Advokat za imovinsko-pravne odnose u Banjoj Luci – kada je potrebna pravna pomoć?
Imovinsko-pravni odnosi obuhvataju pitanja sticanja, korišćenja, raspolaganja i zaštite prava svojine i drugih stvarnih prava na nepokretnostima. U praksi se najčešće odnose na stanove, kuće, zemljište, poslovne prostore i druge nepokretnosti, ali i na sporove između suvlasnika, neusklađene javne evidencije i utvrđivanje vlasničkih prava.
U Republici Srpskoj ova pitanja prvenstveno uređuje Zakon o stvarnim pravima, uz primjenu drugih propisa koji regulišu promet nepokretnosti, katastarske evidencije, nasljeđivanje i sudske postupke.
Imovinsko-pravni problem često nastaje kada se pravno stanje nepokretnosti ne podudara sa stvarnim stanjem. Tako lice može koristiti zemljište koje nije upisano na njegovo ime, nasljednici mogu godinama ostati upisani kao suvlasnici bez izvršene diobe, a kupac nepokretnosti može imati ugovor bez odgovarajućeg upisa prava svojine.
Koje imovinsko-pravne probleme rješava advokat?
Advokatska kancelarija Topić u Banjoj Luci pruža pravnu pomoć u pitanjima koja se odnose na:
-
Utvrđivanje i zaštitu prava svojine na nepokretnostima.
-
Rješavanje neriješenih imovinsko-pravnih odnosa i usklađivanje vlasničke dokumentacije.
-
Razvrgnuće suvlasničke zajednice i sporove između suvlasnika.
-
Sticanje prava svojine održajem i drugim zakonskim osnovima.
-
Kupoprodaju, poklon i druge pravne poslove koji se odnose na nepokretnosti.
-
Upis prava svojine i drugih stvarnih prava u javne evidencije.
-
Zaštitu od neosnovanog uznemiravanja prava svojine i zahtjeve za predaju nepokretnosti.
Rješavanje ovih pitanja zahtijeva analizu pravnog osnova sticanja, postojećih isprava, podataka javnih evidencija i okolnosti konkretnog slučaja. U zavisnosti od prirode problema, zaštita prava može se ostvariti ugovorom, odgovarajućim upravnim postupkom ili pred nadležnim sudom.
Neriješeni imovinsko-pravni odnosi – kako utvrditi pravo svojine?
Neriješeni imovinsko-pravni odnosi nastaju kada pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti nije jasno utvrđeno, kada postoje neslaganja između javnih evidencija i stvarnog stanja ili kada više lica polaže pravo na istu nepokretnost.
Takve situacije česte su kod naslijeđenih nepokretnosti, zemljišta koje se generacijama koristi bez odgovarajuće dokumentacije, kupoprodajnih ugovora nakon kojih nije izvršen upis vlasništva, kao i kod nepokretnosti na kojima postoji više suvlasnika.
Kako se rješavaju neriješeni imovinsko-pravni odnosi?
Prvi korak je utvrđivanje pravnog i faktičkog stanja nepokretnosti. To podrazumijeva pregled podataka iz katastra nepokretnosti i drugih relevantnih javnih evidencija, kao i analizu ugovora, rješenja o nasljeđivanju, sudskih odluka i drugih isprava koje mogu predstavljati osnov za sticanje prava.
Nakon toga potrebno je utvrditi koji postupak odgovara konkretnom problemu:
-
Upis prava svojine – kada postoji odgovarajuća isprava, ali pravo nije upisano u javnu evidenciju.
-
Utvrđivanje prava svojine pred sudom – kada je vlasništvo sporno ili postoje prepreke koje se ne mogu otkloniti samo zahtjevom za upis.
-
Sticanje svojine održajem – kada su ispunjeni zakonski uslovi u pogledu državine i njenog trajanja.
-
Razvrgnuće suvlasničke zajednice – kada suvlasnici žele podijeliti zajedničku nepokretnost ili urediti međusobne imovinske odnose.
-
Uređivanje
Da li se vlasništvo može utvrditi bez sudskog postupka?
Ne zahtijeva svaki neriješeni imovinsko-pravni odnos pokretanje parnice. Ako među zainteresovanim licima nema spora i postoje odgovarajuće isprave, određena pitanja moguće je riješiti sporazumom, zaključenjem odgovarajućeg pravnog posla ili postupkom pred nadležnim organom.
Međutim, kada postoji spor o tome ko je vlasnik, kada se osporava pravni osnov sticanja ili kada nije moguće pribaviti ispravu podobnu za upis, može biti potrebno pokretanje sudskog postupka. Zbog toga je prije podnošenja tužbe ili zahtjeva za upis važno provjeriti postoji li jednostavniji pravni način za rješavanje konkretnog imovinsko-pravnog problema.
Kako dokazati pravo svojine na nepokretnosti u Republici Srpskoj?
Dokazivanje prava svojine na nepokretnosti zavisi od pravnog osnova njenog sticanja, raspoložive dokumentacije i podataka upisanih u javnim evidencijama. Sama činjenica da neko koristi kuću, stan ili zemljište ne znači nužno da je njihov vlasnik.
Pravo svojine može se steći na osnovu pravnog posla, nasljeđivanjem, odlukom nadležnog organa ili neposredno na osnovu zakona, pod uslovima propisanim za pojedini način sticanja.
Koji dokumenti mogu dokazivati pravo svojine?
U zavisnosti od konkretnog slučaja, za utvrđivanje i dokazivanje prava svojine značajni su:
-
Izvod iz katastra nepokretnosti – pokazuje podatke o upisanim pravima na nepokretnosti i predstavlja važan dokaz njenog evidentiranog pravnog stanja.
-
Ugovor o kupoprodaji ili poklonu – može predstavljati pravni osnov za sticanje svojine, pri čemu je za sticanje na osnovu pravnog posla po pravilu potreban i odgovarajući upis.
-
Pravosnažno rješenje o nasljeđivanju – utvrđuje nasljednike i njihova prava na zaostavštini, dok se svojina nasljeđivanjem stiče prema posebnim zakonskim pravilima.
-
Pravosnažna sudska odluka – može biti osnov za utvrđivanje prava svojine ili odgovarajući upis u javnu evidenciju.
-
Druge isprave i dokazi – mogu biti značajni kada je vlasništvo sporno, naročito u postupcima utvrđivanja svojine održajem ili po drugom zakonskom osnovu.
Šta ako nepokretnost nije upisana na ime stvarnog vlasnika?
Kada podaci javne evidencije ne odgovaraju pravnom stanju, potrebno je najprije utvrditi zbog čega upis nije izvršen. Uzrok može biti neproveden ugovor, neupisano nasljeđivanje, nepotpuna dokumentacija, neslaganje podataka o parcelama ili spor između više lica.
Ako postoji isprava podobna za upis, problem se može riješiti odgovarajućim postupkom pred nadležnim organom. Ako je samo pravo svojine sporno, može biti potrebno njegovo utvrđivanje pred sudom. Posebno treba razlikovati slučajeve u kojima lice ima valjan pravni osnov za sticanje svojine od slučajeva u kojima se pravo tek mora dokazivati na osnovu dugotrajne državine ili drugih zakonom predviđenih činjenica.
Može li se vlasništvo dokazati bez ugovora?
Nepostojanje ugovora ne znači da pravo svojine nikada ne može biti utvrđeno. Svojina se može steći i nasljeđivanjem, održajem ili drugim zakonskim osnovom.
Međutim, dugogodišnje korišćenje nepokretnosti, plaćanje poreza ili ulaganje u njeno održavanje sami po sebi nisu dovoljni za zaključak da je određeno lice vlasnik. Njihov značaj zavisi od pravnog osnova na koji se lice poziva i ostalih okolnosti konkretnog slučaja.
Zbog toga je prije pokretanja postupka potrebno utvrditi da li se traži upis već stečenog prava, dokazivanje spornog vlasništva ili sticanje svojine na posebnom zakonskom osnovu.
Zakon o stvarnim pravima Republike Srpske
Pravo svojine nad nepokretnostima
Sticanje prava svojine na nepokretnostima
Pravni osnovi sticanja nepokretnosti
Član 52
Sticalac prava svojine na nepokretnosti na osnovu pravnog posla, zakona, nasljeđivanja, pravosnažne odluke suda ili konačne odluke drugog nadležnog organa, ovlašćen je da zahtijeva upis stečenog prava svojine u javne evidencije.
Pravo svojine stečeno na osnovu nasljeđivanja, zakona, odlukom suda ili drugog organa ne može se suprotstaviti pravu trećeg savjesnog lica koje je postupajući sa povjerenjem u javne evidencije podnijelo zahtjev za upis svog prava prije nego što je lice koje je steklo pravo svojine na osnovu nasljeđivanja, zakona, odluke suda ili drugog nadležnog organa zatražilo upis svog prava.
Po kom osnovu se može steći pravo svojine na nepokretnosti?
Pravo svojine na nepokretnosti u Republici Srpskoj može se steći na osnovu pravnog posla, nasljeđivanja, zakona ili odluke nadležnog organa, pod uslovima propisanim za svaki od tih načina sticanja. Posebno je važno razlikovati pravni osnov sticanja od upisa u javnu evidenciju. Kod sticanja na osnovu ugovora upis, po pravilu, predstavlja uslov za sticanje prava svojine. Nasuprot tome, kod nasljeđivanja ili određenih zakonskih osnova pravo može biti stečeno i prije upisa.
Međutim, izostanak upisa može dovesti do ozbiljnih pravnih posljedica. Član 52 štiti savjesno treće lice koje se pouzdalo u javnu evidenciju i podnijelo zahtjev za upis prije lica koje je pravo steklo nasljeđivanjem, na osnovu zakona ili odlukom nadležnog organa. Zbog toga je preporučljivo da lice koje je steklo nepokretnost bez upisa što prije provjeri mogućnost evidentiranja svog prava i pribavi potrebne isprave. Time se smanjuje rizik od sporova sa drugim licima koja polažu pravo na istu nepokretnost.
Sticanje nepokretnosti na osnovu pravnog posla
Sticanje nepokretnosti uknjižbom
Član 53
Pravo svojine na nepokretnostima na osnovu pravnog posla stiče se uknjižbom u javnu evidenciju, ako zakonom nije drugačije određeno.
Pravni posao iz stava 1. ovog člana zaključuje se u obliku propisanim posebnim zakonom.
Svojina se prenosi na osnovu valjano izjavljene volje zemljišnoknjižnog vlasnika usmjerene na to da njegova svojina pređe na sticaoca (clausula intabulandi).
Ova izjava volje može biti data u pravnom poslu koji je upravljen na prenos svojine ili u posebnoj ispravi, koja mora biti sačinjena u zakonom propisanom obliku za prenos svojine na nepokretnostima.
Sprovedena uknjižba djeluje od trenutka kada je sudu podnesen zahtjev za uknjižbu.
Da li kupac postaje vlasnik nepokretnosti potpisivanjem ugovora?
Zaključenje ugovora o kupoprodaji nepokretnosti samo po sebi, po pravilu, nije dovoljno za sticanje prava svojine. Prema članu 53 Zakona o stvarnim pravima Republike Srpske, svojina na osnovu pravnog posla stiče se uknjižbom u javnu evidenciju, ako zakonom nije drugačije određeno.
Ugovor predstavlja pravni osnov za prenos svojine, dok se sticanje prava ostvaruje odgovarajućim upisom. Zbog toga kupac koji je platio cijenu i preuzeo nepokretnost, ali nije izvršio upis, može biti izložen pravnom riziku.
Šta je clausula intabulandi?
Clausula intabulandi je izjava dosadašnjeg vlasnika kojom dopušta upis prava svojine u korist sticaoca. Može biti sadržana u ugovoru ili posebnoj ispravi sačinjenoj u zakonom propisanom obliku. Prije podnošenja zahtjeva za upis potrebno je provjeriti da li isprava sadrži odgovarajuću saglasnost za uknjižbu, da li su podaci o nepokretnosti pravilno navedeni i da li postoje druge prepreke za upis.
Poseban značaj ima blagovremeno podnošenje zahtjeva, naročito kada postoji mogućnost da više lica zahtijeva upis prava na istoj nepokretnosti. U takvim slučajevima pravne posljedice zavise i od prvenstvenog reda, savjesnosti sticalaca i drugih zakonskih uslova.
Sticanje nepokretnosti predbilježbom
Član 54
Ako nisu ispunjene sve pretpostavke koje pravila zemljišnoknjižnog prava zahtijevaju za uknjižbu prava svojine, može se tražiti predbilježba sticanja prava svojine.
Predbilježbom će svojina biti stečena pod uslovom naknadnog opravdanja predbilježbe.
Opravdanjem se predbilježba pretvara u uknjižbu, a počinje da djeluje od časa kad je prijedlog za predbilježbu bio podnesen.
Predbilježba izvršena zbog toga što isprave ne sadrže sve elemente za upis prava ili kada je prenos svojine uslovljen ispunjenjem određenih pretpostavki, opravdana je naknadnim podnošenjem potpunog zahtjeva za upis prenosa svojine na sticaoca ili ispunjavanjem drugih propisanih pretpostavki u određenom roku.
Ako je zahtijevana zbog nedostatka clausule intabulandi, predbilježba se smatra opravdanom, podnošenjem clausule intabulandi.
Šta je predbilježba prava svojine i kada se koristi?
Predbilježba je uslovni upis prava svojine koji se može zahtijevati kada još nisu ispunjeni svi zakonski uslovi za konačnu uknjižbu. Za razliku od uknjižbe, kojom se pravo svojine stiče na način propisan zakonom, predbilježba zahtijeva naknadno opravdanje. Ako se potrebni uslovi ispune u propisanom roku, predbilježba se opravdava i pretvara u uknjižbu, sa pravnim dejstvom od trenutka podnošenja prijedloga za predbilježbu.
Predbilježba može biti značajna kada isprava ne sadrži sve elemente potrebne za uknjižbu ili kada nedostaje izjava o dozvoli upisa (clausula intabulandi). Njena svrha je da omogući uslovno evidentiranje prava dok se ne otklone nedostaci koji sprečavaju konačan upis. Međutim, predbilježba ne predstavlja bezuslovno sticanje svojine, pa je potrebno blagovremeno ispuniti pretpostavke za njeno opravdanje.
Kontaktirajte nas
Telefoni: 051/220-270
065-511-122
Advokatska kancelarija Topić
Advokat Ružica Topić
Braće Mažar i majke Marije 48
78000 Banjaluka, RS, BiH
E-mail:
Zaštita povjerenja u javne evidencije
Član 55
Smatra se da javna evidencija istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje nepokretnosti, pa ko je u dobroj vjeri postupao s povjerenjem u javne evidencije, ne znajući da ono što je u njih upisano nije potpuno ili da je različito od vanknjižnog stanja, uživa u pogledu tog sticanja zaštitu prema odredbama Zakona o stvarnim pravima Republike Srpske.
Sticalac je bio u dobroj vjeri ako u trenutku zaključenja pravnog posla i u trenutku kad je zahtijevao upis, nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga da sumnja u to da stvar pripada otuđiocu.
Nedostatak dobre vjere ne može se prebaciti nikome iz razloga što nije istraživao vanknjižno stanje.
Može li kupac izgubiti nepokretnost ako podaci u katastru nisu tačni?
Prilikom kupovine nepokretnosti važno je provjeriti ko je upisan kao vlasnik, postoje li upisani tereti i ograničenja, kao i da li su podneseni zahtjevi koji mogu uticati na pravno stanje nepokretnosti.
Zakon o stvarnim pravima Republike Srpske štiti sticaoca koji je u dobroj vjeri postupao oslanjajući se na javne evidencije, pod zakonom propisanim uslovima. Međutim, zaštita zavisi od okolnosti konkretnog slučaja, uključujući saznanja sticaoca i postojanje razloga za sumnju u tačnost upisanog stanja.
Zbog toga je prije zaključenja ugovora o kupoprodaji potrebno analizirati raspoloživu dokumentaciju i provjeriti postoje li pravne prepreke za sigurno sticanje i upis prava svojine.
Djelovanje povjerenja u istinitost i potpunost javnih evidencija
Član 56
Sticalac upisom stiče nepokretnost kao da je stiče od njenog vlasnika, ako nepokretnost, postupajući s povjerenjem u javnu evidenciju, stekne u dobroj vjeri od lica koje je bilo upisano kao vlasnik te nepokretnosti, iako to nije bio.
Sticalac koji je postupajući s povjerenjem u javne evidencije u dobroj vjeri stekao pravo svojine nepokretnosti, stekao je tu nepokretnost kao da na njoj ne postoje tuđa prava, tereti ni ograničenja koja u tom trenutku nisu bila upisana, niti je iz javnih evidencija bilo vidljivo da je zatražen njihov upis, osim ako zakonom nije drugačije određeno.
Brisanje upisa iz stava 1. ovog člana može se zahtijevati brisovnom tužbom zbog neistinitosti ili nevaljanosti prednikova upisa u roku od tri godine od kad je bio zatražen prednikov upis. Onaj ko je o neistinitom prednikovu upisu bio uredno obaviješten može zbog neistinitosti prednikova upisa zahtijevati brisanje upisa samo ako je u roku za žalbu zatražio zabilježbu da je taj upis sporan i odmah, a najkasnije u roku od 60 dana od isteka roka za žalbu podnio tužbu protiv onih koji su osporenim upisom stekli pravo ili su na osnovu njega postigli da se upiše u javnu evidenciju.
Brisovna tužba može se podići u rokovima u kojima se može ostvarivati osporavanje pravnog osnova upisa, a ne može se podići ukoliko je savjesno treće lice u javnu evidenciju upisalo svoje pravo.
Šta je brisovna tužba i kada se podnosi?
Brisovna tužba predstavlja sredstvo sudske zaštite kojim se, pod zakonom propisanim uslovima, zahtijeva brisanje neistinitog ili nevaljanog upisa prava na nepokretnosti iz javne evidencije. Prije pokretanja postupka potrebno je utvrditi na osnovu koje isprave je izvršen sporni upis, kada je zatražen i da li postoje lica koja su u međuvremenu stekla prava oslanjajući se na podatke javne evidencije.
Posebno je važno provjeriti rokove iz člana 56 Zakona o stvarnim pravima Republike Srpske, kao i eventualnu potrebu za zabilježbom spora ili drugim odgovarajućim oblikom zaštite. Advokatska kancelarija Topić iz Banje Luke pruža pravnu pomoć u analizi spornih upisa, pripremi tužbi i zastupanju u postupcima zaštite prava svojine na nepokretnostima.
Višestruko ugovaranje otuđenja nepokretnosti
Član 57
U slučaju da je više lica zaključilo sa vlasnikom pravne poslove radi sticanja svojine iste nepokretnosti, svojinu će steći ono lice koje je kao savjesno prvo podnijelo zahtjev za upis u javnu evidenciju, ako su ispunjene i ostale pretpostavke za sticanje svojine. Savjesnost mora postojati u trenutku podnošenja zahtjeva za upis.
Ako je jedno od više lica koja su sa vlasnikom zaključila pravni posao radi sticanja svojine iste nepokretnosti, podnijelo zahtjev za upis u javnu evidenciju, odnosno izvršilo upis u svoju korist, i pri tome bilo nesavjesno, savjesna lica, navedena iz stava 1. ovog člana imaju pravo da u roku od tri godine od izvršenog upisa podnesu tužbu za brisanje i uknjižbu prava svojine u svoju korist, kao i da izvrše zabilježbu spora.
U pravu je jače ono lice koje je prije zaključilo pravni posao, a najjače je ono koje je uvedeno u samostalnu državinu nepokretnosti.
Šta ako je prodavac istu nepokretnost prodao dvojici kupaca?
Kada prodavac zaključi ugovore o prodaji iste nepokretnosti sa više kupaca, samo raniji datum ugovora ne znači automatski da je prvi kupac stekao pravo svojine. Prema članu 57 Zakona o stvarnim pravima Republike Srpske, prvenstvo u sticanju prava svojine ima savjesni sticalac koji je prvi podnio zahtjev za upis u javnu evidenciju, pod uslovom da su ispunjene i ostale zakonske pretpostavke.
Ako je kupac koji je zatražio ili izvršio upis postupao nesavjesno, drugi savjesni sticalac može, pod zakonom propisanim uslovima, zahtijevati sudsku zaštitu, uključujući brisanje spornog upisa i uknjižbu prava svojine u svoju korist.
Pri ocjeni međusobnih prava kupaca značaj mogu imati i vrijeme zaključenja ugovora, predaja nepokretnosti u samostalnu državinu i okolnosti koje ukazuju na savjesnost ili nesavjesnost pojedinog sticaoca. U ovakvim sporovima važno je blagovremeno provjeriti stanje javnih evidencija, datume podnošenja zahtjeva za upis i zakonske rokove za podnošenje tužbe.
Kontaktirajte nas
Telefoni: 051/220-270
065-511-122
Advokatska kancelarija Topić
Advokat Ružica Topić
Braće Mažar i majke Marije 48
78000 Banjaluka, RS, BiH
E-mail:
Sticanje nepokretnosti na osnovu zakona
Sticanje nepokretnosti održajem
Član 58
Samostalni držalac stiče održajem pravo svojine na nepokretnosti, ako mu je državina zakonita i savjesna, a nije pribavljena silom, prijetnjom ili zloupotrebom povjerenja, istekom deset godina neprekidnog držanja.
Samostalni držalac nepokretnosti, čija je državina savjesna, stiče održajem svojinu na nepokretnosti istekom dvadeset godina neprekidnog držanja.
Vrijeme potrebno za održaj počinje da teče onoga dana kad je držalac stupio u samostalnu državinu stvari, a završava se istekom posljednjeg dana potrebnog za održaj.
U vrijeme održaja uračunava se i vrijeme za koje su prethodnici sadašnjeg držaoca neprekidno držali stvar kao zakoniti i savjesni samostalni držaoci, odnosno kao savjesni samostalni držaoci.
Uračunavanje vremena moguće je i ukoliko su držaoci različitog kvaliteta, pri čemu se vrijeme za koje su držali prethodnici sadašnjeg držaoca preračunava u vrijeme potrebno za održaj.
Smatra se da je nasljednik savjesni držalac od trenutka otvaranja nasljedstva i u slučaju kad je ostavilac bio nesavjestan držalac, ako se ne dokaže da je znao ili morao znati da mu ne pripada pravo na državinu.
Na prekid, odnosno zastoj proteka vremena održaja shodno se primjenjuju odredbe o prekidu, odnosno zastoju proteka rokova za zastaru potraživanja.
Održaj, usucapio, je sticanje prava svojine na osnovu državine koja ima određene kvalitete, uzukapione državine, i koja traje zakonom određeno vrijeme. Održaj predstavlja trijumf fakata nad pravom, nevlasnik koji se neko vrijeme ponašao kao vlasnik postaje vlasik, a vlasnik koji nije vršio pravo svojine prestaje biti vlasnik. Kao i zastarjelost, i održaj se, dakle, zasniva na ideji nevršenja prava, ali ipak sa jednom primjetnom razlikom. Povjerilac zna ko mu je dužnik, i sa te strane je uvijek u mogućnosti da vršenjem prava spriječi zastarjelost, dok vlasnik usljed održaja može izgubiti pravo svojine i kad ne zna kod koga je stvar pa je prema tome u objektivnoj nemogućnosti da svoje pravo vrši, stvar je na primjer, ukradena i dalje prodata, a vlasnik ne zna ni ko je lopov, ni da je prodata. To pokazuje da je održaj manje sankcija za indolentnost i nemar u vršenju prava a više ustanova u opštem društvenom interesu: on po definiciji znači pretvaranje faktičkog stanja u pravno i kao takav je faktor pacifikacije odnosa u kojima postoje otvorena pitanja, čime se doprinosi ostvarenju važne društvene potrebe za stabilnošću i izvjesnošću u pravnim odnosima.
Građenje nepokretnosti na tuđem zemljištu
Član 59
Zgrada koju neko sagradi na tuđem zemljištu pripada vlasniku zemljišta.
Vlasnik zemljišta ima pravo da zahtijeva da mu se preda u državinu njegovo zemljište sa zgradom, a graditelj će moći od vlasnika tražiti naknadu, po pravilima obligacionog prava.
Vlasnik zemljišta može zahtijevati da nesavjestan graditelj uspostavi prijašnje stanje ili da otkupi zauzeto zemljište po tržišnoj cijeni; i u jednom i drugom slučaju vlasnik zemljišta ima pravo na naknadu štete po opštim pravilima obligacionog prava.
Ako je vlasnik zemljišta znao za građenje, a nije se bez odgađanja usprotivio daljoj gradnji, savjesnom graditelju pripada zgrada sa zemljištem koje je potrebno za njenu redovnu upotrebu, a prijašnji vlasnik zemljišta ima pravo da zahtijeva samo naknadu u visini tržišne vrijednosti zemljišta, koja se određuje prema stanju zemljišta prije građenja, prema cijenama u vrijeme donošenja odluke suda.
Ako graditelj nije bio savjestan, zgrada pripada vlasniku zemljišta i kada se nije bez odgađanja usprotivio gradnji iako je znao za građenje, ali tada vlasnik zemljišta nema pravo da zahtijeva uspostavljanje prijašnjeg stanja.
Kad neko svojim materijalom i radom podigne zgradu ili drugi građevinski objekat na tuđem zemljištu, a pri tome između njega i vlasnika zemljišta ne postoji ugovorni odnos, postavlja se pitanje kome će pripasti zgrada i uopšte građevinski bojekat i zemljište na kome je podignuta. Načelno govoreći, ovo pitanje se može riješiti na razne načine. Jedno moguće rješenje bilo bi da se zgrada i zemljište shvate kao posebni objekti prava i da zgrada pripadne gradiocu u svojinu, a zemljište i dalje ostane u svojini dotadašnjeg vlasnika, s tim što bi on imao pravo na naknadu za korišćenje zemljišta dok zgrada postoji. Ovakvim rješenjem, međutim, vlasnik zemljišta bio bi lišen upotrebne vrijednosti zemljišta, koja mu je često bitna, i to za račun jednog privatnog interesa koji nije ništa više dostojan uvaženja, utoliko prije što je često u pitanju nesavjesni gradilac.
Ograničenje prava svojine na nepokretnostima
Susjedska prava
Član 66
Vlasnik nepokretnosti pri izvršavanju svojih ovlašćenja iz prava svojine ima obavezu postupiti pažljivo prema licu koje je vlasnik neke druge nepokretnosti, a koje pri tome u njegovom interesu trpi, propušta ili čini u pogledu svoje nepokretnosti ono što je određeno zakonom (susjedska prava).
Vlasnici drugih nepokretnosti svoje pravo mogu ostvarivati u postupku pred sudom, ako nije predviđen drugi put zaštite. Neko trpljenje, propuštanje ili činjenje, koje je predviđeno zakonom, ovlašćen je da zahtijeva isto kao i vlasnik i onaj koji nepokretnost drži na osnovu prava izvedenog iz prava vlasnika.
Susjedska prava dopušteno je izvršavati samo u mjeri i na način da se time što manje ograničava, opterećuje ili na drugi način uznemirava onaj koji treba da nešto trpi, propusti ili čini.
Trpljenje, propuštanje i činjenje koje se može zahtijevati od vlasnika neke nepokretnosti, može se umjesto od njega, zahtijevati od onoga koji nepokretnost drži na osnovu prava izvedenog iz prava vlasnika.
Ono što je određeno za susjedska prava vlasnika nepokretnosti vrijedi i za vlasnike ostalih nepokretnosti, uključujući i vlasnike na čijim je suvlasničkim dijelovima uspostavljena svojina posebnog dijela nepokretnosti, ako nije suprotno zakonu ili prirodi nepokretnosti.
Bitne osobine susjedskih prava su da ona nastaju neposredno na osnovu zakona, ne upisuju se u zemljišne knjige i presuda koja se povodom njih donosi ima deklarativni karakter, njome su u slučaju spora štiti već postojeće pravo. Zajedničko načelo za sva susjedska prava kao ograničenja svojine je da se vrše u duhu dobrosusjedskih odnosa i uz što manje uznemiravanje vlasnika susjedne nepokretnosti. S obzirom na njihovu sadržinu, susjedska prava možemo podijeliti u četiri grupe. Jednu grupu sačinjavaju ona koja su posljedica razgraničenja nepokretnosti, pravo zajedničke svojine na objektima koji se nalaze na samoj međi i prava i obaveze u vezi sa prodiranjem grana u tuđi vazdušni prostor, odnosno prodiranjem žila u susjedno zemljište.
Zajednička ograda
Član 67
Ograde između susjednih nepokretnosti (zidovi, plotovi, ograde, živice i druge prepreke), kao i stvari koje služe kao međaški znakovi, susvojina su susjeda, osim ako se dokaže da su svojina jednoga susjeda.
Susvojina stvari koje služe kao zajedničke ograde ili međaški znakovi nije djeljiva dok god te stvari ne izgube tu namjenu.
Svaki od susjeda može upotrebljavati zajedničku ogradu sa svoje strane do polovine njene širine, do te širine može izgraditi slijepa vrata ili smjestiti uzidane ormare i drugo, ali ne smije činiti ništa što bi ogradu dovelo u opasnost ili što bi njegovog komšiju sprečavalo da je on upotrebljava sa svoje strane do polovine.
Troškove održavanja zajedničke ograde snose njeni suvlasnici na jednake dijelove i solidarno odgovaraju za štetu koja bi trećim licima nastala zbog toga što ograda nije održavana u stanju kakvo je uobičajeno s obzirom na namjenu ograde i ograđene nepokretnosti, te na mjesne prilike.
Vlastita ograda
Član 68
Ograda koja se nalazi isključivo na nepokretnosti jednoga vlasnika njegova je svojina.
Svaki vlasnik dužan je da sa desne strane svog glavnog ulaza, gledano s puta, ogradi svoj prostor, ako nije drugačije propisano, niti je drugi mjesni običaj.
Vlasnik ograde dužan je da održava u dobrom stanju svoju ogradu i spriječi opasnost od nanošenja štete susjedu.
Međa
Član 69
Ako su međaški znakovi između dvije nepokretnosti zbog bilo kakvih okolnosti toliko oštećeni da bi se moglo dogoditi da se međe neće moći raspoznati, ili ako se međe više ne raspoznaju, ili su sporni, onda svaki od susjeda ima pravo da zahtijeva da sud u vanparničnom postupku (postupku uređenja međa) obnovi ili ispravi među:
Sud će na licu mjesta označiti među međaškim znakovima i obnoviti ili ispraviti među prema sporazumu susjed čija je međa u pitanju, a ako ne bude postignut sporazum, prema posljednjoj mirnoj državini, a u slučaju da ga ne uspije utvrditi, po pravičnosti.
Međa na građevinskom zemljištu uređuje se u skladu sa prostornoplanskom dokumentacijom u sudskom vanparničnom postupku.
Od trenutka kad je sud među označio međaškim znakovima smatra se da postoji svojina do te međe, a ko tvrdi suprotno, treba to da dokaže.
Nakon što je sud u postupku uređenja međa obnovio ili ispravio među, svako može u parnici dokazivati svojinu i zahtijevati da se u skladu s tim označi međa.
Susjed koji je učestvovao u postupku uređenja međa ne može zahtijevati zaštitu nakon što prođe rok od šest mjeseci od dana pravnosnažnosgi odluke donesene u postupku uređenja međa.
Stablo na međi
Član 70
Stablo pripada onome iz čijega je zemljišta izraslo, bez obzira na to na koju se stranu nadvilo, kuda se proteže korijenje i gdje vise grane.
Stablo koje je izraslo na samoj međi u susvojini je susjeda s obje strane međe.
Odredbe st. 1. i 2. ovog člana koje se odnose na stablo primjenjuju se i na drugo rastinje.
Grane i korijenje
Član 71
Vlasnik smije da iz svog zemljišta istrgne žile i korijenje tuđeg drveća i ostalog rastinja, kao i da odsiječe grane tuđeg drveta i dio stabla koji se nalaze u vazdušnom prostoru iznad njegove nepokretnosti i da ih zadrži za sebe, ili da se služi dijelovima tuđeg drveta, ako posebnim zakonom drugačije nije određeno.
Za štetu koju su njegovoj nepokretnosti prouzrokovale žile, korijenje ili grane tuđeg drveća, a što se ne bi dogodilo da je njihov vlasnik postupao dovoljno pažljivo, vlasnik susjednog zemljišta ima pravo da traži naknadu.
Odredbe st. 1. i 2. ovog člana ne primjenjuju se u slučaju međusobnog graničenja šuma i šumskog zemljišta.
Pristup na tuđe nepokretnosti
Član 72
Ako na tuđu nepokretnost dospiju nečija životinja, roj pčela ili stvar koja se s njom nije povezala tako da je time prestala samostalno da postoji, onaj čije su to stvari, može u primjerenom roku pristupiti na tuđe zemljište da bi ih uzeo nazad.
Vlasnik nepokretnosti može u slučaju iz stava 1. ovog člana zabraniti pristup na svoju nepokretnost jedino ako te stvari bez odgađanja sam preda njihovom držaocu.
Ako je od životinje, roja pčela i drugih stvari, koje su dospjele na tuđu nepokretnost ili je od njihovog uzimanja ili vraćanja nazad nastala šteta za vlasnika nepokretnosti na koju su te stvari dospjele, ili ako su s tim u vezi za vlasnika nepokretnosti nastali troškovi koji su bili nužni, on ima pravo da zadrži stvar sve dok mu šteta i troškovi ne budu u potpunosti nadoknađeni.
Uporeba tuđe nepokretnosti radi izvođenja radova
Član 73
Vlasnik nepokretnosti na kojoj je nužno obaviti radove potrebne za njenu upotrebu ili korišćenje može privremeno upotrijebiti tuđe zemljište radi izvođenja radova (postavljanja skele i drugo), ako se to na drugi način ne može izvesti. Za upotrebu tuđeg zemljišta plaća se, na zahtjev vlasnika, primjerena naknada.
Lice koje je upotrijebilo tuđe zemljište za potrebe iz stava 1. ovog člana dužno je da zemljište, čim prestane potreba za takvom upotrebom, dovede u stanje u kojem se nalazilo prije upotrebe i da nadoknadi počinjenu štetu po opštim propisima o odgovornosti za štetu.
Postavljanje vodova i drugih uređaja
Član 74
Postavljanje vodova i drugih uređaja (električnih, kanalizacionih, gasovodnih, vodovodnih, toplovodnih, telekomunikacionih i drugih) i na tuđoj nepokretnosti bez pristanka njenog vlasnika moguće je u opštem interesu na osnovu posebnog zakona, a u privatnom interesu prema odredbama o osnivanju službenosti vodova i drugih uređaja odlukom suda, ako zakonom nije drugačije određeno.
Potkopavanje tuđe nepokretnosti
Član 75
Vlasniku nije dozvoljeno da kopa svoje zemljište ili da čini na svojoj nepokretnosti druge radnje za koje je razumno očekivati da bi mogle dovesti u opasnost stabilnost tuđe nepokretnosti.
Vlasnik nepokretnosti čija je stabilnost u opasnosti može tražiti prestanak radova iz stava 1. ovog člana ako nisu preduzete sve mjere za koje se opravdano može očekivati da će otkloniti opasnost za stabilnost njegove nepokretnosti.
Ako mjere iz stava 2. ovog člana nije moguće uspješno sprovesti, njen vlasnik može zahtijevati zabranu radnji koje ugrožavaju stabilnost nepokretnosti.
Imisije
Član 76
Nepokretnošću se ne smije služiti i koristiti na način da zbog toga na tuđu nepokretnost dospiju dim, neugodni mirisi, čađ, otpadne vode, potresi, buka i drugo, ako su prekomjerni s obzirom na namjenu koja odgovara toj nepokretnosti u skladu sa mjestom i vremenom, ili izazivaju znatniju štetu, ili su nedopušteni na osnovu odredaba posebnog zakona (prekomjerne posredne imisije).
Vlasnici nepokretnosti koje su izložene prekomjernim posrednim imisijama ovlašćeni su da od vlasnika nepokretnosti s koje one potiču zahtijevaju da otkloni uzroke tih imisija i nadoknadi štetu koju su nanijele, kao i da ubuduće ne čini na svojoj nepokretnosti ono što je uzrok prekomjernih imisija, dok ne preduzme sve mjere koje su potrebne da onemoguće prekomjerne imisije.
Izuzetno od stava 2. ovog člana, kad prekomjerne posredne imisije potiču od djelatnosti za koju postoji dozvola nadležnog organa, vlasnici nepokretnosti koja im je izložena nemaju pravo dok ta dozvola traje da zahtijevaju propuštanje obavljanja te djelatnosti, ali su ovlašćeni da zahtijevaju naknadu štete koju su imisije nanijele, kao i preduzimanje odgovarajućih mjera da se ubuduće spriječe ili smanje prekomjerne imisije, odnosno nastupanje štete.
Vlasnik nepokretnosti nije dužan da trpi da ga bilo ko bez posebnog pravnog osnova uznemirava time što posebnim uređajima ili na drugi način neposredno odašilje na njegovu nepokretnost dim, neugodne mirise, čađ, otpadne vode, potrese, buku i drugo (neposredne imisije), pa je ovlašćen da zahtijeva da to uznemiravanje prestane i da mu se nadoknadi pretrpljena šteta.
Vlasnik čijoj nepokretnosti prijeti predvidiva opasnost s tuđe nepokretnosti od neposrednih ili posrednih imisija koje nije dužan trpjeti, ovlašćen je da zahtijeva da se odrede i sprovedu odgovarajuće mjere radi njihovog sprečavanja.
Opasnost od rušenja zgrade
Član 77
Kad postoji ozbiljna opasnost da bi se nečija zgrada ili neki drugi dio nečije nepokretnosti mogao potpuno ili djelimično srušiti, od čega prijeti opasnost susjednoj nepokretnosti, susjed čija je nepokretnost u opasnosti može od onoga čiji je to objekat da zahtijeva preduzimanje svih potrebnih mjera za sprečavanje nastanka štete, kao i da zahtijeva dovoljno osiguranje naknade buduće štete.
Zabrana mijenjanja prirodnog toka vode
Član 78
Vlasnik zemljišta ne smije na štetu drugog zemljišta mijenjati smjer ili jačinu prirodnog toka vode preko svog zemljišta ili kroz njega (podzemne vode).
Vlasnik je dužan da zemljište duž obala, vodotoka i jezera koristi tako da ne ometa prirodni tok vode, ne ugrožava stanje ili korišćenje korita, obala i vodoprivrednih objekata na obali i pored obale i da ne sprečava njihovo održavanje.
Vlasnik nizvodnog zemljišta ne smije stvarati i postavljati prepreke da na njegovo zemljište dotiče voda koja prirodno otiče sa uzvodnog zemljišta, niti vlasnik uzvodnog zemljišta smije svojevoljno učiniti nešto što bi u većoj mjeri opteretilo nizvodno zemljište.
Odvođenje kišnice s krova
Član 79
Vlasnik nepokretnosti dužan je da preduzme sve potrebne mjere da kišnica koja se slijeva sa njegove zgrade ne pada na tuđu nepokretnost.