Upis u katastar nepokretnosti Republike Srpske - Advokatska kancelarija Topić Banjaluka

Obnova katastra nepokretnosti

Stručno objašnjenje

Upis nepokretnosti – bibliografski registruje nepokretnu imovinu (zemljište, zgradu).
Upis stvarnih prava – uključuje prava kao što su svojina, službenost, hipoteka, plodouživanje i sl.
Upis obligacionih prava – odnosi se na prava koja proizlaze iz ugovora, u slučajevima kad zakon to izričito dozvoljava (npr. pravo zakupa ili pravo preče kupovine).
Predbilježba – privremeni upis prava, koji pruža pravnu zaštitu dok se ne ispune uslovi da se pravo potvrdi trajnim upisom.
Zabilježba – upozorava na određene činjenice ili okolnosti koje utiču na pravo raspolaganja (npr. sudski spor, zabrana otuđenja ili izvršenja).

Praktičan značaj

Za korisnike i investitore: predbilježba osigurava privremenu zaštitu prava, a zabilježba informiše potencijalne kupce ili finansijske institucije o postojećim ograničenjima.
Za pravnu sigurnost: jasno razlikovanje vrsta upisa omogućava precizno uočavanje prava, datuma i pravnog statusa nekretnine.
Za sudove i registratore: olakšava razgraničavanje procedura i utvrđivanje rokova i djelovanja svakog pravnog instituta.

Premjer Republike Srpske

Sudska praksa

Predbilježba

Vrednuje se kao pravni instrument za privremenu zaštitu prava dok se ne ispune uvjeti za konačni upis. Iako konkretni sudski slučaj za BiH nije pronađen, opći fond sudske prakse priznaje da predbilježba obezbjeđuje status quo dok se stvari ne razriješe.

Zabilježba

Prema Vrhovnom sudu RS:

"Spor čija je zabilježba dopuštena u zemljišnoj knjizi nije svaki spor, nego samo spor koji se odnosi na nepokretnost, odnosno na upisano zemljišnoknjižno pravo."

To znači da sud priznaje ograničen uticaj zabilježbe, ali i njenu važnu ulogu u pečatiranju statusa spora nad nekretninom.

Načelo povjerenja u zemljišne knjige

Zemljišne knjige (i katastar) se smatraju istinitim i potpunim, pa se treća savjesna lica mogu osloniti na njihov sadržaj — ono što nije upisano ne postoji. Ovo načelo je dobilo podršku i Ustavnog suda BiH i Vrhovnih sudova entiteta, čime je pravni promet dodatno stabilizovan.

Upis nepokretnosti u katastar

Član 91

(1) Upis nepokretnosti je upis podataka o parceli, objektu i posebnom dijelu objekta.

(2) Podaci o parceli upisuju se na osnovu elaborata premjera, odnosno elaborata geodetskih radova i isprave za upis kada je to određeno zakonom.

(3) Podaci o objektu upisuju se na osnovu elaborata premjera, odnosno elaborata geodetskih radova.

(4) Podaci o posebnim dijelovima objekta upisuju se na osnovu tehničke dokumentacije na osnovu koje je izdata građevinska i upotrebna dozvola ili na osnovu:

a) zemljišne knjige i knjige uloženih ugovora o otkupu stambenih zgrada i stanova u društvenoj svojini i knjige uloženih ugovora o prodaji poslovnih zgrada, poslovnih prostora i garaža,

b) akta nadležnog organa i

v) elaborata geodetskih radova.

(5) Ako za objekat, odnosno posebni dio objekta nije izdato odobrenje za građenje i upotrebna dozvola, ako je objekat izgrađen prekoračenjem ovlašćenja iz odobrenja za građenje ili ako je objekat privremen, upisuje se i odgovarajuća zabilježba o tome.

Katastarski premjer

Stručno objašnjenje

Ovaj član detaljno uređuje način na koji se nepokretnosti evidentiraju u katastru:
Parcela se upisuje na osnovu geodetskog elaborata (premjer, parcelacija, spajanje parcela).
Objekat (zgrada ili drugi građevinski objekat) evidentira se isključivo na osnovu geodetskog elaborata koji potvrđuje njegov položaj, oblik i dimenzije.
Posebni dijelovi objekta (stanovi, poslovni prostori, garaže) se upisuju na osnovu građevinske i upotrebne dozvole, ali i drugih osnova – zemljišne knjige, akata organa ili elaborata.
Zabilježba nepravilnosti – ako objekat nema dozvolu, ili je građen mimo dozvole, ili je privremen, upisuje se uz napomenu koja obavještava treća lica o njegovom spornom pravnom statusu.

Praktičan značaj

Za vlasnike: Upis osigurava pravnu sigurnost i omogućava raspolaganje imovinom (npr. prodaju, zalaganje). Ako nema dozvole, zabilježba jasno pokazuje da postoje ograničenja.
Za kupce i banke: Katastar daje pouzdanu informaciju da li je objekat legalan i da li je poseban dio (stan, garaža) validno registrovan, što direktno utiče na odluku o kupovini ili odobrenju kredita.
Za državu i lokalne organe: Upis je osnov za obračun poreza, komunalija i urbanističko planiranje.
Za pravnu sigurnost: Zabilježba o nedostatku dozvole štiti treća lica da ne budu dovedena u zabludu.

Nasljeđivanje državine

Sudska praksa

Vrhovni sud FBiH u više presuda zauzeo je stav da se „upis prava vlasništva na posebnom dijelu objekta ne može provesti bez dokaza o izdatim građevinskim i upotrebnim dozvolama“, jer su to konstitutivni uslovi za legalnost objekta.
Sudovi dosljedno potvrđuju da zabilježba o nelegalnoj gradnji ima obavještajnu funkciju – ne sprečava vlasnika da raspolaže nekretninom, ali upozorava potencijalne kupce i povjerioce na rizik.
U praksi se često javlja pitanje tzv. „divlje gradnje“: sudovi su priznali da takvi objekti mogu biti upisani, ali samo sa zabilježbom, dok se ne sprovede postupak legalizacije.

Zaštita državine

📌 Primjer iz prakse – Kupovina stana bez upotrebne dozvole

Zamislimo situaciju u kojoj kupac sklapa ugovor o kupoprodaji stana u novoizgrađenoj zgradi.
Investitor je izgradio zgradu, ali iz različitih razloga nije pribavio upotrebnu dozvolu (npr. manji propusti u građevinskoj dokumentaciji ili neusklađenost s urbanističkim planom).

Kupac podnosi zahtjev za upis prava vlasništva u katastar nepokretnosti.
Katastarski organ provjerava dokumentaciju i konstatuje da nema upotrebne dozvole, pa umjesto punog upisa vlasništva, odobrava upis sa zabilježbom: „Objekat nema izdato odobrenje za građenje i upotrebnu dozvolu“.

Posljedice:

Kupac postaje formalno vlasnik, ali u katastru je jasno označeno da je objekat nelegalan ili nepotpuno legalan.
Treća lica (npr. banke, budući kupci) vide tu zabilježbu i često odbijaju da odobre hipotekarni kredit ili kupovinu dok se status ne riješi.
Vlasnik može koristiti stan (živjeti u njemu), ali je ograničen u raspolaganju – jer svako lice koje provjeri katastar vidi da postoji pravna nesigurnost.
Kada investitor ili vlasnici stanova sprovedu postupak legalizacije i pribave upotrebnu dozvolu, može se podnijeti zahtjev za brisanje zabilježbe i izvršiti puni upis.

⚖️ Sudska potvrda

U presudama sudova u BiH i regionu zauzet je stav da kupac stana bez upotrebne dozvole ne može tražiti puni upis vlasništva, već se upisuje sa zabilježbom dok se ne ispune uslovi za legalnost objekta.
Time se štiti princip javnosti i povjerenja u zemljišne knjige – treća lica se ne mogu dovesti u zabludu da kupuju ili stavljaju hipoteku na stan koji formalno nije legalizovan.

Trajnost državine

Upis stvarnih prava u katastar

Član 92

Upis stvarnih prava je upis kojim se stiču, prenose, ograničavaju ili prestaju pravo svojine i druga stvarna prava na nepokretnostima.

Osnivanje katastra nepokretnosti

U zemljišne knjige upisuju se stvarna prava na nepokretnostima, a to znači na zgradama i na zemljištu i pojedina obligaciona prava kad se odnose na nepokretne stvari. Pojedinačno uzevši, u zemljišne knjige mogu se upisati ova prava: pravo svojine na nepokretnosti i susvojina, zajednička svojina i etažna svojina, stvarne službenosti, lične službenosti na nepokretnim stvarima, hipoteka i nadhipoteka, realni tereti i pravo građenja, pravo zakupa, pravo preče kupovine i pravo otkupa. Zbog ovog obilježja koje se sastoji u mogućnosti upisa u zemljišne knjige, sva ova inače raznovrsna prava nazivaju se zemljišnoknjižna ili kraće knjižna prava.

Stručno objašnjenje

Član 92 jasno ističe da je upis stvarnih prava ključni institut za pravni promet nepokretnostima. Ovaj upis obuhvata:
sticanje prava svojine (npr. kupovina stana, nasljeđivanje parcele),
prenos prava svojine (npr. prodaja, poklon),
ograničenja prava (npr. hipoteka, službenost, plodouživanje),
prestanke prava (npr. brisanje hipoteke, ukidanje službenosti).
Za razliku od upisa nepokretnosti (član 91), koji ima evidencioni karakter, upis stvarnih prava proizvodi direktne pravne posljedice: tek nakon upisa pravo se smatra punovažnim i obavezujućim prema svima (načelo publiciteta).

Način osnivanja službenosti

Praktičan značaj

Za vlasnike: sticanje vlasništva ili drugog stvarnog prava pravno je „završeno“ tek kad se upiše u katastar; bez upisa, ugovor ili drugi osnov sticanja nema dejstvo prema trećima.
Za kupce: štiti se princip povjerenja – lice koje kupuje nepokretnost oslanja se na stanje upisa u javnoj evidenciji.
Za banke i povjerioce: hipoteka kao založno pravo postoji i proizvodi dejstvo samo ako je uredno upisana.
Za pravnu sigurnost: jasno se razdvaja pravna situacija (ono što je upisano u katastru) od faktičke situacije (ko stvarno koristi imovinu).

Sudska praksa

Sudovi dosljedno naglašavaju da ugovor o prodaji nepokretnosti sam po sebi ne prenosi vlasništvo; prenos nastaje tek kada se izvrši upis u katastar.
Vrhovni sud RS u više presuda je zauzeo stav da hipoteka nastaje isključivo upisom; sama ugovorna klauzula bez upisa nema dejstvo prema trećim licima.
U praksi se često javljaju sporovi kada postoji raskorak između stvarnog stanja (npr. kupac koristi stan) i upisanog stanja (vlasnik je i dalje prodavac). Sudska praksa štiti treća lica koja u dobroj vjeri postupaju oslanjajući se na upis.

📌 Primjer iz prakse – Ugovor o kupoprodaji kuće

Kupac zaključi ugovor o kupoprodaji kuće i isplati cijenu, ali ne podnese zahtjev za upis u katastar.

Prodavac, i dalje upisan kao vlasnik, zaključi novi ugovor s trećim licem koje je u dobroj vjeri provjerilo stanje u katastru i vidjelo da je on vlasnik.
Treće lice se uredno upiše kao vlasnik u katastar.

👉 U ovakvim situacijama, prema načelu povjerenja u javne evidencije, prednost ima treće lice – jer je polazilo od zvaničnog upisa. Prvi kupac može potraživati naknadu štete ili raskid ugovora, ali ne može tražiti upis prava vlasništva protiv trećeg savjesnog sticaoca.

📌 Primjer – Hipoteka na stanu

Vlasnik stana zaključi ugovor o kreditu sa bankom i u ugovoru pristane da se stan založi kao sredstvo obezbjeđenja.

Sama odredba u ugovoru da stan „ide pod hipoteku“ ne proizvodi pravno dejstvo prema trećima dok se hipoteka ne upiše u katastar nepokretnosti.
Banka podnese zahtjev i na osnovu ugovora o kreditu i založnoj izjavi suda ili notara, katastar upiše hipoteku na tom stanu.
Od tog trenutka hipoteka postoji kao stvarno pravo i ima dejstvo prema svima – bilo koji potencijalni kupac ili povjerilac može uvidom u katastar da vidi da je stan opterećen.

Posljedice:

Za banku – obezbjeđuje naplatu potraživanja (ako dužnik ne vraća kredit, banka može pokrenuti izvršenje i prodati stan).
Za vlasnika – ograničeno pravo raspolaganja (može prodati stan, ali kupac mora biti svjestan da kupuje opterećenu nepokretnost).
Za treća lica – kupac ili investitor su zaštićeni jer katastar transparentno prikazuje postojanje hipoteke.

👉 Ovaj primjer jasno pokazuje da je upis konstitutivan za postojanje prava – hipoteka faktički nastaje tek od trenutka kada se izvrši upis u katastar.

📌 Primjer – Pravo prolaza preko tuđe parcele

Zamislimo dvije parcele:

Parcela A je uz glavnu cestu, ima izlaz na put.
Parcela B je iza nje, „zaključana“ i nema direktan pristup javnom putu.

Vlasnici se dogovore da vlasnik parcele B ima pravo prolaza preko parcele A kako bi mogao da priđe svojoj kući. Zaključe ugovor o ustanovljavanju službenosti puta.

Ako taj ugovor ostane samo u formi privatne isprave bez upisa u katastar → pravo prolaza važi samo među njima i ne obavezuje treća lica.
Kada se pravo službenosti upiše u katastar, ono dobija pravno dejstvo prema svima – svaki budući vlasnik parcele A mora trpjeti prolaz, a svaki budući vlasnik parcele B ima pravo da ga koristi.

Posljedice:

Za vlasnika parcele B – dobija trajno i sigurno pravo prolaza, ne zavisi od dobre volje trenutnog vlasnika A.
Za vlasnika parcele A – njegova parcela ostaje opterećena, ali zna da je to trajno pravno stanje koje utiče i na vrijednost zemljišta.
Za treća lica – potencijalni kupci ili banke vide u katastru da na parceli postoji službenost i procjenjuju nekretninu u skladu s tim

👉 Ovaj primjer potvrđuje ono što je navedeno u članu 92 – da se stvarna prava stiču, prenose, ograničavaju ili prestaju tek upisom u katastar, jer samo tada proizvode dejstvo prema trećima.

Zabrana upisa u katastar

Prava koja se upisuju na nepokretnostima

Član 93

(1) Na nepokretnostima se upisuju prava:

a) svojine,

b) založno pravo,

v) stvarne služnosti,

g) plodouživanje,

d) realni tereti,

đ) pravo građenja,

e) koncesije i

ž) pravo zakupa zaključeno na period ne kraći od pet godina.

(2) Pravo svojine upisuje se u korist imaoca prava na cijeloj nepokretnosti.

(3) Pravo susvojine upisuje se u korist imalaca prava po određenim udjelima u odnosu na cjelinu nepokretnosti.

(4) Pravo zajedničke svojine na nepokretnosti upisuje se na ime svih imalaca prava svojine, kada udio u ispravi za upis nije određen.

Odluka o nužnom prolazu

Stručno objašnjenje

Član 93 taksativno navodi koja se stvarna i određena obligaciona prava mogu upisivati u katastar nepokretnosti:
Pravo svojine – najpotpunije pravo na stvari, koje obuhvata posjedovanje, korišćenje i raspolaganje.
Založno pravo (hipoteka) – služi kao obezbjeđenje potraživanja; upisom hipoteke povjerilac stiče pravo da se namiri iz vrijednosti nepokretnosti.
Stvarne služnosti – trajno ovlašćenje vlasnika jedne nepokretnosti da koristi drugu nepokretnost na određeni način (npr. pravo prolaza).
Plodouživanje (usufructus) – pravo da se koristi tuđa nepokretnost i ubiru njeni plodovi, uz obavezu očuvanja suštine stvari.
Realni tereti – obaveze koje trpi svako ko postane vlasnik određene nepokretnosti (npr. da daje određene količine proizvoda ili vrši radnje u korist drugog).
Pravo građenja (superficies) – ovlašćenje da se na tuđem zemljištu izgradi i koristi objekat kao sopstveni.
Koncesije – pravo privremenog korišćenja prirodnog bogatstva ili dobra od opšteg interesa na osnovu ugovora s državom.
Pravo zakupa na najmanje 5 godina – izuzetak kod obligacionih prava, jer zakon prepoznaje potrebu da se dugoročni zakup zaštiti i publicitetom u javnim knjigama.

Posebno se reguliše:

Susvojina – svaki suvlasnik se upisuje sa tačnim procentualnim udjelom.
Zajednička svojina – ako udjeli nisu određeni, svi se upisuju zajedno, bez preciziranja dijelova.

Praktičan značaj

Za vlasnike i investitore: upis svih navedenih prava osigurava pravnu sigurnost i sprečava sporove (npr. zakupac sa petogodišnjim ugovorom može mirno koristiti prostor jer njegovo pravo važi prema svima).
Za treća lica: svako može provjeriti da li je nepokretnost opterećena hipotekom, služnošću, plodouživanjem ili drugim teretima.
Za pravni promet: omogućava transparentnost – kupac zna šta tačno kupuje i koja prava/ograničenja postoje na nepokretnosti.
Za banke i povjerioce: upis hipoteke i drugih tereta daje sigurnost naplate.

Održaj službenosti

Sudska praksa

Sudovi redovno naglašavaju da se pravo svojine na nepokretnostima stiče tek upisom – ugovor ili nasljeđivanje samo su pravni osnov, a upis je konstitutivan element.
U vezi sa hipotekom, sudska praksa potvrđuje da „hipoteka postoji samo ako je upisana“ – ako povjerilac nije izvršio upis, nema ni založnog prava.
Kod služnosti i plodouživanja, sudovi su zauzeli stav da neupisano pravo nema dejstvo prema trećima – npr. novi vlasnik nepokretnosti nije dužan da trpi neupisanu služnost.

Katastar uloženih ugovora

Primjer iz prakse

Zakup poslovnog prostora na 5 godina:

Firma „X“ zakupi poslovni prostor od firme „Y“ na period od 5 godina.
Pošto zakup traje duže od zakonskog minimuma (5 godina), zakup se može upisati u katastar.
Upisom, zakupac dobija sigurnost – čak i ako vlasnik proda poslovni prostor trećem licu, novi vlasnik mora poštovati zakup do isteka ugovora.

👉 Ovaj primjer lijepo pokazuje zašto je zakonodavac dozvolio upis dugoročnog zakupa: da bi se zakupac zaštitio od promjene vlasništva i da bi njegovo pravo važilo prema svima.

Saznaj još:

Način uspostavljanja prava na nepokretnostima

Član 94

Prava na nepokretnostima iz člana 93. ovog zakona uspostavljaju se na način i u postupku regulisanim ovim zakonom.

Pravo svojine se upisuje u vlasnički list zemljišnoknjižnog uloška. Što se tiče susvojine ona se upisuje po udjelima određenim s obzirom na cjelinu zemljišnoknjižnog tijela. Na primjer 1/4 zemljišta koje predstavlja zemljišnoknjižno tijelo, 1/3 stana itd. Nepokretnost koju su bračni drugovi stekli radom u toku braka upisuje se u zemljišne knjige na ime oba bračna druga kao njihova zajednička svojina. To je pravilo, ali i od njega ima izuzetaka. Otuda ako neko lice hoće da kupi nepokretnost, ili da stekne neko drugo pravo na nepokretnosti, ne smije se pouzdati u to da pravo svojine na nepokretnosti pripada samo onome ko je upisan kao sopstvenik, nego mora ispitati da li je lice koje je upisano kao sopstvenik u braku, da li brak još uvijek traje, da li je nepokretnost stečena za vrijeme braka.

Stručno objašnjenje

Ova odredba ima upućujući karakter. Njome se naglašava da se sva prava nabrojana u članu 93 (svojina, hipoteka, služnosti, plodouživanje, realni tereti, pravo građenja, koncesije, zakup) ne mogu sticati proizvoljno ili jednostranim izjavama volje, već isključivo na način i kroz postupak propisan zakonom o premjeru i katastru nepokretnosti.

Drugim riječima, sam pravni osnov (npr. ugovor, odluka suda, nasljeđivanje) nije dovoljan da bi pravo nastalo – neophodan je i upis u katastar sproveden prema preciznoj proceduri (podnošenje zahtjeva, provjera isprava, donošenje rješenja i evidentiranje u javnoj evidenciji).

Svrha službenosti

Praktičan značaj

Za vlasnike i sticaoce prava: obezbjeđuje pravnu sigurnost jer znaju da prava nastaju i prestaju samo po zakonskoj proceduri.
Za treća lica: garantuje povjerenje u katastar – niko ne može tvrditi da ima pravo koje nije evidentirano na propisan način.
Za organe uprave i sudove: usmjerava ih da striktno primjenjuju zakonski postupak i ne priznaju neformalna ili nezakonita sticanja prava.

Međa

Sudska praksa

Sudovi u BiH i regionu dosljedno naglašavaju da ugovor o kupoprodaji ili poklonu nepokretnosti sam po sebi ne stvara pravo svojine. Tek kada se provede postupak upisa u katastar prema zakonu, pravo dobija dejstvo prema svima.
Takođe, Vrhovni sud RS je u više presuda naglasio da je način i postupak upisa kogentno propisan i da se prava ne mogu upisati na osnovu nepotpunih ili nezakonitih isprava. Time se štiti načelo zakonitosti i sigurnost pravnog prometa.

Opasnost od rušenja zgrade

Primjer iz prakse

Kupac zaključi ugovor o kupoprodaji parcele i ovjeri ga kod notara. Međutim, kupac ne podnese zahtjev za upis u katastar.

Iako ima punovažan ugovor, kupac nije vlasnik prema trećima jer pravo svojine nije uspostavljeno kroz zakonski postupak upisa.
Ako se u međuvremenu pojavi novi kupac koji u dobroj vjeri zaključi ugovor s prodavcem i izvrši upis u katastar, prednost ima novi kupac.
Prvi kupac može eventualno tražiti naknadu štete ili raskid ugovora, ali nema pravo da osporava vlasništvo savjesnog sticaoca upisanog u katastar.

👉 Ovim primjerom jasno se vidi značaj člana 94: prava na nepokretnostima postoje samo kada se uspostave na način i u postupku propisanom zakonom, a ne samo na osnovu privatnih isprava.

📌 Primjer – Predbilježba hipoteke

Vlasnik kuće podnosi zahtjev za kredit kod banke. Banka traži da se kuća založi hipotekom kao obezbjeđenje.

Zaključen je ugovor o kreditu i sastavljena založna izjava, ali postupak pred sudom ili notarom još nije u potpunosti završen (npr. rješenje nije pravosnažno).
Umjesto punog upisa hipoteke, katastar upisuje predbilježbu hipoteke u korist banke.

Posljedice:

Za banku – obezbjeđuje „rezervisano mjesto“ u katastru, pa nijedna druga banka ili povjerilac ne može u međuvremenu upisati hipoteku na toj kući sa prednošću.
Za vlasnika – i dalje može koristiti i raspolagati kućom, ali svako treće lice vidi da postoji predbilježena hipoteka.
Za treća lica – kupci ili povjerioci su upozoreni da na kući postoji teret koji može postati punovažan u kratkom roku.

Ako vlasnik u međuvremenu isplati kredit prije nego što predbilježba bude opravdana → banka nema osnov za puni upis i predbilježba se briše.
Ako banka dostavi pravosnažno rješenje ili validnu založnu izjavu → predbilježba se opravdava i pretvara u pun upis hipoteke, sa dejstvom od dana prvobitnog zahtjeva.

👉 Ovim primjerom se vidi koliko je predbilježba važna za banke i povjerioce – štiti njihovo pravo u prelaznom periodu i daje im prioritet nad kasnijim upisima.

Sticanje svojine dva ili više lica

📌 Primjer – Predbilježba vlasništva kod stanova u izgradnji

Kupac potpisuje ugovor o kupoprodaji stana u zgradi koja je još u fazi izgradnje.

Investitor je pribavio građevinsku dozvolu, ali zgrada nema upotrebnu dozvolu jer nije završena.
Kupac je uplatio avans i želi da zaštiti svoje pravo dok objekat ne bude završen.

Kako se rješava u katastru:

Na osnovu ugovora i dokumentacije, katastarski organ dozvoljava predbilježbu vlasništva kupca na posebnom dijelu objekta (stanu).
U katastru se upisuje napomena da je pravo vlasništva kupca „uslovno“ i da zavisi od dobijanja upotrebne dozvole i završetka gradnje.

Posljedice:

Za kupca – dobija pravnu sigurnost: nijedan drugi kupac ne može u međuvremenu upisati pravo na taj stan. Ako investitor pokuša da stan proda drugome, drugi kupac će vidjeti predbilježbu i biti zaštićen.
Za investitora – zgrada i dalje formalno ostaje na njegovom imenu, ali je ograničen u raspolaganju jer predbilježba jasno pokazuje da postoji pravni osnov za upis kupca.
Za treća lica (banke, potencijalni kupci) – imaju uvid u to da stan nije „slobodan“, jer postoji predbilježba koja čeka ispunjenje uslova.

Kada zgrada dobije upotrebnu dozvolu, kupac podnosi zahtjev za opravdanje predbilježbe i tada se vrši konačan upis vlasništva sa dejstvom od dana prvog prijedloga.

👉 Ovaj primjer pokazuje koliko je institut predbilježbe značajan za tržište nekretnina, jer omogućava kupcima da zaštite svoja prava čak i u situacijama kada stan ili objekat još nisu potpuno legalizovani.

Osnivanje katastra nepokretnosti

Predbilježba

Član 95

(1) Predbilježba je upis kojim se uslovno stiču, prenose, ograničavaju ili prestaju stvarna prava na nepokretnostima.

(2) Predbilježba se vrši na osnovu isprave za upis koja ne ispunjava uslove za konačan upis stvarnih prava, i to:

a) ako privatna isprava, odnosno isprava o pravnom poslu ne sadrži izjavu o dozvoli upisa, a ta izjava nije data ni u posebnoj ispravi,

b) ako je izjava o dozvoli upisa uslovna ili oročena, a uslov i rok nisu ispunjeni,

v) ako javna isprava nije postala pravosnažna i

g) ako nadležni organ u javnoj ispravi odredi upis predbilježbe.

(3) Predbilježba se upisuje i na osnovu isprave za upis u kojoj je nepokretnost na koju se predbilježba odnosi odrediva, ali nije potpuno i tačno određena.

(4) Predbilježba se upisuje na rok do 90 dana ili na rok prema ispravi iz stava 2. tačka g) ovog člana.

Dioba na suvlasničke dijelove

Stručno objašnjenje

Predbilježba je institut privremenog upisa koji se koristi kada još nisu ispunjeni svi uslovi za konačan upis stvarnih prava. Ona pruža privremenu pravnu sigurnost sticaocu prava dok se ne steknu sve formalne pretpostavke za trajni upis.

Tipične situacije kada se dozvoljava predbilježba:

privatni ugovor o prodaji ili poklonu nepokretnosti ne sadrži potrebnu clausula intabulandi (izjavu o dozvoli upisa),
izjava o dozvoli upisa postoji, ali je uslovna ili oročena, pa uslov još nije nastupio,
javna isprava (npr. sudska presuda ili rješenje) još nije pravosnažna,
organ izričito naloži da se izvrši samo predbilježba, a ne konačan upis.

Predbilježba može trajati najviše 90 dana, osim kada rok određuje nadležni organ. Ako se u tom roku otklone nedostaci (npr. presuda postane pravosnažna, dostavi se intabulaciona klauzula), predbilježba se pretvara u trajni upis. Ako ne – briše se.

Praktičan značaj

Za sticaoca prava: pruža privremenu zaštitu – iako pravo nije konačno upisano, rezervisano je mjesto za njega u javnoj evidenciji.
Za treća lica: jasno ih upozorava da postoji pravni osnov za sticanje prava, iako nije u potpunosti realizovan.
Za promet nepokretnosti: sprečava zloupotrebe i dvostruku prodaju, jer potencijalni novi kupci mogu vidjeti da je na parceli/stanu već zabilježena predbilježba.
Za banke: smanjuje rizik od pravnih sporova jer mogu provjeriti da li je neka nepokretnost predmet privremenog upisa.

Sudska praksa

Sudovi u BiH i regionu potvrđuju da predbilježba daje privremeno stvarno pravo, koje postaje puno pravo retroaktivno od dana podnošenja prijedloga ako se naknadno opravda.
Ako se predbilježba ne opravda u roku, briše se i smatra se da pravo nikada nije postojalo.
U praksi su česti slučajevi kada sud u presudi naloži samo predbilježbu vlasništva, a nakon pravosnažnosti presude, lice traži da se izvrši puni upis.

Pravo preče kupovine

Primjer iz prakse

Kupac zaključi ugovor o kupoprodaji stana i ovjeri ga kod notara. Ugovor sadrži sve elemente, ali sudski spor oko nasljeđa nad tom istom nepokretnošću još traje.

Katastar dozvoljava predbilježbu prava vlasništva kupca, jer presuda nije pravosnažna.
Nakon što sudski postupak bude pravosnažno okončan i presuda potvrdi pravo prodavca da proda stan, kupac može da opravda predbilježbu i izvrši konačan upis vlasništva.
Ako presuda ne ide u korist prodavca, predbilježba se briše i kupac ne stiče vlasništvo.

👉 Ovim primjerom se jasno vidi da predbilježba pruža zaštitu i obezbjeđuje transparentnost, ali ne garantuje trajno pravo dok se ne ispune svi zakonski uslovi.

Opravdanost predbilježbe

Član 96

(1) Predbilježba se opravdava otklanjanjem smetnji za upis stvarnih prava koje su postojale u trenutku upisa predbilježbe, odnosno naknadnim dostavljanjem dokaza o ispunjenju uslova ili roka za upis stvarnih prava.

(2) Opravdanjem predbilježba postaje upis stvarnih prava, sa dejstvom od trenutka upisa predbilježbe.

(3) Predbilježba se briše rješenjem po službenoj dužnosti ili po zahtjevu stranke, ako ne bude opravdana u roku.

Ovlašćenik službenosti

Predbilježba, predbeleška, prenotatio, je upis kojim se uslovno pribavljaju ili gube zemljišnoknjižna prava. Ona se, dakle, razlikuje od uknjižbe po tome što se uknjižbom zemljišnoknjižna prava konačno stiču ili gube dok se predbilježbom knjižna prava stiču ili gube uslovno. Uslov se sastoji u tome što je potrebno da se prebilježba opravda. Otuda, sudbina predbilježnog prava je neizvjesna i zavisi od toga hoće li predbilježba biti opravdana. Ako se predbilježno pravo opravda, opravdanje će imati retroaktivno dejstvo, te će se smatrati da je zemljišnoknjižno pravo stečeno od trenutka kada je bilo predbilježeno, a ne od trenutka kada je došlo do opravdanja. Nasuprot tome ako do opravdanja ne dođe, briše se i sama predbilježba na molbu učesnika tako da se smatra kao da upisa nije ni bilo.

Održavanje katastra

Stručno objašnjenje

Član 96 uređuje završnu fazu instituta predbilježbe:

Opravdanje predbilježbe znači da lice u čiju je korist izvršen upis mora dostaviti dokaze kojima se uklanjaju razlozi zbog kojih pravo nije moglo biti odmah upisano (npr. dostavi pravosnažnu presudu, dopunu ugovora, izjavu o dozvoli upisa).
Kada se opravdanje izvrši, predbilježba se automatski pretvara u konačan upis stvarnog prava. Važno je da se dejstvo računa retroaktivno, tj. od dana kada je predbilježba prvobitno bila upisana.
Ako se opravdanje ne izvrši u roku (najčešće 90 dana), predbilježba se briše – po službenoj dužnosti ili na zahtjev stranke.

Praktičan značaj

Za sticaoca prava: omogućava da zaštiti svoj položaj od dana podnošenja prijedloga – iako pravo nije bilo potpuno, nakon opravdanja ima punopravno dejstvo „od početka“.
Za treća lica: ne mogu tvrditi da nisu znali za postojanje budućeg prava, jer su u javnoj evidenciji mogli vidjeti predbilježbu.
Za pravni promet: osigurava kontinuitet i stabilnost – nema praznog perioda u kojem bi neko treći mogao steći prednost.
Za organe katastra: olakšava rad jer rokovi i postupak su jasno određeni – ako se ne opravda, predbilježba se briše bez dodatnog odugovlačenja.

Nepravilna službenost

Sudska praksa

Sudovi dosljedno potvrđuju da pravosnažnost presude ili dostavljanje validne intabulacione klauzule predstavljaju osnov za opravdanje predbilježbe.
Ako se opravdanje izvrši, pravo se smatra stečenim od dana predbilježbe – iako je dokaz naknadno dostavljen.
Vrhovni sud RS je zauzeo stav da propuštanje roka za opravdanje ima za posljedicu brisanje po sili zakona, a ne po diskrecionoj ocjeni organa.

Primjer iz prakse

Kupac zaključi ugovor o kupoprodaji zemljišta, ali u trenutku podnošenja zahtjeva sudska presuda koja potvrđuje pravo prodavca da raspolaže zemljištem nije pravosnažna.

Katastar upisuje predbilježbu prava vlasništva kupca.
Kada presuda postane pravosnažna, kupac dostavlja dokaz i time opravdava predbilježbu.
Prebiva pun upis vlasništva, koji se računa od dana kada je predbilježba upisana, a ne od dana pravosnažnosti presude.

👉 Ako kupac ne dostavi dokaz u ostavljenom roku, predbilježba se briše i smatra se da pravo nikada nije postojalo.

Vrste upisa u katastar nepokretnosti Advokatska kancelarija Topić Banja Luka

Dejstva upisa predbilježbe na kasnije upise

Član 97

(1) Po upisu predbilježbe dozvoljeni su upisi kako protiv predbilježnog imaoca prava tako i protiv upisanog imaoca prava opterećenog predbilježbom, s tim što su ovi upisi uslovljeni opravdanjem, odnosno brisanjem predbilježbe.

(2) Opravdanjem predbilježbe osnažuju se i postaju bezuslovni svi upisi protiv predbilježnog imaoca prava, dok se svi upisi protiv upisanog imaoca prava opterećenog predbilježbom brišu po službenoj dužnosti.

(3) Brisanjem predbilježbe, svi upisi protiv predbilježnog imaoca prava brišu se po službenoj dužnosti, a osnažuju se i bezuslovni postaju svi upisi izvršeni protiv upisanog imaoca prava opterećenog predbilježbom.

Kartografska djelatnost

Smisao predbilježbe je u zadobijanju prvenstvenog reda onda kada lice koje nastoji da stekne zemljišnoknjižno pravo nije u stanju da postigne uknjižbu. A uknjižbu nije moguće izdejstvovati zato što isprava, na osnovu koje se upis traži, ima neki nedostatak. Tako će biti na primjer u slučaju kada potpisi na ispravi nisu ovjereni, ili kada nije dobijena clausula intabulandi ili kad sudska presuda još nije pravosnažna itd. Stoga će lice koje nastoji da stekne zemljišnoknjižno pravo zatražiti predbilježbu samo onda kada nije u stanju da odmah dobije uknjižbu. Jer, predbilježno pravo uživa prvenstvo u odnosu na drugo, docnije uknjiženo pravo. Za lice koje je zatražilo predbilježbu može biti od velike važnosti da zemljišnoknjižno pravo stekne makar i uslovno, ali prije ostalih mogućih pretendenata na primjer u slučaju višestruke prodaje iste nepokretnosti nekolicini kupaca. U tom slučaju kupac koji je predbilježio pravo svojine ima izglede da naknadno postigne opravdanje predbilježbe i da tako stekne pravo sa prvenstvenim redom.

Građenje na tuđem pravu građenja

Stručno objašnjenje

Član 97 reguliše šta se dešava sa drugim upisima kada postoji predbilježba:

Tokom trajanja predbilježbe: moguće je vršiti nove upise i protiv onoga u čiju korist je izvršena predbilježba (predbilježnog imaoca) i protiv dosadašnjeg vlasnika (upisanog imaoca), ali oni ostaju uslovni dok se ne vidi hoće li predbilježba biti opravdana ili brisana.
Ako se predbilježba opravda: svi upisi izvršeni protiv predbilježnog imaoca postaju punovažni, a svi upisi izvršeni protiv dotadašnjeg vlasnika brišu se, jer on prestaje biti vlasnik.
Ako se predbilježba briše: tada se brišu svi upisi izvršeni protiv predbilježnog imaoca (jer njegovo pravo nikada nije postalo punovažno), a svi upisi izvršeni protiv starog vlasnika ostaju punovažni.

Ovim pravilom zakon uvodi balans – treća lica mogu nastaviti promet, ali sa sviješću da ishod zavisi od sudbine predbilježbe.

Praktičan značaj

Za kupca (predbilježnog imaoca): ima sigurnost da, ako opravda predbilježbu, njegovo pravo djeluje retroaktivno i svi drugi upisi protiv starog vlasnika biće obrisani.
Za starog vlasnika: dok traje predbilježba, on može formalno raspolagati nekretninom, ali na sopstveni rizik – jer ako se predbilježba opravda, svi njegovi naknadni pravni poslovi prestaju da važe prema trećima.
Za treća lica: vide u katastru da postoji predbilježba i znaju da njihov upis može propasti ako se predbilježba opravda. To ih podstiče da budu oprezni i da provjere pravni status prije sklapanja ugovora.

Sudska praksa

Sudovi naglašavaju da opravdanjem predbilježbe retroaktivno nastaje puno pravo u korist predbilježnog imaoca, pa svi kasniji upisi protiv starog vlasnika moraju pasti.
Vrhovni sud RS je zauzeo stav da brisanje predbilježbe ima dejstvo ex tunc – tj. smatra se kao da predbilježba nikada nije ni postojala, pa svi upisi protiv predbilježnog imaoca automatski gube dejstvo.
Sudska praksa time potvrđuje osnovno načelo povjerenja u javne evidencije: treća lica koja ulaze u promet nepokretnosti u vrijeme trajanja predbilježbe moraju biti svjesna rizika.

Priraštaj zemljišta

Primjer iz prakse

Vlasnik A proda stan kupcu B, koji podnese zahtjev za upis, ali samo kao predbilježbu (npr. jer ugovor nema intabulacionu klauzulu).

Dok traje predbilježba, vlasnik A proda stan i kupcu C. C se takođe upiše u katastar.
Ako B naknadno opravda svoju predbilježbu → C se briše, a B postaje vlasnik od dana kada je predbilježba bila upisana.
Ako B ne opravda predbilježbu → C ostaje vlasnik, a svi eventualni upisi protiv B brišu se.

👉 Na ovaj način predbilježba štiti kupca B, ali jasno i upozorava treća lica (poput C) da postoji rizik ako se upuste u promet nepokretnosti koja je već predbilježena.

Zabilježba

Član 98

(1) Zabilježba je upis kojim se u katastar nepokretnosti upisuju činjenice koje su od značaja za zasnivanje, izmjenu, prestanak ili prenos stvarnih prava na nepokretnostima, koje se odnose na ličnost imaoca prava, na samu nepokretnost ili na pravne odnose povodom nepokretnosti.

(2) Od upisa zabilježbe koja je od značaja za zasnivanje, izmjenu, prestanak ili prenos stvarnih prava na nepokretnostima, sva raspolaganja imaoca prava i upisi u katastru nepokretnosti koji su protivni svrsi upisane zabilježbe, uslovni su i zavise od ishoda rješavanja stvarnih prava na nepokretnosti zbog kojih je zabilježba upisana.

RUGIPP RS

Zabilježba, adnotatio, je upis određenih pravnih činjenica koje mogu biti od uticaja na postojanje zemljišnoknjižnih prava. Zabilježba se po tome razlikuje od predbilježbe i uknjižbe. Uknjižba i predbilješka su upisi kojima se stiču ili gube zemljišnoknjižna prava. Zabilježba nije uopšte upis sticanja zemljišnoknjižnih prava ni konačnog niti uslovnog, nego upis činjenica značajnih za knjižna prava.

Odvođenje kišnice s krova

Stručno objašnjenje

Zabilježba je institut koji se razlikuje od predbilježbe: ona ne predstavlja privremeno sticanje prava, već ima obavještajnu i zaštitnu funkciju.

Upisuju se činjenice i okolnosti koje mogu biti presudne za pravni status nepokretnosti, a odnose se:

na ličnost vlasnika (npr. otvoren stečajni postupak),
na samu nepokretnost (npr. zabrana otuđenja, postupak eksproprijacije),
na pravne odnose povodom nepokretnosti (npr. vođenje sudskog spora, mjera obezbjeđenja, privremena mjera zabrane raspolaganja).

Suština je da se javno zabilježi činjenica koja može uticati na stvarna prava. Sva kasnija raspolaganja protivna svrsi zabilježbe važe samo uslovno, tj. zavise od ishoda postupka zbog kojeg je zabilježba izvršena.

Grane i korijenje

Praktičan značaj

Za vlasnika: Zabilježba mu može ograničiti raspolaganje imovinom (npr. ne može slobodno prodati stan dok traje sudski spor ili zabrana otuđenja).
Za kupca ili banku: Katastar daje upozorenje da postoji rizik – kupac može kupiti stan, ali zna da će njegov upis biti uslovan i da može pasti ako se postupak završi nepovoljno.
Za pravni promet: Zabilježba obezbjeđuje transparentnost i sprečava zloupotrebe, jer treća lica ne mogu tvrditi da nisu znala za postojanje spora ili ograničenja.

Sudska praksa

Sudovi su naglasili da zabilježba sudskog spora ima preventivnu i obavještajnu ulogu: treća lica koja kupuju nekretninu na kojoj je zabilježen spor ne mogu se smatrati savjesnim sticaocima.
Vrhovni sud RS zauzeo je stav da „zabilježba zabrane otuđenja proizvodi dejstvo prema svim trećim licima“, što znači da će svaki kupoprodajni ugovor zaključen protivno toj zabrani biti ništav ili uslovan.
Sudovi takođe ističu da zabilježba ne stvara novo pravo, već štiti ili obavještava o postojećem pravnom položaju.

Primjer iz prakse

Protiv vlasnika stana pokrenut je sudski spor za utvrđenje prava svojine (npr. bivši suvlasnik tvrdi da stan pripada i njemu).

Sud nalaže zabilježbu spora u katastar.
Vlasnik u međuvremenu pokuša da proda stan trećem licu.
Kupac se može upisati kao vlasnik, ali njegov upis je uslovan – ako tužilac u sporu pobijedi, kupac gubi pravo vlasništva jer je znao (ili mogao znati) da se vodi spor.

👉 Na ovaj način zabilježba ne blokira potpuno pravni promet, ali ga čini uslovnim i upozorava sve učesnike da postoji pravni rizik.

Idejni i glavni projekat

Činjenice koje se upisuju zabilježbom

Član 99

Zabilježbom se vrši upis činjenica koje se odnose na:

a) lična stanja imaoca prava,

b) prvenstveni red za budući upis,

v) pokretanje spora za utvrđivanje prava na nepokretnosti,

g) pokretanje upravnog spora protiv drugostepenog rješenja u osnivanju i održavanju katastra nepokretnosti i katastra vodova,

d) pokretanje postupka eksproprijacije nepokretnosti,

đ) zabranu otuđenja i opterećenja nepokretnosti,

e) zabranu upisa stvarnih prava na nepokretnosti,

ž) postupak izvršenja,

z) zaštitu prirodnih dobara i

i) ostale zabilježbe posebnim zakonom.

Suvlasnički dio nepokretnosti

Stručno objašnjenje

Član 99 taksativno pobraja najvažnije slučajeve u kojima se vrši zabilježba:

Lična stanja imaoca prava – npr. stečaj, starateljstvo, maloljetstvo, oduzimanje poslovne sposobnosti.
Prvenstveni red za budući upis – rezervacija mjesta u katastru radi očuvanja prvenstva ako kasnije dođe do upisa prava.
Pokretanje spora – sudski ili upravni sporovi koji mogu uticati na pravo svojine ili drugo pravo na nepokretnosti.
Eksproprijacija – kada se pokrene postupak oduzimanja nepokretnosti radi javnog interesa.
Zabrane raspolaganja i opterećenja – npr. sud zabrani otuđenje ili opterećenje nekretnine radi zaštite potraživanja.
Zabrana upisa prava – kada nadležni organ donese odluku da se privremeno ne mogu upisivati određena prava.
Postupak izvršenja – npr. blokada ili prodaja nepokretnosti u izvršnom postupku.
Zaštita prirodnih dobara – upis statusa zaštićenog dobra, npr. kulturno-istorijskog spomenika ili park-šume.
Ostale zabilježbe predviđene posebnim zakonima – fleksibilna norma koja omogućava da i drugi propisi propišu obavezne zabilježbe.

Praktičan značaj

Za vlasnika: Zabilježbe mogu privremeno ili trajno ograničiti njegovo raspolaganje nekretninom (npr. dok traje izvršni postupak, ili ako je izrečena zabrana otuđenja).
Za kupce i investitore: Zabilježba je „crveno svjetlo“ koje upozorava da postoji rizik – prije kupovine ili zalaganja nekretnine moraju provjeriti sve upisane zabilježbe.
Za banke i povjerioce: zabilježba izvršenja ili spora može spriječiti odobravanje kredita jer nepokretnost postaje pravno nesigurna.
Za državu: služi kao instrument kontrole i zaštite javnog interesa (npr. kod eksproprijacije ili zaštite prirodnih dobara).

Sticanje svojine, vlasništva

Sudska praksa

Zabilježba spora – Sudovi naglašavaju da kupac koji kupi nepokretnost na kojoj je zabilježen spor ne može biti savjestan sticalac, jer je morao znati da pravo vlasništva može biti osporeno.
Zabrana otuđenja – Vrhovni sud RS zauzeo je stav da prodaja nekretnine protivno upisanoj zabrani otuđenja nema pravno dejstvo prema povjeriocu u čiju korist je zabilježba izvršena.
Eksproprijacija – sudska praksa priznaje da od momenta zabilježbe eksproprijacije vlasnik ima ograničena raspolaganja i treća lica se ne mogu pozivati na neznanje.

Primjer iz prakse

Protiv vlasnika kuće pokrenut je izvršni postupak radi naplate duga. Sud nalaže da se izvrši zabilježba izvršenja u katastar.

Vlasnik u međuvremenu pokušava da proda kuću trećem licu.
Kupac vidi u katastru da postoji zabilježba izvršenja i zna da postoji rizik da će kuća biti prodata na sudskoj licitaciji radi namirenja duga.
Ako ipak kupi, njegov upis zavisi od ishoda izvršnog postupka – banka ili povjerilac ima prednost.

👉 Ovaj primjer jasno pokazuje obavještajnu i zaštitnu funkciju zabilježbe – štiti povjerioce i upozorava treća lica na rizike.

Susvojina

Zabilježba spora

Član 99a

(1) Zabilježba spora je upis kojim se čini vidljivim da se povodom stvarnog prava vodi pred sudom postupak čiji bi ishod mogao uticati na upis, pripadanje, postojanje, obim, sadržaj ili opterećenje tog prava.

(2) Zahtjev za zabilježbu spora lice koje smatra da mu je povrijeđeno stvarno pravo podnosi nadležnoj područnoj jedinici Uprave i uz zahtjev dostavlja sljedeću dokumentaciju:

a) kopiju tužbe,

b) dokaz da je parnica počela da teče.

(3) Nadležna područna jedinica Uprave, u roku od osam dana od dana predaje zahtjeva sa dokumentacijom iz stava 2. ovog člana, donosi rješenje o ispunjenosti uslova i vrši upis zabilježbe spora u javnu evidenciju u sljedećim slučajevima:

a) ukoliko je podnosilac zahtjeva prethodni nosilac stvarnog prava,

b) ukoliko je u pitanju spor po tužbi za utvrđivanje bračne tekovine, spor po tužbi za utvrđivanje prava svojine po osnovu prava nasljeđivanja, spor po tužbi radi utvrđivanja ništavosti ugovora zbog povrede zakonskog prava preče kupovine, odnosno upisanog ugovornog prava preče kupovine.

(4) Protiv rješenja iz stava 3. ovog člana može se izjaviti žalba u roku od osam dana od dana dostavljanja rješenja, a Uprava je dužna odluku donijeti po hitnom postupku.

(5) Nadležna područna jedinica Uprave odbija zahtjev za zabilježbu spora u slučaju kada nisu ispunjeni uslovi iz st. 2. i 3. ovog člana.

(6) Nadležna područna jedinica Uprave odbija zahtjev za zabilježbu spora i u slučaju kada su ispunjeni uslovi iz st. 2. i 3. ovog člana, ali se spor odnosi na postupak po vanrednim pravnim lijekovima.

Osnovni geodetski radovi

Zabilježba spora predstavlja upis činjenice da je imalac zemljišnoknjižnog prava podnio tužbu kojom zahtijeva brisanje neke uknjižbe i povraćaj u pređašnje zemljišnoknjižno stanje. Zabilježbu spora može zahtijevati samo ono lice čije je zemljišnoknjižno pravo povrijeđeno uknjiženjem prava nekog drugog lica. Pravo mora biti zemljišnoknjižno i tužbom se mora zahtijevati brisanje uknjižbe. Zabilješka spora ne može se zahtijevati u svim slučajevima kada je uknjižbom povrijeđeno nečije pravo, nego samo onda kada je povrijeđeno zemljišnoknjižno pravo. Isto tako, zabilježba spora ne može se zahtijevati u svim slučajevima zemljišnoknjižnih upisa nego samo u slučaju uknjižbe. Ako je sporno pravo predbilježeno, a nije uknjiženo, titular zemljišnoknjižnog prava ne može zahtijevati zavbilježbu spora. Zabilježba spora nije moguća ni protiv zabilježbe, pošto tu nije riječ o sticanju prava. Svrha zabilježbe spora jeste da se treća lica obavijeste o tome da je uknjižba osporena.

Stručno objašnjenje

Zabilježba spora ima za cilj da se trećim licima učini vidljivim da se povodom određene nepokretnosti vodi sudski postupak koji može uticati na vlasništvo ili druga prava.

Može je tražiti samo lice koje smatra da mu je povrijeđeno stvarno pravo (npr. suvlasnik, nasljednik, bračni drug).
Potrebno je da postoji pokrenut sudski postupak i da se dostavi dokaz da parnica „teče“ (npr. potvrda suda o prijemu tužbe).
Uprava odlučuje brzo – u roku od 8 dana.
Zabilježba spora se ne dozvoljava ako je riječ o postupku po vanrednim pravnim lijekovima (npr. revizija, ponavljanje postupka), jer se tada polazi od pravosnažnog rješenja.

Sudržavina stvari

Praktičan značaj

Za tužioca: dobija zaštitu, jer treća lica ne mogu biti savjesni sticaoci – svi vide da se vodi spor i da pravo nije „čisto“.
Za vlasnika: i dalje može raspolagati nepokretnošću, ali sa ozbiljnim ograničenjem – kupac ili banka će uvidjeti zabilježbu i dvaput razmisliti prije sklapanja ugovora.
Za treća lica: upozorava ih da postoji pravni rizik i da upis njihovog prava zavisi od ishoda spora.
Za pravni promet: osigurava transparentnost i povjerenje u katastar – nema „iznenađenja“ da je nekretnina predmet spora, jer to piše u javnoj evidenciji.

Sudska praksa

Sudovi ističu da kupac nepokretnosti na kojoj je upisana zabilježba spora ne može biti savjestan sticalac, jer mu je javno bilo dostupno da pravo može biti osporeno.
Zabilježba spora ne znači zabranu prometa, već samo upozorenje – kupoprodaja je moguća, ali uslovna i može pasti ako tužilac uspije u sporu.
U praksi je često korištena kod bračnih parnica, nasljednih sporova i osporavanja ugovora o kupoprodaji zbog povrede prava preče kupovine.

Pravni položaj upravnika

Primjer iz prakse

Nasljednik podnosi tužbu tvrdeći da je kuća upisana na drugog brata, iako pripada i njemu.

Uz tužbu podnosi i zahtjev za zabilježbu spora.
Uprava odobrava upis – u katastru sada stoji napomena da se vodi spor.
Vlasnik pokušava da proda kuću trećem licu, ali kupac vidi u javnoj evidenciji da postoji zabilježba i zna da njegov upis zavisi od ishoda spora.
Ako nasljednik uspije, kupac gubi pravo jer se nije mogao smatrati savjesnim.

👉 Time zabilježba spora balansira interese – vlasniku ne blokira potpuno raspolaganje, ali trećim licima šalje jasno upozorenje.

Namirenje založnog povjerioca

Pravna dejstva zabilježbe spora

Član 99b

(1) Zabilježba spora ima pravno dejstvo u smislu da pravosnažna odluka donesena po tužbi djeluje i protiv lica koja su stekla stvarna prava na nepokretnostima nakon podnošenja zahtjeva za upis zabilježbe spora, pa se izvršenje može neposredno sprovesti bez obzira na to da li je u međuvremenu došlo do promjene imalaca prava.

(2) Kada je postupak po osnovu zabilježenog spora okončan odlukom kojom je stranci priznato određeno pravo, upis priznatog prava dobija ono mjesto u prvenstvenom redu koje mu je bilo osigurano zabilježbom spora.

(3) Zahtjev za brisanje zabilježbe spora u javnoj evidenciji podnosi zainteresovana stranka nadležnoj područnoj jedinici Uprave, uz dostavljanje pravosnažne odluke nadležnog suda, kojom je predmetni spor okončan.

(4) Nadležna područna jedinica Uprave, na osnovu zahtjeva iz stava 3. ovog člana, u roku od osam dana donosi rješenje o brisanju zabilježbe spora u javnoj evidenciji.

(5) Protiv rješenja iz stava 4. ovog člana nije dozvoljena žalba, ali se može pokrenuti upravni spor.

Stručno objašnjenje

Član 99b razrađuje posljedice upisane zabilježbe spora:

Erga omnes dejstvo – presuda donesena u sporu djeluje i protiv trećih lica koja su u međuvremenu stekla pravo na nepokretnosti. Dakle, kupac ili povjerilac koji je bio upozoren zabilježbom ne može se pozivati na svoju savjesnost.
Prvenstveni red – ako tužilac uspije u sporu, njegovo pravo dobija ono prvenstvo koje je bilo obezbijeđeno samim upisom zabilježbe, čak i ako su u međuvremenu upisani drugi povjerioci ili sticaoci.
Brisanje zabilježbe – kada spor završi, zainteresovana strana (najčešće tuženi ako je tužba odbijena, ili tužilac ako je uspio) podnosi zahtjev za brisanje, uz pravosnažnu presudu. Uprava mora postupiti brzo (8 dana).
Pravna zaštita – protiv odluke o brisanju nema redovne žalbe, već se može pokrenuti upravni spor.

Razvrgnuće suvlasništva

Praktičan značaj

Za tužioca: štiti ga od manipulacija vlasnika – vlasnik ne može „izbjeći“ presudu tako što će u međuvremenu prodati ili opteretiti nepokretnost.
Za treća lica: jasno ih upozorava da rizikuju – ako ipak kupe ili založe nepokretnost, moraju prihvatiti posljedice presude.
Za pravni promet: garantuje stabilnost – nema „izbjegavanja pravde“ promjenom vlasništva tokom spora.
Za sudsku praksu i izvršenje: omogućava da se presuda direktno sprovede i protiv novih vlasnika ili povjerilaca.

Sudska praksa

Sudovi potvrđuju da zabilježba spora ima retroaktivno dejstvo – presuda djeluje i prema licima koja su stekla pravo nakon zabilježbe, pa se ona može sprovesti bez posebnog postupka protiv tih lica.
Vrhovni sud RS naglasio je da kupac nepokretnosti sa upisanom zabilježbom spora ne može steći vlasništvo u dobroj vjeri, jer ga javna evidencija upozorava na postojanje spora.
Takođe je potvrđeno da zabilježba osigurava prvenstveni red – pravo priznato u sporu ima prednost nad svim kasnijim upisima.

Zajednička svojina

Primjer iz prakse

Bračni drug podnosi tužbu radi utvrđenja da stan predstavlja bračnu tekovinu i traži zabilježbu spora.

Tokom spora, drugi bračni drug proda stan trećem licu.
Spor se okonča presudom kojom se tužiocu priznaje suvlasništvo 1/2 stana.
Na osnovu člana 99b, presuda djeluje i protiv novog kupca: on ne može zadržati cijeli stan, jer je znao da postoji zabilježba. Tužilac se upisuje kao suvlasnik, a kupac zadržava samo preostalu 1/2.

👉 Ovaj primjer pokazuje koliko je institut zabilježbe spora moćan – štiti tužioca, „vezuje“ presudu i za buduće sticaoce, i održava pravnu sigurnost.

Udio zajedničara

Primjena pravila o zabilježbi spora u drugim evidencijama

Član 99v

Odredbe ovog zakona koje se odnose na upis i brisanje zabilježbe spora u katastar nepokretnosti shodno se primjenjuju i na upis i brisanje zabilježbe spora i u drugim javnim evidencijama u kojima se upisuju stvarna prava.

Stručno objašnjenje

Ova odredba proširuje pravila o zabilježbi spora i na druge javne evidencije koje postoje pored katastra nepokretnosti. To znači da, gdje god se upisuju stvarna prava (npr. katastar vodova, registar brodova, registar vazduhoplova, zemljišne knjige gdje postoje paralelno sa katastrom), ista pravila važe:

zabilježba spora se može upisati,
ona ima obavještajno i zaštitno dejstvo,
presuda djeluje i protiv trećih lica koja su u međuvremenu stekla pravo,
brisanje se vrši nakon što je spor pravosnažno okončan.

Time se osigurava jedinstven pravni režim – bez obzira da li je pravo upisano u katastar nepokretnosti ili u neku drugu javnu evidenciju, pravni položaj učesnika u sporu i trećih lica je jednak.

Pravo sledovanja

Praktičan značaj

Za stranke u sporu: imaju istu pravnu zaštitu bez obzira gdje je njihovo pravo evidentirano.
Za treća lica: ne mogu se pozivati na neznanje – ako u evidenciji postoji zabilježba spora, ona proizvodi iste posljedice kao u katastru.
Za pravni promet: uvodi se pravna sigurnost i dosljednost – nema „praznine“ u zakonodavstvu, jer bi bez ove norme sporovi u drugim registrima bili nevidljivi ili neobavezujući.

Posebno o nepokretnostima

Sudska praksa

U praksi su postojale dileme oko primjene zabilježbe spora u posebnim registrima (npr. za brodove i avione). Sudovi su zauzeli stav da se i tamo primjenjuje ista logika – treća lica koja stiču pravo na brodu ili vazduhoplovu opterećenom zabilježbom spora ne mogu biti savjesni sticaoci.
Vrhovni sud RS naglasio je da je cilj ove odredbe da se jedinstveno zaštiti načelo povjerenja u javne evidencije bez obzira na njihovu vrstu.

Primjer iz prakse

Vlasnik industrijskog postrojenja koje koristi posebne vodove upisane u katastar vodova uđe u spor sa državom oko prava korišćenja.

Pokrene se sudski postupak i izvrši se zabilježba spora u katastru vodova.
Vlasnik pokuša da prenese pravo korišćenja na treće lice.
Treće lice vidi da je zabilježba spora upisana i zna da njegovo pravo zavisi od ishoda postupka.
Ako država uspije u sporu, presuda djeluje i protiv tog trećeg lica, jer se zabilježba spora u katastaru vodova tretira jednako kao i u katastru nepokretnosti.

👉 Ovim se postiže jedinstvo pravnog sistema i zaštita svih učesnika u pravnom prometu, bez obzira na vrstu registra.

Česta pitanja: Upis u katastar nepokretnosti

7. Opšti uslovi za upis stvarnih prava, predbilježbe i zabilježbe

Opšti uslovi za upis stvarnih prava, predbilježbe i zabilježbe

Opšti uslovi za upis u katastar nepokretnosti

Član 100

(1) Opšti uslovi za upis stvarnih prava, predbilježbe i zabilježbe u katastar nepokretnosti su postojanje:

a) upisane nepokretnosti,

b) upisanog prethodnika i

v) isprave za upis.

(2) Opšti uslovi uvijek moraju biti ispunjeni, osim ako je zakonom drugačije određen uslov i osnov upisa.

Prvenstevni red upisa u katastar

Stručno objašnjenje

Član 100 postavlja tri osnovna preduslova bez kojih nije moguće izvršiti ni jedan upis u katastar nepokretnosti: postojanje upisane nepokretnosti, postojanje upisanog prethodnika i postojanje valjane isprave za upis. Ovi uslovi obezbjeđuju kontinuitet, tačnost i pravnu sigurnost u evidenciji stvarnih prava, čime se sprječavaju pravne praznine i dvostruka otuđenja.

Sastav i sadržaj katastra

Praktičan značaj

Ovim članom se postavljaju osnovni preduslovi za bilo koji upis u katastar nepokretnosti:
Upisana nepokretnost: predmet upisa mora postojati u katastru, jer nije moguće upisati pravo na nepostojećoj ili neupisanoj parceli.
Upisani prethodnik: pravo se može prenijeti samo od lica koje je već upisano kao nosilac tog prava (npr. prodavac mora biti upisan kao vlasnik).
Isprava za upis: mora postojati valjan pravni osnov (npr. notarski obrađen ugovor, pravosnažna sudska presuda, rješenje o nasljeđivanju).
Za građane to znači da nijedan upis nije moguć „na osnovu priče“ ili usmenog dogovora — uvijek mora postojati pravna i formalna podloga.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi dosljedno potvrđuju da se prava mogu upisati samo ako je ispunjen uslov „upisanog prethodnika“. Ako prodavac nije upisan kao vlasnik, ugovor sam po sebi ne daje osnov za uknjižbu.
Vrhovni sud RS naglasio je da se kod derivativnog sticanja vlasništva (npr. kupoprodaja, poklon) uvijek zahtijeva kontinuitet – novi vlasnik mora preuzeti pravo od prethodno upisanog lica.
Kod originarnog sticanja prava (npr. nasljeđivanje, odluka suda), izuzetak je dozvoljen jer pravo nastaje po samom zakonu ili odluci, ali i tada je potreban formalni upis radi suprotstavljanja trećima.

Pravni osnov sticanja službenosti

📌 Primjer iz prakse

Kupac zaključi ugovor o kupovini parcele sa licem koje je u stvarnosti vlasnik, ali u katastru još uvijek stoji prethodni vlasnik (npr. ostavilac koji je umro, a nasljednici nisu sproveli upis).
Katastar odbija zahtjev za uknjižbu jer prodavac nije upisan kao prethodnik.
Tek kada nasljednici sprovedu upis na svoje ime, kupac može da se uknjiži kao novi vlasnik.

👉 Ovaj član jasno pokazuje da kontinuitet upisa i postojanje valjane isprave predstavljaju osnovni uslov za pravnu sigurnost i uredan promet nepokretnostima.

Idejni i glavni projekat

Upisanost nepokretnosti kao uslov za upis prava

Član 101

U trenutku podnošenja zahtjeva za upis, nepokretnost mora biti upisana u katastru nepokretnosti ili može biti upisana istovremeno sa upisom stvarnog prava.

Stručno objašnjenje

Imalac zemljišnoknjižnog prava koji je pokrenuo spor protiv lica u čiju korist je izvršena uknjižba zainteresovan je da se spor protiv lica u čiju korist je izvršena uknjižba zainteresovan je da se spor zabilježi i u zemljišnim knjigama da bi osujetio moguće otuđenje spornog prava. Naime, njegov protivnik vidjeći da će spor izgubiti, ili iz nekog drugog razloga, može doći na pomisao da otuđi osporeno pravo još dok parnica traje. Tužilac bi se tada našao u situaciji da i pored toga što je dobio spor, mora podnositi novu tužbu, sada protiv pribavioca spornog prava, koji uz to može biti savjestan, jer ne mora znati ta spor.

Praktičan značaj

Za stranke u postupku (kupac/prodavac, nasljednik): one dobijaju sigurnost da pravo mogu uknjižiti samo na „postojećoj“ nepokretnosti u evidenciji. Ako zgrada ili parcela još nije upisana, prvo se mora izvršiti njen unos.
Za tužioca (ili onoga ko polaže pravo): ovo pravilo daje jasno polazište – tužbeni zahtjev za uknjižbu neće uspjeti ako nepokretnost nije uvedena u katastar.
Za sud i organ uprave: ovaj član daje jasan procesni filter – katastar ne smije da sprovede uknjižbu bez prethodnog (ili istovremenog) unosa nepokretnosti.
Za pravni promet: sprječava pravne praznine i „dvostruke nekretnine“, jer se prava ne mogu voditi na nečemu što formalno ne postoji u evidenciji.
Za građane/investitore: kod novih zgrada i stanova ovaj član omogućava da odmah budu zaštićeni – stan i pravo svojine mogu biti uvedeni u jednom aktu, što smanjuje rizik od prevare.

Neodvojivost službenosti

⚖️ Sudska praksa

Sudovi naglašavaju da je osnovna pretpostavka pravne sigurnosti da nepokretnost mora biti uvedena u evidenciju prije nego što se na njoj upiše pravo.
Vrhovni sud RS zauzeo je stav da upis prava bez prethodnog ili simultanog upisa nepokretnosti nije moguć i da se takav upis smatra ništavim.
Sudska praksa u predmetima novogradnje potvrđuje da se stanovi mogu uknjižiti istovremeno sa unosom zgrade, ali samo ako postoji potpuna tehnička dokumentacija (građevinska i upotrebna dozvola).

📌 Primjer iz prakse

Građanin kupuje stan u novoj zgradi koja još nije uvedena u katastar. Investitor podnosi zahtjev za upis zgrade na osnovu upotrebne dozvole, a istovremeno podnosi i kupčev ugovor o kupoprodaji. Katastar istovremeno uvodi zgradu i upisuje kupčevo pravo svojine.

👉 Ovaj član je posebno važan za novogradnju jer omogućava da kupci odmah steknu pravnu sigurnost, a investitori da na zakonit način uvedu objekte i vlasnike u evidenciju.

Odluka o nužnom prolazu

Upis protiv upisanog prethodnika

Član 102

(1) Upisi u katastar nepokretnosti dozvoljeni su samo protiv lica koje je u trenutku podnošenja zahtjeva za upis već upisano u katastar nepokretnosti kao imalac prava u pogledu kojeg se upis zahtijeva ili je predbilježeno kao imalac tog prava (upisani prethodnik).

(2) Upis se dozvoljava i protiv lica koje nije upisani prethodnik ako se uz zahtjev prilože isprave kojima se dokazuje pravni kontinuitet između lica protiv kojeg se traži upis i upisanog prethodnika.

(3) Prilikom prvog upisa objekta i stvarnih prava na objektu, kao i na stanu, poslovnom prostoru, garaži i garažnom mjestu, stečenom ugovorom o otkupu stana u društvenoj, odnosno državnoj svojini, ne zahtijeva se postojanje upisanog prethodnika.

(4) Odredbe ovog zakona koje se odnose na upise iz ovog člana shodno se primjenjuju i na upise u zemljišnoj knjizi.

Stručno objašnjenje

Ovim članom se precizira princip upisanog prethodnika – osnovno pravilo koje obezbjeđuje pravni kontinuitet u evidenciji katastra. Drugim riječima, pravo se može prenositi ili opterećivati samo ako je lice koje ga prenosi već evidentirano. Postoje izuzeci, poput situacija gdje postoji dokaz o kontinuitetu između upisanog prethodnika i lica protiv kojeg se traži upis, te kod prvog upisa objekata i stanova otkupljenih iz društvene/državne svojine.

Vrste upisa u katastar

Praktičan značaj

Za stranke u postupku: kupac je siguran da će pravo moći da upiše samo ako je prodavac uknjižen ili barem predbilježen kao nosilac prava. To smanjuje rizik da se prava stiču od osoba koje nisu formalno evidentirane.
Za tužioca: ovaj član daje jasnu osnovu u sporovima gdje protivnik nije uknjižen – tužilac mora dokazati pravni kontinuitet (npr. nasljedstvo, statusne promjene).
Za sud i organ uprave: odredba pruža mehanizam kontrole – bez „upisanog prethodnika“ ili bez isprava o kontinuitetu, upis nije moguć.
Za pravni promet: pravila sprječavaju dvostruke otuđaje i haotično stanje evidencije. Samo pravni sljednici upisanih lica mogu vršiti raspolaganje.
Za građane/investitore: kod otkupa stanova i poslovnih prostora u društvenoj svojini omogućeno je da se prvi put upišu bez traženja prethodnika, što olakšava proces masovne privatizacije.

Upis stvarnih prava u katastar

⚖️ Sudska praksa

Sudovi strogo poštuju princip da se pravo može prenijeti samo od upisanog prethodnika. Ako prodavac nije uknjižen, ugovor sam po sebi nije dovoljan za uknjižbu.
Vrhovni sud RS isticao je da se dozvoljava upis i kada lice nije upisano, ali postoji valjan dokaz kontinuiteta (npr. pravosnažno rješenje o nasljeđivanju).
U praksi su česte parnice gdje kupac zaključi ugovor sa „stvarnim“ vlasnikom koji nije uknjižen – sudovi tada ocjenjuju da upis nije moguć dok se ne dokaže i sprovede kontinuitet prema upisanom prethodniku.

📌 Primjer iz prakse

Kupac zaključi kupoprodajni ugovor sa licem koje je nasljednik, ali se još nije uknjižilo kao vlasnik. Katastar odbija upis jer to lice nije „upisani prethodnik“. Kupac podnosi zahtjev zajedno sa pravosnažnim rješenjem o nasljeđivanju, čime dokazuje pravni kontinuitet. Tek tada katastar dozvoljava upis.

👉 Ovaj član štiti pravni kontinuitet i osigurava da se prava ne mogu prenijeti od lica koje nije evidentirano, osim ako se na nesumnjiv način dokaže veza sa upisanim prethodnikom.

Član 103

(1) Upis u katastar nepokretnosti vrši se na osnovu isprave, koja je po sadržaju i formi podobna za upis.

(2) Isprava je podobna za upis ako sadrži:

a) mjesto i datum sastavljanja i ovjere, odnosno datum donošenja isprave,

b) označenje nepokretnosti na koju se isprava odnosi prema podacima katastra nepokretnosti (katastarska opština, broj i površina parcele, broj i površina objekta, broj i površina posebnog dijela objekta),

v) lične podatke za lice u čiju korist se zahtijeva upis u katastar nepokretnosti (za fizička lica - prezime, ime i ime jednog roditelja, prebivalište ili boravište i jedinstveni matični broj građanina, a za pravna lica - naziv, sjedište i identifikacioni broj),

g) lične podatke za lice koje je upisano kao pravni prethodnik,

d) upitnik iz člana 118a. stav 4. tačka v) ovog zakona ovjeren od notara, ako je osnov promjene ugovor o kupoprodaji.

(3) Izuzetno od stava 2. t. b) i v) ovog člana, za upis zabilježbe koja se odnosi na ličnost imaoca prava isprava za upis ne mora sadržavati podatke o označenju nepokretnosti, a za upis zabilježbe koja se odnosi na samu nepokretnost isprava ne mora sadržavati podatke o upisanom prethodniku.

(4) Upis u katastar nepokretnosti vrši se na osnovu valjane isprave koja je po sadržini i formi sačinjena u skladu sa zakonom i kao takva podobna je za upis i koja sadrži izjavu o dozvoli upisa (clausula intabulandi), koja nije uslovljena niti oročena.

Podobnost isprave za upis u katastar

Svrha službenosti

Stručno objašnjenje

Ovaj član određuje šta je podobna isprava za upis i postavlja standarde koje svaka isprava mora ispuniti kako bi proizvela pravno dejstvo u katastru. Podobnost se odnosi na formu (npr. notarska obrada, ovjera, potpisi) i na sadržinu (precizni podaci o nepokretnosti, subjektima i pravu). Posebno je značajna obaveza da isprava sadrži clausula intabulandi, izjavu nosioca prava kojom se izričito dopušta upis, bez uslova ili rokova. Bez ove klauzule isprava nije podobna za uknjižbu.

Praktičan značaj

Za stranke u postupku: kupci i prodavci moraju voditi računa da ugovori sadrže sve obavezne elemente – nepotpun ugovor ili neovjerena isprava neće biti prihvaćeni.
Za tužioca: ovaj član mu daje osnov da ospori upis zasnovan na ispravi koja nije podobna (npr. ugovor bez intabulacione klauzule).
Za sud i organ uprave: pruža jasan kriterijum – bez valjane isprave organ ne smije dozvoliti upis.
Za pravni promet: osigurava uniformnost i sprječava nesigurnost u prometu nekretnina, jer samo standardizovane i provjerene isprave proizvode dejstvo.
Za građane/investitore: član služi kao praktičan vodič – prije nego što plate ili potpišu ugovor, moraju znati da li je isprava podobna za upis, jer inače njihovo pravo neće biti zaštićeno.

Vlastita ograda

⚖️ Sudska praksa

Sudovi u kontinuitetu zauzimaju stav da se upis ne može zasnivati na ispravama koje nemaju clausula intabulandi. Takve isprave smatraju se nedovoljno preciznim i ne proizvode dejstvo prema trećima.
Vrhovni sud RS u više presuda naglasio je da katastar nema diskreciono pravo – ako isprava nije podobna, organ mora odbiti zahtjev.
U praksi su česte situacije kada stranke podnesu privatne ugovore bez notarske ovjere – sud potvrđuje odluku katastra da takva isprava nije podobna.

Veličina suvlasničkog dijela

📌 Primjer iz prakse

Građanin zaključi kupoprodajni ugovor sa prodavcem parcele, ali ugovor nije ovjeren kod notara i ne sadrži intabulacionu klauzulu. Katastar odbija upis uz obrazloženje da isprava nije podobna jer ne ispunjava formalne i sadržinske uslove.

👉 Ovaj član jasno pokazuje da samo formalno i sadržinski potpune isprave mogu biti osnov za upis, čime se štite i stranke i pravni promet od zloupotreba i nesigurnosti.

Notarska obrada kao uslov podobnosti isprave

Član 104

Pored uslova iz člana 103. ovog zakona, da bi bila podobna za upis, isprava mora biti notarski obrađena

Stručno objašnjenje

Za uknjižbu stvarnih prava na nepokretnim stvarima potrebno je da budu ispunjeni ovi uslovi: upis je dozvoljen samo protiv lica koje je upisano kao knjižni prethodnik, za upis je potrebna pismena isprava (privatna ili javna) o pravnom osnovu, za uknjiženje je potrebna izrečna izjava knjižnog prethodnika da pristaje na to da se pribavilac uknjiži - clausula intabulandi. Uknjižba i ostali zemljišnoknjižni upisi, predbilježba i zabilježba, mogu izvršiti jedino ako se pravo izvodi od onog lica koje je upisano u zemljišne knjige. Kupac može molbom tražiti uknjižbu ako je prodavac upisan u zemljišnim knjigama kao sopstvenik. Knjižni prethodnik treba da bude upisan, uknjižen ili predbilježen, prije nego što pribavilac zatraži upis, ili bar u isto vrijeme. To znači da molba knjižnog prethodnika treba da bude podnijeta najkasnije u isto vrijeme sa molbom zemljišnoknjižnog sljedbenika. Ako lice koje je kao prodavac zaključilo ugovor o prodaji nije upisano u zemljišne knjige, kupac neće moći da uknjiži svoje pravo, jer će zemljišnoknjižni organ odbiti takvu molbu. Isto tako, povjerilac može tražiti upis hipoteke samo ako je dužnik, lični ili stvarni, upisan u zemljišne knjige kao sopstvenik nepokretnosti. Ako je povjerilac zaključio ugovor o zalaganju sa licem koje nije upisano u zemljišne knjige, očigledno je neće moći uknjižiti pravo hipoteke. Zemljišnoknjižni organ će odbiti njegovu molbu za uknjižbu.

Osnov za odluku o upisu

Praktičan značaj

Za stranke u postupku: kupci i prodavci moraju znati da „privatni ugovor“ bez notarske obrade ne može biti osnov za upis – makar imao sve podatke.
Za tužioca: omogućava da ospori svaki upis izvršen na osnovu nenotarski obrađenih isprava.
Za sud i organ uprave: ovo pravilo im olakšava rad jer uvodi standardizaciju – sve isprave moraju biti u notarskoj formi.
Za pravni promet: povećava sigurnost jer svi pravni poslovi koji vode do upisa prolaze kroz notarijalnu kontrolu.
Za građane/investitore: obezbjeđuje da njihova prava neće biti ugrožena lažnim ili neovjerenim ispravama – svaka isprava ima snagu javne isprave.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi su u više navrata potvrdili da privatne isprave (ugovori bez notarske obrade) nisu podobne za uknjižbu, bez obzira na to da li su potpisane od strane obje stranke.
Vrhovni sud RS naglašava da se odredba člana 104 mora tumačiti strogo, jer obezbjeđuje jedinstven standard i sprječava „paralelne“ dokumente van javne kontrole.
U predmetima gdje je upis bio izvršen na osnovu obične privatne isprave, sudovi su poništavali rješenja katastra zbog neispunjavanja ovog uslova.

Zakonske službenosti

📌 Primjer iz prakse

Građanin i prodavac zaključe običan pisani kupoprodajni ugovor za stan, bez odlaska kod notara. Kada kupac podnese zahtjev za uknjižbu, katastar odbija zahtjev jer isprava nije notarski obrađena.

👉 Ovaj član jasno pokazuje da se uknjižba prava može izvršiti samo na osnovu notarski obrađenih isprava, čime se štiti pravna sigurnost i povjerenje u katastar.

Vrste isprava podobnih za upis u katastar

Član 105

(1) Isprava na osnovu koje se vrši upis je odluka suda, sudsko poravnanje, odluka nadležnog organa ili poravnanje zaključeno pred nadležnim organom i notarska isprava.

(2) Isprava inostranog organa smatra se podobnom za upis ako je priznata u Republici Srpskoj u skladu sa zakonom.

Ovlašćenik službenosti

Stručno objašnjenje

Član 105 definiše vrste isprava koje predstavljaju valjan osnov za upis u katastar. One mogu biti sudske (presuda, rješenje, poravnanje), upravne (odluke nadležnih organa), notarske (ugovori, izjave) i inostrane, pod uslovom da su priznate u Republici Srpskoj u skladu sa propisima o priznavanju stranih sudskih i upravnih odluka. Suština ovog člana jeste da se upis može zasnivati samo na ispravama koje imaju status javnopravnog akta ili javne isprave, čime se osigurava povjerenje u katastarsku evidenciju.

Pravo na zaštitu državine

Praktičan značaj

Za stranke u postupku: imaju jasno definisan spisak akata na osnovu kojih mogu podnijeti zahtjev za upis – sve ostale privatne isprave (osim notarskih) ne mogu biti osnov.
Za tužioca: u parnici mora priložiti presudu ili sudsko poravnanje kao osnov za upis – privatni ugovor bez notarske obrade nije dovoljan.
Za sud i organ uprave: član pruža precizan okvir koji akta se priznaju – organ nema diskreciono pravo da prihvata druge vrste dokumenata.
Za pravni promet: osigurava da u opticaj ulaze samo „provjerene“ isprave sa javnim karakterom, što sprječava pravnu nesigurnost.
Za građane/investitore: ako koriste inostrane akte (npr. kupoprodajni ugovor ili presudu stranog suda), moraju ih prethodno priznati u Republici Srpskoj, inače ne proizvode dejstvo.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi dosljedno odbijaju upise koji se zasnivaju na privatnim ispravama bez notarske obrade.
Vrhovni sud RS zauzeo je stav da inostrane isprave mogu biti osnov za upis tek kada prođu postupak priznavanja (exequatur), bez čega se smatraju pravno bez dejstva.
U praksi su česte situacije kada stranke iz inostranstva pokušavaju upisati prava na osnovu stranih odluka – sudska praksa potvrđuje da se takvi upisi odbijaju dok se odluka ne prizna u skladu sa domaćim zakonom.

advokatskakancelarijatopic@gmail.com

📌 Primjer iz prakse

Građanin Republike Srpske dobija presudu stranog suda kojom mu se priznaje pravo vlasništva nad stanom u RS. Kada podnese zahtjev za upis u katastar, organ odbija jer presuda još nije prošla postupak priznanja. Tek nakon što sud u RS provede postupak priznanja inostrane presude, katastar prihvata ispravu kao podobnu i upisuje pravo svojine.

👉 Ovaj član jasno pokazuje da samo odluke i isprave sa javnopravnim autoritetom, bilo domaćim ili priznate stranim, mogu biti osnov za uknjižbu prava u katastar.

Kontaktirajte nas

Telefoni: 051/220-270

065-511-122

Advokatska kancelarija Topić

Advokat Ružica Topić
Braće Mažar i majke Marije 48
78 000 Banjaluka, RS, BiH

E-mail:

8. Upis stvarnih prava prema podacima katastra zemljišta i katastra nepokretnosti sa utvrđenim korisnikom uspostavljenih na osnovu premjera u Gaus-Krigerovoj projekciji, zemljišne knjige i knjige uloženih ugovora

Član 106

(1) Radi utvrđivanja i upisa imalaca stvarnih prava na parcelama i objektima čiji posebni dijelovi nisu upisani u knjigu uloženih ugovora ili zemljišnu knjigu kao etažna svojina, osnovaće se katastar nepokretnosti u postupku izlaganja.

(2) Izuzetno od stava 1. ovog člana, imaoci stvarnih prava upisani u zemljišnoj knjizi na objektu čiji su posebni dijelovi upisani kao etažna svojina i zemljištu za redovnu upotrebu objekta kao zajednička svojina upisuju se u katastar nepokretnosti.

(3) Za objekte čiji posebni dijelovi su upisani u knjigu uloženih ugovora ili zemljišnu knjigu kao etažna svojina, kao imalac stvarnih prava upisuje se lice prema stanju posljednjeg upisa u knjigu uloženih ugovora ili zemljišnu knjigu.

(4) Za zemljište za redovnu upotrebu objekta, odnosno za redovnu upotrebu posebnih dijelova objekta iz stava 3. ovog člana, osnovaće se katastar nepokretnosti u postupku izlaganja.

(5) Imalac stvarnog prava koji je utvrđen u postupku izlaganja u skladu sa st. 1, 3. i 4. ovog člana upisuje se kao imalac tog stvarnog prava na posebnom dijelu objekta, te kao imalac prava zajedničke svojine na zajedničkim dijelovima objekta i zemljištu za redovnu upotrebu objekta.

Sticanje svojine

Stručno objašnjenje
Ovaj član uređuje prelaz sa starijih evidencija (zemljišne knjige, knjiga uloženih ugovora) na katastar nepokretnosti u slučajevima objekata i etažne svojine. Njegova svrha je da obezbijedi kontinuitet upisa i jasnu identifikaciju vlasnika posebnih dijelova objekata (stanova, poslovnih prostora, garaža) i prava na zajedničkim dijelovima i zemljištu za redovnu upotrebu. Postupak izlaganja je ključan alat kojim se nepokretnosti, njihovi posebni dijelovi i nosioci prava uvode u katastarsku evidenciju.

Praktičan značaj

Za stranke u postupku: vlasnici stanova i poslovnih prostora koji su ranije evidentirani u zemljišnim knjigama ili knjigama uloženih ugovora mogu ostvariti svoja prava i u novoj evidenciji – bez gubitka pravnog kontinuiteta.
Za tužioca: ovaj član mu pruža pravni osnov da zahtijeva upis prava u katastar, pozivajući se na posljednji važeći upis u starim knjigama ili na postupak izlaganja.
Za sud i organ uprave: olakšava prelazni period i daje jasan okvir kako postupati u slučaju da etažna svojina nije bila uredno upisana.
Za pravni promet: obezbjeđuje sigurnost u prometu stanova i poslovnih prostora – kupac se može pouzdati u stanje posljednjeg upisa ili u nalaze postupka izlaganja.
Za građane/investitore: omogućava da njihova prava na stanu, poslovnom prostoru ili garaži budu jasno uvedena i zaštićena u katastru, zajedno sa udjelom u zajedničkim dijelovima i zemljištu.

Susvojina

⚖️ Sudska praksa

Sudovi naglašavaju da se vlasnici stanova ili poslovnih prostora mogu pouzdati u stanje posljednjeg važećeg upisa u zemljišnim knjigama ili knjizi uloženih ugovora, sve dok se u postupku izlaganja ne izvrši prelazak na katastar nepokretnosti.
Vrhovni sud RS zauzeo je stav da je postupak izlaganja obavezan kako bi se uskladili podaci između starog i novog sistema evidencije, i da bez njega upisi mogu biti nesigurni.
Praksa potvrđuje da kupci stanova u starim zgradama ne gube svoja prava – ona se priznaju i prenose u katastar kroz odgovarajući postupak.

📌 Primjer iz prakse

Vlasnik stana u zgradi upisanoj u knjigu uloženih ugovora podnosi zahtjev za upis u katastar nepokretnosti. Katastar kao osnov uzima posljednji važeći upis iz stare knjige, a postupkom izlaganja utvrđuje i prava na zajedničkim dijelovima zgrade i zemljištu.

👉 Ovaj član osigurava kontinuitet između starih evidencija i novog katastra, štiteći vlasnike stanova, poslovnih prostora i garaža, te garantuje njihova prava u pravnom prometu.

9. Zabrana upisa u katastar nepokretnosti

Zabrana upisa u katastar nepokretnosti

Član 107

(1) Upis u katastar nepokretnosti nije dozvoljen ako je zakonom, odlukom suda ili drugog nadležnog organa određena zabrana upisa na nepokretnost.

(2) Upis u katastar nepokretnosti nije dozvoljen i u slučaju ako bi se takvim upisom izvršila povreda prinudnih propisa.

Pravo uvida u katastar

Stručno objašnjenje

Ovaj član propisuje negativne pretpostavke za upis – situacije kada upis ne smije biti dozvoljen. Radi se o dvjema kategorijama:

Izričita zabrana upisa – određena zakonom, sudskom odlukom ili odlukom drugog nadležnog organa (npr. zabrana raspolaganja tokom spora ili izvršenja).
Suprotstavljenost prinudnim propisima – ako bi upis doveo do kršenja normi od javnog interesa (npr. zabrana otuđenja nacionalizovanog zemljišta, zabrana sticanja prava svojine stranih lica u određenim zonama).

Na taj način se obezbjeđuje da katastar ne bude instrument za sprovođenje ništavih ili nedozvoljenih pravnih radnji.

Praktičan značaj

Za stranke u postupku: moraju provjeriti da li postoji zabrana raspolaganja ili ograničenje; u protivnom, njihov ugovor ne može biti sproveden u katastru.
Za tužioca: ovaj član pruža osnov da ospori eventualan upis izvršen protivno zabrani ili prinudnom propisu.
Za sud i organ uprave: obavezuje ih da prilikom odlučivanja o zahtjevu za upis provjere postojanje zabrana i primjenu prinudnih normi.
Za pravni promet: sprječava da u evidenciju uđu ništave ili nedozvoljene transakcije, čime se jača sigurnost pravnog prometa.
Za građane/investitore: upozorava ih da provjere eventualne zabrane prije sklapanja ugovora, jer u protivnom rizikuju da njihov upis bude odbijen.

Izlaganje na javni upit

⚖️ Sudska praksa

Sudovi su zauzeli stav da se upis izvršen protivno sudskoj zabrani nema pravno dejstvo i može biti poništen.
Vrhovni sud RS naglašava da prinudni propisi imaju prednost nad voljom stranaka i da katastar ne smije priznati upis koji bi bio u suprotnosti sa njima.
U predmetima gdje su izvršeni upisi tokom važeće zabrane otuđenja, sudovi su donosili odluke o brisanju takvih upisa iz javne evidencije.

📌 Primjer iz prakse

Prodavac zaključi kupoprodajni ugovor za parcelu koja je predmet sudskog spora, a sud je već donio rješenje o zabrani raspolaganja i zabilježbu uknjižio u katastar. Kada kupac podnese zahtjev za uknjižbu, katastar odbija jer postoji važeća zabrana.

👉 Ovaj član štiti pravni promet i javni interes, sprečavajući da se u evidenciju unesu upisi koji bi kršili zakonske zabrane ili prinudne propise.

Predbilježba u zemljišnim knjigama Advokatska kancelarija Topić Banja Luka

Član 108

Upis nepokretnosti i stvarnih prava na nepokretnostima prema podacima neprovedene komasacije vrši se na osnovu rješenja o raspodjeli komasacione mase.

Postoje ipak dva slučaja kada se stvarna prava na nepokretnosti koja su inače upisana u zemljišne knjige, knjižna prava, mogu uknjižiti i onda ako pribavilac ne izvodi svoje pravo od lica koje je upisano u zemljišne knjige. To su: 1. pribavljanje od nasljednika i 2. sticanje u slučaju kada je knjižno pravo prenijeto vanknjiženim putem na više lica zaredom. U prvom slučaju, nasljednik, koji stiče knjižno pravo u trenutku ostaviočeve smrti, je prodao nepokretnost prije nego što je stigao da se upiše u zemljišne knjige, tako da je nepokretnost još uvijek upisana na ime ostavioca. Pribavilac može zahtijevati da se njegovo pravo uknjiži, iako on nije zaključio ugovor sa ostaviocem koji je još uvijek upisan u zemljišnoj knjizi, nego to pravo izvodi od nasljednika koji nije upisan u zemljišne knjige. U drugom slučaju knjižno pravo prenošeno je vanknjižno na više lica jedno za drugim. Poslednji pribavilac u nizu može tražiti uknjižbu, ako može dokazati neprekidan niz vanknjižnih prenosa prava počevši od upisanog zemljišnoknjižnog prethodnika do sebe.

Osnivanje katastra nepokretnosti prema podacima katastarskog premjera

10. Osnivanje katastra nepokretnosti prema podacima katastarskog premjera

Utvrđivanje podataka u postupku izlaganja

Član 109

(1) Ako u postupku izlaganja nisu osporeni podaci o parceli i stvarnim pravima na parceli koji su privremeno upisani u bazu podataka katastra nepokretnosti, ti podaci utvrđuju se kao konačni rješenjem komisije za izlaganje.

(2) Ako u postupku izlaganja nisu osporeni podaci o objektu i posebnom dijelu objekta koji su privremeno upisani u bazu podataka katastra nepokretnosti, ti podaci utvrđuju se kao konačni rješenjem komisije za izlaganje.

(3) Tereti i ograničenja utvrđuju se u postupku izlaganja i upisuju u bazu podataka katastra nepokretnosti.

(4) Ako se uredno pozvano lice ne odazove pozivu, smatraće se da je saglasno sa podacima privremeno upisanim u bazu podataka katastra nepokretnosti, i ti podaci utvrđuju se kao konačni.

Nepravilna službenost

Stručno objašnjenje

Član 109 uređuje pravila postupka izlaganja katastra nepokretnosti, u kojem se provjeravaju i potvrđuju privremeno unijeti podaci. Suština je u načelu javnosti i kontradiktornosti: svim zainteresovanim licima se pruža prilika da iznesu primjedbe, ali ako se podaci ne ospore ili se stranka ne odazove, oni postaju konačni. Na ovaj način, privremeni podaci prelaze u stalnu i pravno obavezujuću evidenciju.

Praktičan značaj

Za stranke u postupku: dobijaju mogućnost da provjere da li su njihova prava i nepokretnosti pravilno evidentirani i da ulože prigovor. Ako se ne odazovu, smatraće se da su saglasni.
Za tužioca: ima jasan osnov da ospori privremene podatke ukoliko smatra da su netačni ili da je njegovo pravo povrijeđeno.
Za sud i organ uprave: ovaj član im pruža jasan proceduralni okvir – komisija donosi rješenje koje privremene podatke čini konačnim, čime se izbjegavaju dalja sporenja.
Za pravni promet: obezbjeđuje sigurnost, jer nakon postupka izlaganja svi podaci koji nisu osporeni postaju konačni i mogu se pouzdano koristiti u prometu nekretnina.
Za građane/investitore: garantuje im da će njihova prava biti zaštićena ako prate postupak izlaganja i reaguju na vrijeme, a s druge strane, pasivnost vodi pretpostavci saglasnosti.

Predbilježba

⚖️ Sudska praksa

Sudovi potvrđuju da se neodazivanje pozivu u postupku izlaganja tretira kao saglasnost, i da stranke kasnije ne mogu osporavati podatke koji su postali konačni.
Vrhovni sud RS naglašava da se ovakvo rješenje zasniva na načelu pravne sigurnosti – jednom utvrđeni i neosporeni podaci postaju čvrst temelj za pravni promet.
U praksi je potvrđeno da tereti i ograničenja unijeta tokom postupka izlaganja imaju jednako dejstvo kao i ona upisana kasnije, jer su zasnovana na konačnom rješenju komisije.

📌 Primjer iz prakse

Tokom postupka izlaganja, vlasniku parcele dostavljen je poziv da provjeri privremeno unijete podatke o veličini i pravima na njegovoj parceli. On se ne odaziva, pa komisija donosi rješenje kojim se ti podaci proglašavaju konačnim. Kasnije, vlasnik pokušava da ospori površinu parcele, ali sud odbija njegovu tužbu jer je već postojao uredan poziv i propisana pretpostavka saglasnosti.

👉 Ovaj član podstiče aktivno učešće građana u postupku izlaganja i obezbjeđuje da podaci u katastru postanu konačni i pouzdani, čime se jača sigurnost pravnog prometa.

Zabilježba

Utvrđivanje imaoca prava svojine na objektu

Član 110

(1) Za imaoca prava svojine na objektu utvrđuje se jedno od sljedećih lica:

a) graditelj koji ima pravo svojine, odnosno graditelji koji imaju pravo susvojine ili zajedničke svojine na parceli,

b) graditelj koji je imalac drugog odgovarajućeg stvarnog prava na parceli, ako je za objekat izdato odobrenje za građenje ili je objekat izgrađen u vrijeme kada odobrenje za građenje nije bilo uslov za gradnju i

v) graditelj kome je izdato odobrenje za građenje i upotrebna dozvola.

(2) Izuzetno od stava 1. tačka a) ovog člana, kao imalac prava svojine na objektu upisuje se suvlasnik ili zajedničar na parceli, koji je od svih ostalih suvlasnika ili zajedničara stekao pravo koje ga ovlašćuje da na parceli izgradi objekat.

Stručno objašnjenje

Ovim članom se određuje ko se smatra vlasnikom objekta u postupku upisa u katastar. Generalno pravilo je da vlasnik objekta prati vlasništvo nad zemljištem – dakle, graditelj koji je vlasnik parcele ili ima odgovarajuće stvarno pravo na parceli. Međutim, zakon priznaje i situacije kada graditelj stiče pravo svojine na objektu bez da je vlasnik parcele (npr. ima pravo građenja ili koncesiju). Takođe, izuzetak postoji za suvlasnike ili zajedničare koji od ostalih pribave saglasnost ili pravo da izgrade objekat na parceli.

Zabilježba spora

Praktičan značaj

Za stranke u postupku: jasno je definisano ko može biti upisan kao vlasnik objekta, što sprječava sporove između vlasnika zemljišta i graditelja.
Za tužioca: daje osnov da ospori upis ako graditelj nije imao pravo da gradi (npr. nije bio vlasnik ni nosilac stvarnog prava).
Za sud i organ uprave: propis daje jasan kriterijum – vlasništvo nad objektom vezuje se uz vlasništvo ili drugo stvarno pravo na parceli, odnosno uz valjanu dozvolu za gradnju.
Za pravni promet: povećava sigurnost kupaca, jer se zna da vlasništvo nad objektom ne može postojati odvojeno od valjanog pravnog osnova na zemljištu.
Za građane/investitore: pruža pravnu sigurnost kod izgradnje, jer unaprijed znaju da će biti upisani kao vlasnici ako imaju pravo građenja, odobrenje za gradnju i upotrebnu dozvolu.

Prvenstveni red upisa u katastar

⚖️ Sudska praksa

Sudovi potvrđuju da se vlasništvo nad objektom u pravilu veže uz vlasništvo nad zemljištem – superficies solo cedit (što je na zemljištu, pripada zemljištu).
Vrhovni sud RS zauzeo je stav da graditelj koji nema pravo na parceli ne može steći pravo vlasništva na objektu, osim u slučaju posebnog zakonskog ovlašćenja.
U praksi je potvrđeno da suvlasnik može postati vlasnik objekta ako od ostalih suvlasnika dobije saglasnost da na zajedničkoj parceli izgradi objekat.

📌 Primjer iz prakse

Investitor je izgradio zgradu na parceli na kojoj je imao pravo građenja, a ne pravo svojine. Nakon završetka gradnje i pribavljanja upotrebne dozvole, katastar ga je upisao kao vlasnika objekta, iako nije bio vlasnik zemljišta.

👉 Ovaj član osigurava da pravo svojine na objektu može steći samo graditelj koji ima zakonski osnov na parceli, čime se obezbjeđuje pravna sigurnost i zaštita vlasnika zemljišta i kupaca objekata.

Utvrđivanje imaoca prava svojine na posebnom dijelu objekta

Član 111

Za imaoca prava svojine na posebnom dijelu objekta utvrđuje se jedno od sljedećih lica:

a) lice koje je imalac prava svojine na objektu,

b) lice koje ima ispravu za upis prava svojine ako svoje pravo izvodi od imaoca prava svojine na objektu i

v) lice koje je upisano u knjigu uloženih ugovora.

Nepravilna službenost

Stručno objašnjenje

Ovaj član precizira ko može biti upisan kao vlasnik posebnog dijela objekta (npr. stana, poslovnog prostora ili garaže). Osnovno pravilo je da se vlasništvo posebnog dijela izvodi iz vlasništva nad cijelim objektom – dakle, samo onaj ko je vlasnik objekta ili ima valjanu ispravu od vlasnika može postati vlasnik posebnog dijela. Zakon priznaje i kontinuitet iz starijih evidencija (knjige uloženih ugovora), kako bi se obezbijedila pravna sigurnost u prelazu na katastar nepokretnosti.

Zemljišna i kućna službenost

Praktičan značaj

Za stranke u postupku: kupac stana ili poslovnog prostora mora imati ugovor sa vlasnikom objekta, jer samo od njega može izvesti svoje pravo.
Za tužioca: ovaj član mu daje osnov da ospori upis posebnog dijela ako se ne može dokazati veza sa vlasnikom cijelog objekta.
Za sud i organ uprave: propis pruža jasan kriterijum – upis je moguć samo ako postoji dokaz o kontinuitetu od vlasnika objekta ili upis u knjigu uloženih ugovora.
Za pravni promet: sprječava nastanak „samostalnih vlasnika“ stanova bez osnove u pravu svojine nad cijelom zgradom.
Za građane/investitore: daje sigurnost kupcima stanova i poslovnih prostora – njihova prava biće priznata ako imaju valjanu ispravu od vlasnika objekta ili ako su već evidentirani u starim evidencijama.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi potvrđuju da se pravo vlasništva na posebnom dijelu ne može sticati nezavisno od vlasništva nad cijelim objektom – uvijek mora postojati pravni kontinuitet.
Vrhovni sud RS je zauzeo stav da kupac stana koji nema ugovor sa vlasnikom objekta ne može biti upisan u katastar, jer mu nedostaje pravni osnov.
U praksi je potvrđeno da se upisi iz knjige uloženih ugovora priznaju sve dok se podaci ne prenesu u katastar nepokretnosti, čime se štite prava vlasnika iz perioda prije uvođenja katastra.

📌 Primjer iz prakse

Kupac stana podnosi zahtjev za upis svojine na osnovu ugovora o kupoprodaji. Prodavac je uknjižen kao vlasnik cijelog objekta, pa se na osnovu tog ugovora kupac upisuje kao vlasnik posebnog dijela objekta – stana.

👉 Ovaj član osigurava da se vlasništvo posebnih dijelova objekta uvijek zasniva na pravima vlasnika cijelog objekta ili na kontinuitetu iz starijih evidencija, čime se čuva pravna sigurnost u prometu stanova i poslovnih prostora.

Dogradnja i nadziđivanje

Postupak ispravljanja i utvrđivanja podataka u katastru

Član 112

(1) Ako imaoci prava nisu saglasni sa privremeno upisanim podacima o nepokretnostima, provjeravaju se i otklanjaju eventualne greške u prikupljanju podataka o nepokretnostima, ispravljaju podaci privremeno upisani u bazu podataka katastra nepokretnosti i konačno utvrđuju podaci.

(2) Rješenje iz stava 1. ovog člana donosi komisija za izlaganje.

(3) Ako imaoci prava nisu saglasni sa privremeno upisanim podacima o stvarnim pravima na nepokretnostima, ti podaci se upoređuju sa podacima iz katastarske evidencije, knjige uloženih ugovora, zemljišne knjige i utvrđivanje stvarnih prava vrši rješenjem komisija za izlaganje.

Stručno objašnjenje

Ovaj član uređuje postupak provjere i korekcije privremeno unesenih podataka tokom izlaganja katastra. Ako postoji nesaglasnost između imaoca prava i privremeno unesenih podataka, komisija za izlaganje mora da:

provjeri tačnost prikupljenih podataka,
otkloni eventualne greške i
donese konačno rješenje.

Za nepokretnosti se vrši provjera fizičkih i pravnih podataka, dok se kod stvarnih prava vrši upoređivanje sa starim evidencijama (katastar, zemljišna knjiga, knjiga uloženih ugovora). Na ovaj način se postiže konačno usklađivanje evidencija i obezbjeđuje da prava budu pravilno unijeta u katastar.

Razvrgnuće suvlasništva

Praktičan značaj

Za stranke u postupku: imaju mogućnost da isprave greške nastale u prikupljanju ili privremenom unosu podataka, čime se obezbjeđuje zaštita njihovih prava.
Za tužioca: ovaj član mu omogućava osnov da ospori privremene upise i da traži korekciju na osnovu dokaza iz drugih evidencija.
Za sud i organ uprave: komisija za izlaganje ima obavezu da donese rješenje koje konačno utvrđuje podatke, pa se time osigurava jasnoća i formalna pravna snaga evidencije.
Za pravni promet: sprječavaju se greške i neslaganja između različitih evidencija, što jača povjerenje u podatke o nepokretnostima.
Za građane/investitore: imaju priliku da kontrolišu unose i ukažu na greške, ali i obavezu da aktivno učestvuju u postupku izlaganja kako bi zaštitili svoja prava.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi potvrđuju da se neslaganje oko privremenih podataka mora riješiti u postupku izlaganja i da je rješenje komisije konačno u upravnom postupku.
Vrhovni sud RS naglašava da komisija za izlaganje mora uporediti podatke sa svim dostupnim evidencijama i da je neprihvatljivo zasnivati konačne podatke samo na privremenim unosima.
U praksi je potvrđeno da se greške u površini, označenju parcela ili nosiocima prava ispravljaju isključivo kroz ovaj postupak, a kasnije samo sudskom tužbom ako stranka nije zadovoljna.

Priraštaj zemljišta

📌 Primjer iz prakse

Tokom izlaganja, vlasnik primjećuje da je u privremene podatke o njegovoj parceli upisana manja površina nego što je stvarno stanje. Komisija upoređuje podatke sa zemljišnom knjigom i starim katastarskim planom, utvrđuje grešku i donosi rješenje kojim se površina ispravlja i unosi ispravan podatak.

👉 Ovaj član osigurava da se eventualne greške otklone u postupku izlaganja, a podaci konačno potvrde, čime se obezbjeđuje tačnost i pouzdanost katastra nepokretnosti.

Pravni osnov za upis u katastar

Primjena odredaba o izlaganju pri osnivanju katastra

Član 113

Na postupak osnivanja katastra nepokretnosti prema podacima katastarskog premjera primjenjuju se odredbe ovog Zakona kojima je regulisano izlaganje na javni uvid podataka i prava na nepokretnostima i utvrđivanje prava na nepokretnostima.

Stručno objašnjenje

Ovaj član uređuje situaciju kada se katastar nepokretnosti osniva na osnovu katastarskog premjera. U tom slučaju, ne uvodi se poseban postupak, već se primjenjuju odredbe o izlaganju podataka na javni uvid i postupku utvrđivanja stvarnih prava. Na taj način se obezbjeđuje javnost, transparentnost i učešće svih zainteresovanih lica u procesu, dok se podaci iz premjera koriste kao tehnički osnov za formiranje evidencije.

Katastar uloženih ugovora

Praktičan značaj

Za stranke u postupku: imaju pravo da pregledaju rezultate premjera i da ulože prigovore ako smatraju da podaci nisu tačni ili da su njihova prava povrijeđena.
Za tužioca: može koristiti mehanizam javnog uvida da ospori privremene podatke i da zatraži zaštitu svojih prava.
Za sud i organ uprave: obezbjeđuje da postupak osnivanja katastra bude zasnovan na pravilima javnog uvida, a ne na zatvorenoj administrativnoj odluci.
Za pravni promet: garantuje da novi katastar, zasnovan na premjeru, sadrži provjerene podatke i da se na njih može osloniti.
Za građane/investitore: pruža mogućnost da kontrolišu i zaštite svoja prava u fazi osnivanja katastra, čime se smanjuje rizik od kasnijih sporova.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi naglašavaju da se prilikom osnivanja katastra prema podacima premjera moraju poštovati pravila o javnom uvidu, jer je to ključna garancija prava stranaka.
Vrhovni sud RS istakao je da preskakanje faze izlaganja dovodi do povrede prava stranaka i ništavosti konačnih upisa.
U praksi je potvrđeno da su stranke koje nisu imale mogućnost da učestvuju u javnom uvidu kasnije uspjele osporiti konačne podatke u upravnom sporu.

📌 Primjer iz prakse

Tokom osnivanja katastra na osnovu novog premjera, građanin primjećuje da je njegova parcela pogrešno ucrtana sa manjom površinom. Na javnom uvidu ulaže prigovor i komisija za izlaganje provjerava podatke, nakon čega ispravlja grešku i donosi rješenje kojim potvrđuje ispravnu površinu.

👉 Ovaj član obezbjeđuje da proces osnivanja katastra, i kada se vrši na osnovu tehničkog premjera, mora biti transparentan i otvoren za kontrolu zainteresovanih lica, čime se garantuje pravna sigurnost.

Susjedska prava

Završetak postupka izlaganja

Član 114

(1) Postupak izlaganja katastra nepokretnosti smatra se završenim istekom roka za osnivanje katastra nepokretnosti određenog u javnom oglasu.

(2) Ako postupak izlaganja nije završen u određenom roku, odrediće se novi rok završetka osnivanja katastra nepokretnosti i objaviti javnim oglasom.

Stručno objašnjenje

Ovaj član propisuje način na koji se formalno završava postupak izlaganja katastra nepokretnosti. Bitan element je rok utvrđen u javnom oglasu, jer on predstavlja krajnju granicu do kada zainteresovana lica mogu ostvariti svoja prava u postupku. Ako se postupak ne završi u predviđenom roku, zakon omogućava produženje i objavu novog roka putem javnog oglasa. Na ovaj način osigurava se pravna sigurnost, ali i fleksibilnost procesa, jer se priznaje da složenost i obim posla mogu zahtijevati dodatno vrijeme.

Pravo preče kupovine

Praktičan značaj

Za stranke u postupku: jasno znaju do kada mogu podnositi prigovore i u kom periodu moraju biti aktivne. Ako propuste rok, smatra se da su saglasne sa privremeno upisanim podacima.
Za tužioca: rok mu daje okvir za pravne radnje i osporavanje unosa, što je važno za očuvanje procesne discipline.
Za sud i organ uprave: omogućava efikasan rad – komisija zna da se postupak mora zaključiti u jasno definisanom vremenskom okviru.
Za pravni promet: pravna sigurnost se jača jer podaci postaju konačni po isteku roka, pa se mogu koristiti bez bojazni da će kasnije biti osporeni.
Za građane/investitore: rokovi im daju sigurnost da proces neće trajati beskonačno i da će njihova prava biti utvrđena u razumnom vremenskom okviru.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi potvrđuju da je rok iz javnog oglasa obavezujući i da stranke koje nisu reagovale u tom periodu gube pravo da kasnije osporavaju podatke iz postupka izlaganja.
Vrhovni sud RS naglašava da produženje roka mora biti javno objavljeno i da bez nove objave stranke ne mogu snositi posljedice zbog prolongiranja postupka.
U praksi su postojali slučajevi gdje su stranke pokušale osporavati podatke nakon isteka roka, ali su sudovi odbacivali njihove zahtjeve upravo pozivajući se na ovu odredbu.

Troškovi etažne svojine

📌 Primjer iz prakse

U jednoj opštini, rok za završetak postupka izlaganja istekao je 30. septembra, ali komisija nije uspjela da obradi sve prigovore. Nadležni organ objavio je novi rok putem javnog oglasa, čime je postupak formalno produžen. Stranke su tako imale dodatno vrijeme da iznesu svoje primjedbe i da se konačno utvrde prava i podaci u katastru.

👉 Ovaj član osigurava da postupak izlaganja ima jasno definisan završetak, ali i da postoji mehanizam produženja roka kako bi se obezbijedila potpuna i tačna evidencija.