanparnični postupak, brišu se zabilježbe iz stava 1. ovog člana.

(3) Ako je stranka već pokrenula spor kod nadležnog suda u cilju utvrđivanja prava na nepokretnostima, Komisija osniva katastar nepokretnosti i u privremeni list nepokretnosti upisuje pravo u korist lica koje je upisano u javnim evidencijama u kojima se upisuju stvarna prava na nepokretnostima, o čemu se vrši zabilježba u V listu privremenog lista nepokretnosti.

Stručno objašnjenje

Ovim članom uređuje se postupanje komisije kada se tokom izlaganja utvrdi da je spor o pravu svojine u nadležnosti organa uprave, a ne suda.

U takvom slučaju komisija:

– upućuje stranku sa manje vjerovatnim pravom da u roku od 30 dana pokrene upravni postupak,
– zahtijeva da u roku od 8 dana dostavi dokaz o pokretanju postupka,
– vrši zabilježbu pokretanja postupka u evidenciji,
– istovremeno upisuje zabranu otuđenja i opterećenja nepokretnosti.

Ako stranka ne postupi u ostavljenom roku:

– zabilježbe se brišu,
– postupak se nastavlja bez daljeg uvažavanja njenog zahtjeva.

Ako je upravni postupak već pokrenut:

– pravo se privremeno upisuje u korist lica čije je pravo vjerovatnije,
– uz zabilježbu da je postupak u toku i zabranu raspolaganja nepokretnošću.

Praktičan značaj

Ova odredba jasno razdvaja nadležnosti:

– komisija ne rješava sporove,
– već upućuje stranke na sud.

U praksi to znači:

– da se postupak osnivanja katastra ne zaustavlja zbog sporova,
– da se prava privremeno evidentiraju,
– da konačnu odluku o sporu donosi sud.

Za stranke je ključno da poštuju rokove, jer propuštanje može dovesti do gubitka procesne zaštite.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi potvrđuju da je rok za pokretanje postupka strogo procesni rok, i njegovo propuštanje ima posljedice.

Takođe, sudovi u kasnijim postupcima uzimaju u obzir da li je stranka bila upućena na pokretanje spora i da li je to učinila.

📌 Primjer iz prakse

Dva lica polažu pravo na istu parcelu. Komisija procjenjuje da jedno lice ima slabiji pravni osnov i upućuje ga da pokrene sudski postupak.

Ako to lice pokrene spor i dostavi dokaz, u katastar se unosi zabilježba spora.

👉 Time se omogućava da katastar bude formiran, a da se konačno pravo utvrdi pred sudom.

Dva lica polažu pravo na istu parcelu. Komisija procjenjuje da jedno lice ima slabiji pravni osnov i upućuje ga da pokrene sudski postupak.

Ako to lice pokrene spor i dostavi dokaz, u katastar se unosi zabilježba spora.

👉 Time se omogućava da katastar bude formiran, a da se konačno pravo utvrdi pred sudom.

Spor o pravu u upravnom postupku

Spor o pravu u upravnom postupku

Član 85a

(1) Ukoliko se u postupku izlaganja ustanovi da je sporno pravo svojine čije je rješavanje u stvarnoj nadležnosti organa uprave, Komisija stranku sa manje vjerovatnim pravom upućuje da u roku od 30 dana od dana izlaganja kod nadležnog organa uprave za imovinsko-pravne poslove pokrene upravni postupak za rješavanje tih odnosa, o čemu vrši zabilježbu, i da Komisiji u daljem roku od osam dana podnese dokaz o pokretanju postupka, a Komisija u V listu privremenog lista nepokretnosti upisuje zabilježbu o pokrenutom upravnom postupku i zabilježbu zabrane otuđenja i opterećenja na tim nepokretnostima.

(2) Ako stranka iz stava 1. ovog člana u određenom roku ne podnese Komisiji dokaz da je kod nadležnog organa uprave pokrenula upravni postupak, brišu se zabilježbe iz stava 1. ovog člana.

(3) Ako je stranka već pokrenula postupak pred nadležnim organom uprave u cilju rješavanja spornih imovinsko-pravnih odnosa, komisija u privremenom listu nepokretnosti upisuje pravo na toj nepokretnosti u korist lica čije je pravo vjerovatnije i u V listu privremenog lista nepokretnosti upisuje zabilježbu o pokrenutom upravnom postupku i zabilježbu zabrane otuđenja i opterećenja na toj nepokretnosti.

Stručno objašnjenje

Ovim članom uređuje se postupanje komisije kada se tokom izlaganja utvrdi da je spor o pravu svojine u nadležnosti organa uprave, a ne suda.

U takvom slučaju komisija:

– upućuje stranku sa manje vjerovatnim pravom da u roku od 30 dana pokrene upravni postupak,
– zahtijeva da u roku od 8 dana dostavi dokaz o pokretanju postupka,
– vrši zabilježbu pokretanja postupka u evidenciji,
– istovremeno upisuje zabranu otuđenja i opterećenja nepokretnosti.

Ako stranka ne postupi u ostavljenom roku:

– zabilježbe se brišu,
– postupak se nastavlja bez daljeg uvažavanja njenog zahtjeva.

Ako je upravni postupak već pokrenut:

– pravo se privremeno upisuje u korist lica čije je pravo vjerovatnije,
– uz zabilježbu da je postupak u toku i zabranu raspolaganja nepokretnošću.

Praktičan značaj

Ova odredba je važna jer:

– omogućava rješavanje sporova pred nadležnim organom (npr. imovinsko-pravni odnosi),
– sprječava raspolaganje nepokretnošću dok traje spor,
– obezbjeđuje da katastar ipak bude formiran,
– štiti interes stranaka do konačne odluke.

Zabrana otuđenja i opterećenja ima posebno važnu funkciju – sprječava da se nepokretnost proda ili optereti dok spor nije riješen.

⚖️ Sudska praksa

U praksi se posebno cijeni:

– da li je postupak pokrenut u zakonskom roku,
– da li je zabilježba pravilno upisana,
– da li je zabrana raspolaganja poštovana.

Nepridržavanje rokova može dovesti do gubitka procesne zaštite.

📌 Primjer iz prakse

Dvije strane vode spor oko prava svojine koji spada u nadležnost organa uprave (npr. pitanje restitucije ili dodjele zemljišta). Komisija upućuje jednu stranu da pokrene upravni postupak i upisuje zabranu raspolaganja.

👉 Time se sprječava da se nepokretnost proda dok se spor ne riješi, a katastar se može dalje formirati uz odgovarajuće zabilježbe.

Uzurpacija državne svojine

Uzurpacija državne svojine

Član 85b

(1) Kada se u postupku izlaganja podataka za neku nepokretnost utvrdi da predstavlja uzurpaciju društvene, odnosno državne svojine, Komisija izlaže podatke o nepokretnosti i utvrđuje pravo na toj nepokretnosti na sljedeći način:

a) zemljište koje je u skladu sa važećim propisima proglašeno šumskim, a snimljeno je kao posebna parcela, upisuje se u privremeni list nepokretnosti kao svojina Republike Srpske, s tim da se u privremenom listu nepokretnosti za tu parcelu upisuje zabilježba o uzurpantu tog zemljišta i pokrenutom upravnom postupku za rješavanje spornih imovinsko-pravnih odnosa na uzurpiranom zemljištu,

b) poljoprivredno zemljište, ako je na terenu označeno i snimljeno kao parcela, upisuje se u privremeni list nepokretnosti kao svojina Republike Srpske, s tim da se u privremenom listu nepokretnosti upisuje zabilježba o uzurpantu tog zemljišta i pokrenutom upravnom postupku za rješavanje spornih imovinsko-pravnih odnosa na uzurpiranom zemljištu.

v) (brisano)

(2) U slučaju iz stava 1. ovog člana, Komisija bez odgađanja, a najkasnije u roku od sedam dana, obavješatava nadležni organ za imovinsko-pravne poslove o uzurpaciji koja se rješava po službenoj dužnosti po hitnom postupku.

(3) (brisano)

(4) Zabilježba iz stava 1. ovog člana briše se po službenoj dužnosti nakon donošenja pravosnažnog rješenja o uzurpaciji.

Stručno objašnjenje

Ovim članom uređuje se postupanje komisije kada se u postupku izlaganja utvrdi da neka nepokretnost predstavlja uzurpaciju društvene, odnosno državne svojine.

U takvim slučajevima komisija:

– upisuje zemljište kao svojinu Republike Srpske,
– u privremenom listu nepokretnosti vrši zabilježbu o uzurpantu,
– upisuje zabilježbu pokrenutog upravnog postupka za rješavanje imovinsko-pravnih odnosa.

Ovo pravilo se posebno odnosi na:

– šumsko zemljište,
– poljoprivredno zemljište koje je kao takvo evidentirano i snimljeno.

Komisija je dužna da u roku od najviše 7 dana obavijesti nadležni organ, koji po službenoj dužnosti pokreće postupak za rješavanje uzurpacije.

Nakon donošenja pravosnažne odluke, zabilježba se briše.

Praktičan značaj

Ova odredba ima za cilj:

– zaštitu državne imovine,
– evidentiranje nelegalnog korišćenja zemljišta,
– pokretanje postupka za rješavanje spornih odnosa,
– sprječavanje zloupotreba i nelegalnog prisvajanja.

Za lica koja koriste takvo zemljište, ovo znači da njihovo pravo nije priznato dok se postupak ne okonča.

⚖️ Sudska praksa

U praksi se posebno ispituje:

– da li se zaista radi o uzurpaciji,
– da li je zemljište pravilno klasifikovano (šumsko ili poljoprivredno),
– da li je upravni postupak pravilno sproveden.

Sudovi naglašavaju da sama zabilježba uzurpacije ne znači konačno rješenje prava, već pokretanje postupka.

📌 Primjer iz prakse

Lice godinama koristi poljoprivredno zemljište bez pravnog osnova. Tokom izlaganja, komisija utvrđuje da je riječ o državnoj imovini.

Zemljište se upisuje kao svojina Republike Srpske, uz zabilježbu o uzurpantu i pokrenutom postupku.

👉 Konačno pravo na zemljištu utvrđuje se u upravnom postupku, a do tada postoji zabrana raspolaganja i evidencija spora.

Rješenje komisije u postupku izlaganja

Rješenje komisije u postupku izlaganja

Član 86

(1) Na osnovu činjenica utvrđenih u postupku izlaganja podataka, komisija donosi rješenje koje sadrži podatke o nepokretnostima, označenje prava na nepokretnosti i nosilaca tih prava, ograničenje vezano za raspolaganje nepokretnostima, nalog za upis podataka o nepokretnostima i nosiocima prava na nepokretnostima. 

(2) Privremeni list nepokretnosti sa podacima o nepokretnostima i pravima na nepokretnostima sastavni je dio rješenja iz stava 1. ovog člana. 

Stručno objašnjenje

Komisija stavlja na uvid strankama ove podatke: a) katastarskoknjižnecjeline nepokretnosti (zemljišta i zgrade); b) podatke o vlasniku, nosiocu prava raspolaganja i prava korišćenja kao i ograničenja vezana za nosioce prava u pogledu raspolaganja nekretninama; podatke o stvarnim službenostima (zemljišnim i kućnim) stvarnim teretima i hipotekama kojima su nepokretnosti opterećene i podatke o držaocu nepokretnosti i obvezniku poreza na prihod od poljoprivredne djelatnosti i zgrada. Stranke mogu staviti primjedbe i ako su one osnovane, komisija će izvršiti odgovarajuće promjene podataka utvrđenih premjerom i katastarskim klasiranjem. Ako ne usvoji primjedbe komisija je dužna da ih obrazloži u rješenju. Utvrđivanje prava na nepokretnostima obavlja se na osnovu: a)zemljišnoknjižnog stanja kada ono odgovara stvarnom stanju (vanknjižnom); b)pravosnažnih odluka sudova i drugih nadležnih organa, zaključenih ugovora i drugih isprava koje su osnov za upis prava; i c)podataka iz (dosadašnjeg) katastarskog operata koji odgovara stvarnom stanju. Ako nijedna od navedenih isprava ne postoji, komisija će utvrđivati prava na osnovu saslušanja svjedoka, posljednjeg stanja posjeda, državine, izjave stranaka itd.

Stručno objašnjenje

Ovim članom uređuje se završna faza postupka izlaganja podataka – donošenje rješenja komisije.

Na osnovu utvrđenih činjenica, komisija donosi rješenje koje sadrži:

– podatke o nepokretnostima,
– označenje prava (npr. svojina, služnosti, hipoteka),
– podatke o nosiocima tih prava,
– eventualna ograničenja raspolaganja nepokretnostima,
– nalog za upis u katastar nepokretnosti.

Sastavni dio tog rješenja je privremeni list nepokretnosti, koji predstavlja konkretan prikaz utvrđenog stanja.

Praktičan značaj

Ovo rješenje ima ključnu ulogu jer:

– predstavlja osnov za upis u katastar,
– definiše ko je vlasnik i nosilac prava,
– utvrđuje terete i ograničenja,
– predstavlja prelaz iz faze provjere u fazu evidencije.

Za stranke, ovo je jedan od najvažnijih dokumenata u postupku.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi rješenje komisije posmatraju kao upravni akt koji može biti predmet osporavanja u odgovarajućem postupku.

U praksi se posebno ispituje:

– da li su sve činjenice pravilno utvrđene,
– da li su stranke imale mogućnost da učestvuju,
– da li je rješenje pravilno obrazloženo.

📌 Primjer iz prakse

Nakon izlaganja i razmatranja primjedbi, komisija donosi rješenje kojim utvrđuje vlasništvo nad parcelom i nalaže upis u katastar.

👉 To rješenje predstavlja osnov za konačno evidentiranje prava i ima veliki pravni značaj za budući promet nepokretnosti.

Pravna zaštita protiv rješenja komisije

Pravna zaštita protiv rješenja komisije

Član 87

(1) Protiv rješenja komisije iz člana 86. ovog zakona može se izjaviti žalba Republičkoj upravi za geodetske i imovinsko-pravne poslove u roku od 15 dana od dana prijema rješenja. 

(2) Žalbom se može pobijati rješenje samo u pogledu utvrđenih podataka premjera i katastarskog klasiranja zemljišta. 

(3) U pogledu utvrđivanja prava na nepokretnostima može se u roku od 30 dana od dana prijema rješenja pokrenuti parnični ili vanparnični postupak kod nadležnog suda, protiv lica kome su utvrđena prava rješenjem iz člana 86. ovog zakona

(4) U slučaju iz stava 3. ovog člana Komisija nastavlja postupak osnivanja katastra nepokretnosti, s tim što će se u V list privremenog lista nepokretnosti upisati zabilježba parničnog, odnosno vanparničnog postupka.

(5) Republička uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove dužna je donijeti rješenje po žalbi prije stupanja na snagu katastra nepokretnosti.

(6) Troškove pravnog zastupanja u postupku osnivanja katastra nepokretnosti snosi stranka koja je angažovala pravnog zastupnika.

Stručno objašnjenje

Ovim članom uređuju se pravni lijekovi protiv rješenja komisije donesenog u postupku izlaganja.

Stranke imaju dvije vrste pravne zaštite:

1) Žalba upravnom organu
– podnosi se Republičkoj upravi u roku od 15 dana,
– može se odnositi samo na tehničke podatke (premjer i klasiranje zemljišta).

2) Sudski postupak (parnični ili vanparnični)
– pokreće se u roku od 30 dana,
– odnosi se na prava na nepokretnostima (npr. vlasništvo).

Važno je da se:

– žalbom ne može osporavati pravo svojine, već samo tehnički podaci,
– spor o pravima rješava isključivo sud.

Ako se pokrene sudski postupak:

– postupak osnivanja katastra se ne prekida,
– u katastar se unosi zabilježba spora.

Uprava je dužna odlučiti o žalbi prije stupanja katastra na snagu.

Troškove advokata snosi svaka stranka sama.

Praktičan značaj

Ova odredba jasno razdvaja:

– tehnička pitanja → upravni postupak (žalba)
– pravna pitanja → sudski postupak

Za građane to znači:

– ako je greška u površini ili granici → žalba,
– ako je spor oko vlasništva → sud.

Zabilježba spora štiti stranke dok se postupak ne okonča.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi naglašavaju da:

– rokovi (15 i 30 dana) imaju strogo procesni karakter,
– pogrešan izbor pravnog sredstva može dovesti do gubitka prava,
– zabilježba spora ima važnu ulogu u zaštiti stranaka.

📌 Primjer iz prakse

Stranka smatra da joj nije pravilno utvrđena površina parcele – podnosi žalbu Upravi.
Istovremeno, druga stranka osporava vlasništvo – pokreće sudski postupak.

👉 U katastru se evidentira zabilježba spora, a konačnu odluku o vlasništvu donosi sud.

Hitnost postupanja

Hitnost postupanja

Član 87a

Sud i organ uprave pred kojim se pokrenu postupci na osnovu čl. 85, 85a, 85b. i 87. ovog zakona rješavaju predmete po hitnom postupku.

Stručno objašnjenje

Katastarska parcela je prirodna cjelina, zemljišnoknjižno telo je pravna cjelina. Katastarska parcela služi i kao osnova za formiranje zemljižnoknjižnih tela. Jedno zemljišnoknjižno telo može se sastojati od jedne jedine katastarske parcele , a može biti sastavljeno i od više katastarskih parcela. Obrnuto nije moguće, jedna katastarska parcela ne može sadržavati više zemljišnoknjižnih tela. Kad je zemljišnoknjižno telo sastavljeno od više katastarskih parcela potrebni su ovi uslovi: parcele treba da pripadaju istom sopstveniku, tj. korisniku, parcele treba da budu opterećene na isti način, izuzev stvarnih službenosti, parcele treba da se nalaze na istoj katastarskoj opštini. Zemljišta ne moraju da se graniče jedno sa drugim, mogu biti udaljena jedno od drugog, ali moraju biti u jednoj katastarskoj opštini. Sopstvenik može, na primjer ako hoće da otuđi dio zemljišta, zahtijevati da se pojedina katastarska parcela izdvoji iz postojećeg zemljišnoknjižnog tela i da se formira novo zemljišnoknjižno telo, ali je ovo potreban otpis is dotadašnjeg uloška.

Ovim članom propisuje se da svi postupci pokrenuti na osnovu članova 85, 85a, 85b i 87 moraju biti riješeni po hitnom postupku.

To se odnosi na:

– sudske postupke (parnične i vanparnične),
– upravne postupke pred nadležnim organima.

Cilj ove odredbe je da se sporovi i pitanja koja nastanu tokom osnivanja katastra riješe bez odlaganja.

Praktičan značaj

Ova norma ima veliki značaj jer:

– sprječava dugotrajne sporove,
– omogućava brže formiranje katastra,
– štiti pravnu sigurnost u prometu nepokretnosti,
– ubrzava rješavanje imovinsko-pravnih odnosa.

U praksi, to znači da sudovi i organi uprave moraju davati prioritet ovim predmetima.

⚖️ Sudska praksa

Iako zakon propisuje hitnost, u praksi se često postavlja pitanje stvarne brzine rješavanja.

Sudovi su dužni da ove predmete tretiraju kao prioritetne, posebno zbog njihovog uticaja na:

– evidenciju nepokretnosti,
– pravni promet,
– investicije i planiranje.

📌 Primjer iz prakse

Tokom osnivanja katastra pokrenut je spor o vlasništvu nad parcelom. Sud je dužan da taj predmet riješi prije nego što katastar stupi na snagu, kako bi se izbjegla pravna nesigurnost.

👉 Hitno postupanje omogućava da katastar bude formiran na osnovu što tačnijih i konačnih podataka.

Sudska zaštita nakon osnivanja katastra

Sudska zaštita nakon osnivanja katastra

Član 89

(1) Treća lica koja smatraju da su izvršenim upisom prava na nepokretnostima u katastru nepokretnosti povrijeđena njihova prava, mogu tužbom kod nadležnog suda osporavati izvršeni upis u roku od tri godine od dana stupanja na snagu katastra nepokretnosti. 

(2) Pravo iz stava 1. ovog člana pripada licu koje je propustilo rok od 30 dana iz člana 85. stav 1. ovog zakona.

Stručno objašnjenje

Ovim članom uređuje se naknadna sudska zaštita prava nakon što katastar nepokretnosti stupi na snagu.

Treća lica koja smatraju da su im prava povrijeđena izvršenim upisom mogu:

– podnijeti tužbu nadležnom sudu,
– u roku od 3 godine od stupanja katastra na snagu.

Posebno je važno da ovo pravo imaju i lica koja su:

– propustila raniji rok od 30 dana za pokretanje postupka tokom izlaganja (član 85).

Praktičan značaj

Ova odredba predstavlja “drugu šansu” za zaštitu prava, jer omogućava:

– ispravku pogrešnih upisa i nakon formiranja katastra,
– zaštitu lica koja nisu učestvovala u postupku izlaganja,
– pravnu sigurnost kroz vremenski ograničenu mogućnost osporavanja.

Nakon isteka roka od 3 godine, pravna sigurnost evidencije ima prednost.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi u ovim sporovima ispituju:

– da li je tužba podnesena u roku,
– da li je pravo zaista povrijeđeno upisom,
– da li je tužilac imao mogućnost da ranije zaštiti svoje pravo.

Ovi postupci su često složeni jer se sučeljavaju podaci iz katastra i stvarno stanje.

📌 Primjer iz prakse

Lice sazna nakon osnivanja katastra da je njegova parcela upisana na drugo lice. Iako nije učestvovalo u postupku izlaganja, ima pravo da u roku od 3 godine pokrene tužbu.

👉 Ova odredba obezbjeđuje dodatnu pravnu zaštitu, ali uz vremensko ograničenje radi očuvanja stabilnosti pravnog prometa.

Skraćeni postupak u osnivanju katastra nepokretnosti

Skraćeni postupak u osnivanju katastra nepokretnosti

Član 89a

(1) Komisija za izlaganje sprovodi i skraćeni postupak u skladu sa Zakonom o opštem upravnom postupku, u sljedećim slučajevima:

a) kada su podaci o nepokretnostima upisani u zemljišnoj knjizi preuzeti iz katastarskog operata, a u katastarskom operatu su utvrđeni u postupku osnivanja katastra nekretnina u skladu sa odredbama Zakona o premjeru i katastru nekretnina (‘Službeni glasnik Republike Srpskeʼ, br. 19/96 i 15/00) i Zakona o premjeru i katastru nekretnina (‘Službeni list SR BiHʼ, br. 22/84, 12/87, 26/90 i 36/90),

b) kada su podaci u zemljišnoj knjizi i katastarskom operatu identični, i to podaci o brojevima parcela, površinama parcela i nosiocima prava svojine u zemljišnoj knjizi i posjednicima u katastarskom operatu,

v) kada su podaci u zemljišnoj knjizi i katastarskom operatu identični, osim podataka o brojevima parcela u slučaju kada parcela po novom premjeru odgovara u cijelosti po površini i obliku parceli po starom premjeru, bez obzira na to što su brojevi parcela različiti,

g) kada za određene nepokretnosti ne postoji zemljišna knjiga ili kada zemljišnu knjigu ne vodi i ne održava stvarno nadležni organ, a postoji katastar nepokretnosti uspostavljen na osnovu premjera u Gaus-Krigerovoj projekciji,

d) kada je nepokretnost upisana u knjigu uloženih ugovora.

(2) Rješenje doneseno na osnovu stava 1. ovog člana komisija za izlaganje dostavlja licima upisanim u privremeni list nepokretnosti, koji je sastavni dio tog rješenja.

(3) Protiv rješenja iz stava 2. ovog člana može se izjaviti žalba komisiji za izlaganje, u roku od 15 dana od dana dostavljanja rješenja.

(4) U slučaju iz stava 3. ovog člana, komisija za izlaganje obavezno sprovodi poseban ispitni postupak u skladu sa odredbama Zakona o opštem upravnom postupku i odredbama ovog zakona.

(5) Nakon sprovođenja postupka iz stava 4. ovog člana, komisija za izlaganje može uvažiti zahtjev iz žalbe i donijeti novo rješenje.

(6) Kada komisija za izlaganje koja je donijela rješenje utvrdi da je podnesena žalba dopuštena, blagovremena i izjavljena od ovlašćenog lica, a nije novim rješenjem zamijenila rješenje koje se žalbom pobija, dužna je bez odlaganja, a najkasnije u roku od osam dana od dana prijema žalbe, poslati žalbu Republičkoj upravi za geodetske i imovinsko-pravne poslove na rješavanje.

Stručno objašnjenje

Ovim članom uvodi se mogućnost sprovođenja skraćenog upravnog postupka u određenim situacijama tokom osnivanja katastra nepokretnosti.

Skraćeni postupak se primjenjuje kada su podaci već jasni, potpuni i međusobno usklađeni, odnosno kada nema potrebe za detaljnim dokaznim postupkom.

To je slučaj kada:

– su podaci iz zemljišne knjige preuzeti iz katastra i već utvrđeni ranije,
– su podaci iz zemljišne knjige i katastarskog operata identični,
– postoji podudarnost parcela uprkos promjeni brojeva,
– zemljišna knjiga ne postoji ili se ne vodi pravilno, ali postoji katastar,
– nepokretnost je evidentirana u knjizi uloženih ugovora.

U tim situacijama komisija može donijeti rješenje bez složenog postupka izlaganja.

Praktičan značaj

Ova odredba omogućava:

– ubrzanje postupka osnivanja katastra,
– smanjenje administrativnog opterećenja,
– brže rješavanje „čistih“ i nespornih slučajeva.

Time se komisija može fokusirati na složenije i sporne predmete.

⚖️ Sudska praksa

U praksi se posebno ispituje da li su ispunjeni uslovi za primjenu skraćenog postupka.

Ako podaci nisu zaista usklađeni ili postoji spor, primjena skraćenog postupka može biti osporena.

Pravo na žalbu

Protiv rješenja donesenog u skraćenom postupku:

– može se izjaviti žalba u roku od 15 dana,
– komisija tada sprovodi redovni (ispitni) postupak,
– ili predmet prosljeđuje nadležnoj upravi na odlučivanje.

​👉 Skraćeni postupak predstavlja efikasan alat za brzo formiranje katastra tamo gdje ne postoje sporovi ili nejasnoće, uz očuvanje prava stranaka na pravnu zaštitu.

© 2026 Advokatska kancelarija Topić. Sva prava zadržana.

PRATITE NAS I NA:

  • Instagram
  • Link to facebook page
bottom of page