Sticanje prava svojine održajem u Republici Srpskoj
Održaj (dosjelost) predstavlja zakonom predviđen način sticanja prava svojine na nepokretnosti na osnovu državine koja ispunjava određene uslove i traje propisano vrijeme. U praksi je naročito značajan kada neko godinama koristi zemljište ili drugu nepokretnost kao svoju, ali nije upisan kao vlasnik u javnim evidencijama.
Samo dugogodišnje korišćenje nepokretnosti nije dovoljno za sticanje prava svojine. Potrebno je utvrditi da li je državina bila samostalna i savjesna, koliko je trajala, po kom osnovu je nastala i da li su ispunjeni ostali zakonski uslovi.
Kada su uslovi za održaj ispunjeni, a pravo svojine nije upisano na ime držaoca, može biti potrebno pokrenuti postupak radi utvrđivanja prava svojine i njegovog upisa u katastar nepokretnosti.
Može li se steći vlasništvo nad zemljištem koje koristite više od 20 godina?
Lice koje više od 20 godina koristi određeno zemljište kao svoje može, pod zakonom propisanim uslovima, steći pravo svojine održajem, čak i kada u javnim evidencijama nije upisano kao vlasnik. Međutim, protek 20 godina sam po sebi ne znači da je pravo svojine stečeno. Potrebno je utvrditi karakter državine, njenu savjesnost, kontinuitet i okolnosti pod kojima je zemljište preuzeto i korišćeno.
U praksi se posebno ispituju slučajevi u kojima su zemljište koristili i prethodni držaoci, uključujući članove porodice, jer pod zakonskim uslovima može biti relevantno i vrijeme njihove državine. Ako upisani vlasnik osporava pravo svojine, pitanje sticanja vlasništva održajem može se rješavati u sudskom postupku.
Redovan održaj
Za sticanje prava svojine redovnim održajem potrebno je da postoji:
-
zakonita državina
-
savjesna državina
-
prava državina
-
protek vremena
Zakonita je ona državina koja se zasniva na punovažnom pravnom osnovu koji je potreban za sticanje prava svojine. Punovažnost pravnog osnova podrazumijeva da pravni posao nije ništav; rušljivost pravnog posla, ukoliko ne bude napadnut u zakonom predviđenom roku, ne dovodi u pitanje zakonitost državine.
Šta znači savjesna i zakonita državina kod sticanja prava svojine održajem?
Za sticanje prava svojine održajem nije dovoljno da neko određenu nepokretnost koristi duži niz godina. Od odlučujućeg značaja su pravni karakter državine i okolnosti pod kojima je nastala i trajala.
Savjesna državina podrazumijeva da držalac ne zna niti može znati da nema pravo na državinu stvari. Savjesnost se procjenjuje prema okolnostima konkretnog slučaja i mora postojati tokom vremena potrebnog za održaj.
Zakonita državina zasniva se na punovažnom pravnom osnovu potrebnom za sticanje prava svojine, kao što je odgovarajući ugovor. Međutim, postojanje ugovora samo po sebi ne znači da su ispunjeni svi uslovi za sticanje vlasništva održajem.
Kod nepokretnosti je naročito važno utvrditi da li je držalac postupao kao samostalni držalac, odnosno da li je nepokretnost držao kao svoju, a ne samo uz dozvolu ili za račun drugog lica. Zbog toga se u svakom konkretnom slučaju ispituju način sticanja državine, njeno trajanje, ponašanje držaoca i druge okolnosti značajne za primjenu Zakona o stvarnim pravima Republike Srpske.
Vanredan održaj
Vanredan održaj odlikuje se manjom kvalifikovanošću državine; ne traži se zakonitost, već je dovoljno da je državina savjesna. Ali savjesnost ovdje ima šire značenje: potrebno je da držalac opravdano vjeruje ne samo da je prethodnik vlasnik, već i da postoji punovažan pravni osnov njegove državine.
_edited.jpg)
U vrijeme koje je potrebno za održaj uračunava se i vrijeme prethodnika (priračunavanje, akcesija vremena održaja).
Zakon o stvarnim pravima uređuje priračunavanje za slučaj da su obe državine podobne za redovni održaj, ali ne predviđa ništa za slučaj da se radi o državinama različitih kvaliteta.
Čini se da se u takvim uslovima treba primijeniti procentni račun: priračunavanje srazmjerno zakonskim rokovima za redovni održaj odnosno vanredni održaj.
Prekid i zastoj održaja
Na pitanje prekida i zastoja roka za održaj analogno se primjenjuju pravila koja važe za zastarjelost. Izdvaja se pitanje dejstva prekida državine. Po Zakonu o stvarim pravima državina se ne gubi ako je držalac privremeno spriječen da vrši faktičku vlast, nezavisno od svoje volje. Treba prihvatiti pravilo da ako je državinu ponovo uspostavio u jednom od oblika državinske zaštite, gubitak državine nema uticaja na tok roka za održaj.
Odnos održaja i zastarjelosti
Održaj je originaran način sticanja svojine. Njegovo dejstvo je u tome što nevlasnik koji stvar drži postaje vlasnik, a dotadašnji vlasnik gubi pravo svojine. Održaj pri tome treba razlikovati od zastarjelosti: vlasnik ne gubi pravo svojine zbog nevršenja, već zbog sticanja prava svojine uzukapijenta. Svojina ne zastarijeva. Održaj ima retroaktivno dejstvo: uzukapijent stiče istekom roka pravo svojine počev od momenta sticanja državine. U uporednom pravu široko je prihvaćeno pravilo da prava trećih koja su eventualno postojala na stvari opstaju ako je držalac za njih znao ili morao znati.
Čini se da je ovo pravilo prihvatljivo za slučajeve u kojima je uzukapijent do stvari došao teretnim pravnim poslom, a da bi u slučajevima u kojima je do stvari došao bez naknade, prava trećih trebalo da opstanu bez obzira na njegovu savjesnost u pogledu tih prava.
Dejstvo održaja i njegova uloga
Dejstvo održaja je u tome što nevlasnik koji stvar drži postaje vlasnik, a dotadašnji vlasnik gubi pravo svojine. To, naravno, ne znači da pravo svojine zastarijeva.
Vlasnik koji ne vrši svoje pravo svojine nije izložen riziku gubitka prava sve dok se stvar nalazi kod njega, a dugogodišnje nevršenje prava u hipotezi kad se stvar nalazi kod nekog trećeg samo po sebi ne može dovesti i do prestanka prava svojine; potrebno je da budu ispunjeni određeni uslovi (koji nisu isti kao kod zastarjelosti iako sličnost postoji), pa da držalac na osnovu uzukapione državine poslije izvjesnog vremena postane vlasnik, što onda povlači prestanak svojine ranijeg vlasnika (budući da na istoj stvari ne mogu istovremeno postojati dva prava svojine).
Pravo stečeno održajem po obimu odgovara državini (quantum possesum tantum praescriptum). To se ne odnosi samo na predmet državine (održaja), već i na pravo koje se održajem stiče. Održaj ima retroaktivno dejstvo: istekom zakonskog roka uzukapijent postaje vlasnik a njegovo pravo svojine postaje počev od momenta sticanja državine.
Po pravilu koje je prihvaćeno u više stranih zakonika, prava trećih koja su eventualno postojala na stvari ostaju ako je držalac za njih znao, odnosno morao znati, u protivnom prestaju (s tim što i u pogledu njih treba da istekne vrijeme održaja).
Državina u zakonskim rješenjima i sudskoj praksi
Stvarna službenost stiče se održajem kada je vlasnik povlasnog dobra faktički ostvarivao službenost za vrijeme od 20 godina, a vlasnik povlasnog dobra se nije tome protivio. Stvarna službenost se ne može steći održajem ako je vršena zloupotrebom povjerenja vlasnika ili držaoca poslužnog dobra, silom, prevarom ili ako je službenost ustupljena od opoziva. U stranoj pravnoj teoriji je izvršeno preciziranje: pravni posao ne smije biti ništav, dok rušljivost sama po sebi ne sprečava da državina bude zakonita.
Objašnjenje je u tome što treći, to je vlasnik stvari, koji stoji van pravnog posla, ne može pozivati na razlog rušljivosti, a protekom roka u kome može biti napadnut, rušljiv pravni posao biva konvalidiran, osnažen. Razumije se ako u zakonskom roku druga ugovorna strana pravni posao napadne i izdejstvuje njegovo poništenje on ne može biti podoban da državinu učini zakonitom.
Sve ovo pokazuje da pravni posao koji državinu čini zakonitom nije zaključen sa vlasnikom (jer da je zaključen sa vlasnikom za sticanje svojine bila bi dovoljna samo predaja pokretnosti, odnosno zemljišno knjižni ili tapijski prenos nepokretnosti). Redovan održaj je prema tome takođe jedan slučaj sticanja svojine od nevlasnika, sa tom osobenošću što je za sticanje potreban i određen protek vremena.
Advokatske usluge u postupcima sticanja prava svojine održajem
Advokatska kancelarija Topić iz Banje Luke pruža pravnu pomoć u postupcima utvrđivanja i zaštite prava svojine na nepokretnostima stečenog održajem (dosjelošću), u skladu sa propisima Republike Srpske.
Pravna pomoć obuhvata analizu zemljišnoknjižne i katastarske dokumentacije, utvrđivanje zakonskih uslova za sticanje prava svojine održajem, procjenu dokaza o trajanju i karakteru državine, kao i pripremu i podnošenje tužbi radi utvrđivanja prava svojine.
Kancelarija pruža zastupanje u sudskim postupcima povodom sporova o vlasništvu, uključujući slučajeve u kojima se faktičko stanje na terenu razlikuje od podataka upisanih u javnim evidencijama, kao i pravnu pomoć u postupcima upisa utvrđenog prava svojine u katastar nepokretnosti.
Da li se u održaj uračunava vrijeme tokom kojeg su roditelji koristili zemljište?
Prilikom sticanja prava svojine održajem nije uvijek potrebno da sadašnji držalac lično koristi nepokretnost tokom cijelog zakonskog roka. Prema članu 58 Zakona o stvarnim pravima Republike Srpske, u vrijeme potrebno za održaj može se uračunati i vrijeme državine njegovih pravnih prethodnika, ako su ispunjeni zakonski uslovi.
Primjer: Ako je otac određeno zemljište neprekidno držao kao savjestan samostalni držalac tokom 15 godina, a njegov nasljednik nastavio državinu pod istim uslovima još pet godina, njihovo vrijeme državine može se sabrati radi ispunjenja dvadesetogodišnjeg roka za održaj.
Međutim, nije dovoljno samo dokazati da je zemljište bilo u porodičnom korišćenju. Potrebno je utvrditi da li su prethodni i sadašnji držalac imali državinu odgovarajućeg kvaliteta, da li je postojala neprekidnost i kada je državina započela.
Šta ako državina prethodnika i nasljednika nije bila istog kvaliteta?
Zakon dopušta uračunavanje vremena i kada su državine različitog kvaliteta, pri čemu se vrijeme prethodnika preračunava prema zakonskim pravilima za održaj. Posebno pravilo važi za nasljednika: njegova savjesnost se, pod uslovima iz člana 58 stav 6 Zakona o stvarnim pravima Republike Srpske, može cijeniti nezavisno od nesavjesnosti ostavioca.
U postupku dokazivanja održaja značaj mogu imati raniji ugovori, ostavinska rješenja, katastarska dokumentacija, svjedoci i drugi dokazi o načinu i trajanju državine.
Koliko godina je potrebno za sticanje prava svojine održajem?
Prema članu 58 Zakona o stvarnim pravima Republike Srpske, pravo svojine na nepokretnosti može se steći održajem nakon 10 ili 20 godina neprekidne državine, zavisno od ispunjenosti zakonskih uslova.
Održaj nakon 10 godina moguć je kada je državina samostalna, zakonita i savjesna, a nije pribavljena silom, prijetnjom ili zloupotrebom povjerenja.
Održaj nakon 20 godina moguć je kada je državina samostalna i savjesna, iako ne postoje svi uslovi koji se zahtijevaju za desetogodišnji održaj.
U vrijeme potrebno za održaj može se, pod zakonskim uslovima, uračunati i vrijeme državine pravnih prethodnika, uključujući prethodne vlasnike odnosno držaoce od kojih je državina izvedena. Prilikom utvrđivanja da li su ispunjeni uslovi za održaj potrebno je ispitati kada je državina započela, njen pravni osnov, kontinuitet, savjesnost i eventualne okolnosti koje utiču na tok zakonskog roka.