Katastar nepokretnosti Republike Srpske - Advokatska kancelarija Topić Banjaluka
Katastar nepokretnosti Republike Srpske predstavlja javnu evidenciju podataka o nepokretnostima i stvarnim pravima na njima. U katastru se vode podaci o zemljištu, objektima i posebnim dijelovima objekata, kao i podaci o pravu svojine, hipoteci, službenostima, zabilježbama i drugim pravima i teretima na nepokretnostima.
Podaci iz katastra imaju poseban značaj prilikom kupovine i prodaje nepokretnosti, nasljeđivanja, poklona, diobe, zasnivanja hipoteke i drugih pravnih poslova, kao i u postupcima u kojima je potrebno utvrditi ili dokazati pravo na određenoj nepokretnosti.
U praksi se mogu pojaviti slučajevi u kojima stanje evidentirano u katastru ne odgovara dokumentaciji kojom stranka raspolaže ili faktičkom stanju nepokretnosti. Problemi se mogu odnositi na upis prava svojine, pravni kontinuitet između prethodnog i sadašnjeg vlasnika, podatke o parceli ili objektu, postojanje tereta, neprovedene ugovore, nasljeđivanje ili druga prava koja nisu pravilno evidentirana.
Advokatska kancelarija Topić pruža pravnu pomoć i zastupanje u postupcima koji se odnose na katastar nepokretnosti, upis i brisanje prava i tereta, usklađivanje podataka, rješavanje spornih imovinskopravnih pitanja i zaštitu prava na nepokretnostima.
Najčešći problemi u vezi sa katastrom nepokretnosti
Problemi u vezi sa katastrom nepokretnosti najčešće se pojavljuju kada je potrebno izvršiti određeni upis ili kada podaci u javnoj evidenciji ne odgovaraju dokumentaciji ili stvarnom stanju nepokretnosti.
U praksi se naročito pojavljuju pitanja koja se odnose na:
-
upis prava svojine na stanu, kući, zemljištu ili drugoj nepokretnosti;
-
provjeru ko je upisan kao vlasnik nepokretnosti;
-
upis prava stečenog kupoprodajom, poklonom ili nasljeđivanjem;
-
slučajeve u kojima prodavac ili drugi pravni prethodnik nije upisan kao vlasnik;
-
dokazivanje pravnog kontinuiteta između prethodnog i sadašnjeg imaoca prava;
-
neusklađenost podataka između katastra, ranijih evidencija i raspoložive dokumentacije;
-
ispravku pogrešnih ili nepotpunih podataka;
-
upis i brisanje hipoteke i drugih tereta;
-
upis, promjenu ili brisanje službenosti;
-
promjene podataka o parceli, objektu ili posebnom dijelu objekta;
-
sporove o pravu svojine, granicama parcela i drugim pravima na nepokretnostima;
-
odbijanje zahtjeva za upis i korišćenje odgovarajućih pravnih sredstava.
Način rješavanja zavisi od postojećeg stanja u javnim evidencijama, pravnog osnova za sticanje prava, raspoložive dokumentacije i okolnosti konkretnog slučaja.
Na ovoj stranici:
-
Povjerenje u katastarske podatke
-
Isprave za upis
-
Prvenstveni red upisa
-
Izlaganje na javni uvid
-
Spor oko prava na nepokretnosti
-
Pravni lijekovi
Zašto je važno ko je upisan kao vlasnik nepokretnosti?
Podaci upisani u katastar nepokretnosti imaju veliki značaj prilikom kupovine, prodaje, nasljeđivanja, poklona, zasnivanja hipoteke i drugih pravnih poslova sa nepokretnostima.
Prije zaključenja pravnog posla potrebno je provjeriti ko je u katastru upisan kao nosilac prava na nepokretnosti, da li postoje hipoteke, zabilježbe, službenosti ili drugi tereti i da li se podaci iz dokumentacije podudaraju sa stanjem evidentiranim u katastru.
Poseban problem nastaje kada lice koje raspolaže nepokretnošću nije upisano kao vlasnik ili kada između stvarnog i upisanog stanja postoji nesaglasnost. U takvim slučajevima prije prenosa ili upisa prava potrebno je utvrditi pravni osnov sticanja i dokumentaciju kojom se može dokazati kontinuitet prava od upisanog nosioca do lica koje zahtijeva upis.
Provjera stanja u katastru prije zaključenja ugovora može otkriti pravne prepreke koje bi kasnije mogle onemogućiti upis prava ili dovesti do spora.
Zakon o premjeru i katastru Republike Srpske
Službeni glasnik Republike Srpske, broj 6/2012, 110/2016, 22/2018-odluka US, 62/2018. 95/2019-pdluka US i 90/2023
VI Katastar nepokretnosti
Osnovna načela katastra nepokretnosti
Član 53
Osnovna načela katastra nepokretnosti su: načelo upisa, načelo javnosti, načelo prvenstva, načelo pouzdanja, načelo legaliteta, načelo formalnosti, načelo obaveznosti i načelo određenosti.
Šta načelo upisa znači u praksi?
Pravo svojine i druga stvarna prava na nepokretnostima ne treba posmatrati odvojeno od njihovog upisa u javnu evidenciju. Zbog toga je nakon kupovine, poklona, nasljeđivanja ili drugog pravnog osnova sticanja nepokretnosti važno sprovesti odgovarajući upis u katastar nepokretnosti.
U praksi se često pojavljuju slučajevi u kojima postoji ugovor, rješenje o nasljeđivanju ili druga isprava o sticanju prava, ali promjena nikada nije provedena u katastru. Problem posebno dolazi do izražaja kada nakon više godina nepokretnost treba prodati, opteretiti hipotekom, podijeliti ili ostaviti nasljednicima.
Ako lice koje zahtijeva upis nije neposredni pravni sljednik upisanog vlasnika, može biti potrebno dokazati čitav niz prethodnih prenosa prava. Zbog toga je prije podnošenja zahtjeva za upis potrebno provjeriti da li postoje isprave kojima se može dokazati pravni kontinuitet.
Sticanje i prestanak prava upisom u katastar
Član 54
(1) Upisom u katastar nepokretnosti stiču se, prenose, ograničavaju i prestaju prava na nepokretnostima, osim ako zakonom nije drugačije određeno.
(2) U slučaju da se na osnovu odluke suda, odluke drugog državnog organa, nasljeđivanjem ili na osnovu zakona steklo neko pravo bez upisa u katastar nepokretnosti, sticalac može da zahtijeva upis toga prava u katastar nepokretnosti, ako uz zahtjev za upis priloži ispravu podobnu za upis.
Šta se može upisati u katastar nepokretnosti?
U katastar nepokretnosti ne upisuje se samo pravo svojine. Predmet upisa mogu biti i druga stvarna prava i pravne činjenice koje su značajne za pravni status nepokretnosti.Za vlasnika, kupca ili drugo zainteresovano lice zato nije dovoljno provjeriti samo ko je evidentiran kao vlasnik. Potrebno je provjeriti i da li su na nepokretnosti upisane hipoteke, službenosti, zabilježbe ili druga prava i ograničenja koja mogu uticati na raspolaganje nepokretnošću.
Ovi podaci su posebno važni prije kupovine nepokretnosti, zasnivanja hipoteke ili zaključivanja drugog pravnog posla. Postojanje određenog upisa može uticati na mogućnost prenosa prava, vrijednost nepokretnosti ili pravnu sigurnost budućeg sticaoca. Zbog toga pregled podataka iz katastra predstavlja jedan od osnovnih koraka pravne provjere nepokretnosti prije zaključenja ugovora.
Uvid u katastar i izdavanje lista nepokretnosti
Član 55
Svako ima pravo da izvrši uvid u podatke koje sadrži katastar nepokretnosti, da mu se izda list nepokretnosti ili potvrda da je određena nepokretnost ili pravo upisano u katastar nepokretnosti.
Kako provjeriti vlasništvo nad nepokretnošću?
Svako zainteresovano lice može izvršiti uvid u podatke katastra nepokretnosti i zatražiti izdavanje lista nepokretnosti ili odgovarajuće potvrde o upisanim podacima.Provjerom lista nepokretnosti moguće je utvrditi ko je evidentiran kao vlasnik ili drugi nosilac prava na određenoj nepokretnosti, kao i da li postoje upisane hipoteke, službenosti, zabilježbe ili druga ograničenja.
Ova provjera posebno je važna prije kupovine stana, kuće ili zemljišta. Kupac treba da utvrdi da li je prodavac zaista upisan kao vlasnik i da li postoje prava trećih lica koja mogu uticati na namjeravanu kupovinu.
Međutim, podaci iz lista nepokretnosti ne moraju uvijek biti dovoljni za potpunu pravnu provjeru. Kada postoje neslaganja između upisanog stanja i raspoložive dokumentacije, potrebno je ispitati isprave na osnovu kojih su izvršeni raniji upisi, pravni kontinuitet i druge okolnosti značajne za utvrđivanje prava na nepokretnosti. Prije zaključenja ugovora o kupoprodaji preporučljivo je provjeriti pravno stanje nepokretnosti kako bi se blagovremeno utvrdile moguće prepreke za prenos i upis prava svojine.
Povjerenje u podatke upisane u katastar nepokretnosti
Član 56
(1) Smatra se da su podaci o nepokretnostima istiniti i da potpuno odražavaju činjenično i pravno stanje nepokretnosti.
(2) Sticalac koji je u dobroj vjeri postupio s povjerenjem u podatke o nepokretnostima pravno je zaštićen ako nije znao niti je, s obzirom na okolnosti, imao dovoljno razloga posumnjati u ono što je upisano.
Šta ako podaci u katastru nisu tačni?
Podaci upisani u katastar nepokretnosti uživaju zakonsku pretpostavku tačnosti. To znači da se polazi od toga da upisano stanje odgovara stvarnom činjeničnom i pravnom stanju nepokretnosti. Posebnu zaštitu uživa lice koje je u dobroj vjeri steklo pravo oslanjajući se na podatke iz katastra, pod uslovom da nije znalo niti je, s obzirom na okolnosti, imalo dovoljno razloga da posumnja u njihovu tačnost.
Međutim, u praksi se mogu pojaviti situacije u kojima upisano stanje ne odgovara stvarnom stanju. To se naročito dešava kada raniji prenosi prava nisu provedeni, kada postoje neusklađenosti u dokumentaciji ili kada je određeno pravo upisano na osnovu sporne isprave.
U takvim slučajevima potrebno je utvrditi zbog čega je nastala nesaglasnost i da li postoje uslovi za ispravku podataka, odgovarajući upis ili pokretanje sudskog postupka. Zbog toga se prilikom kupovine nepokretnosti ne treba osloniti isključivo na podatak o upisanom vlasniku. Potrebno je razmotriti i druge okolnosti koje mogu ukazivati na postojanje spora ili pravne prepreke za sticanje prava.
Ispitivanje uslova za upis u katastar
Član 57
Organ Uprave ispituje po službenoj dužnosti da li su ispunjeni zakonom propisani uslovi za upis.
Šta katastar provjerava prije upisa prava?
Prilikom odlučivanja o zahtjevu za upis prava na nepokretnosti, nadležni organ po službenoj dužnosti provjerava da li su ispunjeni zakonom propisani uslovi za traženi upis. To znači da samo postojanje kupoprodajnog ugovora, rješenja o nasljeđivanju ili druge isprave ne garantuje da će zahtjev za upis biti usvojen. Isprava mora biti podobna za upis, a tražena promjena mora odgovarati zakonskim uslovima i podacima iz katastra.
Problemi se mogu pojaviti kada podaci o nepokretnosti nisu pravilno označeni, kada prodavac nije upisan kao vlasnik, kada nije dokazan pravni kontinuitet ili kada isprava ne sadrži sve elemente potrebne za upis.
Ako postoje nedostaci u zahtjevu ili priloženoj dokumentaciji, njihovo otklanjanje zavisi od prirode nedostatka i pravila konkretnog postupka. U određenim slučajevima potrebno je pribaviti dodatne isprave, dok u drugim može biti neophodno prethodno riješiti sporno pravno pitanje. Zbog toga je prije podnošenja zahtjeva korisno provjeriti stanje u katastru i dokumentaciju na osnovu koje se traži upis, kako bi se izbjegli nepotrebni troškovi i produžavanje postupka.
Prvenstveni red upisa prava na nepokretnosti
Član 58
(1) Upis prava u katastar nepokretnosti vrši se prema vremenskom redoslijedu podnošenja zahtjeva za upis.
(2) Pravno dejstvo upisa prema trećim licima počinje od trenutka podnošenja zahtjeva za upis organu Uprave.
(3) Organ Uprave upisuje broj zahtjeva i vrijeme podnošenja zahtjeva u list nepokretnosti odmah nakon prijema zahtjeva za upis.
(4) Ustupanjem prvenstvenog reda zahtjeva za uknjižbu ili predbilježbu mogu se zamijeniti mjesta koja prvenstveno imaju ti zahtjevi.
Koliko traje upis u katastar nepokretnosti Republike Srpske?
Trajanje postupka upisa u katastar nepokretnosti Republike Srpske zavisi od vrste zahtjeva, urednosti dostavljene dokumentacije i postojanja eventualnih pravnih ili tehničkih prepreka. Potrebno je razlikovati vrijeme potrebno za donošenje rješenja o upisu od trenutka kada upis proizvodi određena pravna dejstva. Samo podnošenje zahtjeva ne znači da je traženi upis već odobren.
Poseban značaj ima redoslijed prijema zahtjeva. Prema članu 58 Zakona o premjeru i katastru Republike Srpske, prvenstveni red upisa određuje se prema vremenu podnošenja zahtjeva, što je naročito važno kada više lica zahtijeva upis prava na istoj nepokretnosti. Ako postupak traje duže od zakonom propisanog roka, potrebno je provjeriti stanje predmeta, razloge zbog kojih odluka nije donesena i mogućnost korišćenja pravnih sredstava zbog nepostupanja nadležnog organa.
Zašto je važan redoslijed upisa u katastar?
Prvenstveni red upisa određuje kojim redoslijedom se odlučuje o zahtjevima za upis prava na istoj nepokretnosti. Prema Zakonu o premjeru i katastru Republike Srpske, redoslijed se utvrđuje prema vremenu podnošenja zahtjeva.
To je posebno važno kada više lica zahtijeva upis prava na istoj nepokretnosti, na primjer kada se podnese zahtjev za upis prava svojine, a zatim i zahtjev za upis hipoteke ili drugog prava. Pravno dejstvo upisa prema trećim licima vezuje se za trenutak podnošenja zahtjeva, zbog čega nadležni organ evidentira broj zahtjeva i vrijeme njegovog prijema.
U praksi odlaganje podnošenja zahtjeva može dovesti do komplikacija, naročito ako u međuvremenu bude podnesen drugi zahtjev koji se odnosi na istu nepokretnost. Zbog toga je nakon zaključenja ugovora ili pribavljanja druge odgovarajuće isprave važno blagovremeno pokrenuti postupak upisa, uz prethodnu provjeru da li dokumentacija ispunjava zakonske uslove.
Osnov za odluku o upisu u katastar nepokretnosti
Član 59
U postupku upisa u katastar nepokretnosti organ Uprave odlučuje o upisu na osnovu isprava podobnih za upis i upisanog stanja u katastar nepokretnosti.
Zašto je važno uskladiti dokumentaciju sa stanjem u katastru?
Prilikom odlučivanja o zahtjevu za upis prava na nepokretnosti, nadležni organ polazi od podataka koji su već evidentirani u katastru i isprava koje predstavljaju osnov za traženi upis. Zbog toga je važno da podaci o nepokretnosti i nosiocima prava u priloženoj dokumentaciji budu usklađeni sa stanjem u javnoj evidenciji.
U praksi se problemi često pojavljuju kada ugovor sadrži stare oznake parcela, kada je nepokretnost u međuvremenu promijenila katastarsku oznaku ili kada lice koje prenosi pravo nije evidentirano kao njegov nosilac.
Takve okolnosti ne znače nužno da je upis nemoguć, ali mogu zahtijevati pribavljanje dodatne dokumentacije, dokazivanje pravnog kontinuiteta ili prethodno rješavanje određenog pravnog pitanja. Zbog toga je prije podnošenja zahtjeva korisno uporediti postojeće katastarske podatke sa ispravama na kojima se zahtjev zasniva.
Kontaktirajte nas
Telefoni: 051/220-270
065-511-122
Advokatska kancelarija Topić
Advokat Ružica Topić
Braće Mažar i majke Marije 48
78000 Banjaluka, RS, BiH
E-mail:
Konstitutivnost i deklarativnost upisa u katastar nepokretnosti
Član 62
(1) Svojina i druga stvarna prava na nepokretnostima stiču se, prenose i ograničavaju upisom u katastar nepokretnosti (konstitutivnost upisa), a prestaju brisanjem upisa.
(2) U slučajevima određenim zakonom, svojina i druga stvarna prava na nepokretnostima mogu se steći i prije upisa u katastar nepokretnosti, a upisom proizvode pravno dejstvo prema trećim licima (deklarativnost upisa).
(3) U katastar nepokretnosti mogu se upisati i određena obligaciona prava koja se od trenutka upisa mogu suprotstaviti trećim licima.
Da li se pravo svojine stiče ugovorom ili upisom u katastar?
Prilikom sticanja prava svojine na nepokretnosti važno je razlikovati pravni osnov sticanja od samog upisa prava u katastar nepokretnosti. Kod sticanja prava svojine na osnovu pravnog posla, kao što je kupoprodaja, upis u katastar po pravilu predstavlja način sticanja prava. Zbog toga zaključenje i ovjera ugovora sami po sebi ne znače da je kupac postao upisani vlasnik nepokretnosti.
Drugačija pravila mogu važiti kada se pravo svojine stiče nasljeđivanjem, na osnovu zakona ili odlukom nadležnog organa. U takvim slučajevima upis može imati deklarativno dejstvo, odnosno služiti evidentiranju prava koje je već stečeno po drugom pravnom osnovu. Bez obzira na način sticanja, usklađivanje stvarnog pravnog stanja sa podacima u katastru važno je za pravnu sigurnost i buduće raspolaganje nepokretnošću.
2. Sastav i sadržaj katastra nepokretnosti
Zbirka isprava
Član 67
(1) Zbirka isprava je skup isprava na osnovu kojih je izvršen upis ili brisanje upisa prava na nepokretnostima.
(2) Zbirka isprava čuva se trajno.
Kako utvrditi na osnovu kojih isprava je neko upisan kao vlasnik?
Zbirka isprava predstavlja važan dio katastarske evidencije jer sadrži dokumentaciju koja je služila kao osnov za upis prava na nepokretnostima. U praksi se potreba za uvidom u ove isprave najčešće pojavljuje kada postoji neslaganje između upisanog i stvarnog stanja, kada prodavac nije upisan kao vlasnik ili kada je potrebno utvrditi na osnovu čega je određeno lice steklo pravo na nepokretnosti.
Pregledom odgovarajućih isprava moguće je utvrditi pravni osnov ranijih upisa, provjeriti postojanje pravnog kontinuiteta i prepoznati eventualne nedostatke u dokumentaciji. To može biti posebno značajno u postupcima ispravke katastarskih podataka, dokazivanja prava svojine, rješavanja sporova između više lica koja polažu pravo na istu nepokretnost i pripreme dokumentacije za novi upis. Način ostvarivanja uvida i pribavljanja kopija isprava zavisi od propisanih uslova i pravnog interesa zainteresovanog lica.
List nepokretnosti
Član 70
(1) Iz baze podataka katastra nepokretnosti izdaje se list nepokretnosti u propisanom obliku i sadržaju, za:
a) nepokretnost i
b) imaoca prava.
(2) List nepokretnosti iz stava 1. tačka a) ovog člana sadrži podatke koji se odnose na jednu ili više nepokretnosti istog imaoca prava.
(3) List nepokretnosti iz stava 1. tačka b) sadrži podatke koji se odnose na sve nepokretnosti koje pripadaju istom imaocu prava.
Kontaktirajte nas
Telefoni: 051/220-270
065-511-122
Advokatska kancelarija Topić
Advokat Ružica Topić
Braće Mažar i majke Marije 48
78 000 Banjaluka, RS, BiH
E-mail:
Priprema i izvori podataka za izlaganje
Član 77
(1) Prije izlaganja podataka, komisija je dužna da pribavi kopije katastarskih planova i elaborat novog premjera, kao i podatke o licima za koje se, po prikupljenim podacima, pretpostavlja da su nosioci prava na nepokretnostima u katastarskoj opštini za koju se izlažu podaci.
(2) Komisija je obavezna da koristi:
a) podatke iz zemljišne knjige,
b) stare katastarske planove i katastarske operate,
v) odluke sudova i organa uprave, kojima je odlučeno o pravima na nepokretnostima, a koje nisu ranije provedene u zemljišnim knjigama,
g) neprovedene odluke agrarnih i drugih komisija koje se odnose na nepokretnosti,
d) podatke o pravima utvrđenim u postupku komasacije i
đ) druge isprave i dokaze koji mogu poslužiti kao osnov za upis prava u katastru nepokretnosti.
(3) Sudovi, organi uprave i drugi organi i preduzeća dužni su bez odlaganja dostaviti komisiji, na njen zahtjev, podatke i isprave koje će poslužiti za upis prava na nepokretnostima.
Prije početka izlaganja, komisija mora pribaviti kopije katastarskih planova, elaborat novog premjera, kao i podatke o licima za koja se na osnovu prikupljenih informacija pretpostavlja da su nosioci prava na nepokretnostima u konkretnoj katastarskoj opštini.
U svom radu komisija je obavezna koristiti različite izvore podataka, uključujući:a) evidenciju iz zemljišne knjige,b) stare katastarske planove i operat,v) sudske i upravne odluke o pravima na nepokretnostima koje još nisu provedene u zemljišnim knjigama,g) neprovedene odluke agrarnih i drugih komisija,d) podatke iz postupka komasacije,đ) druge isprave i dokaze koji mogu poslužiti kao osnov za upis prava u katastar nepokretnosti.
Takođe, sudovi, organi uprave, drugi organi i preduzeća dužni su da na zahtjev komisije bez odlaganja dostave potrebne podatke i isprave, kako bi se obezbijedila tačnost i potpunost evidencije prava na nepokretnostima.
Stručno objašnjenje
Ovim članom uređuje se način pripreme komisije za izlaganje podataka i izvori na osnovu kojih se utvrđuju prava na nepokretnostima.
Prije početka izlaganja, komisija je dužna da pribavi:
– kopije katastarskih planova,
– elaborat novog premjera,
– podatke o licima za koja se pretpostavlja da su nosioci prava.
Zakon dalje propisuje da komisija mora koristiti sve relevantne izvore podataka, uključujući:
– zemljišne knjige,
– stare katastarske evidencije,
– sudske i upravne odluke,
– neprovedene odluke (npr. agrarne reforme),
– podatke iz komasacije,
– druge isprave koje mogu biti osnov za upis prava.
Pored toga, sudovi i drugi organi imaju obavezu da na zahtjev komisije bez odlaganja dostave potrebne podatke i dokumentaciju.
Praktičan značaj
Ova odredba osigurava da se katastar nepokretnosti ne zasniva samo na jednom izvoru, već na sveobuhvatnoj provjeri svih dostupnih podataka.
U praksi to znači:
– veća tačnost evidencije,
– utvrđivanje stvarnog stanja prava,
– ispravljanje ranijih grešaka ili propusta,
– uvažavanje i neprovedenih odluka koje su pravno relevantne.
Ovo je posebno važno u sredinama gdje postoje neslaganja između zemljišnih knjiga i katastra.
⚖️ Sudska praksa
Sudovi u sporovima često analiziraju da li je komisija koristila sve relevantne dokaze iz ovog člana.
Ako se utvrdi da neki važan dokument nije uzet u obzir, to može biti osnov za osporavanje upisa ili pokretanje novog postupka.
📌 Primjer iz prakse
U postupku izlaganja, komisija utvrđuje da postoji sudska presuda o vlasništvu koja nikada nije provedena u zemljišnim knjigama. Na osnovu te presude i drugih dokaza, pravo se upisuje u katastar na stvarnog vlasnika.
👉 Korišćenje svih relevantnih izvora omogućava da katastar odražava stvarno pravno stanje, a ne samo formalne evidencije.
Javni oglas o osnivanju katastra nepokretnosti
Član 78
(1) Komisija u postupku izlaganja, a u svrhu osnivanja katastra nepokretnosti, objavljuje to osnivanje u javnom oglasu u katastarskoj opštini u kojoj se osniva katastar nepokretnosti i na internet stranici Uprave, najkasnije 30 dana prije početka izlaganja podataka i utvrđivanje prava na nepokretnostima, a u svrhu osnivanja katastra nepokretnosti.
(2) Javni oglas iz stava 1. ovog člana sadrži:
a) naziv jedinice lokalne samouprave i katastarske opštine,
b) opis granica područja katastarske opštine ili njenog dijela za koju se vrši osnivanje katastra nepokretnosti,
v) javni poziv licima koja smatraju da imaju pravni interes da učestvuju u postupku osnivanja katastra nepokretnosti i
g) datum početka i završetka (rok) osnivanja katastra nepokretnosti.
Stručno objašnjenje
Ova odredba propisuje obavezu komisije da, prilikom osnivanja katastra nepokretnosti, najmanje 30 dana prije početka izlaganja podataka i utvrđivanja prava na nepokretnostima, objavi javni oglas u katastarskoj opštini na koju se postupak odnosi, kao i na internet stranici Uprave.
Javni oglas mora sadržavati:
a) naziv jedinice lokalne samouprave i katastarske opštine,
b) opis granica područja katastarske opštine ili njenog dijela obuhvaćenog osnivanjem katastra,
v) javni poziv svim licima koja imaju pravni interes da učestvuju u postupku,
g) datum početka i završetka (rok) postupka osnivanja katastra nepokretnosti.
Na ovaj način se obezbjeđuje transparentnost postupka i omogućava svim zainteresovanim licima da na vrijeme ostvare svoja prava i učestvuju u postupku.
Praktičan značaj
Ova odredba ima veliki značaj jer obezbjeđuje:
– transparentnost postupka,
– informisanost građana,
– mogućnost da lica sa pravnim interesom učestvuju i zaštite svoja prava.
U praksi, javni oglas je često jedini formalni način obavještavanja, pa je važno da ga zainteresovana lica prate.
⚖️ Sudska praksa
Sudovi posebno ispituju da li je javni oglas bio pravilno objavljen i da li su lica imala realnu mogućnost da učestvuju u postupku.
Ako oglas nije objavljen u skladu sa zakonom, to može biti osnov za osporavanje kasnijih upisa u katastar.
📌 Primjer iz prakse
Građanin ne prati javne oglase i ne učestvuje u postupku izlaganja. Nakon formiranja katastra, utvrdi da njegovo pravo nije pravilno evidentirano.
👉 Propuštanje učešća u postupku može dovesti do potrebe za pokretanjem sudskog postupka, što je znatno složenije i dugotrajnije.
Poziv za učešće u postupku izlaganja
Član 79
(1) Komisija svakom pravnom ili fizičkom licu, za koja su prikupljeni podaci i adrese i za čije se nepokretnosti vrši izlaganje, najkasnije osam dana prije dana izlaganja podataka, upućuje poziv da u označeno vrijeme dođe u radnu prostoriju komisije i da donese sve isprave koje služe kao dokaz o pravima na nepokretnostima.
(2) Uz poziv se prilaže privremeni list nepokretnosti ili kopija posjedovnog lista.
Katastar ima značaj faktičke evidencije nepokretnosti, zemljišna knjiga ima karakter pravne evidencije. U austrijsko-njemačkom sistemu zemljišnih registara, katastar služi kao podloga zemljišnim knjigama, ali on sam nema značaja za postojanje stvarnih prava na nepokretnosti, takav značaj ima jedino zemljišna knjiga. Otuda upisivanje u katastar ne dovodi do pribavljanja stvarnih prava na nepokretnostima.
Prije izlaganja na javni uvid komisija pribavlja sve podatke o činjeničnom stanju, a to znači kopije katastarskih planova i elaborat novog premjera, kao i podatke o licima za koje se pretpostavlja da imaju prava na nepokretnostima u katastarskoj opštini za koju se izlažu podaci. Pritom, komisija se koristi svim raspoloživim podacima da bi što vjernije i istinitije utvrdila stvarno stanje. Komisija koristi podatke iz zemljišnih knjiga. stare katastarske planove i operate, sudske odluke i odluke upravnih organa kojima se mijenja ranije zemljišnoknjižno stanje, odluke agrarnih i drugih komisija koje nisu bile sprovedene, podatke o pravima utvrđenim u postupku komasacije i sve druge isprave i dokaze koji mogu da posluže kao osnov za upis prava u katastar nepokretnosti.
Stručno objašnjenje
Ovim članom uređuje se način na koji komisija pojedinačno obavještava lica o izlaganju podataka u postupku osnivanja katastra nepokretnosti.
Komisija je dužna da svakom licu za koje ima podatke i adresu:
– uputi poziv najmanje 8 dana prije izlaganja,
– navede tačan termin i mjesto dolaska,
– pozove lice da donese isprave koje dokazuju prava na nepokretnostima.
Uz poziv se dostavlja:
– privremeni list nepokretnosti, ili
– kopija posjedovnog lista,
kako bi lice moglo unaprijed provjeriti podatke koji će biti predmet izlaganja.
Praktičan značaj
Ova odredba je izuzetno važna jer omogućava građanima da:
– budu direktno obaviješteni o postupku,
– unaprijed pregledaju podatke o svojoj imovini,
– pripreme dokumentaciju (ugovore, rješenja, presude),
– aktivno učestvuju u utvrđivanju prava.
Dolazak na poziv je ključan za zaštitu prava, jer je to trenutak kada se odlučuje o upisu u katastar.
⚖️ Sudska praksa
Sudovi u praksi analiziraju:
– da li je poziv uredno dostavljen,
– da li je lice imalo realnu mogućnost da učestvuje,
– da li je dostavilo relevantne dokaze.
Ako je lice uredno pozvano, a nije se odazvalo, njegove mogućnosti kasnijeg osporavanja mogu biti ograničene.
📌 Primjer iz prakse
Vlasnik parcele primi poziv komisije zajedno sa privremenim listom nepokretnosti. Uoči da podaci nisu tačni i na zakazanom terminu dostavlja ugovor i druge dokaze.
👉 Pravovremeno reagovanje na poziv omogućava ispravku podataka prije konačnog upisa u katastar.
Kontaktirajte nas
Telefoni: 051/220-270
065-511-122
Advokatska kancelarija Topić
Advokat Ružica Topić
Braće Mažar i majke Marije 48
78000 Banja Luka, RS, BiH
E-mail:
Uvid u podatke tokom izlaganja
Član 81
U postupku izlaganja podataka komisija strankama stavlja na uvid:
a) katastarsko-knjižne cjeline nepokretnosti (zemljišta i zgrade),
b) podatke o vlasniku, nosiocu prava raspolaganja i prava korišćenja, kao i ograničenja koja se odnose na nosioce prava u pogledu raspolaganja nepokretnostima,
v) podatke o zemljišnim i kućnim služnostima, stvarnim teretima i hipotekama kojima su nepokretnosti opterećene i
g) podatke o posjedniku nepokretnosti.
Stručno objašnjenje
Ovim članom propisuje se koje podatke komisija stavlja na uvid strankama u postupku izlaganja podataka prilikom osnivanja katastra nepokretnosti.
Strankama se omogućava uvid u:
– katastarsko-knjižne cjeline nepokretnosti (parcele i objekti),
– podatke o vlasnicima i nosiocima prava (raspolaganja i korišćenja),
– ograničenja prava (npr. zabrane raspolaganja),
– podatke o teretima (služnosti, hipoteke, stvarni tereti),
– podatke o posjedniku nepokretnosti.
Na taj način se omogućava potpuna transparentnost svih relevantnih činjenica i prava koja se odnose na nepokretnost.
Praktičan značaj
Ova faza je ključna za građane jer tada mogu:
– provjeriti tačnost svih podataka o svojoj imovini,
– utvrditi da li su pravilno evidentirani kao vlasnici ili nosioci prava,
– uočiti eventualne terete ili ograničenja,
– reagovati i podnijeti prigovor prije konačnog upisa.
U praksi, ovo je posljednja prilika da se eventualne greške isprave bez pokretanja sudskog postupka.
⚖️ Sudska praksa
Sudovi pridaju veliki značaj ovoj fazi jer se smatra da su stranke imale mogućnost da:
– izvrše uvid u sve relevantne podatke,
– zaštite svoja prava,
– ukažu na nepravilnosti.
Ako je uvid bio omogućen, a stranka nije reagovala, kasnije osporavanje može biti otežano.
📌 Primjer iz prakse
Tokom izlaganja, vlasnik stana primijeti da je na njegovoj nepokretnosti upisana hipoteka koja je u međuvremenu izmirena. On podnosi prigovor i dostavlja dokaz o brisanju duga.
👉 Pravovremeni uvid omogućava ispravku podataka prije konačnog upisa i sprječava buduće pravne probleme.
Zapisnik u postupku izlaganja
Član 82
(1) U postupku izlaganja podataka sastavlja se zapisnik u koji se unosi tok postupka.
(2) Zapisnik potpisuju stranke, drugi učesnici u postupku i članovi komisije.
Stručno objašnjenje
Ovim članom propisuje se obaveza sastavljanja zapisnika u postupku izlaganja podataka prilikom osnivanja katastra nepokretnosti.
Zapisnik predstavlja službeni dokument u koji se unosi:
– tok postupka,
– izjave stranaka,
– priloženi dokazi,
– utvrđene činjenice i odluke komisije.
Zapisnik potpisuju:
– stranke,
– drugi učesnici u postupku,
– članovi komisije.
Na taj način se potvrđuje vjerodostojnost i tačnost unesenih podataka.
Praktičan značaj
Zapisnik ima izuzetno važnu ulogu jer:
– predstavlja dokaz o tome šta je utvrđeno u postupku,
– potvrđuje da su stranke učestvovale i dale izjave,
– služi kao osnov za kasnije upise u katastar,
– koristi se kao dokaz u eventualnim sporovima.
Zato je važno da stranke pažljivo pregledaju zapisnik prije potpisivanja.
⚖️ Sudska praksa
Sudovi zapisnik smatraju relevantnim dokazom o toku postupka i izjavama stranaka.
Ako stranka potpiše zapisnik bez primjedbi, kasnije osporavanje unesenih činjenica može biti otežano, osim ako se dokaže da je došlo do greške ili povrede postupka.
📌 Primjer iz prakse
Stranka tokom izlaganja potpisuje zapisnik u kojem je navedeno da priznaje određene granice parcele. Kasnije pokušava osporiti te granice u sudskom postupku.
👉 Potpisani zapisnik ima značajnu dokaznu snagu i može uticati na ishod spora.
.jpeg)
Primjedbe u postupku izlaganja
Član 83
(1) U postupku izlaganja podataka stranke mogu stavljati primjedbe koje se uvode u svesku spiska primjedaba na podatke utvrđene premjerom i katastarskim klasiranjem zemljišta.
(2) Komisija je dužna da razmotri stavljene primjedbe i, ako utvrdi da su osnovani - vrši odgovarajuće promjene podataka utvrđenih premjerom i katastarskim klasiranjem zemljišta, a za primjedbe koje nije usvojila - iznosi razloge u rješenju koje donosi u ovom postupku.
(3) Osnovanim primjedbama iz stava 2. ovog člana smatraju se primjedbe koje se odnose na greške i propuste nastale u postupku premjera, održavanja premjera i katastarskog klasiranja zemljišta.
(4) Ako se primjedba odnosi na podatke o kulturi i klasi, komisija će zatražiti mišljenje nadležne organizacione jedinice Uprave.
Stručno objašnjenje
Ovim članom uređuje se pravo stranaka da tokom izlaganja podataka podnose primjedbe na utvrđene podatke.
Stranke mogu podnijeti primjedbe koje se evidentiraju u posebnoj svesci primjedaba, a odnose se na podatke utvrđene premjerom i katastarskim klasiranjem zemljišta.
Komisija je dužna da:
– razmotri svaku primjedbu,
– usvoji je ako je osnovana i izvrši izmjene podataka,
– ako je ne usvoji, obrazloži razloge u rješenju.
Kao osnovane primjedbe smatraju se one koje ukazuju na:
– greške u premjeru,
– propuste u održavanju podataka,
– nepravilnosti u klasiranju zemljišta.
Ako se primjedba odnosi na kulturu i klasu zemljišta, komisija traži stručno mišljenje nadležnog organa.
Komisija oglasom određuje mjesto i vrijeme kada će početi izlaganje podataka i obavještava, poziva, sva lica koja polažu pravo na nepokretnosti ili imaju neki pravni interes u vezi sa nepokretnošću da u određeno vrijeme dođu u prostorije komisije i da daju potrebne podatke. Oglas se objavljuje najkasnije 15 dana prije početka izlaganja podataka na način koji je uobičajen u određenoj sredini. Takođe, najkasnije osam dana prije početka izlaganja podataka na javni uvid, komisija će uputiti pozive svim licima, fizičkim i pravnim, za čije se nepokretnosti izlažu podaci da u označeno vrijeme dođu u radnu protstoriju komisije i da donesu isprave koje služe kao dokaz o postojanju prava na nepokretnostima. Licu čije je prebivalište ili boravište nepoznato kao i licu koje se nije odazvalo pozivu postaviće se privremeni zastupnik.
Praktičan značaj
Ova odredba daje građanima direktnu mogućnost da:
– isprave netačne podatke o parcelama,
– ukažu na pogrešne granice ili površine,
– ospore pogrešno klasiranje zemljišta,
– zaštite svoja prava prije konačnog upisa.
U praksi, ovo je jedna od najvažnijih faza jer omogućava ispravku podataka bez sudskog postupka.
⚖️ Sudska praksa
Sudovi cijene da li je stranka koristila pravo na primjedbu i da li je komisija pravilno postupila po tim primjedbama.
Ako primjedbe nisu pravilno razmotrene ili obrazložene, to može biti osnov za osporavanje rješenja i pokretanje daljih postupaka.
📌 Primjer iz prakse
Vlasnik parcele primijeti da je površina zemljišta pogrešno utvrđena tokom premjera. Podnosi primjedbu i dostavlja dokaze.
Komisija utvrđuje grešku i ispravlja podatke prije konačnog upisa.
👉 Pravovremena primjedba omogućava ispravku podataka i sprječava kasnije sporove i troškove.
Utvrđivanje prava na nepokretnostima
Član 84
(1) Utvrđivanje prava na nepokretnostima vrši se na osnovu:
a) stanja upisanog prava u zemljišnoj knjizi ako se ustanovi da taj upis odgovara stvarnom stanju,
b) pravosnažnih odluka nadležnih organa i sudova, zaključenih ugovora i drugih isprava koje su osnov za upis prava na nepokretnostima i
v) podataka iz katastarskog operata koji odgovara stvarnom stanju.
(2) Smatra se da ne odgovara stvarnom stanju i neće se upisati u katastar nepokretnosti hipoteka čiji je upis u zemljišnoj knjizi stariji od 30 godina, računajući unazad od dana izlaganja podataka.
(3) Ako ne postoje dokazi o pravu na nepokretnostima iz stava 1. t. a) do v) ovog člana, upis prava na nepokretnostima može se odrediti na osnovu drugih provedenih dokaza (saslušanje svjedoka, posljednje stanje posjeda, izjave stranaka i drugih sličnih dokaza).
Stručno objašnjenje
Ovim članom propisuje se na osnovu kojih dokaza se utvrđuju prava na nepokretnostima u postupku osnivanja katastra.
Pravo se utvrđuje na osnovu:
– upisa u zemljišnim knjigama, ako odgovara stvarnom stanju,
– pravosnažnih odluka sudova i organa, ugovora i drugih isprava,
– podataka iz katastarskog operata, ako su u skladu sa stvarnim stanjem.
Zakon uvodi i važno pravilo da se hipoteke starije od 30 godina (ako nisu ažurirane) smatraju nepouzdanim i ne prenose se u novi katastar.
Ako ne postoje formalni dokazi, pravo se može utvrditi i na osnovu:
– svjedoka,
– posljednjeg stanja posjeda,
– izjava stranaka,
– drugih relevantnih dokaza.
Praktičan značaj
Ova odredba omogućava da se u katastar upiše stvarno stanje, čak i kada dokumentacija nije potpuna.
U praksi to znači:
– rješavanje starih i neuređenih imovinskih odnosa,
– mogućnost dokazivanja prava i bez formalnih isprava,
– eliminisanje zastarjelih tereta (npr. stare hipoteke),
– usklađivanje evidencija sa realnim stanjem na terenu.
Posebno je značajno za nasljeđivanje, stare kupoprodaje i neprovedene ugovore.
⚖️ Sudska praksa
Sudovi često prihvataju i neformalne dokaze kada formalni ne postoje, ali ih pažljivo cijene.
U praksi se posebno ispituje:
– kontinuitet posjeda,
– vjerodostojnost svjedoka,
– postojanje bilo kakvog pisanog traga o pravu.
Takođe, sudovi potvrđuju da stare hipoteke bez aktivnosti ne mogu opterećivati nepokretnost.
📌 Primjer iz prakse
Porodica koristi parcelu više od 40 godina, ali nema formalni ugovor o kupovini. Tokom izlaganja, komisija saslušava svjedoke i utvrđuje kontinuirani posjed.
👉 Na osnovu tih dokaza, pravo se može upisati u katastar, iako ne postoji klasična pravna isprava.
Spor o pravu u postupku izlaganja
Član 85
(1) Ako se u postupku izlaganja ustanovi da je sporno pravo svojine ili drugo pravo na nepokretnostima čije je rješavanje u stvarnoj nadležnosti sudova, Komisija stranku sa manje vjerovatnim pravom upućuje da u roku od 30 dana od dana izlaganja kod nadležnog suda pokrene parnični, odnosno vanparnični postupak, o čemu se vrši zabilježba, i da Komisiji u daljem roku od osam dana podnese dokaz o pokretanju tog postupka, kada se vrši zabilježba spora.
(2) Ako stranka iz stava 1. ovog člana u određenom roku ne podnese Komisiji dokaz da je kod nadležnog suda pokrenula parnični, odnosno vanparnični postupak, brišu se zabilježbe iz stava 1. ovog člana.
(3) Ako je stranka već pokrenula spor kod nadležnog suda u cilju utvrđivanja prava na nepokretnostima, Komisija osniva katastar nepokretnosti i u privremeni list nepokretnosti upisuje pravo u korist lica koje je upisano u javnim evidencijama u kojima se upisuju stvarna prava na nepokretnostima, o čemu se vrši zabilježba u V listu privremenog lista nepokretnosti.
Stručno objašnjenje
Ovim članom uređuje se postupanje komisije kada se tokom izlaganja utvrdi da je spor o pravu svojine u nadležnosti organa uprave, a ne suda.
U takvom slučaju komisija:
– upućuje stranku sa manje vjerovatnim pravom da u roku od 30 dana pokrene upravni postupak,
– zahtijeva da u roku od 8 dana dostavi dokaz o pokretanju postupka,
– vrši zabilježbu pokretanja postupka u evidenciji,
– istovremeno upisuje zabranu otuđenja i opterećenja nepokretnosti.
Ako stranka ne postupi u ostavljenom roku:
– zabilježbe se brišu,
– postupak se nastavlja bez daljeg uvažavanja njenog zahtjeva.
Ako je upravni postupak već pokrenut:
– pravo se privremeno upisuje u korist lica čije je pravo vjerovatnije,
– uz zabilježbu da je postupak u toku i zabranu raspolaganja nepokretnošću.
Praktičan značaj
Ova odredba jasno razdvaja nadležnosti:
– komisija ne rješava sporove,
– već upućuje stranke na sud.
U praksi to znači:
– da se postupak osnivanja katastra ne zaustavlja zbog sporova,
– da se prava privremeno evidentiraju,
– da konačnu odluku o sporu donosi sud.
Za stranke je ključno da poštuju rokove, jer propuštanje može dovesti do gubitka procesne zaštite.
⚖️ Sudska praksa
Sudovi potvrđuju da je rok za pokretanje postupka strogo procesni rok, i njegovo propuštanje ima posljedice.
Takođe, sudovi u kasnijim postupcima uzimaju u obzir da li je stranka bila upućena na pokretanje spora i da li je to učinila.
📌 Primjer iz prakse
Dva lica polažu pravo na istu parcelu. Komisija procjenjuje da jedno lice ima slabiji pravni osnov i upućuje ga da pokrene sudski postupak.
Ako to lice pokrene spor i dostavi dokaz, u katastar se unosi zabilježba spora.
👉 Time se omogućava da katastar bude formiran, a da se konačno pravo utvrdi pred sudom.
Dva lica polažu pravo na istu parcelu. Komisija procjenjuje da jedno lice ima slabiji pravni osnov i upućuje ga da pokrene sudski postupak.
Ako to lice pokrene spor i dostavi dokaz, u katastar se unosi zabilježba spora.
👉 Time se omogućava da katastar bude formiran, a da se konačno pravo utvrdi pred sudom.
Spor o pravu u upravnom postupku
Član 85a
(1) Ukoliko se u postupku izlaganja ustanovi da je sporno pravo svojine čije je rješavanje u stvarnoj nadležnosti organa uprave, Komisija stranku sa manje vjerovatnim pravom upućuje da u roku od 30 dana od dana izlaganja kod nadležnog organa uprave za imovinsko-pravne poslove pokrene upravni postupak za rješavanje tih odnosa, o čemu vrši zabilježbu, i da Komisiji u daljem roku od osam dana podnese dokaz o pokretanju postupka, a Komisija u V listu privremenog lista nepokretnosti upisuje zabilježbu o pokrenutom upravnom postupku i zabilježbu zabrane otuđenja i opterećenja na tim nepokretnostima.
(2) Ako stranka iz stava 1. ovog člana u određenom roku ne podnese Komisiji dokaz da je kod nadležnog organa uprave pokrenula upravni postupak, brišu se zabilježbe iz stava 1. ovog člana.
(3) Ako je stranka već pokrenula postupak pred nadležnim organom uprave u cilju rješavanja spornih imovinsko-pravnih odnosa, komisija u privremenom listu nepokretnosti upisuje pravo na toj nepokretnosti u korist lica čije je pravo vjerovatnije i u V listu privremenog lista nepokretnosti upisuje zabilježbu o pokrenutom upravnom postupku i zabilježbu zabrane otuđenja i opterećenja na toj nepokretnosti.
Stručno objašnjenje
Ovim članom uređuje se postupanje komisije kada se tokom izlaganja utvrdi da je spor o pravu svojine u nadležnosti organa uprave, a ne suda.
U takvom slučaju komisija:
– upućuje stranku sa manje vjerovatnim pravom da u roku od 30 dana pokrene upravni postupak,
– zahtijeva da u roku od 8 dana dostavi dokaz o pokretanju postupka,
– vrši zabilježbu pokretanja postupka u evidenciji,
– istovremeno upisuje zabranu otuđenja i opterećenja nepokretnosti.
Ako stranka ne postupi u ostavljenom roku:
– zabilježbe se brišu,
– postupak se nastavlja bez daljeg uvažavanja njenog zahtjeva.
Ako je upravni postupak već pokrenut:
– pravo se privremeno upisuje u korist lica čije je pravo vjerovatnije,
– uz zabilježbu da je postupak u toku i zabranu raspolaganja nepokretnošću.
Praktičan značaj
Ova odredba je važna jer:
– omogućava rješavanje sporova pred nadležnim organom (npr. imovinsko-pravni odnosi),
– sprječava raspolaganje nepokretnošću dok traje spor,
– obezbjeđuje da katastar ipak bude formiran,
– štiti interes stranaka do konačne odluke.
Zabrana otuđenja i opterećenja ima posebno važnu funkciju – sprječava da se nepokretnost proda ili optereti dok spor nije riješen.
⚖️ Sudska praksa
U praksi se posebno cijeni:
– da li je postupak pokrenut u zakonskom roku,
– da li je zabilježba pravilno upisana,
– da li je zabrana raspolaganja poštovana.
Nepridržavanje rokova može dovesti do gubitka procesne zaštite.
📌 Primjer iz prakse
Dvije strane vode spor oko prava svojine koji spada u nadležnost organa uprave (npr. pitanje restitucije ili dodjele zemljišta). Komisija upućuje jednu stranu da pokrene upravni postupak i upisuje zabranu raspolaganja.
👉 Time se sprječava da se nepokretnost proda dok se spor ne riješi, a katastar se može dalje formirati uz odgovarajuće zabilježbe.
Uzurpacija državne svojine
Član 85b
(1) Kada se u postupku izlaganja podataka za neku nepokretnost utvrdi da predstavlja uzurpaciju društvene, odnosno državne svojine, Komisija izlaže podatke o nepokretnosti i utvrđuje pravo na toj nepokretnosti na sljedeći način:
a) zemljište koje je u skladu sa važećim propisima proglašeno šumskim, a snimljeno je kao posebna parcela, upisuje se u privremeni list nepokretnosti kao svojina Republike Srpske, s tim da se u privremenom listu nepokretnosti za tu parcelu upisuje zabilježba o uzurpantu tog zemljišta i pokrenutom upravnom postupku za rješavanje spornih imovinsko-pravnih odnosa na uzurpiranom zemljištu,
b) poljoprivredno zemljište, ako je na terenu označeno i snimljeno kao parcela, upisuje se u privremeni list nepokretnosti kao svojina Republike Srpske, s tim da se u privremenom listu nepokretnosti upisuje zabilježba o uzurpantu tog zemljišta i pokrenutom upravnom postupku za rješavanje spornih imovinsko-pravnih odnosa na uzurpiranom zemljištu.
v) (brisano)
(2) U slučaju iz stava 1. ovog člana, Komisija bez odgađanja, a najkasnije u roku od sedam dana, obavješatava nadležni organ za imovinsko-pravne poslove o uzurpaciji koja se rješava po službenoj dužnosti po hitnom postupku.
(3) (brisano)
(4) Zabilježba iz stava 1. ovog člana briše se po službenoj dužnosti nakon donošenja pravosnažnog rješenja o uzurpaciji.
Stručno objašnjenje
Ovim članom uređuje se postupanje komisije kada se u postupku izlaganja utvrdi da neka nepokretnost predstavlja uzurpaciju društvene, odnosno državne svojine.
U takvim slučajevima komisija:
– upisuje zemljište kao svojinu Republike Srpske,
– u privremenom listu nepokretnosti vrši zabilježbu o uzurpantu,
– upisuje zabilježbu pokrenutog upravnog postupka za rješavanje imovinsko-pravnih odnosa.
Ovo pravilo se posebno odnosi na:
– šumsko zemljište,
– poljoprivredno zemljište koje je kao takvo evidentirano i snimljeno.
Komisija je dužna da u roku od najviše 7 dana obavijesti nadležni organ, koji po službenoj dužnosti pokreće postupak za rješavanje uzurpacije.
Nakon donošenja pravosnažne odluke, zabilježba se briše.
Praktičan značaj
Ova odredba ima za cilj:
– zaštitu državne imovine,
– evidentiranje nelegalnog korišćenja zemljišta,
– pokretanje postupka za rješavanje spornih odnosa,
– sprječavanje zloupotreba i nelegalnog prisvajanja.
Za lica koja koriste takvo zemljište, ovo znači da njihovo pravo nije priznato dok se postupak ne okonča.
⚖️ Sudska praksa
U praksi se posebno ispituje:
– da li se zaista radi o uzurpaciji,
– da li je zemljište pravilno klasifikovano (šumsko ili poljoprivredno),
– da li je upravni postupak pravilno sproveden.
Sudovi naglašavaju da sama zabilježba uzurpacije ne znači konačno rješenje prava, već pokretanje postupka.
📌 Primjer iz prakse
Lice godinama koristi poljoprivredno zemljište bez pravnog osnova. Tokom izlaganja, komisija utvrđuje da je riječ o državnoj imovini.
Zemljište se upisuje kao svojina Republike Srpske, uz zabilježbu o uzurpantu i pokrenutom postupku.
👉 Konačno pravo na zemljištu utvrđuje se u upravnom postupku, a do tada postoji zabrana raspolaganja i evidencija spora.
Rješenje komisije u postupku izlaganja
Član 86
(1) Na osnovu činjenica utvrđenih u postupku izlaganja podataka, komisija donosi rješenje koje sadrži podatke o nepokretnostima, označenje prava na nepokretnosti i nosilaca tih prava, ograničenje vezano za raspolaganje nepokretnostima, nalog za upis podataka o nepokretnostima i nosiocima prava na nepokretnostima.
(2) Privremeni list nepokretnosti sa podacima o nepokretnostima i pravima na nepokretnostima sastavni je dio rješenja iz stava 1. ovog člana.
Stručno objašnjenje
Komisija stavlja na uvid strankama ove podatke: a) katastarskoknjižnecjeline nepokretnosti (zemljišta i zgrade); b) podatke o vlasniku, nosiocu prava raspolaganja i prava korišćenja kao i ograničenja vezana za nosioce prava u pogledu raspolaganja nekretninama; podatke o stvarnim službenostima (zemljišnim i kućnim) stvarnim teretima i hipotekama kojima su nepokretnosti opterećene i podatke o držaocu nepokretnosti i obvezniku poreza na prihod od poljoprivredne djelatnosti i zgrada. Stranke mogu staviti primjedbe i ako su one osnovane, komisija će izvršiti odgovarajuće promjene podataka utvrđenih premjerom i katastarskim klasiranjem. Ako ne usvoji primjedbe komisija je dužna da ih obrazloži u rješenju. Utvrđivanje prava na nepokretnostima obavlja se na osnovu: a)zemljišnoknjižnog stanja kada ono odgovara stvarnom stanju (vanknjižnom); b)pravosnažnih odluka sudova i drugih nadležnih organa, zaključenih ugovora i drugih isprava koje su osnov za upis prava; i c)podataka iz (dosadašnjeg) katastarskog operata koji odgovara stvarnom stanju. Ako nijedna od navedenih isprava ne postoji, komisija će utvrđivati prava na osnovu saslušanja svjedoka, posljednjeg stanja posjeda, državine, izjave stranaka itd.
Stručno objašnjenje
Ovim članom uređuje se završna faza postupka izlaganja podataka – donošenje rješenja komisije.
Na osnovu utvrđenih činjenica, komisija donosi rješenje koje sadrži:
– podatke o nepokretnostima,
– označenje prava (npr. svojina, služnosti, hipoteka),
– podatke o nosiocima tih prava,
– eventualna ograničenja raspolaganja nepokretnostima,
– nalog za upis u katastar nepokretnosti.
Sastavni dio tog rješenja je privremeni list nepokretnosti, koji predstavlja konkretan prikaz utvrđenog stanja.
Praktičan značaj
Ovo rješenje ima ključnu ulogu jer:
– predstavlja osnov za upis u katastar,
– definiše ko je vlasnik i nosilac prava,
– utvrđuje terete i ograničenja,
– predstavlja prelaz iz faze provjere u fazu evidencije.
Za stranke, ovo je jedan od najvažnijih dokumenata u postupku.
⚖️ Sudska praksa
Sudovi rješenje komisije posmatraju kao upravni akt koji može biti predmet osporavanja u odgovarajućem postupku.
U praksi se posebno ispituje:
– da li su sve činjenice pravilno utvrđene,
– da li su stranke imale mogućnost da učestvuju,
– da li je rješenje pravilno obrazloženo.
📌 Primjer iz prakse
Nakon izlaganja i razmatranja primjedbi, komisija donosi rješenje kojim utvrđuje vlasništvo nad parcelom i nalaže upis u katastar.
👉 To rješenje predstavlja osnov za konačno evidentiranje prava i ima veliki pravni značaj za budući promet nepokretnosti.
Pravna zaštita protiv rješenja komisije
Član 87
(1) Protiv rješenja komisije iz člana 86. ovog zakona može se izjaviti žalba Republičkoj upravi za geodetske i imovinsko-pravne poslove u roku od 15 dana od dana prijema rješenja.
(2) Žalbom se može pobijati rješenje samo u pogledu utvrđenih podataka premjera i katastarskog klasiranja zemljišta.
(3) U pogledu utvrđivanja prava na nepokretnostima može se u roku od 30 dana od dana prijema rješenja pokrenuti parnični ili vanparnični postupak kod nadležnog suda, protiv lica kome su utvrđena prava rješenjem iz člana 86. ovog zakona
(4) U slučaju iz stava 3. ovog člana Komisija nastavlja postupak osnivanja katastra nepokretnosti, s tim što će se u V list privremenog lista nepokretnosti upisati zabilježba parničnog, odnosno vanparničnog postupka.
(5) Republička uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove dužna je donijeti rješenje po žalbi prije stupanja na snagu katastra nepokretnosti.
(6) Troškove pravnog zastupanja u postupku osnivanja katastra nepokretnosti snosi stranka koja je angažovala pravnog zastupnika.
Stručno objašnjenje
Ovim članom uređuju se pravni lijekovi protiv rješenja komisije donesenog u postupku izlaganja.
Stranke imaju dvije vrste pravne zaštite:
1) Žalba upravnom organu
– podnosi se Republičkoj upravi u roku od 15 dana,
– može se odnositi samo na tehničke podatke (premjer i klasiranje zemljišta).
2) Sudski postupak (parnični ili vanparnični)
– pokreće se u roku od 30 dana,
– odnosi se na prava na nepokretnostima (npr. vlasništvo).
Važno je da se:
– žalbom ne može osporavati pravo svojine, već samo tehnički podaci,
– spor o pravima rješava isključivo sud.
Ako se pokrene sudski postupak:
– postupak osnivanja katastra se ne prekida,
– u katastar se unosi zabilježba spora.
Uprava je dužna odlučiti o žalbi prije stupanja katastra na snagu.
Troškove advokata snosi svaka stranka sama.
Praktičan značaj
Ova odredba jasno razdvaja:
– tehnička pitanja → upravni postupak (žalba)
– pravna pitanja → sudski postupak
Za građane to znači:
– ako je greška u površini ili granici → žalba,
– ako je spor oko vlasništva → sud.
Zabilježba spora štiti stranke dok se postupak ne okonča.
⚖️ Sudska praksa
Sudovi naglašavaju da:
– rokovi (15 i 30 dana) imaju strogo procesni karakter,
– pogrešan izbor pravnog sredstva može dovesti do gubitka prava,
– zabilježba spora ima važnu ulogu u zaštiti stranaka.
📌 Primjer iz prakse
Stranka smatra da joj nije pravilno utvrđena površina parcele – podnosi žalbu Upravi.
Istovremeno, druga stranka osporava vlasništvo – pokreće sudski postupak.
👉 U katastru se evidentira zabilježba spora, a konačnu odluku o vlasništvu donosi sud.
Hitnost postupanja
Član 87a
Sud i organ uprave pred kojim se pokrenu postupci na osnovu čl. 85, 85a, 85b. i 87. ovog zakona rješavaju predmete po hitnom postupku.
Stručno objašnjenje
Katastarska parcela je prirodna cjelina, zemljišnoknjižno telo je pravna cjelina. Katastarska parcela služi i kao osnova za formiranje zemljižnoknjižnih tela. Jedno zemljišnoknjižno telo može se sastojati od jedne jedine katastarske parcele , a može biti sastavljeno i od više katastarskih parcela. Obrnuto nije moguće, jedna katastarska parcela ne može sadržavati više zemljišnoknjižnih tela. Kad je zemljišnoknjižno telo sastavljeno od više katastarskih parcela potrebni su ovi uslovi: parcele treba da pripadaju istom sopstveniku, tj. korisniku, parcele treba da budu opterećene na isti način, izuzev stvarnih službenosti, parcele treba da se nalaze na istoj katastarskoj opštini. Zemljišta ne moraju da se graniče jedno sa drugim, mogu biti udaljena jedno od drugog, ali moraju biti u jednoj katastarskoj opštini. Sopstvenik može, na primjer ako hoće da otuđi dio zemljišta, zahtijevati da se pojedina katastarska parcela izdvoji iz postojećeg zemljišnoknjižnog tela i da se formira novo zemljišnoknjižno telo, ali je ovo potreban otpis is dotadašnjeg uloška.
Ovim članom propisuje se da svi postupci pokrenuti na osnovu članova 85, 85a, 85b i 87 moraju biti riješeni po hitnom postupku.
To se odnosi na:
– sudske postupke (parnične i vanparnične),
– upravne postupke pred nadležnim organima.
Cilj ove odredbe je da se sporovi i pitanja koja nastanu tokom osnivanja katastra riješe bez odlaganja.
Praktičan značaj
Ova norma ima veliki značaj jer:
– sprječava dugotrajne sporove,
– omogućava brže formiranje katastra,
– štiti pravnu sigurnost u prometu nepokretnosti,
– ubrzava rješavanje imovinsko-pravnih odnosa.
U praksi, to znači da sudovi i organi uprave moraju davati prioritet ovim predmetima.
⚖️ Sudska praksa
Iako zakon propisuje hitnost, u praksi se često postavlja pitanje stvarne brzine rješavanja.
Sudovi su dužni da ove predmete tretiraju kao prioritetne, posebno zbog njihovog uticaja na:
– evidenciju nepokretnosti,
– pravni promet,
– investicije i planiranje.
📌 Primjer iz prakse
Tokom osnivanja katastra pokrenut je spor o vlasništvu nad parcelom. Sud je dužan da taj predmet riješi prije nego što katastar stupi na snagu, kako bi se izbjegla pravna nesigurnost.
👉 Hitno postupanje omogućava da katastar bude formiran na osnovu što tačnijih i konačnih podataka.
Sudska zaštita nakon osnivanja katastra
Član 89
(1) Treća lica koja smatraju da su izvršenim upisom prava na nepokretnostima u katastru nepokretnosti povrijeđena njihova prava, mogu tužbom kod nadležnog suda osporavati izvršeni upis u roku od tri godine od dana stupanja na snagu katastra nepokretnosti.
(2) Pravo iz stava 1. ovog člana pripada licu koje je propustilo rok od 30 dana iz člana 85. stav 1. ovog zakona.
Stručno objašnjenje
Ovim članom uređuje se naknadna sudska zaštita prava nakon što katastar nepokretnosti stupi na snagu.
Treća lica koja smatraju da su im prava povrijeđena izvršenim upisom mogu:
– podnijeti tužbu nadležnom sudu,
– u roku od 3 godine od stupanja katastra na snagu.
Posebno je važno da ovo pravo imaju i lica koja su:
– propustila raniji rok od 30 dana za pokretanje postupka tokom izlaganja (član 85).
Praktičan značaj
Ova odredba predstavlja “drugu šansu” za zaštitu prava, jer omogućava:
– ispravku pogrešnih upisa i nakon formiranja katastra,
– zaštitu lica koja nisu učestvovala u postupku izlaganja,
– pravnu sigurnost kroz vremenski ograničenu mogućnost osporavanja.
Nakon isteka roka od 3 godine, pravna sigurnost evidencije ima prednost.
⚖️ Sudska praksa
Sudovi u ovim sporovima ispituju:
– da li je tužba podnesena u roku,
– da li je pravo zaista povrijeđeno upisom,
– da li je tužilac imao mogućnost da ranije zaštiti svoje pravo.
Ovi postupci su često složeni jer se sučeljavaju podaci iz katastra i stvarno stanje.
📌 Primjer iz prakse
Lice sazna nakon osnivanja katastra da je njegova parcela upisana na drugo lice. Iako nije učestvovalo u postupku izlaganja, ima pravo da u roku od 3 godine pokrene tužbu.
👉 Ova odredba obezbjeđuje dodatnu pravnu zaštitu, ali uz vremensko ograničenje radi očuvanja stabilnosti pravnog prometa.