Koristite zemljište 20 godina? Sticanje svojine održajem

U mnogim porodicama u Republici Srpskoj postoji zemljište koje se koristi decenijama, a da vlasnički odnosi nikada nisu potpuno uređeni. Na parceli je sagrađena kuća, zemljište se obrađuje, plaćaju se određene obaveze, a komšije godinama znaju ko ga koristi. Ipak, prilikom provjere katastra ispostavi se da je kao vlasnik upisano drugo lice, ponekad čak i neko ko je davno preminuo.

Postavlja se pitanje: može li dugogodišnje korišćenje zemljišta dovesti do sticanja prava svojine, iako ne postoji uredan upis vlasništva?

Odgovor se nalazi u pravnom institutu održaja, poznatom i kao dosjelost.

Šta je sticanje prava svojine održajem?

Održaj je zakonom predviđen način sticanja prava svojine na osnovu državine koja ispunjava određene uslove i traje propisano vrijeme.

Za razliku od kupoprodaje, gdje se pravo svojine na nepokretnosti po pravilu stiče odgovarajućim upisom na osnovu valjanog pravnog posla, kod održaja pravo svojine nastaje na osnovu zakona kada su ispunjene sve propisane pretpostavke.

To, međutim, ne znači da svako ko koristi tuđu parcelu dovoljno dugo automatski postaje njen vlasnik.

Da li je dovoljno koristiti zemljište 20 godina?

Prema članu 58 Zakona o stvarnim pravima Republike Srpske, pravo svojine na nepokretnosti može se steći održajem nakon deset ili dvadeset godina neprekidne državine, zavisno od njenog pravnog karaktera.

Za desetogodišnji održaj potrebna je zakonita i savjesna samostalna državina koja nije pribavljena silom, prijetnjom ili zloupotrebom povjerenja.

Za dvadesetogodišnji održaj zahtijeva se savjesna samostalna državina, dok zakonitost državine nije uslov na isti način kao kod desetogodišnjeg održaja.

Presudno je da držalac nepokretnost drži kao svoju i da su ispunjeni uslovi savjesnosti.

Na primjer, lice koje koristi zemljište isključivo zato što mu je vlasnik to dozvolio ne može se samo na osnovu proteka vremena smatrati vlasnikom. Njegov pravni položaj razlikuje se od položaja lica koje je zemljište preuzelo i neprekidno držalo u uvjerenju da mu pripada.

Šta ako su zemljište prije vas koristili roditelji ili djedovi?

Jedno od čestih pitanja jeste može li se vrijeme državine prethodnih generacija uračunati u rok potreban za održaj.

Zakon o stvarnim pravima Republike Srpske dopušta uračunavanje vremena državine pravnih prethodnika, pod propisanim uslovima.

Zamislimo da je otac određenu parcelu držao kao savjestan samostalni držalac petnaest godina, a nakon njegove smrti sin nastavio takvu državinu još deset godina. U tom slučaju može biti relevantno i vrijeme očeve državine.

Ipak, činjenica da je zemljište dugo bilo u porodičnom korišćenju nije sama po sebi dovoljan dokaz. Potrebno je utvrditi karakter i kontinuitet državine svakog pravnog prethodnika.

Kako dokazati da ste zemljište držali kao svoje?

U postupcima koji se odnose na održaj često nije sporno samo koliko je godina neko koristio zemljište, nego i na koji način ga je koristio.

Značaj mogu imati:

• raniji ugovori, priznanice i druga dokumentacija o sticanju ili predaji zemljišta;

• rješenja o nasljeđivanju i dokumentacija pravnih prethodnika;

• podaci iz katastra i drugih javnih evidencija;

• iskazi svjedoka koji poznaju istoriju korišćenja parcele;

• dokazi o održavanju, ograđivanju, obrađivanju ili drugim oblicima vršenja državine.

Nijedan od ovih dokaza ne mora samostalno biti dovoljan. Sud, kada se vodi parnica, cijeni dokaze u njihovoj međusobnoj povezanosti i utvrđuje jesu li ispunjeni zakonski uslovi za sticanje prava svojine.

Šta ako je u katastru upisano drugo lice?

Upis drugog lica kao vlasnika ne isključuje sam po sebi mogućnost da neko tvrdi kako je svojinu stekao održajem.

Međutim, neslaganje između stvarnog i upisanog stanja zahtijeva pažljivu pravnu analizu. Posebno je važno utvrditi kada je državina započela, da li je bila savjesna i jesu li u međuvremenu nastupile okolnosti koje utiču na sticanje ili zaštitu prava svojine.

Ako se vlasništvo osporava, može biti potrebno pokrenuti parnični postupak radi utvrđivanja prava svojine. Sudska odluka kojom se utvrđuje već stečeno pravo može predstavljati osnov za odgovarajući upis u javnu evidenciju.

Da li je održaj moguć na svakoj nepokretnosti?

Ne treba polaziti od pretpostavke da se pravila o održaju jednako primjenjuju na svako zemljište.

Prije pokretanja postupka potrebno je provjeriti pravni režim nepokretnosti, eventualna zakonska ograničenja, status javnih dobara, kao i propise koji su važili tokom perioda državine.

Posebno složena mogu biti pitanja zemljišta koja su ranije bila u društvenoj ili državnoj svojini, jer se pravne posljedice dugogodišnje državine ne mogu uvijek ocjenjivati samo prema današnjem zakonu.

Kada je potrebna pomoć advokata?

Ako godinama koristite nepokretnost koja nije upisana na vaše ime, prvi korak nije nužno podnošenje tužbe. Potrebno je pregledati dokumentaciju, utvrditi istoriju državine i procijeniti postoje li zakonski uslovi za održaj.

Advokatska kancelarija Topić iz Banje Luke pruža pravnu pomoć u utvrđivanju prava svojine održajem, analizi katastarske i druge dokumentacije, pripremi tužbi i zastupanju u imovinskopravnim sporovima.

Detaljnije o zakonskim uslovima, rokovima i uračunavanju državine pravnih prethodnika pročitajte na našoj stranici Sticanje prava svojine održajem.

Zaključak: Dugogodišnje korišćenje zemljišta može predstavljati osnov za sticanje prava svojine održajem, ali samo kada su ispunjeni svi zakonski uslovi. Zato je prije bilo kakvog sudskog postupka važno razlikovati samo korišćenje tuđe nepokretnosti od državine koja može dovesti do sticanja vlasništva.