Zemljišne knjige - Advokatska kancelarija Topić Banjaluka
Zemljišne knjige i katastar nepokretnosti predstavljaju javne evidencije od posebnog značaja za utvrđivanje pravnog statusa nepokretnosti i prava koja na njima postoje. Podaci iz ovih evidencija značajni su prilikom kupovine, prodaje, nasljeđivanja, diobe i drugih oblika raspolaganja nepokretnostima.
U praksi se često pojavljuje potreba za upisom prava svojine i drugih stvarnih prava, usklađivanjem podataka, ispravkom pogrešnih upisa, brisanjem tereta ili rješavanjem drugih pitanja vezanih za evidencije nepokretnosti.
Advokatska kancelarija Topić pruža pravnu pomoć i zastupanje u postupcima pred nadležnim organima i sudovima u vezi sa zemljišnim knjigama, katastrom nepokretnosti i ostvarivanjem prava na nepokretnostima.
Najčešći problemi u vezi sa zemljišnim knjigama i katastrom
U praksi se podaci o nepokretnostima i pravima na njima ne podudaraju uvijek sa stvarnim i pravnim stanjem. Posebno kod nepokretnosti koje su više puta mijenjale vlasnika, nasljeđivane, dijeljene ili nisu blagovremeno evidentirane, može se pojaviti potreba za dodatnim postupcima kako bi se postojeće stanje pravilno utvrdilo i upisalo u javne evidencije.
Najčešća pitanja odnose se na:
-
upis prava svojine na nepokretnosti;
-
neusklađenost podataka između različitih evidencija;
-
ispravku pogrešno upisanih podataka;
-
upis prava stečenog na osnovu ugovora, nasljeđivanja ili odluke nadležnog organa;
-
brisanje hipoteke i drugih tereta;
-
upis ili brisanje prava službenosti;
-
promjene podataka o parcelama i objektima;
-
postojanje starih ili nepotpunih upisa;
-
nemogućnost upisa zbog nedostatka odgovarajuće dokumentacije ili pravnog kontinuiteta;
-
sporove u vezi sa pravom svojine i drugim pravima na nepokretnostima.
Način rješavanja zavisi od konkretnog pravnog i činjeničnog stanja, dokumentacije kojom stranka raspolaže i podataka evidentiranih kod nadležnih organa.
Pravna pomoć i zastupanje
Advokatska kancelarija Topić pruža pravnu pomoć fizičkim i pravnim licima u postupcima koji se odnose na upis i ostvarivanje prava na nepokretnostima.
Pravna pomoć, u zavisnosti od okolnosti konkretnog slučaja, može obuhvatiti pregled i analizu dokumentacije, provjeru podataka iz javnih evidencija, utvrđivanje pravnog osnova za upis, sastavljanje potrebnih podnesaka i pravnih lijekova, kao i zastupanje pred Republičkom upravom za geodetske i imovinsko-pravne poslove, sudovima i drugim nadležnim organima.
Provjera pravnog stanja nepokretnosti
Prije kupovine stana, kuće, zemljišta ili druge nepokretnosti važno je provjeriti njeno pravno stanje i dokumentaciju na osnovu koje prodavac raspolaže nepokretnošću.
Provjera pravnog stanja može obuhvatiti podatke o upisanom vlasniku, pravnom osnovu sticanja, postojanju hipoteka, službenosti, zabilježbi i drugih tereta, kao i usklađenost podataka o nepokretnosti u odgovarajućim javnim evidencijama.
Posebnu pažnju treba posvetiti slučajevima u kojima prodavac nije upisan kao vlasnik, postoji više prethodnih pravnih poslova koji nisu provedeni kroz javne evidencije, podaci o parceli ili objektu nisu usklađeni ili postoje druga prava i ograničenja koja mogu uticati na sticanje i kasnije raspolaganje nepokretnošću.
Pravna provjera prije zaključenja ugovora može pomoći da se eventualni problemi utvrde prije isplate kupoprodajne cijene i prenosa prava na nepokretnosti.
Dokumentacija i priprema postupka
Dokumentacija potrebna za upis prava ili rješavanje drugih pitanja u vezi sa nepokretnošću zavisi od vrste postupka i pravnog osnova na kojem se zahtjev zasniva.
U zavisnosti od konkretnog slučaja, od značaja mogu biti:
-
zemljišnoknjižni izvadak, list nepokretnosti ili drugi podaci iz javnih evidencija;
-
ugovor o kupoprodaji, poklonu, zamjeni ili drugi pravni posao;
-
pravosnažno rješenje o nasljeđivanju;
-
sudska ili druga odluka nadležnog organa;
-
raniji ugovori i isprave kojima se dokazuje pravni kontinuitet;
-
podaci i isprave koje se odnose na parcelu ili objekat;
-
druge isprave relevantne za konkretni upis ili postupak.
Prije pokretanja postupka potrebno je sagledati postojeće stanje u javnim evidencijama i raspoloživu dokumentaciju, nakon čega se može utvrditi koje su isprave i pravne radnje potrebne u konkretnom slučaju.
Zakon o premjeru i katastru Republike Srpske
Službeni glasnik Republike Srpske, broj 6/2012, 110/2016, 22/2018-odluka US, 62/2018. 95/2019-odluka US i 90/2023
I Osnovne odredbe
Predmet uređenja Zakona o premjeru i katastru nepokretnosti
Član 1
Ovim zakonom uređuju se upravni i stručni poslovi koji se odnose na premjer Republike Srpske, postupak osnivanja katastra nepokretnosti, katastar nepokretnosti, katastar vodova, osnovne geodetske radove, adresni registar, registar cijena nepokretnosti, masovnu procjenu vrijednosti nepokretnosti, digitalni arhiv, topografsko-kartografsku djelatnost, Geoinformacioni sistem Republičke uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove Republike Srpske, infrastrukturu geoprostornih podataka Republike Srpske i geodetski radovi u inženjerskotehničkim oblastima.
Stručno objašnjenje
Ovim članom određuje se predmet uređenja zakona, odnosno oblasti koje su obuhvaćene pravnim sistemom premjera i katastra nepokretnosti u Republici Srpskoj.
Zakon uređuje upravne i stručne poslove koji se odnose na:
– premjer teritorije Republike Srpske,
– osnivanje i vođenje katastra nepokretnosti,
– katastar vodova (komunalna i infrastrukturna mreža),
– osnovne geodetske radove,
– adresni registar,
– registar cijena nepokretnosti,
– masovnu procjenu vrijednosti nepokretnosti,
– digitalni arhiv geodetskih podataka,
– topografsko-kartografsku djelatnost,
– Geoinformacioni sistem Republičke uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove (RUGIPP),
– infrastrukturu geoprostornih podataka,
– geodetske radove u inženjersko-tehničkim oblastima.
Na taj način zakon postavlja pravni okvir za evidenciju nepokretnosti, prostorne podatke i pravnu sigurnost u prometu nekretnina.
Praktičan značaj
U današnje vrijeme katastar ima mnogo širu primjenu i koristi se ne samo za svrhu oporezivanja nego i za privredne, upravne, statističke i druge potrebe kao i za izradu zemljišnih knjiga. Podaci koje sadrži katastar omogućavaju da se odredi položaj i prostoranje ove ili one zemljišne parcele i da se na taj način neko zemljište identifikuje i razgraniči od susjednih zemljišta. Otuda katastarski podaci predstavljaju podlogu za izradu i uredno vođenje zemljišnih knjiga.
Ova odredba ima temeljni značaj jer definiše koje sve evidencije i postupci čine katastarski sistem Republike Srpske.
U praksi, gotovo svaki pravni promet nepokretnosti — kupovina, nasljeđivanje, dioba, upis prava svojine, hipoteka ili građenje — oslanja se upravo na podatke uređene ovim zakonom.
Katastar predstavlja osnov javnog povjerenja u podatke o nepokretnostima i ključan je za pravnu sigurnost vlasništva.
⚖️ Sudska praksa
Sudovi redovno polaze od katastarskih evidencija kao službenih javnih podataka prilikom odlučivanja o:
– sporovima o vlasništvu,
– uređenju međa,
– utvrđivanju prava služnosti,
– naknadi štete zbog pogrešnih upisa.
Katastarski podaci imaju snažnu dokaznu vrijednost, ali nisu apsolutni dokaz prava, već se mogu osporavati u odgovarajućem postupku.
📌 Primjer iz prakse
Kupac nepokretnosti zaključuje ugovor o kupoprodaji oslanjajući se na podatke iz katastra nepokretnosti koji pokazuju da je prodavac upisan kao vlasnik parcele.
Nakon zaključenja ugovora i podnošenja zahtjeva za upis prava svojine, nadležni organ provodi postupak na osnovu evidencija uređenih ovim zakonom.
Pojmovi od posebnog značaja za upis prava na nepokretnostima
Član 2
Pojedini izrazi upotrijebljeni u ovom zakonu imaju sljedeće značenje:
n) "nepokretnosti", upotreba ovog izraza podrazumijeva: zemljišta (poljoprivredno, građevinsko, šumsko i ostala slična zemljišta), objekti (poslovni, stambeni, stambeno-poslovni, ekonomski, infrastrukturni i drugi slični objekti), posebni dijelovi objekata (stanovi, poslovne prostorije, garaže, garažna mjesta i podrumi), drugi nadzemni objekti (putni, objekti elektroprivrede, željeznički objekti, objekti vazduhoplovnog saobraćaja, industrijski objekti, objekti telekomunikacija, objekti za sport i fizičku kulturu i drugi slični objekti), podzemni objekti (garaže, rezervoari, pješački prolazi, tuneli, skloništa, metroi i drugi slični objekti),
nj) "imalac prava" je pravno ili fizičko lice koje ima pravo svojine ili pravo raspolaganja na stvarima u državnoj svojini ili uže stvarno ili obligaciono pravo na određenoj nepokretnosti,
o) "pravni kontinuitet" je izvođenje prava na nepokretnosti pravnog sljedbenika iz prava pravnog prethodnika,
p) "clausula intabulandi" je izričita izjava, odnosno saglasnost pravnog prethodnika o dozvoli upisa koja nije uslovljena niti ograničena,
(Izuzetno izjava može biti data i u posebnoj ispravi, sačinjena u skladu sa zakonom kojim je to regulisano),
r) "list nepokretnosti" je osnovni dokument o nepokretnostima i stvarnim pravima na njima,
h) "topografski objekti" su prirodni i izgrađeni objekti na zemljinoj površini, klasifikovani u odgovarajuće teme, prostorno geometrijski određeni u državnom referentnom sistemu i opisani atributima,
dž) "masovna procjena vrijednosti nepokretnosti" je postupak određivanja vrijednosti svih nepokretnosti na području Republike Srpske, na određeni datum, korišćenjem standardizovanih metoda, uzimajući u obzir sve podatke na tržištu nepokretnosti koje se posmatra".
Stručno objašnjenje
Ovim članom zakon definiše ključne stručne pojmove koji se koriste u oblasti geodezije, katastra nepokretnosti i geoprostornih podataka. Cilj ovakvih definicija jeste da se obezbijedi jedinstveno tumačenje termina u upravnim postupcima, sudskoj praksi i pravnom prometu nepokretnosti.
Definisani izrazi obuhvataju nekoliko važnih cjelina:
✔ geodetske i tehničke pojmove – geodetske biljega, geodetski instrumenti, referentni sistem, digitalni model terena, ortofoto snimci, daljinska detekcija i geodetska metrologija;
✔ katastarske evidencije i dokumente – katastarski plan, katastarski plan vodova, list nepokretnosti i list vodova;
✔ pojmove vezane za nepokretnosti i prava – nepokretnost, imalac prava, pravni kontinuitet i clausula intabulandi;
✔ geoinformacione i digitalne sisteme – geopodaci, infrastruktura geoprostornih podataka (IGPRS), Geoinformacioni sistem RUGIPP-a, SRPOS mreža i veb servisi;
✔ ekonomske i evidencione institute – bonitiranje i klasiranje zemljišta, registar vrijednosti i masovna procjena vrijednosti nepokretnosti.
Na ovaj način zakon stvara terminološki osnov za funkcionisanje katastra kao tehničko-pravnog sistema.
Praktičan značaj
U praksi, ove definicije imaju direktan pravni značaj jer određuju:
– šta se smatra nepokretnošću u katastarskom smislu,
– ko može biti imalac prava upisan u evidenciju,
– koji dokument predstavlja dokaz o pravima na nepokretnosti,
– kako se obezbjeđuje kontinuitet vlasništva prilikom upisa.
Posebno je važna definicija lista nepokretnosti, jer on predstavlja osnovni javni dokument na kojem se zasniva pravna sigurnost u prometu nekretnina.
⚖️ Sudska praksa
U sporovima o vlasništvu i upisu prava sudovi često analiziraju:
– postojanje pravnog kontinuiteta između pravnog prethodnika i sljedbenika,
– da li postoji valjana clausula intabulandi kao saglasnost za upis,
– status lica kao imaoca prava prema katastarskoj evidenciji.
Precizno značenje pojmova iz ovog člana sprječava različita tumačenja u upravnim i sudskim postupcima.
📌 Primjer iz prakse
Kupac nepokretnosti podnosi zahtjev za upis prava svojine u katastar. Uz ugovor o kupoprodaji mora postojati i izričita saglasnost prodavca za upis (clausula intabulandi), kako bi se obezbijedio pravni kontinuitet između prethodnog i novog vlasnika.
👉 Upravo jasno definisani pojmovi iz ovog člana omogućavaju pravilno vođenje katastarskih evidencija i sigurnost pravnog prometa nepokretnosti.
Katastar nepokretnosti – nepokretnosti i stvarna prava koja se upisuju
Član 4
(1) Katastar nepokretnosti je osnovni i javni registar o nepokretnostima i stvarnim pravima na njima.
(2) Nepokretnosti koje se, u smislu ovog zakona, upisuju u katastar nepokretnosti su:
a) zemljište (katastarske parcele poljoprivrednog, šumskog, građevinskog i drugog zemljišta),
b) nadzemni i podzemni građevinski objekti (u daljem tekstu: objekti) i
v) posebni dijelovi objekata koji čine građevinsku cjelinu (stan, poslovni prostor, garaža i drugi objekti).
(3) Objekti u smislu ovog zakona su: zgrade svih vrsta, privredni objekti, objekti kulture, sporta i rekreacije, skloništa i drugi građevinski objekti.
Stručno objašnjenje
Ovom odredbom katastar nepokretnosti definiše se kao osnovni i javni registar podataka o nepokretnostima i stvarnim pravima koja na njima postoje.
U katastar nepokretnosti upisuju se zemljište, odnosno katastarske parcele, nadzemni i podzemni građevinski objekti, kao i posebni dijelovi objekata koji predstavljaju samostalne građevinske cjeline, poput stanova, poslovnih prostora i garaža.
Katastar nepokretnosti objedinjuje podatke o samoj nepokretnosti sa podacima o stvarnim pravima na njoj. Na taj način omogućava da se određena nepokretnost identifikuje i da se utvrdi njeno evidentirano pravno stanje.
Praktičan značaj
Podaci sadržani u katastru nepokretnosti imaju poseban značaj prilikom kupovine i prodaje nepokretnosti, nasljeđivanja, poklona, diobe, zasnivanja hipoteke, upisa službenosti i drugih pravnih poslova i postupaka koji se odnose na nepokretnosti.
Prije raspolaganja nepokretnošću potrebno je utvrditi kako je ona evidentirana u javnom registru, ko je upisan kao nosilac prava i koja su prava i tereti upisani na nepokretnosti.
U praksi se mogu pojaviti razlike između faktičkog stanja na terenu, dokumentacije kojom stranka raspolaže i stanja evidentiranog u katastru nepokretnosti. Takve razlike mogu zahtijevati prethodno rješavanje prije nego što se određeni pravni posao ili upis može provesti.
📌 Primjer iz prakse
Kupac namjerava kupiti kuću sa zemljištem. Prodavac kuću koristi dugi niz godina i raspolaže određenom dokumentacijom o njenom sticanju.
Provjerom podataka u katastru nepokretnosti utvrđuje se, međutim, da stanje u javnoj evidenciji ne odgovara u potpunosti dokumentaciji i faktičkom stanju nepokretnosti.
Prije zaključenja ugovora potrebno je utvrditi razlog takve neusklađenosti i način na koji se ona može otkloniti, kako bi kupac mogao steći i upisati pravo na nepokretnosti u skladu sa zakonom.
Upis stvarnih prava – primjena drugih zakona i pravila postupka
Član 7
Za rješavanje pojedinih pitanja upisa stvarnih prava koja nisu uređena ovim zakonom primjenjuju se odredbe zakona kojim se uređuju svojina i druga stvarna prava, a za rješavanje pitanja postupka koja nisu uređena ovim zakonom primjenjuju se odredbe zakona kojim se uređuje parnični, vanparnički postupak, opšti upravni postupak i upravni spor.
Stručno objašnjenje
Član 7 uređuje primjenu drugih propisa u slučajevima kada određeno pitanje stvarnih prava ili postupka nije posebno uređeno Zakonom o premjeru i katastru Republike Srpske.
Kada je riječ o pitanjima upisa stvarnih prava, primjenjuju se odgovarajuće odredbe propisa kojima se uređuju pravo svojine i druga stvarna prava. Na taj način pravila o katastarskom upisu povezuju se sa materijalnopravnim pravilima kojima se uređuju nastanak, sticanje, prenos, ograničenje i prestanak stvarnih prava na nepokretnostima.
Za pitanja postupka koja nisu uređena ovim zakonom primjenjuju se, zavisno od prirode konkretnog predmeta, pravila opšteg upravnog postupka, upravnog spora, parničnog ili vanparničnog postupka.
Primjer iz prakse
Lice podnese zahtjev za upis prava svojine na nepokretnosti, ali se tokom postupka utvrdi da drugo lice osporava njegovo pravo i tvrdi da je ono vlasnik iste nepokretnosti.
U takvoj situaciji više nije riječ samo o tehničkom provođenju upisa u katastar. Ukoliko postoji spor o samom pravu svojine koji nije moguće riješiti u okviru nadležnosti katastarskog organa, može biti potrebno da se pitanje prava prethodno riješi u odgovarajućem sudskom postupku.
Tek nakon utvrđivanja prava i ispunjenja zakonom propisanih uslova može se zahtijevati odgovarajući upis u javnu evidenciju.
Član 11
(1) U upravnim poslovima osnivanja katastra nepokretnosti koji se odnose na tehničke podatke o nepokretnostima, rješava:
a) u prvom stepenu - komisija iz člana 71. stav 6. ovog zakona,
b) u drugom stepenu - Uprava i
v) u upravnom sporu - nadležni okružni sud.
(2) U slučaju spornih imovinskih prava u postupku osnivanja katastra nepokretnosti iz stvarne nadležnosti organa uprave rješava organ uprave, a u slučaju stvarne nadležnosti sudova rješava nadležni sud u parničnom ili vanparničnom postupku.
(3) U upravnim poslovima održavanja katastra nepokretnosti i katastra vodova, kao i u drugim upravnim poslovima, osim poslova koji su navedeni u st. 1. i 2. ovog člana, rješava:
a) u prvom stepenu - područna jedinica Uprave,
b) u drugom stepenu - Uprava i
v) u upravnom sporu - nadležni okružni sud.
Stručno objašnjenje
Član 11 određuje nadležnost organa i sudova za odlučivanje u postupcima osnivanja i održavanja katastra nepokretnosti.
Kod osnivanja katastra nepokretnosti, kada se odlučuje o tehničkim podacima o nepokretnostima, u prvom stepenu odlučuje nadležna komisija, dok o žalbi odlučuje Republička uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove. Protiv konačne upravne odluke može se pokrenuti upravni spor pred nadležnim okružnim sudom.
Kada se u postupku osnivanja katastra pojavi sporno imovinsko pravo, nadležnost zavisi od prirode pitanja o kojem treba odlučiti. O pitanjima iz stvarne nadležnosti organa uprave odlučuje nadležni upravni organ, dok o pitanjima za koja je nadležan sud odlučuje sud u parničnom ili vanparničnom postupku.
U postupcima održavanja katastra nepokretnosti i katastra vodova, kao i u drugim upravnim poslovima obuhvaćenim ovom odredbom, u prvom stepenu odlučuje područna jedinica Uprave, u drugom stepenu Uprava, dok je za odlučivanje u upravnom sporu nadležan okružni sud.
Praktičan značaj
Član 11 je od posebnog praktičnog značaja jer razgraničava nadležnost između katastarskih organa i sudova.
Nije svaki problem koji se pojavi u vezi sa katastarskim upisom moguće riješiti pred Republičkom upravom za geodetske i imovinsko-pravne poslove. Ukoliko postoji spor o samom pravu na nepokretnosti, može biti potrebno da se to pravo prethodno utvrdi u odgovarajućem sudskom postupku.
Sa druge strane, kada stranka smatra da je u upravnom postupku donesena nepravilna ili nezakonita odluka, pravna zaštita ostvaruje se korišćenjem odgovarajućeg pravnog lijeka, a nakon konačne upravne odluke, kada su za to ispunjeni zakonski uslovi, i pokretanjem upravnog spora.
Zbog toga je prije pokretanja postupka važno pravilno utvrditi prirodu pravnog problema, nadležni organ i odgovarajući način pravne zaštite.
Primjer iz prakse
Vlasnik nepokretnosti podnese zahtjev nadležnoj područnoj jedinici Uprave radi provođenja promjene u katastru nepokretnosti. Zahtjev bude odbijen jer organ smatra da dostavljena isprava ne predstavlja odgovarajući pravni osnov za traženi upis.
U takvom slučaju stranka pravnu zaštitu prvenstveno ostvaruje u okviru upravnog postupka, korišćenjem propisanog pravnog lijeka protiv prvostepene odluke. Ukoliko ni nakon drugostepenog odlučivanja ne bude zadovoljna konačnom upravnom odlukom, pod zakonom propisanim uslovima može pokrenuti upravni spor pred nadležnim okružnim sudom.
Drugačija situacija postoji ako između dvije strane postoji spor o tome kome pripada pravo svojine na nepokretnosti. Tada može biti potrebno da o spornom pravu odluči nadležni sud, nakon čega sudska odluka može predstavljati osnov za odgovarajući upis u katastar nepokretnosti.
V Premjer Republike Srpske
1. Katastarski premjer
Član 35
(1) Katastarski premjer je geodetsko mjerenje i prikupljanje podataka o nepokretnostima i imaocima prava na nepokretnostima.
(2) Geodetsko mjerenje vrši se geodetskim metodama za horizontalno i vertikalno pozicioniranje nepokretnosti u referentnom sistemu Republike Srpske.
(3) Podaci dobijeni geodetskim mjerenjem i prikupljanjem podataka iz stava 1. ovog člana čine elaborat premjera.
(4) Katastarski premjer vrši se u cilju osnivanja ili obnove katastra nepokretnosti.
Član 37
(1) Katastarska parcela (u daljem tekstu: parcela) je osnovna katastarska teritorijalna jedinica i predstavlja dio zemljišta u katastarskoj opštini određen granicom (međom) i označen jedinstvenim brojem, na kome postoji pravo svojine.
(2) Granica parcele se definiše graničnim tačkama koje su određene koordinatama propisane tačnosti i označene međnim biljegama na terenu.
Upis stvarnih prava – primjena drugih zakona i pravila postupka
Katastarska opština – formiranje, promjena i granice
Član 38
(1) Katastarska opština je teritorijalna jedinica koja obuhvata područje jednog naseljenog mjesta, za koju se zakonom utvrđuje naziv i koja predstavlja osnovnu jedinicu za koju se vrši katastarski premjer i osniva, obnavlja i održava katastar nepokretnosti.
(2) O formiranju i promjeni granice katastarske opštine odlučuje Uprava, po prethodno pribavljenom mišljenju jedinice lokalne samouprave na čijoj se teritoriji nalazi ta katastarska opština, odnosno susjednih jedinica lokalne samouprave, kada promjena granice katastarske opštine mijenja granicu jedinice lokalne samouprave.
(3) U slučaju spora o granicama katastarskih opština odlučuje Vlada na prijedlog Uprave uz pribavljeno mišljenje jedinice lokalne samouprave.
(4) U slučaju kad se promjenom granice katastarske opštine istovremeno mijenja i granica jedinice lokalne samouprave, promjena granice katastarske opštine vrši se u skladu sa zakonom.
(5) Odluka o promjeni granice katastarske opštine objavljuje se u "Službenom glasniku Republike Srpske".
(6) Obilježavanje granica katastarske opštine vrši se postavljanjem geodetskih biljega.
(7) Granica katastarske opštine koja se poklapa sa entitetskom linijom neće se obilježavati postavljanjem geodetskih biljega dok se ne utvrdi entitetska linija u skladu sa Dejtonskim mirovnim sporazumom.
Katastarski srez – teritorijalna jedinica za klasiranje zemljišta
Član 39
(1) Katastarski srez je teritorijalna jedinica za katastarsko klasiranje zemljišta.
(2) Katastarski srez osniva, ukida, mijenja i njegov naziv utvrđuje Uprava.
(3) Odluka o osnivanju, ukidanju, promjeni granice i naziva katastarskog sreza objavljuje se u "Službenom glasniku Republike Srpske".
Katastarski premjer – poziv vlasnicima i drugim imaocima prava
Član 40
(1) Katastarski premjer vrši se u katastarskoj opštini ili njenom dijelu, i sadrži:
a) postavljanje dopunskih geodetskih referentnih tačaka za horizontalno i vertikalno pozicioniranje nepokretnosti i određivanje njihovih koordinata,
b) identifikaciju i obilježavanje granice katastarske opštine,
v) obilježavanje granica katastarske parcele,
g) geodetsko mjerenje i prikupljanje podataka o nepokretnostima,
d) prikupljanje podataka o imaocu prava na nepokretnosti i
đ) katastarsko klasiranje zemljišta.
(2) U postupku katastarskog premjera može se vršiti i bonitiranje zemljišta.
(3) Prije početka katastarskog premjera Uprava je dužna da:
a) u najmanje jednom mediju dostupnom na čitavoj teritoriji Republike Srpske, Bosne i Hercegovine i na internet stranici Uprave obavijesti javnost o vršenju katastarskog premjera i objavi poziv imaocima prava da učestvuju u postupku katastarskog premjera i
b) javnim oglašavanjem pozove sve imaoce prava na zemljištu upisane u popisni katastar, katastar zemljišta, zemljišnu knjigu, katastar nepokretnosti, odnosno imaoce prava koji nisu upisani ni u jednu evidenciju da izvrše obilježavanje graničnih tačaka parcela.
Član 41
(1) Imalac prava na nepokretnosti dužan je licima koja rade na poslovima premjera i katastra nepokretnosti dozvoliti pristup nepokretnosti, postavljanje geodetske biljege i prikupljanje podataka o nepokretnosti.
(2) Geodetske biljege ne smiju se uništavati, oštećivati, niti neovlašćeno pomjerati ili izmiještati.
Obaveza vlasnika da omogući pristup nepokretnosti tokom katastarskog premjera
Član 42
(1) Geodetske referentne tačke za horizontalno i vertikalno pozicioniranje nepokretnosti su tačke mreže permanentnih stanica i referentne mreže.
(2) U postupku katastarskog premjera može se vršiti dopuna referentne mreže.
Član 43
U postupku katastarskog premjera vrši se identifikacija i obilježavanje granice katastarske opštine.
Ograničenja prava svojine na nepokretnosti, tereti i obaveze koje su ustanovljene imperativnim zakonskim normama proizvode pravna dejstva prema svakom sopstveniku, ograničenja za vojne potrebe, obaveza trpljenja rudarskih istraživanja itd.) bez obzira na to da li su upisani u zemljišne knjige. Ali ako je u samom zakonu izrečno propisano da će se ovakva ograničenja upisati u javne knjige onda prema pravnom pravilu predratnog prava treba ovakva ograničenja, terete i obaveze učiniti vidljivim u popisnom listu i to na drugoj stranici.
Obilježavanje granica parcele i sporna međa
Član 44
(1) Imalac prava na području na kome se vrši katastarski premjer dužan je da prije početka premjera, na propisan način i o svom trošku, obilježi međnim biljegama granične tačke parcele.
(2) Ako imalac prava na parceli ne obilježi granične tačke parcele ili je granica sporna, obilježavanje se vrši o trošku imaoca prava na parceli, na osnovu podataka zemljišne knjige, katastra zemljišta, odnosno katastra nepokretnosti ili raspoloživih isprava.
(3) U postupku obilježavanja parcele sačinjava se zapisnik.
Stručno objašnjenje
Član 44 uređuje obavezu imaoca prava na parceli da, prije početka katastarskog premjera, na propisan način obilježi granične tačke parcele.
Obilježavanje granica ima značaj za pravilno utvrđivanje položaja i obuhvata parcele prilikom premjera. Poseban problem može nastati kada granice na terenu nisu jasno vidljive, kada postojeća ograda ne odgovara evidentiranoj granici ili kada između vlasnika susjednih parcela postoji nesaglasnost o tome kuda granica prolazi.
Ukoliko imalac prava ne izvrši obilježavanje u skladu sa zakonom, obilježavanje se može izvršiti o njegovom trošku, na osnovu raspoloživih podataka i dokumentacije.
Praktičan značaj
Granica katastarske parcele može imati neposredan uticaj na obim prava svojine i mogućnost korišćenja nepokretnosti. Zbog toga pitanje međe između susjednih parcela nije samo tehničko pitanje premjera.
U praksi se mogu pojaviti razlike između granice koju vlasnici smatraju postojećom na terenu i podataka sadržanih u katastarskim evidencijama i ranijoj dokumentaciji. Takođe, postojanje ograde, zida ili drugog objekta samo po sebi ne mora uvijek značiti da se upravo na tom mjestu nalazi pravno relevantna granica parcele.
Kada između vlasnika susjednih nepokretnosti postoji spor o granici ili pravu na određenom dijelu zemljišta, može biti potrebno sprovesti odgovarajući postupak pred nadležnim organom ili sudom, zavisno od prirode konkretnog spora.
Primjer iz prakse
Prilikom katastarskog premjera vlasnici dvije susjedne parcele različito pokazuju granicu između svojih nepokretnosti. Jedan vlasnik smatra da granica prati postojeću ogradu, dok drugi tvrdi da je ograda ranije pomjerena i da se dio njegove parcele nalazi sa druge strane ograde.
U takvoj situaciji samo faktičko stanje na terenu nije dovoljno za zaključak kome pripada sporni dio zemljišta. Potrebno je analizirati podatke iz javnih evidencija, raniju dokumentaciju, podatke premjera i druge relevantne dokaze, a ukoliko spor o pravu nije moguće riješiti u okviru katastarskog postupka, može biti potrebno njegovo rješavanje pred nadležnim sudom.
Geodetsko mjerenje i prikupljanje podataka o nepokretnostima
Član 45
(1) Geodetsko mjerenje granice katastarske opštine i nepokretnosti vrši se u skladu sa propisanim klasama tačnosti.
(2) U postupku katastarskog premjera prikupljaju se, odnosno preuzimaju podaci o:
a) prostornim jedinicama,
b) parcelama,
v) objektima i
g) posebnim dijelovima objekta.
(3) Podaci o objektu i posebnom dijelu objekta prikupljaju se prema raspoloživoj dokumentaciji ili preuzimaju iz postojećih evidencija i tehničke dokumentacije.
(4) Za potrebe prikaza posebnih dijelova objekta izrađuje se tlocrt objekta.
(5) Direktor Uprave donosi Pravilnik o sadržaju, načinu izrade i pregledu tlocrta objekata.
Utvrđivanje imaoca prava na nepokretnosti u katastarskom premjeru
Član 46
U postupku katastarskog premjera prikupljaju se podaci o imaocu prava na nepokretnosti u skladu sa raspoloživom dokumentacijom (postojeći katastar zemljišta, zemljišna knjiga ili katastar nepokretnosti).