Sporovi između stanodavca i stanara u Republici Srpskoj: prava, obaveze i pravna zaštita

Iznajmljivanje stana ili poslovnog prostora naizgled je jednostavan dogovor: stanar plaća, stanodavac obezbjeđuje prostor. U praksi dolazi do raznih nesporazuma — od zakašnjelog plaćanja i oštećenja do odbijanja iseljenja po isteku ugovora. Bez obzira na to jeste li stanodavac ili stanar, važno je znati koja prava imate i kako ih zaštititi.

Pravni okvir

Odnos između zakupodavca i zakupca prvenstveno se uređuje ugovorom o zakupu i odredbama Zakona o obligacionim odnosima. U slučaju spora mogu biti relevantne i odredbe drugih propisa, zavisno od prirode konkretnog pravnog odnosa i zahtjeva koji se ostvaruje.

Pisani ugovor od posebnog je značaja za pravnu sigurnost obje strane jer omogućava jasno utvrđivanje visine i rokova plaćanja zakupnine, trajanja zakupa, uslova otkaza, obaveza u vezi sa održavanjem nepokretnosti, depozita i drugih dogovorenih pitanja.

Najčešći sporovi

Neplaćanje stanarine

Zakupac je dužan plaćati zakupninu u rokovima određenim ugovorom, zakonom ili, kada takvog određenja nema, prema pravilima predviđenim Zakonom o obligacionim odnosima.

Ako zakupac ne plati zakupninu ni u roku od 15 dana nakon što ga zakupodavac pozove na plaćanje, zakupodavac može, pod uslovima propisanim zakonom, otkazati ugovor o zakupu. Ako zakupac izmiri dugovanu zakupninu prije nego što mu otkaz bude saopšten, ugovor ostaje na snazi.

Pored prestanka zakupnog odnosa, zakupodavac može zahtijevati i naplatu dospjele, a neplaćene zakupnine.

Oštećenje stana

Zakupac je dužan koristiti nepokretnost u skladu sa ugovorom i njenom namjenom i po prestanku zakupa vratiti je u odgovarajućem stanju. Međutim, zakupac ne odgovara za uobičajenu istrošenost nastalu redovnim korišćenjem niti za oštećenja koja potiču od dotrajalosti.

Ako zakupodavac smatra da je zakupac prouzrokovao štetu, važno je dokumentovati stanje nepokretnosti i obim oštećenja. Fotografije i zapisnik o stanju nepokretnosti prilikom njenog preuzimanja i vraćanja mogu imati značajan dokazni značaj.

Ako je ugovoren depozit, mogućnost njegovog korišćenja za namirenje određenog potraživanja treba cijeniti prema sadržaju ugovora i okolnostima konkretnog slučaja. Ako šteta ili drugo potraživanje nije pokriveno depozitom, naknada se može zahtijevati odgovarajućim pravnim putem.

Odbijanje iseljenja po isteku ugovora

Po prestanku zakupnog odnosa zakupac je dužan vratiti zakupljenu nepokretnost zakupodavcu.

Ako zakupac odbije da preda nepokretnost, zakupodavac zaštitu svog prava ostvaruje odgovarajućim pravnim putem. Kada postoje uslovi za izvršenje, ispražnjenje i predaja nepokretnosti sprovode se u izvršnom postupku u skladu sa Zakonom o izvršnom postupku.

Samovoljno mijenjanje brave, iznošenje stvari zakupca ili druge mjere kojima bi zakupodavac pokušao samostalno sprovesti prinudno iseljenje mogu otvoriti dodatna pravna pitanja i zbog toga ih treba izbjegavati.

Prava stanodavca i stanara

Prava i obaveze ugovornih strana zavise od Zakona o obligacionim odnosima, sadržaja konkretnog ugovora i okolnosti svakog pojedinačnog slučaja.

Zakupodavac je, između ostalog, dužan predati i održavati zakupljenu stvar u stanju potrebnom za ugovorenu upotrebu, dok je zakupac dužan koristiti je u skladu sa ugovorom i njenom namjenom, plaćati ugovorenu zakupninu i po prestanku zakupa vratiti nepokretnost.

Pitanja kao što su pristup zakupodavca nepokretnosti tokom trajanja zakupa, promjena visine zakupnine, način održavanja, plaćanje režijskih troškova i korišćenje depozita poželjno je što preciznije urediti ugovorom.

U slučaju povrede ugovornih obaveza, prava druge strane zavise od vrste povrede, sadržaja ugovora i zakonom predviđenih pravnih sredstava.

Važnost pisanog ugovora

Svaki najamni odnos treba regulisati pisanim ugovorom koji sadrži: podatke o stranama i nekretnini, iznos i rok plaćanja stanarine, opis stanja stana pri preuzimanju (po mogućnosti s fotografijama), uslove depozita i otkazni rok.

Zašto angažovati advokata?

Advokatska kancelarija Topić pruža pravnu pomoć zakupodavcima i zakupcima u vezi sa sastavljanjem i analizom ugovora o zakupu, naplatom neplaćene zakupnine, naknadom štete, prestankom zakupnog odnosa, predajom nepokretnosti i zastupanjem u sudskim i izvršnim postupcima.

Pravovremena analiza ugovora i dokumentacije može pomoći da se utvrde prava i obaveze ugovornih strana i izabere odgovarajući način pravne zaštite.

Kontaktirajte nas na 051/220-270 ili putem kontakt forme na sajtu.

Ovaj tekst ima informativni karakter i ne predstavlja pravni savjet za konkretan slučaj.