Upis u katastar nepokretnosti Republike Srpske
Upis u katastar nepokretnosti važan je korak prilikom kupovine stana ili kuće, nasljeđivanja nepokretnosti, prenosa prava svojine i drugih promjena koje se odnose na nepokretnosti. Međutim, zaključenje ugovora ili donošenje rješenja o nasljeđivanju ne znači uvijek da je promjena vlasništva već evidentirana u katastru.
Advokat za upis u katastar nepokretnosti u Banjoj Luci
Upis prava na nepokretnostima u Republici Srpskoj sprovodi Republička uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove (RUGIPP), putem nadležnih područnih jedinica i kancelarija, u skladu sa zakonom i na osnovu odgovarajućih isprava.
U praksi se najčešće postavljaju pitanja koja dokumentacija je potrebna za upis, kako se uknjižava kupljeni ili naslijeđeni stan, koliko postupak traje i šta učiniti ako katastar odbije zahtjev ili podaci u evidenciji ne odgovaraju stvarnom stanju. Na ovoj stranici objašnjavamo kako se vrši upis u katastar nepokretnosti Republike Srpske, koje su najčešće prepreke i na koji način se mogu zaštititi prava vlasnika i drugih zainteresovanih lica.
Upis prava svojine i drugih prava u katastar nepokretnosti može biti jednostavan kada je dokumentacija uredna i ne postoje pravne prepreke. Međutim, problemi često nastaju zbog neusklađenih katastarskih podataka, nedostajućih isprava, neriješenih imovinskopravnih odnosa ili odbijanja zahtjeva za upis.
Advokatska kancelarija Topić iz Banje Luke pruža pravnu pomoć građanima i privrednim društvima u postupcima upisa prava na nepokretnostima u Republici Srpskoj.
Pravna pomoć obuhvata:
-
Provjeru pravnog stanja nepokretnosti i dokumentacije potrebne za upis.
-
Pripremu zahtjeva za upis prava svojine i drugih prava na nepokretnostima.
-
Rješavanje pravnih prepreka za uknjiženje kupljenih ili naslijeđenih nepokretnosti.
-
Pripremu žalbi protiv rješenja kojima je odbijen zahtjev za upis.
-
Zastupanje u postupcima ispravke netačnih katastarskih podataka.
-
Zastupanje u upravnim sporovima i sudskim postupcima koji se odnose na prava na nepokretnostima.
-
Prije pokretanja postupka važno je utvrditi da li postojeća dokumentacija omogućava traženi upis ili je potrebno prethodno riješiti određeno pravno pitanje.
Ako imate problem sa upisom stana, kuće ili zemljišta u katastar nepokretnosti, možete se obratiti Advokatskoj kancelariji Topić u Banjoj Luci radi procjene dokumentacije i mogućnosti pravne zaštite.
Na ovoj stranici:
Kako se vrši upis u katastar nepokretnosti?
Postupak upisa prava svojine i drugih prava na nepokretnostima u Republici Srpskoj sprovodi se pred nadležnom područnom jedinicom ili kancelarijom Republičke uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove (RUGIPP), prema mjestu gdje se nepokretnost nalazi.
Prvi korak je provjera postojećeg stanja u katastru. Potrebno je utvrditi kako je nepokretnost evidentirana, ko je upisan kao vlasnik i da li postoje tereti, zabilježbe ili druge okolnosti koje mogu uticati na upis. Nakon toga podnosi se zahtjev za upis, uz odgovarajuću dokumentaciju. Pravni osnov za upis može biti, između ostalog, ugovor o kupoprodaji, pravosnažno rješenje o nasljeđivanju, sudska odluka ili druga isprava koja ispunjava zakonske uslove.
U postupku upisa nadležni organ naročito provjerava:
-
da li je nepokretnost pravilno označena i evidentirana;
-
da li postoji odgovarajuća isprava za traženi upis;
-
da li je lice koje prenosi pravo upisano kao njegov imalac ili je pravni kontinuitet dokazan odgovarajućim ispravama;
-
da li su ispunjeni ostali zakonski uslovi za upis.
Ako je zahtjev nepotpun, podnosiocu se nalaže da otkloni nedostatke u određenom roku. Kada su uslovi ispunjeni, nadležni organ donosi rješenje kojim dozvoljava upis. Ako uslovi nisu ispunjeni, zahtjev može biti odbijen, a protiv takvog rješenja postoji mogućnost pravne zaštite.
Važno je razlikovati pravni osnov sticanja nepokretnosti od samog upisa u katastar. Kod kupovine nepokretnosti upis je, po pravilu, neophodan za sticanje prava svojine, dok se kod nasljeđivanja pravo može steći i prije upisa. Ipak, i u tom slučaju potrebno je uskladiti podatke u katastru sa nastalom promjenom.
Zbog toga je prije podnošenja zahtjeva korisno provjeriti da li postojeća dokumentacija zaista omogućava upis, naročito kada podaci iz ugovora, ranijih evidencija i katastra nisu međusobno usklađeni.
Koja dokumentacija je potrebna za upis u katastar nepokretnosti?
Za upis nepokretnosti ili prava svojine u katastar nepokretnosti Republike Srpske potrebno je podnijeti odgovarajući zahtjev nadležnoj područnoj jedinici Republičke uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove (RUGIPP), uz isprave koje predstavljaju osnov za traženi upis. U zavisnosti od vrste upisa, to mogu biti ugovor o kupoprodaji ili poklonu, pravosnažno rješenje o nasljeđivanju, sudska odluka ili druga zakonom priznata isprava. Za evidentiranje parcele, objekta ili posebnog dijela objekta može biti potrebna i odgovarajuća geodetska ili tehnička dokumentacija.
Prije podnošenja zahtjeva potrebno je provjeriti podatke o nepokretnosti, identitet upisanog nosioca prava, podobnost isprave za upis i eventualno postojanje tereta ili zabilježbi. Potrebna dokumentacija zavisi od toga da li se traži prvi upis nepokretnosti, promjena vlasnika, upis stana ili drugog posebnog dijela objekta, odnosno upis nekog drugog stvarnog prava. Nepotpuna dokumentacija ili neslaganje podataka u ispravama i katastarskoj evidenciji mogu dovesti do dodatnih zahtjeva za dopunu ili odbijanja upisa.
Uz zahtjev za upis najčešće se prilažu:
-
Isprava koja predstavlja pravni osnov za upis, kao što su ugovor, pravosnažno rješenje o nasljeđivanju ili odgovarajuća sudska odluka.
-
Podaci o nepokretnosti, uključujući katastarsku opštinu, broj parcele i oznaku objekta ili posebnog dijela objekta, kada je primjenjivo.
-
Podaci o podnosiocu zahtjeva i pravu čiji se upis traži.
-
Dokaz o plaćenoj propisanoj naknadi.
-
Druga dokumentacija potrebna u konkretnom slučaju, naročito kada postoje neslaganja između ranijih isprava i podataka u katastru.
-
Isprave za upis dostavljaju se u originalu, ovjerenom prepisu ili ovjerenoj kopiji, u skladu sa zakonskim pravilima.
Upis u katastar na osnovu ugovora o kupoprodaji
Kod kupovine stana, kuće ili zemljišta osnov za upis prava svojine najčešće je notarski obrađen ugovor o kupoprodaji.
Ugovor mora sadržavati podatke koji omogućavaju identifikaciju nepokretnosti i ugovornih strana, kao i odgovarajuću izjavu o dozvoli upisa prava svojine u korist kupca (clausula intabulandi), u skladu sa zakonom.
Kada je osnov promjene ugovor o kupoprodaji, potrebno je priložiti i propisani upitnik o prometovanoj nepokretnosti, ovjeren od notara.
Upis u katastar na osnovu rješenja o nasljeđivanju
Ako je nepokretnost stečena nasljeđivanjem, osnov za upis predstavlja pravosnažno rješenje o nasljeđivanju. Prije podnošenja zahtjeva potrebno je provjeriti da li su nepokretnosti navedene u rješenju dovoljno precizno označene i da li odgovaraju podacima u katastru. Ako je ostavilac u ranijim evidencijama bio upisan pod drugačijim podacima ili postoji neslaganje u oznakama parcela, može biti potrebno pribaviti dodatne isprave.
Upis u katastar na osnovu sudske odluke
Pravo svojine ili drugo pravo na nepokretnosti može se upisati i na osnovu odgovarajuće sudske odluke, kada su ispunjeni zakonski uslovi. To može biti slučaj nakon sudskog spora o pravu svojine, utvrđivanja prava stečenog održajem ili drugog postupka u kojem je odlučeno o pravu na nepokretnosti. Važno je da sudska odluka bude podobna za upis i da nepokretnost i pravo koje se upisuje budu dovoljno određeni.
Šta ako dokumentacija nije podobna za upis u katastar?
Jedan od čestih problema nastaje kada podaci u ugovoru ili drugoj ispravi ne odgovaraju podacima u katastru, kada nedostaje dokaz o pravnom kontinuitetu ili kada isprava ne ispunjava propisane uslove. U takvim slučajevima nije uvijek dovoljno samo ponovo podnijeti zahtjev. Prvo je potrebno utvrditi zbog čega upis nije moguć i da li se nedostatak može otkloniti dopunom dokumentacije, odgovarajućom ispravkom ili drugim pravnim postupkom.
Prije podnošenja zahtjeva preporučljivo je provjeriti podobnost dokumentacije za upis, naročito kada se radi o starijim ugovorima, nepokretnostima koje su više puta mijenjale vlasnika ili neslaganjima između katastarskih i ranijih zemljišnoknjižnih podataka.
Kako uknjižiti stan ili kuću u katastar nepokretnosti?
Nakon kupovine stana ili kuće potrebno je provjeriti da li su ispunjeni uslovi za upis prava svojine kupca u katastar nepokretnosti. Samo zaključenje ugovora o kupoprodaji, po pravilu, nije dovoljno da kupac stekne pravo svojine na nepokretnosti.
Uknjiženje stana ili kuće vrši se na osnovu odgovarajuće isprave za upis, najčešće notarski obrađenog ugovora o kupoprodaji, pred nadležnom područnom jedinicom ili kancelarijom Republičke uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove (RUGIPP).
Šta kupac treba da provjeri prije upisa u katastar?
Prije podnošenja zahtjeva važno je utvrditi:
-
Da li je prodavac upisan kao vlasnik nepokretnosti.
-
Da li se podaci o stanu ili kući u ugovoru podudaraju sa podacima u javnoj evidenciji.
-
Da li ugovor sadrži valjanu dozvolu za upis prava svojine kupca (clausula intabulandi).
-
Da li na nepokretnosti postoje hipoteke, zabilježbe, zabrane ili drugi tereti koji mogu uticati na prava kupca ili mogućnost upisa.
-
Da li je nepokretnost već evidentirana na način koji omogućava traženi upis.
Ako su ispunjeni zakonski uslovi, podnosi se zahtjev za upis prava svojine sa potrebnim ispravama i dokazom o plaćenoj propisanoj naknadi. Kada je osnov promjene ugovor o kupoprodaji, prilaže se i propisani upitnik o prometovanoj nepokretnosti, ovjeren od notara.
Uknjiženje stana u novogradnji
Kod kupovine stana u novogradnji posebno je važno provjeriti da li je zgrada evidentirana i da li je stan upisan kao poseban dio objekta. Ako stan još nije evidentiran kao poseban dio objekta, može biti potrebno prethodno sprovesti odgovarajući postupak upisa objekta ili njegovih posebnih dijelova, na osnovu propisane tehničke i druge dokumentacije.
Postojanje kupoprodajnog ugovora ne znači automatski da su ispunjeni svi uslovi za uknjiženje stana u novogradnji. Zato je korisno provjeriti stanje evidencije prije kupovine, a naročito prije isplate cjelokupne kupoprodajne cijene.
Šta ako prodavac nije upisan kao vlasnik?
U praksi se dešava da prodavac posjeduje ugovor o kupovini ili drugu ispravu, ali svoje pravo nije upisao u katastar. U takvoj situaciji potrebno je provjeriti može li se odgovarajućim ispravama dokazati pravni kontinuitet između upisanog vlasnika i lica od kojeg kupac stiče nepokretnost. Ako taj kontinuitet nije moguće dokazati postojećom dokumentacijom, može biti potrebno pribaviti dodatne isprave ili prethodno riješiti sporno pitanje prava svojine.
Šta nakon uknjiženja?
Nakon sprovedenog upisa preporučljivo je pribaviti ažurne podatke iz katastra i provjeriti da li je kupac pravilno evidentiran kao vlasnik, kao i da li su podaci o nepokretnosti i eventualnim teretima tačno prikazani. Ako upis nije moguć zbog nedostataka ugovora, neusklađenih podataka ili neriješenih imovinskopravnih odnosa, potrebno je najprije utvrditi uzrok problema. Od toga zavisi da li se nedostatak može otkloniti dopunom dokumentacije ili je neophodan drugi odgovarajući pravni postupak.
Upis nepokretnosti nakon nasljeđivanja
Kada neko naslijedi stan, kuću, zemljište ili drugu nepokretnost, potrebno je da promjena vlasništva bude evidentirana u katastru nepokretnosti. Osnov za upis nasljednika najčešće je pravosnažno rješenje o nasljeđivanju, doneseno u ostavinskom postupku. Za razliku od kupovine nepokretnosti, nasljednik stiče pravo svojine nasljeđivanjem, a ne tek upisom u katastar. Ipak, upis je važan radi usklađivanja javne evidencije sa stvarnim pravnim stanjem i zaštite prava nasljednika u odnosu na treća lica.
Kako nasljednik upisuje nepokretnost na svoje ime?
Prije upisa potrebno je provjeriti da li su nepokretnosti navedene u rješenju o nasljeđivanju pravilno označene i da li odgovaraju podacima u katastru.
Za upis su najčešće potrebni:
-
Pravosnažno rješenje o nasljeđivanju.
-
Podaci o nepokretnosti koja se upisuje.
-
Zahtjev za upis, ako se postupak pokreće na zahtjev stranke.
-
Dokaz o plaćenoj propisanoj naknadi.
-
Dodatne isprave, ako postoje neslaganja u podacima ili je potrebno dokazati pravni kontinuitet.
-
Postupak se sprovodi pred nadležnom područnom jedinicom ili kancelarijom Republičke uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove (RUGIPP), prema mjestu gdje se nepokretnost nalazi.
Šta ako je nepokretnost označena starim katastarskim podacima?
Kod starijih nepokretnosti može se dogoditi da rješenje o nasljeđivanju sadrži oznake parcela iz ranijih katastarskih evidencija, dok su u međuvremenu promijenjeni brojevi parcela, katastarska opština ili drugi podaci.
U takvim slučajevima potrebno je utvrditi identitet nepokretnosti upoređivanjem ranijih i važećih katastarskih podataka, uz pribavljanje odgovarajućih isprava.
Ako se identitet nepokretnosti ne može pouzdano utvrditi, može biti potrebno pribaviti dodatnu dokumentaciju ili sprovesti odgovarajući postupak prije upisa prava svojine nasljednika.
Šta ako ostavilac nije bio upisan kao vlasnik?
Moguće je da je ostavilac za života stekao nepokretnost, ali svoje pravo nije upisao u katastar.
Tada samo rješenje o nasljeđivanju ne mora biti dovoljno za upis nasljednika. Potrebno je provjeriti isprave na osnovu kojih je ostavilac stekao pravo i utvrditi može li se dokazati pravni kontinuitet sa licem koje je upisano u javnoj evidenciji.
U zavisnosti od okolnosti, problem se može riješiti dodatnom dokumentacijom ili može biti potreban odgovarajući sudski ili drugi postupak.
Šta ako nepokretnost nije obuhvaćena rješenjem o nasljeđivanju?
Ako se nakon završetka ostavinskog postupka pronađe stan, zemljište ili druga nepokretnost koja nije bila obuhvaćena rješenjem o nasljeđivanju, potrebno je pokrenuti postupak za raspoređivanje naknadno pronađene imovine.
Sud, po pravilu, donosi dopunsko rješenje na osnovu ranijeg rješenja o nasljeđivanju, u skladu sa zakonskim uslovima.
Nakon toga može se sprovesti odgovarajući upis u katastar.
Prije upisa naslijeđene nepokretnosti preporučljivo je provjeriti da li se podaci iz rješenja o nasljeđivanju podudaraju sa katastarskom evidencijom, posebno kod starijih nepokretnosti i slučajeva u kojima ostavilac nije bio upisan kao vlasnik.
Koliko traje upis u katastar nepokretnosti?
Trajanje postupka upisa u katastar nepokretnosti Republike Srpske zavisi od vrste upisa, urednosti dokumentacije i potrebe za dodatnim provjerama. Kada su isprave potpune, podaci usklađeni i ne postoje pravne prepreke, postupak je jednostavniji nego u slučajevima kada je potrebno utvrđivati dodatne činjenice ili otklanjati nedostatke.
Zakonski rok za donošenje rješenja nije uvijek jednak vremenu potrebnom da se upis konačno sprovede i postane vidljiv u katastarskoj evidenciji.
Koji su zakonski rokovi za odlučivanje?
Prema opštim pravilima upravnog postupka u Republici Srpskoj, kada nije potrebno sprovoditi poseban ispitni postupak, rješenje se, po pravilu, donosi i dostavlja najkasnije u roku od 30 dana od predaje urednog zahtjeva.
Kada je potrebno sprovesti poseban ispitni postupak, opšti rok iznosi 60 dana, ako posebnim propisom nije određen drugačiji rok.
Kod upisa u katastar potrebno je voditi računa i o posebnim pravilima Zakona o premjeru i katastru Republike Srpske, koja imaju prednost kada drugačije uređuju određeno pitanje.
Zbog čega postupak upisa može trajati duže?
Najčešći razlozi zbog kojih se postupak komplikuje jesu:
-
Nepotpuna dokumentacija ili isprava koja nije podobna za upis.
-
Neslaganje podataka o nepokretnosti u ugovoru, rješenju ili katastarskoj evidenciji.
-
Nepostojanje dokaza o pravnom kontinuitetu između upisanog vlasnika i lica koje prenosi pravo.
-
Potreba za pribavljanjem dodatnih dokaza ili rješavanjem prethodnog pitanja.
-
Postojanje spora ili drugog postupka koji može uticati na odlučivanje o upisu.
-
U takvim situacijama potrebno je utvrditi da li se nedostatak može otkloniti dopunom dokumentacije ili je neophodno prethodno sprovesti drugi postupak.
Šta ako katastar ne odluči o zahtjevu u zakonskom roku?
Ako nadležni organ ne donese i ne dostavi rješenje u propisanom roku, stranka može koristiti pravna sredstva predviđena za slučaj nedonošenja rješenja, odnosno takozvano ćutanje uprave.
Prije preduzimanja pravnih koraka potrebno je provjeriti kada je podnesen uredan zahtjev, da li je organ tražio dopunu dokumentacije i koji se rok primjenjuje u konkretnom postupku.
Ako su ispunjeni zakonski uslovi, može se izjaviti žalba zbog nedonošenja rješenja, odnosno koristiti drugi odgovarajući oblik pravne zaštite.
Dugo trajanje postupka samo po sebi ne znači da će zahtjev biti odbijen, ali je važno blagovremeno provjeriti stanje predmeta i preduzeti odgovarajuće korake kada nadležni organ ne postupa u propisanim rokovima.
Koliko košta upis u katastar nepokretnosti?
Troškovi upisa u katastar nepokretnosti Republike Srpske zavise od vrste promjene koja se upisuje, pravnog osnova upisa i dokumentacije potrebne za sprovođenje postupka.
Za upis prava svojine i druge usluge Republičke uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove (RUGIPP) plaćaju se propisane naknade. Njihova visina utvrđuje se prema važećim propisima i odgovarajućoj tarifi, zbog čega troškovi nisu jednaki u svim slučajevima.
Koje troškove treba očekivati?
U zavisnosti od konkretnog slučaja, troškovi mogu obuhvatiti:
-
Naknadu za upis prava u katastar – prema vrsti upisa i propisanoj tarifi.
-
Troškove pribavljanja dokumentacije – kada je potrebno pribaviti izvode, prepise, ovjerene isprave ili druge dokumente.
-
Notarske troškove – ako je za pravni posao ili otklanjanje nedostataka dokumentacije potrebna odgovarajuća notarska isprava.
-
Geodetske troškove – ako je potrebno prethodno izvršiti premjer, identifikaciju ili evidentiranje nepokretnosti.
-
Troškove pravne pomoći – kada stranka angažuje advokata radi provjere dokumentacije, pripreme podnesaka ili zastupanja u postupku.
Navedeni troškovi ne nastaju obavezno u svakom postupku. Na primjer, kod upisa naslijeđene nepokretnosti na osnovu urednog rješenja o nasljeđivanju obično nije potrebno ponovo sastavljati ispravu o sticanju prava svojine.
Ko plaća naknadu za upis?
Obveznik plaćanja naknade određuje se prema propisima koji uređuju usluge RUGIPP-a. U zavisnosti od vrste usluge i načina pokretanja postupka, to može biti podnosilac zahtjeva ili lice u čiju korist se promjena sprovodi.
Ako se nepokretnost prenosi ugovorom, ugovorne strane mogu međusobno urediti ko će snositi određene troškove, ali takav dogovor ne mijenja zakonom propisanu obavezu prema nadležnom organu.
Kako saznati tačan iznos naknade?
Prije podnošenja zahtjeva preporučljivo je provjeriti iznos naknade kod nadležne područne jedinice ili kancelarije RUGIPP-a, prema vrsti upisa koji se traži.
Ako postoje neusklađeni katastarski podaci, nedostajuće isprave ili neriješeni imovinskopravni odnosi, potrebno je prethodno utvrditi koje radnje su neophodne, jer one mogu značajno uticati na ukupne troškove.
Najjednostavniji upis nije nužno i najskuplji dio postupka. Dodatni troškovi često nastaju kada se tek nakon podnošenja zahtjeva utvrdi da dokumentacija nije podobna za upis ili da je potrebno prethodno riješiti određeno pravno pitanje.
Šta ako katastar odbije zahtjev za upis?
Ako Republička uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove (RUGIPP) odbije zahtjev za upis prava svojine ili drugog prava na nepokretnosti, potrebno je najprije utvrditi zbog čega upis nije dozvoljen.
Odbijanje zahtjeva ne znači uvijek da podnosilac nema pravo na nepokretnost. Razlog može biti nedostatak odgovarajuće dokumentacije, neusklađenost podataka ili neispunjenost drugih zakonskih uslova za upis.
Najčešći razlozi odbijanja upisa u katastar
U praksi se problemi najčešće pojavljuju kada:
-
Ugovor, rješenje o nasljeđivanju ili druga isprava ne ispunjava uslove za upis.
-
Podaci o nepokretnosti u ispravi ne odgovaraju podacima u katastru.
-
Lice koje prenosi pravo nije upisano kao vlasnik, a nije dokazan pravni kontinuitet sa upisanim vlasnikom.
-
Ne postoji odgovarajući pravni osnov za traženi upis.
-
Nisu ispunjeni drugi zakonom propisani uslovi.
-
Važno je razlikovati odbijanje zahtjeva zbog neispunjenih uslova za upis od odbacivanja zahtjeva, do kojeg može doći, između ostalog, ako podnosilac ne otkloni nedostatke zahtjeva u ostavljenom roku.
Može li se izjaviti žalba protiv rješenja katastra?
Protiv prvostepenog rješenja donesenog u postupku upisa u katastar nepokretnosti može se izjaviti žalba Republičkoj upravi za geodetske i imovinsko-pravne poslove.
Rok za žalbu iznosi osam dana od dana dostavljanja rješenja, prema Zakonu o premjeru i katastru Republike Srpske.
U žalbi je potrebno navesti zbog čega se osporava doneseno rješenje i ukazati na relevantne činjenice, isprave ili nepravilnu primjenu propisa.
Zabilježba spora u katastru nepokretnosti
Kada se pred sudom vodi spor o pravu svojine ili drugom stvarnom pravu na nepokretnosti, pod zakonskim uslovima može se zahtijevati upis zabilježbe spora u katastar nepokretnosti Republike Srpske.
Zabilježbom spora u javnoj evidenciji postaje vidljivo da se vodi sudski postupak čiji ishod može uticati na pravo upisano na nepokretnosti.
Zabilježba je posebno značajna kada postoji mogućnost da nepokretnost tokom sudskog postupka bude prodata ili da na njoj druga lica steknu određena prava.
Pravosnažna sudska odluka donesena u zabilježenom sporu ima pravno dejstvo i prema licima koja su stekla stvarna prava na nepokretnosti nakon podnošenja zahtjeva za upis zabilježbe spora, u skladu sa zakonom.
Važno je znati da zabilježba spora sama po sebi ne predstavlja zabranu prodaje nepokretnosti niti znači da je podnosilac zahtjeva dokazao pravo svojine. Njena svrha je da učini spor vidljivim i obezbijedi zakonom propisano dejstvo njegovog ishoda prema kasnijim sticaocima prava.
Za upis zabilježbe potrebno je dokazati postojanje odgovarajućeg sudskog postupka i ispunjenost uslova za upis.
Nakon pravosnažnog okončanja spora, zainteresovana stranka može zahtijevati brisanje zabilježbe, uz dostavljanje odgovarajuće sudske odluke.
Ako se vodi spor o vlasništvu nad stanom, kućom ili zemljištem, potrebno je blagovremeno razmotriti da li postoje uslovi za upis zabilježbe spora, radi zaštite prava tokom trajanja sudskog postupka.
Šta ako žalba ne bude usvojena?
Ako drugostepeni organ odbije žalbu, odnosno donese konačan upravni akt kojim stranka nije zadovoljna, pod zakonom propisanim uslovima moguće je pokrenuti upravni spor pred nadležnim sudom.
Upravni spor služi za sudsku kontrolu zakonitosti upravnog akta. Međutim, ako je stvarni problem spor između dva lica o tome kome pripada pravo svojine, može biti potreban odgovarajući parnični postupak.
Da li je bolje podnijeti žalbu ili novi zahtjev?
To zavisi od razloga zbog kojeg je upis odbijen.
Ako stranka smatra da je nadležni organ pogrešno primijenio zakon ili nepravilno ocijenio postojeću dokumentaciju, potrebno je razmotriti izjavljivanje žalbe.
Ako se problem može otkloniti pribavljanjem nove isprave, ispravkom ugovora ili dokazivanjem pravnog kontinuiteta, može biti svrsishodno pripremiti odgovarajuću dokumentaciju za novi zahtjev, kada su za to ispunjeni zakonski uslovi.
Podnošenje novog zahtjeva ne treba smatrati zamjenom za blagovremenu žalbu, naročito kada se osporava zakonitost već donesenog rješenja.
Prije preduzimanja daljih koraka preporučljivo je analizirati obrazloženje rješenja, provjeriti rokove za pravnu zaštitu i utvrditi da li se prepreka za upis može otkloniti u upravnom postupku ili je potrebno pokrenuti drugi pravni postupak.
Šta ako podaci u katastru nisu tačni?
U katastarskoj evidenciji mogu se pojaviti netačni podaci o vlasniku, površini nepokretnosti, broju parcele ili drugim činjenicama koje su značajne za ostvarivanje prava na nepokretnostima.
Takva neslaganja često se otkrivaju prilikom prodaje stana ili zemljišta, sprovođenja ostavinskog postupka ili podnošenja zahtjeva za upis prava svojine.
Ako podaci u katastru ne odgovaraju stvarnom ili pravnom stanju, potrebno je najprije utvrditi uzrok neslaganja. Od toga zavisi da li se problem može riješiti ispravkom greške u katastarskoj evidenciji ili je neophodan drugi upravni ili sudski postupak.
Kako se ispravlja greška u katastru?
Zakon o premjeru i katastru Republike Srpske predviđa mogućnost ispravljanja utvrđenih grešaka, nedostataka i propusta u podacima o nepokretnostima i upisanim stvarnim pravima.
Postupak ispravke može se pokrenuti na zahtjev stranke ili po službenoj dužnosti.
Uz zahtjev je potrebno dostaviti dokumentaciju koja pokazuje u čemu se greška sastoji. To mogu biti ranija katastarska dokumentacija, ugovori, sudske odluke, rješenja nadležnih organa ili druge odgovarajuće isprave.
O ispravci odlučuje nadležna područna jedinica ili kancelarija RUGIPP-a donošenjem rješenja.
Šta ako je u katastru upisan pogrešan vlasnik?
Ako je kao vlasnik upisano lice koje, prema tvrdnjama podnosioca zahtjeva, nema pravo svojine, potrebno je provjeriti na osnovu čega je izvršen postojeći upis.
Ako je riječ o dokazivoj grešci nastaloj prilikom vođenja ili osnivanja evidencije, može postojati osnov za njenu ispravku u odgovarajućem postupku.
Međutim, ako između dva ili više lica postoji stvarni spor o tome kome pripada pravo svojine, sama ispravka katastarskih podataka ne mora biti odgovarajući pravni put.
U takvim slučajevima može biti potrebno pokrenuti parnični postupak radi utvrđivanja prava svojine ili ostvarivanja druge odgovarajuće pravne zaštite.
Šta ako površina ili broj parcele nisu tačni?
Neslaganja u površini, granicama ili oznakama parcela mogu nastati zbog ranijih premjera, promjena katastarskih podataka ili grešaka u evidenciji.
Prije podnošenja zahtjeva potrebno je uporediti postojeće katastarske podatke sa ranijim ispravama i utvrditi da li se radi o grešci u evidenciji ili promjeni koja zahtijeva odgovarajući geodetski postupak.
Ako je sporna sama granica između susjednih nepokretnosti, može biti potreban poseban postupak uređenja međa ili drugi odgovarajući postupak, zavisno od okolnosti.
Može li se izjaviti žalba protiv rješenja o ispravci?
Protiv rješenja kojim se odlučuje o ispravci greške u katastru nepokretnosti može se izjaviti žalba RUGIPP-u.
Rok za žalbu iznosi osam dana od dana dostavljanja rješenja, u skladu sa Zakonom o premjeru i katastru Republike Srpske.
Ako stranka smatra da je rješenje nezakonito, potrebno je blagovremeno provjeriti mogućnosti pravne zaštite i razloge zbog kojih se osporava donesena odluka.
Kada je potrebna pomoć advokata?
Pravna pomoć može biti posebno značajna kada je pogrešno evidentirano pravo svojine, kada se podaci iz različitih evidencija ne podudaraju ili kada ispravka može uticati na prava drugih lica.
Advokat može analizirati dokumentaciju, utvrditi odgovarajući pravni postupak, pripremiti zahtjev ili žalbu i zastupati stranku pred nadležnim organima i sudovima.
Nije svako neslaganje u katastru obična administrativna greška. Zbog toga je važno razlikovati ispravku netačnog podatka od postupka u kojem se tek treba utvrditi kome pripada određeno pravo na nepokretnosti.