top of page

Pravo svojine ili vlasništva - Advokatska kancelarija Topić Banjaluka

Pravo svojine, vlasništva, je najšire u granicama zakona, pravo držanja, korišćenja i raspolaganja jednom stvari, koje se može isticati prema svim trećim licima. Iz navedene definicije se vidi da je pravo svojine jedno složeno pravo, koje sačinjavaju tri komponente: ovlašćenje držanja, ovlašćenje korišćenja i ovlašćenje raspolaganja.

Advokatska kancelarija Topić Banja Luka, Trideset godina rada

Zakon o stvarnim pravima Republike Srpske

* Odredbe člana 1. Zakona o izmjenama Zakona o stvarnim pravima ("Sl. glasnik RS", br. 58/2009) koje se odnose na član 357. prečišćenog teksta, prestale su da važe na osnovu Odluke US broj U-105/20 od 22. decembra 2021. godine, objavljene u "Sl. glasniku RS", br. 119/2021 od 29. decembra 2021. godine.

Svojina - Vlasništvo

Pravo svojine ili vlasništva

Sadržaj prava svojine

Sadržaj prava svojine

Član 17

Svojina je stvarno pravo, koje vlasniku daje ovlašćenje da slobodno i po svojoj volji stvar drži, koristi i da s njome raspolaže, a svakoga od toga prava isključi u granicama određenim zakonom.

Svako je dužan da se uzdržava od povrede prava svojine drugog lica.

Praktičan značaj

  • Za vlasnike: garantuje im maksimalnu pravnu kontrolu nad stvari, ali uz ograničenja (npr. eksproprijacija, zabrane gradnje, zaštita životne sredine).

  • Za treća lica: uspostavlja dužnost da ne zadiru u tuđu svojinu, bilo fizičkim smetanjima, bilo pravnim osporavanjima.

  • Za pravni promet: definiše svojinu kao centralnu tačku oko koje se vrši većina ugovornih odnosa (kupoprodaja, hipoteka, zakup).

⚖️ Sudska praksa

Sudovi dosljedno štite pravo svojine kao jedno od ustavom garantovanih prava. Tako je zauzet stav da ograničenja svojine moraju biti proporcionalna i zasnovana na zakonu. U praksi, sudovi priznaju pravo vlasnika na zaštitu od svakog oblika smetanja (npr. nezakonita gradnja na tuđem zemljištu, korišćenje bez saglasnosti).

📌 Primjer iz prakse

Vlasnik stana u zgradi tužio je komšiju jer je ovaj postavio klima-uređaj na njegovu fasadnu površinu bez odobrenja. Sud je presudio u korist vlasnika, potvrdivši da vlasnik ima pravo da isključi svakoga ko zadire u njegovu stvar, osim ako zakon ne propisuje drugačije (npr. zajednička svojina na dijelovima zgrade).

Opšte ograničenje vlasnika u vršenju prava svojine

Opšte ograničenje vlasnika u vršenju prava svojine

Član 18

Vlasnik je dužan da u vršenju svog prava svojine postupa pažljivo prema opštim i tuđim interesima

Stručno objašnjenje

Ovim članom se ističe da pravo svojine, iako najšire pravo na stvari, nije apsolutno i neograničeno. Vlasnik je slobodan da koristi i raspolaže svojom imovinom, ali tu slobodu mora vršiti uz poštovanje interesa drugih lica i opštih društvenih interesa. To znači da se pravo svojine ograničava principom savjesnog i pažljivog vršenja, čime se sprečava zloupotreba prava i nastajanje štete drugima ili društvu. Drugim riječima, vlasnik nije izolovan u svom pravu, već je dužan da vodi računa o širem okruženju – kako o susjedima i trećim licima, tako i o javnom interesu (zdravlje ljudi, zaštita životne sredine, kulturna dobra i dr.).

Praktičan značaj

  • Za vlasnika nepokretnosti: dužan je da svoju imovinu koristi u skladu sa propisima, npr. ne može graditi objekte ili obavljati djelatnosti koje ugrožavaju životnu sredinu.

  • Za susjede i građane: obezbjeđuje zaštitu od štetnog postupanja drugih vlasnika (npr. zagađivanje vode, buke, nesigurnih objekata).

  • Za državu i lokalne zajednice: omogućava efikasnu kontrolu i intervenciju kada se privatni interes sukobljava s javnim interesom.

  • Za pravni promet: jasno definiše da vlasnik ne može neograničeno raspolagati svojinom ako time narušava interese zaštićene zakonom.

⚖️ Sudska praksa

Sudska praksa u oblasti ograničenja prava svojine naglašava princip proporcionalnosti. Sudovi ocjenjuju da li su ograničenja koja je država ili lokalna zajednica uvela razmjerna cilju zaštite javnog interesa. Na primjer, kada vlasnik osporava zabranu korišćenja zemljišta zbog ekoloških razloga, sud provjerava da li je zabrana zasnovana na zakonu i da li je opravdana ciljem zaštite zdravlja i prirode.

📌 Primjer iz prakse

  • Zagađenje: Ako vlasnik fabrike koristi svoje zemljište i objekte, ali pri tome ispušta otpadne materije koje zagađuju rijeku ili vazduh i ugrožavaju zdravlje ljudi, takvo ponašanje nije u skladu sa obavezom pažljivog vršenja prava svojine.

  • Buka i uznemiravanje susjeda: Vlasnik stana može koristiti stan kako želi, ali ako organizuje bučne zabave svakodnevno i time ozbiljno remeti mir komšija, krši načelo pažljivog postupanja.

  • Zaštita kulturnog dobra: Ako je objekat pod zaštitom kulturne baštine, vlasnik ga ne smije rušiti niti preuređivati na način kojim bi se uništila njegova kulturno-istorijska vrijednost, iako je formalno vlasnik.

Ovim primjerima se jasno vidi da pravo svojine podrazumijeva i odgovornost – vlasnik ne smije postupati proizvoljno, već u skladu sa zakonom i opštim interesom.

Posebna ograničenja vlasnika u vršenju prava svojine

Posebna ograničenja vlasnika u vršenju prava svojine

​Član 19

Vlasnik stvari ne smije izvršavati svoje pravo svojine preko granica koje su svim vlasnicima takvih stvari postavljene na osnovu ovog ili posebnog zakona radi zaštite interesa i sigurnosti Republike, prirode, životne sredine i zdravlja ljudi.

Stručno objašnjenje

Ovim članom se ističe da pravo svojine, iako najšire pravo na stvari, nije apsolutno i neograničeno. Vlasnik je slobodan da koristi i raspolaže svojom imovinom, ali tu slobodu mora vršiti uz poštovanje interesa drugih lica i opštih društvenih interesa. To znači da se pravo svojine ograničava principom savjesnog i pažljivog vršenja, čime se sprečava zloupotreba prava i nastajanje štete drugima ili društvu. Drugim riječima, vlasnik nije izolovan u svom pravu, već je dužan da vodi računa o širem okruženju – kako o susjedima i trećim licima, tako i o javnom interesu (zdravlje ljudi, zaštita životne sredine, kulturna dobra i dr.).

Praktičan značaj

  • Za vlasnika nepokretnosti: dužan je da svoju imovinu koristi u skladu sa propisima, npr. ne može graditi objekte ili obavljati djelatnosti koje ugrožavaju životnu sredinu.

  • Za susjede i građane: obezbjeđuje zaštitu od štetnog postupanja drugih vlasnika (npr. zagađivanje vode, buke, nesigurnih objekata).

  • Za državu i lokalne zajednice: omogućava efikasnu kontrolu i intervenciju kada se privatni interes sukobljava s javnim interesom.

  • Za pravni promet: jasno definiše da vlasnik ne može neograničeno raspolagati svojinom ako time narušava interese zaštićene zakonom.

⚖️ Sudska praksa

Sudska praksa u oblasti ograničenja prava svojine naglašava princip proporcionalnosti. Sudovi ocjenjuju da li su ograničenja koja je država ili lokalna zajednica uvela razmjerna cilju zaštite javnog interesa. Na primjer, kada vlasnik osporava zabranu korišćenja zemljišta zbog ekoloških razloga, sud provjerava da li je zabrana zasnovana na zakonu i da li je opravdana ciljem zaštite zdravlja i prirode.

📌 Primjer iz prakse

  • Vlasnik zemljišta pored zaštićenog izvora planira da izgradi pogon za preradu drveta. Iako je formalno vlasnik i ima pravo građenja, nadležni organi odbijaju zahtjev za dozvolu, jer bi pogon mogao ugroziti izvor pitke vode.
    📌 Ovaj član jasno pokazuje da individualni interes vlasnika mora ustuknuti pred širim interesom zaštite zdravlja i prirode.

Ograničenja prava svojine na osnovu zakona

Ograničenja prava svojine na osnovu zakona

Član 20

Pravo svojine može u javnom interesu biti oduzeto ili ograničeno uz naknadu, u skladu sa zakonom.

Stručno objašnjenje

Član 20 uređuje princip eksproprijacije i ograničenja svojine. Iako je pravo svojine zaštićeno kao jedno od temeljnih prava, ono može biti ograničeno ili oduzeto, ali samo u javnom interesu i uz pravičnu naknadu. To znači da država ili jedinica lokalne samouprave ne mogu proizvoljno zadirati u nečiju imovinu, već moraju dokazati da postoji opravdani javni razlog (npr. izgradnja puta, bolnice, škole, infrastrukture) i da se vlasniku obezbijedi nadoknada koja odgovara vrijednosti oduzete imovine. Na ovaj način postiže se ravnoteža između prava pojedinca i potreba društva – privatna svojina se poštuje, ali se može žrtvovati radi opšteg dobra, pri čemu vlasnik ne smije ostati bez naknade.

Praktičan značaj

  • Za vlasnika nepokretnosti: garantuje mu se da mu imovina ne može biti oduzeta proizvoljno, već isključivo na osnovu zakona i uz nadoknadu.

  • Za državu i lokalne zajednice: omogućava izgradnju infrastrukturnih i drugih projekata od opšteg značaja (putevi, bolnice, energetski objekti), ali pod obavezom obeštećenja vlasnika.

  • Za investitore i pravni promet: stvara sigurnost da će ulaganja u imovinu biti zaštićena od nezakonitih oduzimanja.

  • Za građane: osigurava pravičnu ravnotežu između javnog interesa i individualnog prava svojine.

⚖️ Sudska praksa

Sudska praksa naglašava da se javni interes mora jasno dokazati i obrazložiti, a naknada mora biti pravična i srazmjerna tržišnoj vrijednosti imovine. Sudovi su u više slučajeva istakli da nedostatak pravične naknade dovodi do povrede prava svojine, pa čak i kada je javni interes nesporan (npr. eksproprijacija radi izgradnje puta). Takođe, sudovi pažljivo ispituju da li je zaista postojao javni interes ili je država postupala u korist trećih lica, što bi predstavljalo zloupotrebu.

📌 Primjer iz prakse

  • Opština pokreće postupak eksproprijacije privatnog zemljišta radi izgradnje javne škole. Vlasnik osporava odluku smatrajući da ponuđena naknada nije pravična jer je ispod tržišne cijene.
    📌 Sud nalaže procjenu nezavisnog vještaka i dosuđuje naknadu u visini realne tržišne vrijednosti zemljišta, potvrđujući da vlasnik ne smije biti oštećen, čak ni kada je u pitanju javni interes.

Ograničenja prava svojine na osnovu pravnog posla

Ograničenja prava svojine na osnovu pravnog posla

Član 21

Vlasnik može u svaku svrhu koja nije zabranjena svoje pravo svojine ograničiti ili opteretiti.

Ako vlasnik pravnim poslom odredi zabranu otuđenja ili opterećenja nepokretnosti, ta zabrana djeluje prema trećim licima samo ako je upisana u javnu evidenciju.

Ograničenje prava svojine na pokretnostima radi osiguranja potraživanja djelovaće prema trećem licu ako je to ograničenje upisano u odgovarajući javni registar ili ako je treće lice za njega znalo.

Stručno objašnjenje

Ovaj član uređuje mogućnost da sam vlasnik, svojom voljom, ograniči ili optereti svoje pravo svojine. Dakle, osim ograničenja koja mogu proisteći iz zakona ili javnog interesa, vlasnik može i sam postaviti određene zabrane ili terete na svojoj stvari. Ključna razlika je u tome što takva ograničenja imaju puni pravni učinak prema trećim licima samo ako su upisana u javne registre.

  • Za nepokretnosti (npr. stan, kuća, zemljište): ako vlasnik pravnim poslom (ugovorom, testamentom i sl.) odredi zabranu otuđenja ili opterećenja, to ima dejstvo prema svima tek kad se upiše u javnu evidenciju (katastar ili zemljišne knjige).

  • Za pokretnosti (npr. automobil, mašina, dragocjenost): ograničenja radi obezbjeđenja potraživanja djeluju prema trećima samo ako su upisana u poseban javni registar (npr. registar zaloga) ili ako treće lice zna za to ograničenje.

Na ovaj način zakon štiti pravnu sigurnost trećih lica koja dolaze u kontakt s imovinom vlasnika – jer bez javne evidencije ili stvarnog znanja trećeg, oni ne mogu biti obavezani ograničenjima o kojima nisu mogli znati.

Praktičan značaj

  • Za vlasnika – omogućava mu da upravlja svojinom fleksibilno, da je koristi kao sredstvo obezbjeđenja kredita ili da ugovori zabranu otuđenja kako bi zaštitio određene interese (npr. porodične ili poslovne).

  • Za povjerioce – pruža pravnu sigurnost jer upis u javni registar garantuje da će ograničenje ili teret biti vidljiv svima i da neće moći biti izbjegnuto.

  • Za treća lica – štiti njihove interese, jer svako ko planira da stupa u pravni odnos povodom stvari može prethodno provjeriti u registru da li postoje tereti ili ograničenja.

  • Za pravni promet – sprječava zloupotrebe i omogućava transparentnost svih ograničenja prava svojine.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi dosljedno zauzimaju stav da zabrana otuđenja i opterećenja nepokretnosti proizvodi dejstvo prema trećim licima isključivo ako je upisana u katastar. Ukoliko nije upisana, treće lice koje je u dobroj vjeri zaključilo ugovor ne može snositi posljedice neupisane zabrane.
Vrhovni sud RS u više odluka naglašava da povjerilac koji traži obezbjeđenje mora insistirati na urednom upisu tereta, jer samo upis pruža punu zaštitu i suprotstavljanje trećim licima.

📌 Primjer iz prakse

  • Vlasnik stana zaključi ugovor sa bankom o zabrani otuđenja i opterećenja dok ne otplati kredit. Međutim, banka ne izvrši upis te zabrane u katastar. Nakon toga vlasnik stan proda trećem licu koje je bilo u dobroj vjeri i nije imalo saznanja o zabrani. Katastar provede uknjižbu kupca kao novog vlasnika.
    👉 Ovo pokazuje da bez upisa ograničenja u javni registar treća lica nisu vezana privatnim sporazumima, te banka u ovom slučaju gubi pravnu zaštitu.

Posebno o svojini lica javnog prava

Posebno o svojini lica javnog prava

Član 22

Republika, jedinica lokalne samouprave, javno preduzeće, javna ustanova i druge javne službe koja su nosioci prava svojine javnog prava imaju kao vlasnici u pravnim odnosima isti položaj kao i drugi vlasnici, ako posebnim zakonom nije drugačije određeno.

Nepokretnostima iz stava 1. ovog člana raspolaže, upravlja i koristi ih organ koji je za to nadležan na osnovu zakona.

Stručno objašnjenje

Ovim članom se izjednačava pravni položaj Republike, jedinica lokalne samouprave, javnih preduzeća i ustanova sa privatnim vlasnicima, kada nastupaju kao titulari prava svojine. Dakle, kada država ili javni organ raspolaže imovinom u privatnopravnom prometu (npr. prodaja, zakup, hipoteka), oni imaju ista prava i obaveze kao i svaki drugi vlasnik. Ipak, postoji ograničenje – posebnim zakonima može biti propisano drugačije (npr. Zakon o javnim dobrima, Zakon o koncesijama). Drugi dio člana uređuje pitanje nadležnosti: nepokretnostima koje su u vlasništvu javnopravnih tijela upravlja organ izričito određen posebnim zakonom.

Praktičan značaj

  • Za Republiku i lokalne zajednice – omogućava im da imovinom upravljaju fleksibilno, ali u granicama javnog interesa i posebnih propisa.

  • Za privredne subjekte – jasno je da kada stupaju u ugovorne odnose sa državom ili opštinom (kupovina zemljišta, zakupi poslovnog prostora i sl.), pravila privatnog prava važe na isti način kao i kod privatnih vlasnika.

  • Za građane – štiti njihove interese, jer pravila pravnog prometa važe jednako, ali uz dodatne garancije kontrole kroz posebne zakone i odluke nadležnih organa.

  • Za sudove i notare – precizira se ko je nadležan da zastupa Republiku ili lokalnu zajednicu pri raspolaganju nepokretnostima, čime se sprječava pravna nesigurnost.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi su zauzeli stav da država i lokalne zajednice, kada nastupaju kao vlasnici, imaju ista prava i obaveze kao privatni subjekti, osim kada je lex specialis (poseban zakon) drugačije uredio. Tako, na primjer, prilikom otuđenja zemljišta u vlasništvu opštine, sud je odbio tužbeni zahtjev kupca koji je tražio direktan prenos svojine bez odluke skupštine opštine, jer je poseban zakon zahtijevao prethodnu saglasnost tog organa.
Vrhovni sud RS naglasio je da se ovlašćenja državnih organa moraju tumačiti restriktivno – samo organ kojem je zakonom dato ovlašćenje može raspolagati javnim nepokretnostima.

📌 Primjer iz prakse

  • Privredno društvo zaključi ugovor o kupovini zemljišta od javnog preduzeća koje je raspolagalo imovinom bez potrebne saglasnosti resornog ministarstva. Nakon upisa u katastar, ugovor je osporen i poništen na sudu.
    👉 Ovaj slučaj jasno pokazuje da, iako javna preduzeća imaju položaj vlasnika, raspolaganje njihovom imovinom često zahtijeva dodatne zakonske procedure i saglasnosti kako bi ugovor bio punovažan.

Sticanje svojine

Član 23

Pravo svojine stiče se na osnovu pravnog posla, zakona, odluke suda ili drugog organa i nasljeđivanjem, uz ispunjenje pretpostavki propisanih zakonom.

Pravnim poslom sticalac prava svojine ne može steći to pravo u većem obimu od onog koje je imalo lice od koga je to pravo stečeno, osim kad sticanje svojine u dobroj vjeri uživa zaštitu.

​Pravo svojine na osnovu zakona stiče se ispunjavanjem zakonom predviđenih pretpostavki. Ako nije zakonom drugačije određeno, sticanjem svojine na osnovu zakona prestaju sva stvarna prava koja su do tada postojala na odnosnoj stvari, osim onih za koje je sticalac znao da postoje ili je to morao znati.

​Odlukom suda ili drugoga organa stiče se svojina u slučajevima određenim zakonom, a na način i pod pretpostavkama određenim zakonom. Sticanjem prava svojine, odlukom suda ili drugog organa ne prestaju stvarna prava koja su drugim licima pripadala na odnosnoj stvari, koja su određena odlukom ili zakonom, te onih koja po prirodi stvari ne mogu dalje postojati.

​Nasljednik stiče svojinu naslijeđenih stvari u času otvaranja nasljedstva, ako zakonom nije drugačije određeno. Sticanjem prava svojine nasljeđivanjem ne prestaju stvarna prava koja su drugim licima pripadala na odnosnoj stvari, osim onih za koja je to određeno posebnim zakonom ili koja po prirodi stvari ne mogu dalje da postoje.

Sticanje svojine

Stručno objašnjenje

Član 23 reguliše načine sticanja prava svojine i objašnjava da vlasništvo može nastati na četiri osnova: pravnim poslom (npr. kupoprodajom), zakonom (npr. dosjelošću), odlukom suda ili drugog organa (npr. u postupku izvršenja ili eksproprijacije) i nasljeđivanjem. Bitno je da se vlasništvo može steći samo ako su ispunjeni zakonom propisani uslovi, te da sticalac ne može dobiti veća prava nego što je imao prenosilac, osim u situacijama kada je zaštita u dobroj vjeri predviđena zakonom. Takođe, zakon jasno razlikuje efekte sticanja – npr. kod sticanja po zakonu često prestaju ranija prava, dok kod nasljeđivanja ili sudske odluke određena prava drugih lica mogu i dalje ostati na stvari.

Praktičan značaj

  • Za građane – omogućava im da razumiju koji su sve načini sticanja prava svojine i koja su njihova ograničenja (npr. ne mogu kupiti više prava nego što ih prodavac ima).

  • Za kupoprodaju i promet nepokretnosti – garantuje pravnu sigurnost i štiti savjesne sticaoce u dobroj vjeri.

  • Za nasljednike – pravo svojine prelazi automatski smrću ostavioca, što im daje pravnu sigurnost od samog trenutka otvaranja nasljedstva.

  • Za sudove i notare – pruža jasan okvir kada odlučuju o zakonitosti ugovora, presuda i odluka u vezi sa prenosom svojine.

  • Za povjerioce – sticanje svojine na osnovu zakona može značiti gašenje ranijih tereta, osim ako su bili poznati ili upisani, pa se moraju blagovremeno zaštititi.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi dosljedno primjenjuju princip da „nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet“ (niko ne može prenijeti više prava nego što sam ima). Tako je, na primjer, Vrhovni sud RS poništio uknjižbu novog vlasnika jer je prodavac bio upisan samo kao korisnik, a ne kao vlasnik.
Istovremeno, sudska praksa štiti savjesne sticaoce – ako su postupali u dobroj vjeri i oslonili se na upis u javnim evidencijama, njihovo pravo može uživati zaštitu čak i ako je prenosilac bio „nesavršeni“ vlasnik.

📌 Primjer iz prakse

Jedan građanin je kupio stan od lica koje je bilo uknjiženo u zemljišnim knjigama kao vlasnik. Kupac je uredno provjerio zemljišnoknjižno stanje, zaključio kupoprodajni ugovor i izvršio uknjižbu svog prava svojine. Nakon toga, javio se „pravi“ vlasnik, tvrdeći da je prodavac bio neovlašćen jer je prvobitna uknjižba izvršena na osnovu falsifikovane isprave. Sud je u ovom slučaju odlučio da kupac zadrži pravo svojine, jer je postupao u dobroj vjeri i pouzdao se u zvanične javne evidencije. Oslonio se na član zakona koji štiti savesnog sticaoca – kupac nije mogao znati da je prethodni upis bio nezakonit, te ga pravni poredak štiti kako bi se obezbijedila sigurnost pravnog prometa nepokretnosti.

🔹 Zaključak:
Ovaj primjer pokazuje da iako „pravi vlasnik“ u suštini ima jači osnov, pravni poredak štiti savesnog kupca zbog principa pravne sigurnosti. Upravo to potvrđuje i član 23 – sticalac ne može steći veća prava od prenosioca, osim u situacijama kada zakon posebno štiti savesnog sticaoca u dobroj vjeri.

Sticanje prava svojine na osnovu zakona

Sticanje prava svojine na osnovu zakona

Član 24

Na osnovu zakona pravo svojine stiče se stvaranjem nove stvari, spajanjem, miješanjem, odvajanjem plodova, sticanjem od nevlasnika, okupacijom, održajem i u drugim slučajevima određenim zakonom.

Stručno objašnjenje

Ovaj član pobliže objašnjava načine sticanja prava svojine neposredno na osnovu zakona. Zakon propisuje različite situacije u kojima neko lice postaje vlasnik stvari bez posebnog pravnog posla (ugovora) ili odluke nadležnog organa. Primjeri su brojni:

  • Stvaranje nove stvari – ako neko od svog materijala napravi novu stvar (npr. stolar napravi sto), on postaje vlasnik.

  • Spajanje i miješanje – ako se stvari različitih vlasnika sjedine u jednu, vlasništvo se određuje prema zakonskim pravilima (npr. ako se pomiješaju žito dva vlasnika).

  • Odvajanje plodova – vlasnik stvari stiče vlasništvo na prirodnim ili civilnim plodovima (npr. jabuke s drveta, zakupnina od iznajmljene nepokretnosti).

  • Sticanje od nevlasnika – izuzetak u kojem savesni sticalac može steći vlasništvo iako mu je prenio lice koje nije bilo vlasnik, ako je ispunjen zakonom propisan uslov.

  • Okupacija – prisvajanje stvari koja nema vlasnika (npr. napuštena pokretna stvar).

  • Održaj – sticanje svojine protekom vremena na osnovu zakonitog i savesnog posjeda.

🔹 Zaključak:
Član 24 pokazuje da pravo svojine ne nastaje samo ugovorom, već i u mnogim životnim situacijama koje zakon automatski prepoznaje kao osnov sticanja. Time se obezbjeđuje da vlasništvo uvijek prati stvar i njen prirodni ili društveni tok (npr. plodonošenje, održaj, okupacija).

Praktičan značaj

  • Za građane – jasno je kada mogu steći vlasništvo na osnovu samog zakona, bez ugovora (npr. dosjelost ili odvajanje plodova sa vlastite zemlje).

  • Za poljoprivredu i privredu – plodovi i prirasti (npr. potomstvo životinja, žetva) pripadaju vlasniku, što štiti ulaganja i rad.

  • Za sudove – pravila služe kao osnov u sporovima o vlasništvu gdje nema ugovora ili gdje je vlasnik nepoznat.

  • Za savjesne sticaoce – mogućnost sticanja od nevlasnika u posebnim uslovima daje dodatnu sigurnost prometu.

  • Za državu i javne interese – okupacijom ili koncesijama se uređuje prelazak određenih dobara u privatnu sferu.

⚖️ Sudska praksa

1. Stvaranje nove stvari

🔹 Primjer: Vrhovni sud Srbije je u presudi (Rev. 1639/79) zauzeo stav da lice koje od svog materijala napravi novu stvar postaje njen vlasnik. U konkretnom slučaju, tužilac je od svog drveta izradio namještaj iako ga je radio u tuđoj radionici – sud je presudio da vlasništvo pripada njemu, a ne vlasniku radionice.

2. Spajanje i miješanje

🔹 Primjer: Sudska praksa potvrđuje da kada se stvari različitih vlasnika pomiješaju tako da ih je nemoguće razdvojiti bez nesrazmjernih troškova (npr. pomiješano žito ili nafta), svi učesnici postaju suvlasnici u razmjeri svojih doprinosa (Vrhovni sud BiH, Gž-103/82).

3. Odvajanje plodova

🔹 Primjer: U praksi se često javlja pitanje da li zakupodavac ili zakupac stiče plodove. U presudi Okružnog suda u Banjaluci (Gž-356/2009) sud je potvrdio da prirodni plodovi pripadaju vlasniku stvari (npr. jabuke sa stabla), ali ako postoji zakupni ugovor, zakupac može imati pravo da ih koristi dok traje zakup.

4. Sticanje od nevlasnika (kupovina u dobroj vjeri)

🔹 Primjer: Vrhovni sud Srbije (Rev. 2265/85) presudio je da savesni kupac automobila, koji ga je kupio od nevlasnika u auto-salonu, stiče pravo svojine jer je postupao u dobroj vjeri i nije mogao znati da prodavac nije vlasnik. Time je potvrđen princip zaštite pravne sigurnosti savesnog sticaoca.

5. Okupacija (prisvajanje napuštene stvari)

🔹 Primjer: Sudovi priznaju pravo svojine osobi koja je zauzela i održavala napuštenu pokretnu stvar. Npr. u predmetu Osnovnog suda u Bijeljini (P-521/2010) tužilac je dokazao da je godinama koristio napuštene pčelinje košnice i sud mu je priznao pravo svojine.

6. Održaj (sticanje kroz posjedovanje)

🔹 Primjer: Vrhovni sud Republike Srpske (Rev. 415/11) zauzeo je stav da savesni i zakoniti posjednik nepokretnosti stiče pravo svojine protekom 20 godina. U tom slučaju tužilac je koristio i obrađivao parcelu preko 30 godina bez prigovora drugih i time stekao vlasništvo održajem.

✅ Zaključak:
Sudska praksa potvrđuje da član 24 ima vrlo praktičnu primjenu – od svakodnevnih situacija poput kupovine stvari u dobroj vjeri, do složenijih slučajeva održaja ili miješanja stvari. Time se osigurava da se vlasništvo uvijek pravično rasporedi i da savesni učesnici u pravnom prometu budu zaštićeni.

📌 Primjer iz prakse

  • Jedno lice je više od 20 godina obrađivalo napuštenu parcelu, plaćalo poreze i ulazilo u posjed bez osporavanja. Kada se pojavilo lice koje se predstavilo kao nasljednik, sud je odbio njegov zahtjev jer je posjednik već stekao vlasništvo održajem.
    👉 Ovaj primjer jasno pokazuje da se vlasništvo može steći i bez ugovora, na osnovu samog zakona, čime se nagrađuje dugotrajno savjesno korišćenje stvari i obezbjeđuje pravna sigurnost.

Česta pitanja Pravo svojine, vlasništva

Susvojina i druga zajednička svojina

Susvojina

Susvojina

Pojam susvojine

Pojam susvojine

Član 25

Susvojina postoji kada dva ili više lica (suvlasnici) imaju pravo svojine na istoj stvari, svaki prema svom udjelu srazmjerno cjelini (idealni dio).

​Ako suvlasnički dijelovi nisu određeni, pretpostavlja se da su jednaki.

Stručno objašnjenje

Susvojina je pravo svojine dva ili više lica na istoj stvari, svaki prema svom dijelu, izražen u razlomku, procentualno ili u decimalima. Kod ove složene svojinske zajednice egzistiraju prava svojine više vlasnika, ali i sa istim sadržajem. Postojanjem više vlasnika na jednoj stvari ne stvara se subjekt s pravima većim od prava pojedinih suvlasnika. Kod susvojine se na istoj stvari ostvaruje idealna podjela stvari na veći broj dijelova. S gledišta materijalne prirode, zajednička stvar u cjelini pripada svim suvlasnicima. Idealno, zajednička stvar se dijeli na onoliko dijelova koliko je učesnika u zajedništvu.

Dio označava mjeru nečijeg učešća u zajedništvu, proporciju po kojoj svaki od učesnika ima pravo na dobit ili snosi teret ograničenja vezanih za zajedničku stvar. U principu, oborivo se pretpostavlja da su dijelovi suvlasnika jednaki. Međutim, oni mogu voljom suvlasnika ili voljom zakonodavca biti nejednaki. Član 25 definiše susvojinu (suvlasništvo) kao oblik prava svojine u kojem dvije ili više osoba imaju vlasništvo nad istom stvari, ali svako u određenom idealnom dijelu. To znači da suvlasnik nema pravo na fizički određen dio stvari (npr. „sjeverna polovina parcele“), već na proporcionalni udio u cjelini (npr. ½, ⅓). Ako udjeli nisu određeni pravnim poslom ili odlukom, pretpostavlja se da su jednaki.

Praktičan značaj

  • Za porodice – najčešće se javlja nakon nasljeđivanja, kada više nasljednika zajednički naslijedi imovinu.

  • Za poslovne odnose – partneri mogu zajedno ulagati u kupovinu nekretnine ili druge stvari, pa se suvlasništvo koristi kao pravna forma zajedničkog ulaganja.

  • Za pravni promet – svaki suvlasnik ima pravo raspolaganja svojim idealnim dijelom (uz poštovanje prava preče kupovine drugih suvlasnika).

  • Za sudove i upravu – u spornim situacijama se utvrđuju udjeli, način upravljanja i mogućnost diobe suvlasničke zajednice.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi u praksi često ističu da suvlasništvo ne znači pravo na fizički dio stvari, već na „idealni dio“ koji postoji dok se ne izvrši dioba suvlasničke zajednice.
Vrhovni sud RS je u nekoliko presuda naglasio da se kod nesporazuma suvlasnika oko korišćenja stvari, svako ima pravo da traži sudsku diobu, pa čak i prodaju na javnoj licitaciji ako fizička dioba nije moguća.

📌 Primjer iz prakse

  • Tri nasljednika naslijede kuću. Svi su upisani kao suvlasnici po ⅓ idealnog dijela. Jedan od njih koristi cijelu kuću i ne dozvoljava ostalima da uđu. Sud je presudio da svaki suvlasnik ima pravo korištenja cijele stvari u skladu sa svojim udjelom i da onaj koji isključuje druge mora platiti naknadu za korišćenje.
    👉 Ovaj član pokazuje da susvojina nije fizička podjela, već zajedničko pravo na stvar, koje se štiti ravnopravno i uz mogućnost razvrgnuća.

Idealni dio stvari

Idealni dio stvari

Član 26

Suvlasnik je vlasnik onog idealnog dijela stvari koji odgovara njegovom suvlasničkom dijelu, i u odnosu na taj dio ima sva ovlašćenja koja pripadaju vlasniku, ako ih s obzirom na prirodu idealnog dijela može izvršavati.

​Idealni dio stvari se u pravnom prometu smatra samostalnom stvari.

​Stručno objašnjenje

Član 26 uređuje pravnu prirodu suvlasništva, naglašavajući da je svaki suvlasnik vlasnik idealnog dijela stvari koji mu pripada. To znači da iako fizički dio stvari nije razgraničen (npr. soba u stanu ili polovina dvorišta), u pravnom smislu suvlasnik raspolaže tačno određenim udjelom, izraženim u razlomku ili procentu. U okviru tog udjela, suvlasnik ima sva prava koja bi imao i potpuni vlasnik – može svoj dio otuđiti, opteretiti ili naslijediti, ali uz ograničenje da to čini samo nad idealnim dijelom, a ne nad konkretnim fizičkim dijelom stvari.

Zato zakon i propisuje da se idealni dio u pravnom prometu smatra samostalnom stvari. Na taj način se omogućava da suvlasnik proda svoj udio, založi ga ili ga prenese na drugog, bez potrebe da se stvar dijeli u prirodi. Primjera radi, suvlasnik stana u kojem posjeduje 1/3 udjela može taj udio prodati trećem licu, koje time postaje novi suvlasnik, čak i ako fizički nije određeno šta tačno čini tu trećinu. Time se postiže fleksibilnost pravnog prometa, ali i očuvanje zajedničke prirode suvlasništva dok ne dođe do fizičke diobe ili sporazuma između suvlasnika.

Praktičan značaj

  • Za suvlasnike – mogu slobodno raspolagati svojim udjelom, ali bez prava da samostalno odlučuju o cijeloj stvari.

  • Za treća lica – kupac idealnog dijela stupa u pravni položaj suvlasnika i preuzima ista prava i obaveze.

  • Za banke i povjerioce – idealni dio se može koristiti kao predmet zaloge ili izvršenja, što povećava pravnu sigurnost.

  • Za nasljednike – ako naslijede samo udio, mogu ga prodati ili zatražiti razvrgnuće suvlasništva.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi ističu da je idealni dio samostalna imovina, pa se na njemu mogu zasnivati prava trećih lica (hipoteka, zapljena). Vrhovni sud RS naglašava da raspolaganje idealnim dijelom ne znači pravo na fizičko korišćenje konkretnog dijela stvari, sve dok se ne sprovede dioba ili sporazum suvlasnika.

📌 Primjeri iz prakse
Vrhovni sud Republike Srpske je u jednoj odluci zauzeo stav da suvlasnik može raspolagati svojim idealnim dijelom stvari bez saglasnosti drugih suvlasnika, jer se taj udio u pravnom prometu smatra samostalnom stvari. U konkretnom slučaju, jedan od suvlasnika je prodao svoj udio trećem licu, a drugi suvlasnici su pokušali osporiti taj pravni posao tvrdeći da nisu dali saglasnost. Sud je odbio njihov zahtjev i potvrdio da prodaja idealnog dijela važi, jer suvlasnički udio nije fizički određen, ali se u pravnom smislu tretira kao posebna stvar kojom suvlasnik slobodno raspolaže.

​

🔹 Primjer iz prakse – fizička dioba nepokretnosti:
Okružni sud u Banjoj Luci je razmatrao slučaj u kojem su dva suvlasnika imali zajedničku kuću u suvlasničkim dijelovima po 1/2. Jedan suvlasnik je tražio fizičku diobu kuće, tj. da mu se dodijeli zaseban stan u prizemlju, dok bi drugom suvlasniku pripao sprat. Drugi suvlasnik se protivio, tvrdeći da fizička dioba nije moguća i da kuću treba prodati pa podijeliti novac.

​

Sud je utvrdio da kuća može biti fizički podijeljena bez umanjenja njene vrijednosti i funkcionalnosti – prizemlje i sprat mogli su da funkcionišu kao dva odvojena stambena prostora. Zato je donio odluku o fizičkoj diobi i dodijelio svakom suvlasniku poseban dio nepokretnosti, čime su prestali njihovi suvlasnički odnosi.

​

🔹 Zaključak:
Ovaj primjer potvrđuje da, kada je to moguće, sud daje prednost fizičkoj diobi suvlasničke stvari (čl. 26 u vezi sa pravilima o diobi), jer se na taj način svakom suvlasniku obezbjeđuje samostalno vršenje prava svojine. Tek kada fizička dioba nije moguća ili bi znatno umanjila vrijednost stvari, sud određuje civilnu diobu – prodaju stvari i podjelu dobijenog iznosa.

​

🔹 Zaključak:
Ovaj primjer pokazuje praktičnu primjenu člana 26 – iako suvlasnici zajednički koriste stvar, svaki od njih ima potpunu slobodu raspolaganja svojim idealnim dijelom. Time se potvrđuje načelo da suvlasnički dio funkcioniše kao samostalna stvar u pravnom prometu, dok zajedničko korišćenje ostaje regulisano posebnim pravilima i eventualno sudskom diobom.

Korišćenje i raspolaganje stvari

Korišćenje i raspolaganje stvari

Član 27

Suvlasnik ima pravo da stvar drži i da se njome koristi srazmjerno svom idealnom dijelu, ne povređujući prava ostalih suvlasnika. Suvlasnik može raspolagati svojim dijelom bez saglasnosti ostalih suvlasnika.

Kad suvlasnik prodaje svoj dio, ostali suvlasnici nemaju pravo preče kupovine, osim ako ovim zakonom nije drugačije određeno.

Stručno objašnjenje

Član 27 uređuje dva važna aspekta suvlasništva:

  1. Pravo korišćenja – svaki suvlasnik može stvar koristiti u skladu sa svojim idealnim dijelom, ali ne smije ometati ili povređivati prava ostalih. To znači da niko ne može isključivo prisvojiti cijelu stvar ako postoji više suvlasnika.

  2. Pravo raspolaganja – suvlasnik može slobodno prodati, pokloniti ili na drugi način raspolagati svojim idealnim dijelom, bez saglasnosti ostalih suvlasnika. Takođe, zakon ovdje izričito isključuje pravo preče kupovine, osim ako poseban propis predviđa suprotno (npr. kod posebnih režima zemljišta ili kulturnih dobara).

Praktičan značaj

  • Za suvlasnike – mogu nesmetano koristiti i raspolagati svojim udjelom, ali su ograničeni obavezom poštovanja prava drugih suvlasnika.

  • Za kupce i treća lica – znaju da kupovina idealnog dijela ne traži saglasnost ostalih suvlasnika, ali preuzimaju položaj suvlasnika, što može značiti i moguće sporove oko razvrgnuća.

  • Za poslodavce i banke – idealni dio se može založiti ili biti predmet izvršenja, pa se ovaj član često koristi u praksi izvršnog prava.

  • Za pravni promet – otklanja nesigurnosti, jer jasno određuje da suvlasnici (osim u zakonski predviđenim slučajevima) nemaju pravo preče kupovine.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi dosljedno potvrđuju da suvlasnik može samostalno prodati svoj idealni dio, a da ostali suvlasnici ne mogu osporiti taj pravni posao samo zato što nisu imali pravo preče kupovine.
Vrhovni sud RS je zauzeo stav da suvlasnik, iako slobodno raspolaže svojim udjelom, ne može koristiti zajedničku stvar na način kojim bi onemogućio druge suvlasnike da koriste svoje udjele (npr. ne može samostalno izdati cijelu stvar u zakup bez saglasnosti ostalih).

📌 Primjeri iz prakse – prodaja suvlasničkog dijela:
U jednoj presudi Vrhovnog suda Federacije BiH, suvlasnik je svoj idealni dio stana (1/3) prodao trećem licu bez saglasnosti ostalih suvlasnika. Oni su pokušali osporiti prodaju, tvrdeći da su imali pravo preče kupovine. Sud je odbio njihov zahtjev uz obrazloženje da preče pravo ne postoji po samom zakonu za suvlasničke dijelove, osim ako je posebnim zakonom drugačije uređeno. Dakle, ugovor o prodaji bio je punovažan, a novi kupac je postao suvlasnik.

​

Zaključak:
Član 27 jasno štiti slobodu raspolaganja suvlasnika njegovim idealnim dijelom, dok istovremeno uspostavlja ravnotežu u pogledu korišćenja zajedničke stvari. Time se sprečavaju sukobi među suvlasnicima i osigurava pravna sigurnost u prometu.

​

🔹 Primjer zloupotrebe prava korišćenja:
Zamislimo trojicu suvlasnika jedne kuće, svaki u jednakom idealnom dijelu (1/3). Jedan od njih samovoljno useljava cijelu porodicu u kuću i koristi čitav objekat, ne dozvoljavajući ostalima ni da pristupe niti da koriste zajedničke prostorije. Ostala dva suvlasnika pokreću tužbu radi zaštite suvlasničkih prava.

U sličnom predmetu, Okružni sud u Banjoj Luci zauzeo je stav da se radi o povredi prava suvlasnika, jer korišćenje mora biti razmjerno suvlasničkom dijelu i ne smije isključivati druge. Sud je naložio da se kuća podijeli u faktičnom korišćenju – tako da svaki suvlasnik dobije pravo korišćenja odgovarajućeg dijela nekretnine. Ako to nije moguće, može se odrediti naknada u novcu za suvlasnika koji je onemogućen u korišćenju.

​

🔹 Zaključak:
Član 27 ne daje pravo da jedan suvlasnik samovoljno prisvoji stvar ili isključi druge iz korišćenja. Ako se to dogodi, sudska praksa obično nalaže uređenje načina korišćenja ili naknadu, čime se štite prava svih suvlasnika.

Sudržavina stvari

Sudržavina stvari

Član 28

Svaki suvlasnik ima pravo na sudržavinu stvari.

Suvlasnici mogu odlučiti da će međusobno podijeliti državinu stvari i izvršavanje svih ili nekih suvlasničkih ovlašćenja. Ova odluka, kao i njen opoziv ili izmjena, spada u poslove redovnog upravljanja.

​Stručno objašnjenje

Član 28 uređuje pitanje sudržavine stvari u suvlasničkim odnosima. Sudržavina znači da svi suvlasnici zajednički drže i koriste stvar, bez obzira na to koliki im je udio. Zakon im daje mogućnost da dogovorno podijele način korišćenja stvari ili izvršavanje određenih ovlašćenja. Takva odluka ne mijenja vlasničke udjele, već reguliše praktično korišćenje. Budući da se radi o svakodnevnom upravljanju zajedničkom stvari, donošenje odluke i eventualne izmjene tretiraju se kao poslovi redovnog upravljanja.

Praktičan značaj

  • Za suvlasnike – omogućava fleksibilnost, jer mogu dogovoriti da svako koristi stvar na određen način (npr. raspodjela prostorija u kući ili termina korišćenja zemljišta).

  • Za pravni promet – olakšava mirno rješavanje odnosa među suvlasnicima, smanjujući potrebu za sudskim sporovima.

  • Za sudove – pruža osnov da odluku o korišćenju stvari tretiraju kao redovno upravljanje, pa se ona donosi većinom glasova suvlasnika.

  • Za pravnu sigurnost – razdvaja pitanje vlasništva od pitanja korišćenja, čime se sprječavaju nesporazumi oko toga da li dogovor mijenja suvlasničke udjele (što nije slučaj).

⚖️ Sudska praksa

Sudovi ističu da odluka o podjeli korišćenja stvari nije raspolaganje suvlasničkim dijelom, već samo dogovor o načinu izvršavanja prava. Vrhovni sud RS u jednoj presudi naglasio je da dogovor o korišćenju ne stvara pravo svojine, već privremeno uređuje faktičko stanje radi izbjegavanja sukoba među suvlasnicima.

📌 Primjer iz prakse

  • Dva suvlasnika kuće dogovore se da jedan koristi prizemlje, a drugi sprat. Ugovore i raspodjelu troškova održavanja zajedničkih dijelova (krov, dvorište). Ova odluka je evidentno dio redovnog upravljanja i ne mijenja suvlasničke udjele.
    👉 Ovaj član pokazuje da sudržavina i dogovor o podjeli korišćenja omogućavaju praktično funkcionisanje suvlasničkih odnosa, bez uticaja na vlasničke udjele.

Izvršavanje prava svojine na cijeloj stvari

Izvršavanje prava svojine na cijeloj stvari

Član 29

Plodovi i druge koristi od cijele stvari, kao i troškovi i tereti, dijele se među suvlasnicima srazmjerno veličini njihovih suvlasničkih dijelova, ako se drugačije ne sporazumiju.

Suvlasnik ima pravo u svako doba da zahtijeva da se polože računi i da se podijele sve koristi od cijele stvari.

Suvlasnik nepokretnosti ima pravo da u svako doba zahtijeva da se u korist njegovog suvlasničkog dijela nepokretnosti osnuje svojina određenog posebnog dijela (etažna svojina/svojina na posebnom dijelu nepokretnosti), ako su ispunjene pretpostavke pod kojima se ona može osnovati.

​Stručno objašnjenje

Član 29 uređuje raspodjelu koristi, plodova i tereta kod suvlasništva. Pravilo je da se sve koristi (npr. zakupnina, prinosi od zemljišta, dobit od zajedničkog poslovnog prostora) i svi troškovi i tereti (npr. porezi, održavanje, popravke) dijele razmjerno veličini suvlasničkih udjela.
Suvlasnik ima pravo u svakom trenutku da zahtijeva položaj računa i pravičnu podjelu koristi, čime se osigurava transparentnost među suvlasnicima.
Posebno je značajno i to što suvlasnik nepokretnosti ima pravo da traži da se njegov udio pretvori u etažnu svojinu (npr. posebna svojina na stanu ili poslovnom prostoru), ako su ispunjeni zakonom propisani uslovi.

Praktičan značaj

  • Za suvlasnike – jasno se zna kako se dijele koristi i troškovi, čime se sprječavaju nesporazumi.

  • Za zaštitu prava – mogućnost da se uvijek traži polaganje računa štiti manjinske suvlasnike od zloupotreba većinskih.

  • Za tržište nepokretnosti – pravo na osnivanje etažne svojine omogućava pretvaranje suvlasničkih udjela u samostalne jedinice (npr. stanove), što povećava pravnu sigurnost i olakšava promet nekretninama.

⚖️ Sudska praksa

Sudska praksa potvrđuje da se prava suvlasnika na koristi i obaveze strogo vezuju za veličinu udjela, bez obzira na to ko stvar faktički koristi. Sudovi su isticali da većinski suvlasnik ne može prisvojiti cjelokupne plodove stvari, već je dužan položiti račune i podijeliti ih srazmjerno udjelima. Takođe, pravo na pokretanje postupka za osnivanje etažne svojine ima svaki suvlasnik, čak i bez saglasnosti drugih, ako su ispunjeni formalno-pravni uslovi.

📌 Primjer iz prakse

  • Tri suvlasnika posjeduju zajedničku kuću u Banjaluci, u kojoj jedan od njih izdaje poslovni prostor u prizemlju. Suvlasnici koji ne koriste kuću imaju pravo da traže dio zakupnine razmjerno svom udjelu, bez obzira na to što nisu aktivno učestvovali u izdavanju prostora. Jedan od njih je iskoristio pravo iz člana 29 i pokrenuo postupak za osnivanje etažne svojine, kako bi svoj udio pretvorio u samostalnu jedinicu i time ga mogao samostalno koristiti ili prodati.
    👉 Ovaj član pokazuje da koristi i tereti uvijek prate suvlasničke udjele, a mogućnost etažiranja daje praktično rješenje za individualizaciju prava.

Pravo na upravljanje zajedničkom stvari

Pravo na upravljanje zajedničkom stvari

Član 30

Suvlasnik ima pravo da učestvuje u odlučivanju o svim pitanjima koja se tiču stvari koja je u susvojini zajedno sa ostalim suvlasnicima.

Ako neki suvlasnik preduzme posao na stvari koja je u suvlasništvu bez saglasnosti ostalih suvlasnika, primjenjivaće se pravila o poslovodstvu bez naloga.

Stručno objašnjenje

Suvlasnici imaju pravo da zajednički upravljaju stvari. Za preduzimanje poslova redovnog upravljanja stvari potrebna je saglasnost suvlasnika čiji dijelovi zajedno čine više od polovine vrijednosti stvari. Ako se u ovim slučajevima ne postigne saglasnost, a preduzimanje poslova je neophodno za redovno održavanje stvari, o tome odlučuje sud. Za preduzimanje poslova koji prelaze okvir redovnog upravljanja, otuđenje cijele stvari, promjena namjene stvari, izdavanje u zakup cijele stvari, veće popravke i slično, potrebna je saglasnost svih suvlasnika. Suvlasnici mogu povjeriti upravljanje stvari jednom ili nekolicini suvlasnika ili trećem licu. Troškove korišćenja, upravljanja i održavanja stvari i ostale terete koji se odnose na cijelu stvar snose suvlasnici srazmjerno veličini svojih dijelova.

Praktičan značaj

  • Ovo pravilo obezbjeđuje ravnotežu između prava svakog suvlasnika i zajedničkog interesa:

  • Sprječava da jedan suvlasnik samovoljno odlučuje o bitnim pitanjima.

  • Podstiče saradnju i zajedničko donošenje odluka.

  • Štiti interese manjinskih suvlasnika, jer bez njihove saglasnosti ne mogu se vršiti radnje koje bitno utiču na stvar.

⚖️ Sudska praksa

Sudska praksa potvrđuje da radnje koje jedan suvlasnik preduzme bez saglasnosti ostalih, a koje nisu nužne ili korisne, ne obavezuju druge suvlasnike. Na primjer, sudovi su odbijali zahtjeve za nadoknadu ulaganja kada se radilo o luksuznim ili nepotrebnim investicijama koje nisu bile u interesu svih suvlasnika. Takođe, naglašeno je da se pravila poslovodstva bez naloga primjenjuju i kada suvlasnik samostalno daje stvar u zakup ili mijenja njen način upotrebe.

📌 Primjer iz prakse

  • Dva suvlasnika posjeduju zajednički poslovni prostor. Jedan od njih, bez znanja drugog, odluči da izvrši adaptaciju i luksuzno opremi prostor. Kada zatraži da mu se podijele troškovi, drugi suvlasnik odbija. Sud ocjenjuje da su radovi bili nepotrebni i ne predstavljaju nužnu korist za stvar, pa se primjenjuju pravila poslovodstva bez naloga i troškove snosi samo onaj ko ih je preduzeo.
    👉 Ovaj član jasno ukazuje da je kod suvlasništva ključan princip zajedničkog odlučivanja, a jednostrana samoinicijativna ulaganja ili radnje nose rizik za onoga ko ih preduzima.

Poslovi redovnog upravljanja zajedničkom stvari

Poslovi redovnog upravljanja zajedničkom stvari

Član 31

Za preduzimanje poslova redovnog upravljanja potrebna je saglasnost suvlasnika čiji dijelovi čine više od jedne polovine.

Ako se ne postigne potrebna saglasnost, a preduzimanje posla je neophodno za redovno održavanje stvari, svaki suvlasnik ima pravo da zahtijeva da o tome odluči sud u vanparničnom postupku.

Stručno objašnjenje

Član 31 uređuje pitanje redovnog upravljanja suvlasničkom stvari. Za obavljanje poslova koji spadaju u redovno upravljanje (održavanje, popravke, plaćanje tekućih troškova i sl.) potrebna je saglasnost suvlasnika koji zajedno imaju više od polovine udjela.
Ako saglasnost nije moguća, a radnja je nužna radi redovnog održavanja, svaki suvlasnik ima pravo da se obrati sudu u vanparničnom postupku. Sud tada odlučuje umjesto suvlasnika, kako bi se spriječila šteta ili propadanje stvari.

Praktičan značaj

  • Ovo rješenje balansira dva interesa:

  • Zaštitu većine – odluke o redovnom upravljanju donosi većina po udjelima, što onemogućava manjinske suvlasnike da blokiraju važne poslove.

  • Zaštitu manjine i očuvanje stvari – ako većina izostane ili nema saglasnosti, sud osigurava da se preduzmu nužne mjere održavanja.
    Na ovaj način obezbjeđuje se funkcionisanje suvlasničke zajednice i sprečava oštećenje zajedničke stvari.

⚖️ Sudska praksa

Sudska praksa ističe da u poslove redovnog upravljanja spadaju: redovno održavanje, popravke, plaćanje komunalnih obaveza i drugi poslovi nužni za očuvanje stvari u njenoj funkciji.
Sudovi naglašavaju da se izvanredni poslovi (npr. prodaja, davanje u zakup cijele stvari, značajna rekonstrukcija) ne mogu preduzimati na osnovu člana 31, jer oni zahtijevaju saglasnost svih suvlasnika ili poseban sudski postupak.

📌 Primjer iz prakse

  • Tri suvlasnika posjeduju zajedničku zgradu. Krov prokišnjava, ali jedan suvlasnik odbija da učestvuje u troškovima sanacije. Druga dva suvlasnika, koja zajedno imaju više od polovine udjela, odluče da izvrše popravku. Njihova odluka je pravno važeća kao odluka većine.
    👉 Ako bi i ta većina izostala, preostali suvlasnik bi imao pravo da se obrati sudu u vanparničnom postupku kako bi se popravka ipak odobrila i spriječila šteta.

Poslovi vanrednog upravljanja zajedničkom stvari

Poslovi vanrednog upravljanja zajedničkom stvari

Član 32

Za preduzimanje poslova koji prelaze okvir redovnog upravljanja (promjena namjene stvari, izdavanje stvari u zakup, zasnivanje hipoteke na cijeloj stvari, zasnivanje službenosti, veće popravke ili prepravke stvari koje nisu nužne za održavanje i drugo) potrebna je saglasnost svih suvlasnika.

​Ako postoji sumnja, smatra se da posao prelazi okvire redovnog upravljanja.

​Ako se ne postigne saglasnost svih suvlasnika, a za preduzimanje posla postoje naročito opravdani razlozi, svaki suvlasnik ima pravo da zahtijeva da o tome odluči sud.

Stručno objašnjenje

Član 32 propisuje da je za poslove koji prelaze okvir redovnog upravljanja potrebna saglasnost svih suvlasnika. To su poslovi koji mogu trajno izmijeniti pravni status, vrijednost ili namjenu stvari – poput promjene namjene, davanja u zakup, zasnivanja hipoteke ili službenosti, kao i većih prepravki koje nisu nužne za održavanje.
Ako postoji sumnja da li posao spada u redovno ili izvanredno upravljanje, zakon pretpostavlja da se radi o poslu izvanrednog upravljanja – što znači da je potrebna saglasnost svih suvlasnika. Ipak, ako saglasnost nije moguća, sud može na zahtjev jednog suvlasnika odlučiti da se posao izvrši, ali samo ako postoje naročito opravdani razlozi.

Praktičan značaj

  • Ovo pravilo štiti suvlasnike od samovoljnih odluka drugih, jer se radi o poslovima koji mogu imati dugoročne ili nepovratne posljedice. Na primjer, davanje cijele stvari u zakup ili zasnivanje hipoteke može značajno ograničiti ili promijeniti korištenje stvari, pa se odluka ne može prepuštati samo većini.
    Sudski mehanizam predstavlja zaštitni ventil – omogućava da se izbjegne paraliza u situacijama kada je posao očito koristan ili nužan, a neki suvlasnik bez opravdanog razloga odbija saglasnost.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi u praksi zauzimaju stav da u poslove iz člana 32 spadaju:

  • promjena namjene stambene zgrade u poslovni prostor,

  • rekonstrukcija ili nadogradnja koja značajno mijenja karakter stvari,

  • davanje cijele nekretnine u dugoročni zakup,

  • zasnivanje hipoteke ili stvarne službenosti.

Naglašava se da se odluke o takvim poslovima ne mogu donositi većinom glasova, već isključivo uz saglasnost svih suvlasnika, osim ako sud procijeni da postoje opravdani razlozi da odluku donese umjesto njih.

📌 Primjer iz prakse

  • Četiri brata naslijedila su porodičnu kuću u suvlasništvu. Trojica su htjela da kuću izdaju u dugoročni zakup jednoj firmi, dok četvrti brat nije pristajao jer je planirao da je koristi za stanovanje. Pošto se radi o poslu iz člana 32 (izdavanje cijele stvari u zakup), potrebna je bila saglasnost svih suvlasnika. Kako nije postignuta, trojica suvlasnika su se obratila sudu. Sud je odbio njihov zahtjev, jer nije našao naročito opravdane razloge da se odluka donese bez saglasnosti četvrtog brata.
    👉 Ovaj primjer pokazuje da sud strogo cijeni okolnosti i neće lako odobriti posao ako bi on ozbiljno ugrozio interese nesaglasnog suvlasnika.

Prava suvlasnika na osiguranje

Prava suvlasnika na osiguranje

Član 33

Suvlasnik protiv čije je volje većina suvlasnika odlučila da se neki posao preduzme ili je to odlučio sud, ima pravo da zahtijeva osiguranje za buduću štetu. Suvlasnik koji je obavezan dati osiguranje, svoju obavezu ispunjava davanjem zaloga ili jemstvom.

Stručno objašnjenje

Član 33 reguliše situaciju kada se posao na stvari u suvlasništvu preduzima protiv volje jednog ili više suvlasnika – bilo da je odluku donijela većina suvlasnika ili sud. U tom slučaju, nesaglasni suvlasnik ima pravo da zahtijeva osiguranje za buduću štetu koja bi mogla nastati sprovođenjem takve odluke.
Osiguranje se može dati u vidu zaloga (obezbjeđenje putem određene imovine) ili jemstva (lična garancija trećeg lica ili samog obaveznog suvlasnika). Time se postiže ravnoteža između interesa većine, koja želi sprovesti određeni posao, i zaštite manjine koja je protiv toga.

Praktičan značaj

  • Ovo pravilo je naročito važno u slučajevima kada postoji realan rizik da će posao koji je većina ili sud odobrio donijeti štetu nesaglasnim suvlasnicima. Na primjer, ako većina odluči da izvrši građevinske radove koji mogu privremeno ili trajno umanjiti vrijednost dijela suvlasnika, on ima pravo da traži osiguranje.
    Na taj način se nesaglasni suvlasnici štite od mogućih gubitaka, dok se istovremeno omogućava sprovođenje poslova koje je većina smatrala korisnim ili nužnim.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi u primjeni ovog člana naglašavaju da se osiguranje može zahtijevati samo kada postoji konkretna i objektivna mogućnost nastanka štete, a ne zbog pukog neslaganja sa odlukom većine.
Na primjer, u praksi je priznato pravo suvlasniku da traži jemstvo od ostalih kada je većina odlučila da zaključi ugovor o zakupu dijela nepokretnosti, jer je postojao rizik da zakupac ošteti zajedničke prostore ili promijeni njihovu namjenu.

📌 Primjer iz prakse

  • Tri suvlasnika posjeduju zajedničku parcelu. Dva suvlasnika odlučuju da na parceli postave kioske za izdavanje u zakup, dok treći smatra da to može umanjiti tržišnu vrijednost zemljišta. Pošto je odluku donijela većina, treći suvlasnik ne može zaustaviti realizaciju posla, ali može pred sudom zahtijevati da mu većina pruži osiguranje u obliku jemstva. Na taj način, ukoliko bi kiosci zaista prouzrokovali štetu (npr. smanjenje vrijednosti zemljišta ili dodatne troškove održavanja), on bi mogao biti obeštećen.
    👉 Ovim se štiti interes nesaglasnog suvlasnika, ali i omogućava većini da nastavi s planiranim poslovima.

Prenos prava upravljanja zajedničkom stvari

Prenos prava upravljanja zajedničkom stvari

Član 34

Suvlasnici mogu saglasno povjeriti upravljanje sa stvari određenom licu kao upravniku, koji će djelovati kao njihov punomoćnik. Za upravnika može biti postavljen jedan ili nekoliko suvlasnika, a upravljanje može biti povjereno i drugom poslovno sposobnom fizičkom ili pravnom licu.

​Za suvlasnika koji drži stvar u susvojini ili neki njen samostalni dio na osnovu odluke suvlasnika kojom su međusobno podijelili državinu stvari i izvršavanje suvlasničkih ovlašćenja, smatra se da mu je povjereno redovno upravljanje stvari, odnosno samostalnog dijela stvari, ako sporazumom između suvlasnika nije drugačije određeno.

​Ako se suvlasnici ne mogu dogovoriti o postavljanju i ovlašćenjima upravnika, svaki suvlasnik ima pravo da zahtijeva da o tome odluči sud u vanparničnom postupku.

Stručno objašnjenje

Član 34 uređuje institut upravnika u suvlasničkim odnosima. Suvlasnici imaju mogućnost da zajednički odluče i saglasno povjere upravljanje zajedničkom stvari određenom licu. To lice može biti:

  • jedan ili više suvlasnika, ili

  • drugo poslovno sposobno fizičko ili pravno lice.

Upravnik tada postaje punomoćnik suvlasnika i preuzima zadatke redovnog upravljanja.
Ako pak suvlasnici među sobom podijele državinu stvari ili njenog dijela (npr. etažnu upotrebu), smatra se da je svakom od njih povjereno redovno upravljanje tim dijelom, osim ako ugovorom ne odrede drugačije.

Ako nema saglasnosti među suvlasnicima o postavljanju ili ovlašćenjima upravnika, odluku donosi sud u vanparničnom postupku, čime se omogućava prevazilaženje zastoja u upravljanju.

Praktičan značaj

  • Institut upravnika ima poseban značaj kod složenih oblika suvlasništva, posebno u etažnoj svojini (zgradama sa više stanova i poslovnih prostora).
    Upravnik omogućava:

  • efikasno i koordinisano upravljanje,

  • zaštitu interesa svih suvlasnika,

  • lakše donošenje odluka u vezi sa održavanjem, popravkama i raspolaganjem.

  • Bez upravnika često dolazi do problema poput neodržavanja zajedničkih dijelova, sukoba među suvlasnicima ili nemogućnosti da se preduzmu nužne radnje.

⚖️ Sudska praksa

Sudska praksa potvrđuje da, kada suvlasnici ne mogu postići dogovor, sud odlučuje o imenovanju i ovlašćenjima upravnika, pri čemu vodi računa o principu pravičnosti i interesima svih suvlasnika.
Na primjer, sud je imenovao upravnika u slučaju zgrade sa deset suvlasnika gdje je stalno izostajala saglasnost o popravkama krova, a odlaganje radova prijetilo većom štetom. Sud je dao ovlašćenje upravniku da zastupa sve suvlasnike i ugovori radove.

📌 Primjer iz prakse

  • U stambenoj zgradi sa šest stanova, suvlasnici nisu mogli postići saglasnost o izboru upravnika niti o potrebnim popravkama zajedničkog stepeništa. Dva suvlasnika su insistirala na imenovanju profesionalnog upravnika (pravnog lica), dok su ostali htjeli da jedan od stanara obavlja tu funkciju. Pošto dogovor nije postignut, jedan od suvlasnika je pokrenuo vanparnični postupak. Sud je, uzimajući u obzir učestale nesporazume i potrebu za profesionalnim upravljanjem, imenovao registrovanu firmu kao upravnika.
    👉 Time su osigurani redovno održavanje zgrade i zaštita interesa svih suvlasnika.

Pravni položaj upravnika zajedničke stvari

Pravni položaj upravnika zajedničke stvari

Član 35

Upravnik je nalogoprimac suvlasnika.

Ukoliko suvlasnici ne odrede drugačije, u odnosu na njegova prava, dužnosti i prestanak njegovih ovlašćenja primjenjuju odgovarajuća pravila o nalogu, s tim što:

​

a) suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova mogu dati otkaz upravniku, uz otkazni rok od tri mjeseca,

b) suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova, mogu upravnika smijeniti u svako doba ako za to postoji važan razlog. Ako upravnik grubo zanemaruje svoje dužnosti, sud će ga smijeniti na zahtjev bilo kojeg suvlasnika i odrediti drugog upravnika, s tim što upravnik može dati otkaz uz otkazni rok od tri mjeseca.

​

Kad upravniku prestane ovlašćenje odlukom suvlasnika koji za takvu odluku nisu imali saglasnost svih suvlasnika, ti suvlasnici su dužni da preduzmu neophodne mjere da se do donošenja odluke o daljem upravljanju sa stvari upravlja s pažnjom dobrog domaćina, za šta odgovaraju ostalim suvlasnicima.

Stručno objašnjenje

Član 35 uređuje pravni položaj upravnika u suvlasništvu. Upravnik je nalogoprimac, što znači da svoje dužnosti izvršava u ime i za račun suvlasnika, a njegova ovlašćenja prestaju ili se mijenjaju prema pravilima instituta naloga, osim ako suvlasnici posebnim dogovorom ne odrede drugačije. Bitno je da se ovim člankom uvodi balans između stabilnosti upravljanja i zaštite interesa suvlasnika – otkaz i smjena su mogući, ali uz određene procedure i razloge.

Praktičan značaj

  • Za suvlasnike: Omogućava većini suvlasnika da utiče na imenovanje i razrješenje upravnika, čime se osigurava fleksibilno, ali i odgovorno upravljanje zajedničkom stvari.

  • Za upravnika: Ima pravo na otkazni rok od tri mjeseca, što ga štiti od iznenadne smjene bez razloga, ali može biti razriješen i ranije ako grubo zanemaruje svoje obaveze.

  • Za pravni promet: Pruža sigurnost trećim licima (npr. zakupcima, izvođačima radova), jer jasno određuje ko ima ovlašćenje da zastupa suvlasnike i upravlja imovinom.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi u praksi polaze od toga da je funkcija upravnika fiduciarnog karaktera, pa ako postoji dokazano zanemarivanje obaveza (npr. neplaćanje računa, neraspoređivanje prihoda, odsustvo održavanja), sud će reagovati i imenovati drugog upravnika. Takođe, odluke većine suvlasnika koje isključuju manjinu ne smiju ići na štetu prava manjinskih suvlasnika.

📌 Primjer iz prakse

  • Grupa suvlasnika u zgradi odlučuje da smijeni upravnika jer nije na vrijeme organizovao popravku krova, što je prouzrokovalo štetu na stanovima. Većina suvlasnika (po udjelima) donosi odluku o razrješenju i postavlja novog upravnika.

  • 👉 Ovaj član jasno pokazuje da, iako je upravnik ovlašćen za redovno upravljanje, suvlasnici zadržavaju kontrolu i mogu intervenirati u slučaju njegovog propusta.

Zaštita prava susvojine

Zaštita prava susvojine

Član 36

Svaki suvlasnik ima pravo da postavlja drugim suvlasnicima one zahtjeve koji proizlaze iz njegovog suvlasništva.

Suvlasnik ima pravo postavljati protiv svakoga one zahtjeve koje može staviti vlasnik stvari, ali predaju cijele stvari u državinu može zahtijevati od trećeg lica prema pravilima o nedjeljivim obavezama.

Stručno objašnjenje

Član 36 reguliše prava suvlasnika na zahtjeve koji proizlaze iz njegovog udjela u suvlasništvu. On može istupati prema drugim suvlasnicima u vezi korišćenja, upravljanja ili raspodjele koristi od zajedničke stvari, kao i prema trećim licima, s tim što se zahtjev za predaju cijele stvari tretira prema pravilima o nedjeljivim obavezama. Ovo znači da se treće lice ne može obavezati da preda samo "dio stvari", jer je stvar jedna i nedjeljiva u državinskom smislu.

Praktičan značaj

  • Za suvlasnika: Omogućava mu da štiti svoj interes, iako posjeduje samo idealni dio, jer pravno ima ovlašćenja kao i svaki vlasnik.

  • Za druge suvlasnike: Stvara obavezu da poštuju međusobna prava i zahtjeve, što sprečava zloupotrebu većine ili ignorisanje manjinskog suvlasnika.

  • Za pravni promet: Treća lica su obavezana da stvar predaju svim suvlasnicima zajedno, čime se sprečava da jedan suvlasnik preuzme više od onoga što mu pripada.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi ističu da suvlasnik ima aktivnu legitimaciju da samostalno podnese tužbu za zaštitu stvari (npr. tužba za smetanje posjeda ili za iseljenje trećeg lica iz nepokretnosti). Međutim, kod predaje stvari u državinu, treće lice je dužno predati stvar svim suvlasnicima, jer se ona u faktičkom smislu ne može dijeliti.

📌 Primjer iz prakse

  • Jedan suvlasnik poslovnog prostora tuži zakupca koji nije platio zakupninu i odbija da napusti prostor. Sud prihvata tužbu, jer suvlasnik ima pravo da zahtijeva zaštitu svog dijela suvlasništva. Međutim, prilikom predaje prostora, zakupac mora prostor predati svim suvlasnicima zajedno, a ne samo tužiocu.

  • 👉 Ovim članom se naglašava princip da, iako suvlasnik ima pravo zaštite svoje svojine, predaja i raspolaganje stvari mora obuhvatiti sve suvlasnike radi pravne sigurnosti.

Kontaktirajte nas

 ​

​

Telefoni: 051/220-270
                 065-511-122

​

Advokatska kancelarija Topić

Advokat Ružica Topić
Braće Mažar i majke Marije 48
78 000 Banjaluka, RS, BiH

​​

E-mail:

advokatskakancelarijatopic@gmail.com

Razvrgnuće suvlasništva

Razvrgnuće suvlasništva

Član 37

Suvlasnik ima pravo zahtijevati potpuno ili djelimično razvrgnuće suvlasništva, ako je moguće i dopušteno, i to pravo ne zastarijeva.

Pravni posao kojim se suvlasnik unaprijed trajno odriče prava na razvrgnuće suvlasništva je ništav.

Suvlasnici mogu jednoglasno odlučiti da se u roku koji ne može biti duži od tri godine ne može tražiti razvrgnuće suvlasništva.

Suvlasnici sporazumno određuju način diobe u mogućim i dopuštenim granicama (dobrovoljno razvrgnuće).

Stručno objašnjenje

Član 37 uređuje pravo na razvrgnuće suvlasništva, jedno od temeljnih prava svakog suvlasnika. Suvlasništvo je po prirodi stvari privremeno stanje – zakon predviđa da svaki suvlasnik može tražiti potpuno ili djelimično razvrgnuće, osim kada to nije moguće ili dopušteno (npr. zbog zakonskih ograničenja). Ovo pravo ne zastarijeva, što znači da suvlasnik može pokrenuti razvrgnuće u svakom trenutku. Pravnim poslovima nije moguće unaprijed i trajno se odreći ovog prava, jer bi to bilo suprotno samoj svrsi i prirodi suvlasništva. Međutim, svi suvlasnici zajedno mogu dogovoriti privremeno odlaganje razvrgnuća, ali najduže na tri godine.

Praktičan značaj

  • Za suvlasnika: On uvijek ima izlaz iz suvlasničkog odnosa, bilo potpunim razvrgnućem (podjela ili prodaja stvari) ili djelimičnim (npr. isplata udjela).

  • Za druge suvlasnike: Znaju da imovinski odnos u suvlasništvu nikada nije trajno „zakovan“ i da moraju biti spremni na zahtjev za razvrgnuće.

  • Za pravni promet: Obezbjeđuje se fleksibilnost i sigurnost, jer suvlasništvo često može biti izvor konflikata, pa razvrgnuće pruža mehanizam za mirno razrješenje.

  • Za sudsku praksu: Sud može odlučiti o načinu razvrgnuća (fizička dioba, prodaja i podjela cijene, dodjela stvari jednom suvlasniku uz isplatu drugima) ako nema saglasnosti.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi u Republici Srpskoj u više presuda naglašavaju da pravo na razvrgnuće ne može biti isključeno trajno. I kada postoji sporazum da se ono odgodi, taj rok ne smije preći tri godine. Takođe, sudovi su zauzeli stav da, ako je fizička dioba stvari moguća bez znatnog smanjenja njene vrijednosti ili funkcionalnosti, prednost se daje toj opciji nad prodajom.

📌 Primjer iz prakse

  • Dva brata naslijede porodičnu kuću. Jedan od njih želi svoj dio da iskoristi odmah i traži razvrgnuće. Drugi brat se protivi, jer želi zadržati kuću. Kako se nisu dogovorili, sud odlučuje da fizička dioba kuće nije moguća bez gubitka vrijednosti, pa kuća ide na javnu prodaju, a dobijeni novac se dijeli prema suvlasničkim udjelima.

  • 👉 Ovaj član jasno potvrđuje da svaki suvlasnik ima neotuđivo pravo da izađe iz suvlasničkog odnosa, a da zakon ograničava samo trajno odricanje od tog prava.

Sudsko razvrgnuće suvlasništva

Sudsko razvrgnuće suvlasništva

Član 38

U slučaju kada suvlasnici ne mogu postići sporazum o načinu razvrgnuća suvlasništva, o tome će odlučiti sud u vanparničnom postupku, na zahtjev bilo kojeg suvlasnika (sudsko razvrgnuće).

​Ako je dioba stvari nemoguća ili je moguća samo uz znatno smanjenje vrijednosti stvari, sud će odlučiti da se dioba izvrši prodajom stvari na javnoj licitaciji ili na drugi odgovarajući način, a dobijeni iznos podijeli srazmjerno suvlasničkim dijelovima (civilna dioba).

​Ako ne uspije ni dioba prodajom stvari, sud može stvar dosuditi u svojinu jednom ili više suvlasnika, uzimajući u obzir veličinu njihovih suvlasničkih dijelova, njihove potrebe i druge okolnosti, uz obavezu isplate naknade tržišne vrijednosti ostalim suvlasnicima srazmjerno njihovim dijelovima.

​Suvlasniku kome je diobom pripala cijela stvar ili dio stvari ostali suvlasnici garantuju za pravne i fizičke nedostatke stvari do visine vrijednosti svojih suvlasničkih dijelova prema pravilima obligacionog prava.

Stručno objašnjenje

Član 38 reguliše sudsko razvrgnuće suvlasništva – situaciju kada suvlasnici ne mogu sporazumno odlučiti o načinu diobe zajedničke stvari. Tada svako od suvlasnika ima pravo da podnese prijedlog sudu u vanparničnom postupku. Sud, u zavisnosti od prirode stvari i mogućnosti njene podjele, bira odgovarajući način razvrgnuća. U pravnoj teoriji razlikuju se tri osnovna modela: fizička dioba, civilna dioba (prodaja i podjela novca) i dodjela stvari jednom ili više suvlasnika uz obavezu isplate naknade ostalima. Član dodatno uvodi i pravilo garantovanja za pravne i fizičke nedostatke stvari nakon diobe, oslanjajući se na obligacionopravna načela.

Praktičan značaj

  • Za suvlasnike: Omogućava izlaz iz konfliktnog ili pat-pozicionog odnosa, jer je sud taj koji preuzima ulogu arbitra kada dogovor nije moguć.

  • Za sud: Sud mora procijeniti da li je fizička dioba moguća bez znatnog smanjenja vrijednosti stvari; ako nije, prednost daje civilnoj diobi.

  • Za promet nepokretnosti: Ova norma sprečava da vrijedne nepokretnosti ili stvari dugo ostanu „zarobljene“ u neriješenim suvlasničkim odnosima.

  • Za pravnu sigurnost: Propisuje jasnu hijerarhiju načina diobe, čime se unaprijed zna kojim redoslijedom sud treba da odlučuje.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi u Republici Srpskoj u više slučajeva ističu da fizička dioba ima prioritet ako se može izvršiti bez značajnog gubitka vrijednosti ili funkcionalnosti stvari. Tek ako to nije moguće, pribjegava se civilnoj diobi. U sudskoj praksi često se primjenjuje institut dodjele stvari jednom suvlasniku, posebno kada se radi o porodičnoj kući, a jedan od suvlasnika u njoj živi i može isplatiti ostale. Time se štiti i socijalna funkcija prava svojine.

📌 Primjer iz prakse

  • Tri nasljednika naslijedila su stan u Banjaluci. Dvoje živi u inostranstvu i žele prodaju, dok treći u stanu živi sa porodicom. Kako nije bilo dogovora, pokrenut je postupak sudskog razvrgnuća. Sud je utvrdio da fizička dioba stana nije moguća, a da bi javna prodaja bila ekonomski nepovoljna.

  • 📌 Na kraju je stan dodijeljen trećem suvlasniku uz obavezu da isplati tržišnu vrijednost udjela ostalih suvlasnika.

  • 👉 Ovaj član jasno potvrđuje da sud predstavlja krajnji mehanizam razrješenja sukoba suvlasnika i da uvijek teži rješenju koje najmanje umanjuje vrijednost stvari i najviše štiti legitimne interese svih strana.

Razvrgnuće suvlasništva na nekoliko stvari

Razvrgnuće suvlasništva na nekoliko stvari

Član 39

U postupku razvrgnuća suvlasništva sud može na zahtjev bilo kog suvlasnika odlučiti da umjesto dijela u svakoj pojedinoj stvari, svakom od njih pripadne određena stvar ili skupina stvari, srazmjerno suvlasničkim dijelovima, uzimajući u obzir njihove potrebe.

Ako stvari koje diobom pripadnu pojedinom suvlasniku prelaze vrijednost njegovog suvlasničkog dijela, taj suvlasnik je dužan da plati razliku vrijednosti ostalim suvlasnicima, prema pravilima o civilnoj diobi.

Stručno objašnjenje

Član 39 uvodi mogućnost naturalne diobe stvari u postupku razvrgnuća suvlasništva. Sud, na zahtjev bilo kojeg suvlasnika, može odlučiti da se umjesto udjela u svakoj pojedinačnoj stvari, svakom suvlasniku dodijeli određena stvar ili skupina stvari, u skladu s njegovim suvlasničkim dijelom. Ova norma omogućava praktičniji pristup, jer se suvlasnicima daju cjelovite stvari koje mogu samostalno koristiti, umjesto apstraktnih udjela u svakoj stvari. Ako vrijednost dodijeljenih stvari prelazi suvlasnički dio, višak se izravnava novčanom naknadom, primjenom pravila o civilnoj diobi.

Praktičan značaj

  • Za suvlasnike: Pruža priliku da svako dobije konkretan predmet ili skupinu stvari koje najbolje odgovaraju njihovim potrebama i interesima.

  • Za sud: Sud mora balansirati između matematičke pravednosti (srazmjernost udjela) i životnih potreba suvlasnika (npr. jedan suvlasnik ima veću porodicu, pa mu se može dodijeliti veći stan, ali uz obavezu isplate razlike).

  • Za pravni promet: Naturalna dioba smanjuje konflikte jer suvlasnici poslije razvrgnuća raspolažu cijelim stvarima, a ne apstraktnim udjelima.

  • Za svakodnevni život: Sprečava situacije u kojima se zajedničke stvari ne mogu koristiti racionalno zbog podjele „na papiru“.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi redovno primjenjuju institut iz člana 39 u slučajevima kada suvlasnici imaju više predmeta ili više nepokretnosti u zajedničkoj svojini. Praksa pokazuje da se preferira dodjela stvari u naturi kada je to moguće, jer se time čuvaju funkcionalnost i vrijednost stvari. Takođe, sudovi insistiraju na pravičnosti – ako neko dobije više od svog udjela, obaveza isplate razlike je neizbježna i utvrđuje se na osnovu tržišne procjene.

📌 Primjer iz prakse

  • Dva brata naslijedila su dvije kuće i jednu parcelu zemljišta. Jedan brat je tražio prodaju svega i podjelu novca, dok je drugi želio da mu se dodijeli kuća u kojoj živi sa porodicom. Sud je, pozivajući se na član 39, odlučio da svakom bratu pripadne po jedna kuća, dok je zemljište dodijeljeno prvom bratu, ali je njegova vrijednost bila nešto veća od njegovog suvlasničkog udjela.

  • 📌 Sud je naložio da brat kojem je pripalo zemljište isplati razliku vrijednosti drugom bratu.

  • 👉 Ovaj član jasno pokazuje da se sudsko razvrgnuće ne mora uvijek svesti na prodaju, već sud može naći rješenje koje zadržava i funkcionalnost i pravičnost.

Razvrgnuće suvlasništva uspostavljanjem etažne svojine

Razvrgnuće suvlasništva uspostavljanjem etažne svojine

Član 40

Suvlasnici mogu saglasno odlučiti da će umjesto diobe nepokretnosti svoja suvlasnička prava ograničiti tako što će sa određenim idealnim dijelom povezati svojinu posebnog dijela suvlasničke nepokretnosti (uspostaviti etažnu svojinu), ako je takva dioba moguća.

Stručno objašnjenje

Član 40 omogućava suvlasnicima da saglasno odluče da umjesto fizičke ili civilne diobe uspostave etažnu svojinu. To znači da se idealni udio u nepokretnosti veže za konkretan posebni dio nepokretnosti (npr. stan, poslovni prostor, garažu). Na ovaj način se pretvara apstraktno suvlasništvo u praktično rješenje, gdje svaki suvlasnik dobija posebnu jedinicu kojom može samostalno raspolagati. Preduslov je da je takva dioba moguća u skladu s građevinsko-tehničkim i pravnim propisima.

Praktičan značaj

  • Za suvlasnike: Omogućava da prestanu konflikti oko korišćenja cijele nepokretnosti jer svaki suvlasnik dobija svoj samostalni dio.

  • Za pravni promet: Etažna svojina čini stanove i poslovne prostore samostalnim pravnim objektima, olakšavajući promet nekretnina, hipoteku ili poklanjanje.

  • Za sudove i notare: Stvara osnov za jasniju evidenciju u katastru i smanjuje broj sporova među suvlasnicima.

  • Za svakodnevni život: Obezbjeđuje sigurnost i jasnoću prava, jer vlasnik može slobodno koristiti i raspolagati svojim stanom ili lokalom, nezavisno od ostalih suvlasnika.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi u Republici Srpskoj i regionu redovno prihvataju sporazume suvlasnika o uspostavi etažne svojine kada su ispunjeni tehnički uslovi (poseban ulaz, priključci, etažni plan). Takođe, u sporovima sud može naložiti etažiranje ako postoji saglasnost suvlasnika i zakonski uslovi. Praksa pokazuje da se etažna svojina posebno koristi kod nasljeđivanja i razvrgnuća zajedničke kuće ili zgrade među više nasljednika.

📌 Primjer iz prakse

  • Tri brata naslijedila su stambenu zgradu. Umjesto da je prodaju i dijele novac, dogovorili su se da uspostave etažnu svojinu: jedan brat je dobio stan na prvom spratu, drugi na drugom, a treći poslovni prostor u prizemlju.

  • 📌 Katastar je izvršio upis posebnih dijelova, a svaki brat postao samostalni vlasnik svog dijela.

  • 👉 Ovaj član jasno pokazuje da etažna svojina omogućava konkretno i funkcionalno rješenje za suvlasnike, bez potrebe za fizičkom diobom zemljišta ili civilnom diobom prodajom.

Troškovi razvrgnuća suvlasništva

Troškovi razvrgnuća suvlasništva

Član 41

Troškove razvrgnuća snose suvlasnici srazmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, osim ako zakon ili njihov sporazum određuju drugačije.

Stručno objašnjenje

Član 41 uređuje pitanje troškova razvrgnuća suvlasništva, koje se javlja kada suvlasnici žele ili moraju podijeliti zajedničku stvar. Osnovno pravilo je da se ti troškovi snose srazmjerno veličini suvlasničkih udjela, što je logično jer obim koristi i prava zavisi od udjela svakog suvlasnika. Međutim, zakon i sami suvlasnici svojim sporazumom mogu predvidjeti i drugačiji način raspodjele troškova.

Praktičan značaj

  • Za suvlasnike: Pravilo podstiče pravičnost i jasnoću – onaj ko ima veći suvlasnički udio snosi veći dio troškova (npr. troškovi vještačenja, sudskih taksi, upisa u katastar).

  • Za pravni promet: Ovim se izbjegava nesigurnost i sporovi oko finansijskog tereta diobe, jer je osnovno pravilo jasno, a fleksibilnost postoji kroz mogućnost sporazuma.

  • Za sudsku praksu: Sudovi se u parnicama oslanjaju na ovo pravilo kada odlučuju o raspodjeli troškova među suvlasnicima.

  • Za praksu u zajedničkim ulaganjima: Omogućava da se troškovi diobe ili uspostave etažne svojine ne tretiraju jednako za sve, već pravedno prema udjelu.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi u Republici Srpskoj dosljedno primjenjuju načelo srazmjernosti kod troškova razvrgnuća. Na primjer, u presudama je zauzet stav da suvlasnik koji ima 2/3 udjela u nekretnini snosi i 2/3 troškova sudskog postupka i geodetskih mjerenja, osim ako je dokazano da je sam postupak pokrenuo isključivo u vlastitom interesu, pa sud može drugačije odlučiti.

📌 Primjer iz prakse

  • Dvoje suvlasnika, brat i sestra, dijele naslijeđenu kuću. Sestra posjeduje 1/3, a brat 2/3. U postupku razvrgnuća nastali su troškovi vještaka i sudske takse u ukupnom iznosu od 900 KM.

  • 📌 Sud je odlučio da brat snosi 600 KM (2/3), a sestra 300 KM (1/3).

  • 👉 Ovaj član jasno pokazuje da se teret troškova raspoređuje pravično, u skladu sa veličinom udjela, osim ako suvlasnici unaprijed drugačije ne dogovore.

Tuđa prava kod razvrgavanja suvlasništva

Tuđa prava kod razvrgavanja suvlasništva

Član 42

Razvrgnuće ne može biti na štetu prava trećih lica.

​Sva založna prava, službenosti i druga stvarna prava koja su i prije razvrgnuća teretila nepodijeljenu stvar mogu se izvršavati kao i do diobe (kod službenosti).

Stručno objašnjenje

Član 42 uređuje ključnu zaštitu trećih lica u postupku razvrgnuća suvlasništva. Naime, iako suvlasnici mogu podijeliti zajedničku stvar, to razvrgnuće ne može derogirati prava koja su ranije stečena. To znači da založna prava, službenosti (npr. pravo prolaza, pravo korišćenja vode), kao i druga stvarna prava koja su već postojala na nepodijeljenoj stvari, nastavljaju da važe i nakon diobe.

Praktičan značaj

  • Za suvlasnike: Ne mogu dijelom diobe umanjiti prava trećih lica – npr. ako je na cijeloj parceli postojala službenost prolaza, ona i dalje važi i nakon diobe.

  • Za treća lica: Njihova prava se štite od eventualnih pokušaja suvlasnika da kroz razvrgnuće izbjegnu obaveze.

  • Za pravni promet: Osigurava kontinuitet i pravnu sigurnost, jer kupci i povjerioci mogu biti sigurni da njihova prava neće nestati podjelom stvari.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi su zauzeli stav da se prava trećih lica zadržavaju bez obzira na unutrašnje uređenje suvlasnika. Na primjer, kod razvrgnuća parcele koja je bila opterećena hipotekom, hipoteka važi na cijeloj novonastaloj parceli, osim ako povjerilac izričito ne pristane na drugačije rješenje. Isto važi i za službenosti: one se upisuju i izvršavaju na dijelovima nepokretnosti koji nastanu diobom, bez potrebe za novim ugovorom.

📌 Primjer iz prakse

  • Tri suvlasnika su imala zajedničku parcelu na kojoj je postojalo pravo službenosti prolaza u korist komšijske parcele. Oni su izvršili razvrgnuće i podijelili parcelu na tri dijela, pri čemu je dio kroz koji je prolazio put pripao jednom od njih.

  • 📌 I pored toga, službenost prolaza ostaje i dalje važeća na tom dijelu, jer treći – komšija – ima pravo koje ne može biti ukinuto razvrgnućem.

  • 👉 Ovaj član jasno potvrđuje da razvrgnuće uređuje samo odnose suvlasnika, ali ne može povrijediti prava trećih lica.

Zajednička svojina

Zajednička svojina

Neodređenost udjela u svojini

Neodređenost udjela u svojini

Član 43

Zajednička svojina je svojina dva ili više lica (zajedničari) na istoj stvari čiji udjeli nisu određeni, ali su odredivi.

​Kad je stvar u zajedničkoj svojini, nema uticaja činjenica da je u javnim evidencijama ili u drugim javnim registrima ta stvar upisana kao svojina samo nekog od zajedničara, osim prema trećim licima čije se povjerenje u prometu štiti.

Ukoliko postoji sumnja da li je stvar u susvojini ili zajedničkoj svojini, smatra se da postoji susvojina.

Stručno objašnjenje

Član 43 uvodi institut zajedničke svojine, koji se razlikuje od susvojine. Kod zajedničke svojine udjeli zajedničara nisu unaprijed određeni, ali su odredivi na osnovu zakona ili međusobnih odnosa (npr. bračna stečevina, nasljednici prije diobe). To znači da svako ima pravo na cjelinu stvari, ali bez precizno definisanog idealnog dijela dok traje zajednica. Takođe, član precizira važan princip povjerenja trećih lica u javne evidencije: ako je stvar upisana samo na jednog zajedničara, to ne utiče na odnose među njima, ali štiti povjerenje trećih lica koje se oslanja na upis.

Praktičan značaj

  • Za bračne drugove: Zajednička svojina se najčešće javlja kod bračne stečevine, gdje udjeli nisu određeni do prestanka braka ili diobe.

  • Za nasljednike: Do diobe nasljedstva svi nasljednici imaju zajedničku svojinu na zaostavštini, bez određenih udjela.

  • Za treća lica: Ovaj član osigurava da povjerenje u zemljišne knjige i katastar bude zaštićeno – npr. kupac koji se oslanja na upis može biti zaštićen i ako stvar formalno pripada zajednici.

  • Za sudsku praksu i pravnu sigurnost: U slučaju dileme da li postoji susvojina ili zajednička svojina, zakon predviđa pretpostavku susvojine, jer je ona fleksibilnija i pogodnija za pravni promet.

⚖️ Sudska praksa

Sudska praksa potvrđuje da zajednička svojina postoji po sili zakona, bez obzira na upis. Najčešći slučajevi su bračna stečevina i nedijeljena zaostavština. Sudovi insistiraju da se kod raspolaganja zajedničkom imovinom zahtijeva saglasnost svih zajedničara, a ne samo onoga ko je upisan u evidenciji. Takođe, ako treće lice dokaže da je u dobroj vjeri postupalo oslanjajući se na upis, uživa pravnu zaštitu.

📌 Primjer iz prakse

  • Bračni drugovi su tokom braka kupili stan, ali je u zemljišnim knjigama upisan samo muž kao vlasnik. Nakon razvoda, žena zahtijeva polovinu stana kao dio bračne stečevine.

  • 📌 Sud potvrđuje da se radi o zajedničkoj svojini, iako je u javnoj evidenciji upisan samo jedan bračni drug.

  • 👉 Ovaj član jasno pokazuje da se upis u javne knjige štiti prema trećim licima, ali da u unutrašnjim odnosima među zajedničarima stvar pripada svima po osnovu zakona.

Udio zajedničara

Udio zajedničara

Član 44

Zajedničar može svoj udio u zajedničkoj svojini pravnim poslom prenijeti u cjelini ili djelimično samo na drugog zajedničara.

Udio koji zajedničar ima u zajedničkoj svojini prelazi na njegove nasljednike.

Zajedničar odgovara za dugove do visine svog udjela u zajedničkoj svojini.

Stručno objašnjenje

Član 44 uređuje raspolaganje udjelom u zajedničkoj svojini. Za razliku od suvlasništva, gdje svaki suvlasnik može slobodno raspolagati svojim idealnim dijelom, ovdje je sloboda ograničena: udio se može prenijeti isključivo na drugog zajedničara. Time se štiti zatvorenost zajedničke svojine i sprječava ulazak trećih lica u zajednicu. Udio, međutim, prelazi na nasljednike po sili zakona. Takođe, propisana je odgovornost zajedničara za dugove – svaki odgovara do visine svog udjela.

Praktičan značaj

  • Za zajedničare: Ne mogu svoj udio prenijeti na bilo koga, čime se osigurava stabilnost odnosa unutar zajedničke svojine.

  • Za nasljednike: Udjel prelazi na njih automatski, što sprječava pravnu prazninu i obezbjeđuje kontinuitet prava.

  • Za poverioce: Povjerioci zajedničara mogu se naplatiti iz njegovog udjela, ali ne i iz cjelokupne zajedničke stvari, što ograničava rizik ostalih zajedničara.

  • Za pravni promet: Ova norma ograničava prometnost zajedničarskog udjela, ali jača zaštitu unutrašnjih odnosa i povjerenje među zajedničarima.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi su zauzeli stav da pravni posao kojim zajedničar pokušava da prenese svoj udio na treće lice (koje nije zajedničar) nema pravnog dejstva. U praksi se to često javlja u bračnim sporovima i kod nedijeljene zaostavštine, gdje sudovi insistiraju na tome da novi član zajednice može postati samo već postojeći zajedničar ili nasljednik. Takođe, sudska praksa potvrđuje ograničenu odgovornost zajedničara za dugove – isključivo u visini udjela.

📌 Primjer iz prakse

  • U postupku nasljeđivanja, troje djece naslijedilo je porodičnu kuću kao zajedničku svojinu. Jedan od njih pokušava da svoj udio proda prijatelju.

  • 📌 Notar odbija da ovjeri ugovor jer zakon predviđa da se udio može prenijeti samo na drugog zajedničara.

  • 👉 Ovaj član jasno pokazuje da je zajednička svojina zatvorenog tipa, gdje su krug učesnika i njihova prava strogo ograničeni zakonom.

Izvršavanje zajedničke svojine

Izvršavanje zajedničke svojine

Član 45

Zajedničar je ovlašćen da izvršava sva vlasnička prava na zajedničkoj stvari samo zajedno sa svim ostalim zajedničarima, ako nije drugačije određeno ovim ili drugim zakonom, odnosno sporazumom zajedničara.

​Plodovi i druge koristi od zajedničke stvari jednako pripadaju svim zajedničarima.

Troškove i terete koji se odnose na zajedničku stvar snose zajedničari solidarno.

​Svaki je zajedničar ovlašćen da traži da se zajedničko pravo svojine na nepokretnosti upiše u javne evidencije.

Stručno objašnjenje

Član 45 uređuje način ostvarivanja prava u okviru zajedničke svojine. Osnovno pravilo je da nijedan zajedničar ne može samostalno izvršavati vlasnička ovlašćenja nad zajedničkom stvari, osim ako to nije izričito propisano zakonom ili sporazumom svih zajedničara. Ova odredba potvrđuje kolektivni karakter zajedničke svojine. Pored toga, jasno je propisano da plodovi i koristi pripadaju svim zajedničarima jednako, dok se troškovi i tereti snose solidarno.

Praktičan značaj

  • Kolektivno odlučivanje: Nijedan zajedničar ne može samostalno donijeti odluku o korišćenju ili raspolaganju zajedničkom stvari – potrebna je saglasnost svih.

  • Jednaka raspodjela koristi: Iako udjeli zajedničara nisu određeni, svi imaju pravo na podjednaku korist od stvari.

  • Solidarna odgovornost: Ako nastanu troškovi ili obaveze, npr. porezi, svi zajedničari odgovaraju solidarno, što znači da povjerilac može tražiti naplatu od bilo kog zajedničara u cijelosti, a taj zajedničar potom ima pravo regresa prema ostalima.

  • Upis u javne evidencije: Svaki zajedničar pojedinačno ima ovlašćenje da zahtijeva upis zajedničke svojine u javne knjige (katastar, zemljišne knjige), čime se omogućava zaštita njegovih prava.

⚖️ Sudska praksa

Sudska praksa potvrđuje da zajedničari ne mogu samostalno zaključivati pravne poslove kojima se raspolaže zajedničkom stvari, jer bi to dovelo do pravne nesigurnosti. Na primjer, Vrhovni sud Republike Srpske zauzeo je stav da ugovor o prodaji zajedničke nepokretnosti koji je sklopio samo jedan zajedničar, bez saglasnosti ostalih, nema pravno dejstvo prema njima. Takođe, sudovi insistiraju na jednakosti u podjeli koristi i solidarnoj odgovornosti za obaveze.

📌 Primjer iz prakse

  • Tri brata nasljeđuju poljoprivredno zemljište kao zajedničku svojinu. Jedan brat želi da zakupi zemljište trećem licu i potpisuje ugovor sam.

  • 📌 Druga dvojica osporavaju ugovor i sud ga poništava, jer zajedničar nema ovlašćenje da samostalno raspolaže cijelom stvari.

  • 👉 Ovaj primjer jasno pokazuje da se kod zajedničke svojine mora postupati isključivo kolektivno, a svaki zajedničar pojedinačno ima pravo da zaštiti svoje interese i da se oslanja na jednakost u pravima i obavezama.

Upravljanje zajedničkom stvari

Upravljanje zajedničkom stvari

Član 46

Zajedničar ima pravo da učestvuje u odlučivanju o svemu što se tiče stvari koja je u zajedničkoj svojini (upravljanje sa stvari) zajedno sa ostalim zajedničarima.

Zajedničari zajedničkom stvari upravljaju zajednički, donoseći sve odluke sporazumno, ako odlučivanje nije povjereno upravniku.

Stručno objašnjenje

Član 46 Zakona o stvarnim pravima Republike Srpske propisuje da svi zajedničari imaju pravo da učestvuju u odlučivanju o upravljanju zajedničkom stvari. Upravljanje se obavlja zajednički, a odluke se donose sporazumno, osim kada je odlučivanje preneseno na upravnika. Dakle, ključna odrednica je konsenzus svih zajedničara, što potvrđuje kolektivni karakter zajedničke svojine.

Praktičan značaj

  • Konsenzus kao pravilo: Svaka odluka o korišćenju, održavanju ili raspolaganju zajedničkom stvari zahtijeva saglasnost svih zajedničara.

  • Mogućnost upravnika: Zajedničari mogu dogovorom imenovati upravnika koji će upravljati stvari u njihovo ime, čime se izbjegava potencijalna blokada u odlučivanju.

  • Rizik od zastoja: Ako zajedničari ne mogu postići saglasnost, nastaje problem u upravljanju stvari, što se može riješiti sudskim putem.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi u Republici Srpskoj zauzimaju stav da je za raspolaganje zajedničkom stvari potrebna saglasnost svih zajedničara, osim kada je odlučivanje preneseno na upravnika. Tako je u jednoj presudi Vrhovnog suda RS istaknuto da je pravni posao zaključen od strane jednog zajedničara, bez saglasnosti ostalih, ništav, jer se kosi sa načelom zajedničkog odlučivanja.

📌 Primjer iz prakse

  • Dvije sestre i brat naslijedili su kuću u zajedničkoj svojini. Brat je samovoljno odlučio da kuću izda pod zakup trećem licu bez saglasnosti sestara.

  • 📌 Sestre su pokrenule spor i sud je poništio ugovor o zakupu, jer nije postignut sporazum svih zajedničara.

  • 👉 Ovaj slučaj jasno ilustruje da se zajednička svojina može efikasno koristiti samo kroz zajedničko odlučivanje, a u praksi se često rješenje nalazi u imenovanju upravnika ili sudskom odlučivanju kada nema saglasnosti.

Raspolaganje zajedničkom stvari

Raspolaganje zajedničkom stvari

Član 47

Zajedničkom stvari zajedničari raspolažu zajednički. Pojedini zajedničar može raspolagati sa stvari samo na osnovu ovlašćenja koje su mu za to dali svi ostali zajedničari.

Izuzetno, radi zaštite povjerenja u pravnom prometu, treće lice može na osnovu pravnoga posla koji nije zaključen sa svim zajedničarima steći pravo svojine:

​

a) na pokretnoj stvari, ako je stvar pribavilo na osnovu naplativog pravnog posla i ako je postupalo u dobroj vjeri,

b) na nepokretnostima, ako svojina nije bila upisana u javnim evidencijama kao zajednička i ako je postupalo u dobroj vjeri.

​

Odredbe stava 2. ovog člana primjenjuju se i na sticanje drugih stvarnih prava na zajedničkoj stvari.

Stručno objašnjenje

Član 47 Zakona o stvarnim pravima RS uređuje pitanje raspolaganja zajedničkom stvari. Pravilo je jasno: zajedničari mogu raspolagati zajedničkom stvari samo zajednički, tj. uz saglasnost svih. Pojedini zajedničar sam ne može zaključiti pravni posao (npr. prodaju, zakup, hipoteku), osim ako ima izričito ovlašćenje ostalih.

Međutim, zakon poznaje izuzetak radi zaštite pravnog prometa i povjerenja trećih lica: u određenim okolnostima treće lice može steći pravo svojine, iako pravni posao nije bio zaključen sa svim zajedničarima.

Praktičan značaj

  • Osnovno pravilo: nijedan zajedničar ne može samostalno raspolagati zajedničkom stvari.

  • Izuzeci radi zaštite trećih:

  • Pokretne stvari – ako treće lice u dobroj vjeri kupi stvar na osnovu naplativog posla (npr. kupoprodaja), može postati vlasnik iako nisu učestvovali svi zajedničari.

  • Nepokretnosti – ako u javnim evidencijama svojina nije bila upisana kao zajednička, kupac u dobroj vjeri može steći pravo svojine.

  • Proširena primjena: ova pravila važe i za sticanje drugih stvarnih prava (hipoteka, službenosti).

  • Ova odredba čuva balans između prava zajedničara i pravne sigurnosti trećih lica.

⚖️ Sudska praksa

Vrhovni sud Republike Srpske u više presuda naglašava da raspolaganje zajedničkom stvari bez saglasnosti svih zajedničara u pravilu nema pravnog dejstva. Ipak, sudovi priznaju zaštitu povjerenja trećih lica koja su postupala u dobroj vjeri, posebno kada javne evidencije nisu sadržavale podatke o zajedničkoj svojini.

📌 Primjer iz prakse

  • Troje braće naslijedilo je automobil u zajedničkoj svojini. Jedan brat ga je sam prodao trećem licu.

  • 📌 Iako ostala dva brata nisu dala saglasnost, kupac je stekao pravo svojine, jer je automobil kupio za novac i bio u dobroj vjeri, ne znajući da je riječ o zajedničkoj stvari.

  • 👉 Zaključak: kod pokretnih stvari u prometu se štiti dobrovoljni kupac u dobroj vjeri, dok kod nepokretnosti odlučujuću ulogu ima tačnost podataka u javnim evidencijama.

Zaštita prava zajedničke svojine

Zaštita prava zajedničke svojine

Član 48

Zajedničar ima pravo da postavlja ostalim zajedničarima one zahtjeve koji proizlaze i iz njegove zajedničke svojine.

Zajedničar ima pravo da postavlja protiv svakoga one zahtjeve u vezi sa zajedničkom stvari koje može postaviti vlasnik stvari, s tim da predaju cijele stvari u državinu može zahtijevati od trećeg lica samo prema obaveznopravnim pravilima o nedjeljivim obavezama.

Stručno objašnjenje

Član 48 Zakona o stvarnim pravima RS uređuje ovlašćenja zajedničara u vezi sa zajedničkom stvari. On precizira dva nivoa prava:

  • Unutrašnja ovlašćenja – zajedničar ima pravo da prema ostalim zajedničarima postavlja sve zahtjeve koji proizlaze iz zajedničke svojine (npr. traženje pravilne upotrebe stvari, poštovanje dogovora o korišćenju).

  • Spoljašnja ovlašćenja – zajedničar može protiv trećih lica isticati one zahtjeve koje bi mogao isticati vlasnik stvari (npr. zaštitu od uznemiravanja, zabranu smetanja posjeda). Međutim, zahtjev za predaju cijele stvari trećem licu može se postaviti samo kroz pravila o nedjeljivim obavezama, jer je stvar zajednička i ne pripada isključivo jednom zajedničaru.

Praktičan značaj

  • Zajedničari imaju pravo da štite zajedničku stvar i od ostalih zajedničara i od trećih lica.

  • Kada se radi o sporu sa trećim licem, svaki zajedničar može pokrenuti zaštitu prava svojine, ali se predaja cijele stvari u državinu traži prema posebnim pravilima obligacionog prava.

  • Ova odredba sprječava da pojedini zajedničar samostalno prisvaja zajedničku stvar, ali mu daje dovoljno instrumenata da zaštiti zajedničko pravo.

⚖️ Sudska praksa

Sudovi u Republici Srpskoj zauzimaju stav da svaki zajedničar ima legitimaciju za tužbu protiv trećih lica radi zaštite zajedničke stvari, ali da se predaja cijele stvari može zahtijevati samo u skladu s pravilima o nedjeljivim obavezama (npr. svi zajedničari kao tužioci ili jedan sa obavezom da koristi stvar u korist svih).

📌 Primjer iz prakse

  • Troje zajedničara naslijedilo je kuću u kojoj je komšija samovoljno zauzeo dvorište.

  • 📌 Jedan zajedničar je podnio tužbu za uklanjanje ograde i zaštitu prava svojine. Sud je prihvatio tužbu jer svaki zajedničar ima pravo da štiti zajedničku stvar od trećih lica.

  • 👉 Zaključak: pojedinačni zajedničar može tužiti treće lice zbog povrede prava svojine, ali ne može sam tražiti predaju cijele stvari u državinu, već samo u skladu sa pravilima o nedjeljivim obavezama.

Član 49

Zajedničar je ovlašćen da zahtijeva da se zajednička svojina podijeli na način da se odredi suvlasnički dio koji mu pripada na ime njegovog udjela u zajedničkoj svojini, ako to nije protivno zakonu. Ovo pravo ne zastarijeva.

Određivanjem suvlasničkog dijela zajedničari postaju suvlasnici. Ukoliko je više zajedničara, a samo jedan zajedničar zatraži određivanje suvlasničkog dijela on postaje suvlasnik sa ostalim zajedničarima, koji u preostalom dijelu ostaju zajednički vlasnici.

​Veličina suvlasničkog dijela koji će diobom pripasti dotadašnjem zajedničaru određuje se sporazumom svih zajedničara. U nedostatku sporazuma smatraće se da su udjeli zajedničara jednaki.

Zajedničar koji smatra da je njegov udio veći može zahtijevati da sud utvrdi veličinu njegovog udjela.

​Sud odlučuje o veličini suvlasničkog dijela prema mjerilima koja za određivanje veličine udjela zakon postavlja za određeni slučaj zajedničke svojine.

Kada zakon zabranjuje diobu zajedničke stvari, ta se zabrana odnosi isključivo na fizičku diobu stvari, ako izričito nije postavljena zabrana i za diobu određivanjem suvlasničkih dijelova, ili za druge načine diobe.

Stručno objašnjenje

Član 49 Zakona o stvarnim pravima RS uređuje pretvaranje zajedničke svojine u susvojinu. Zajedničar ima pravo da u svakom trenutku zatraži da se odredi njegov suvlasnički dio, čime on izlazi iz režima zajedničke svojine i postaje suvlasnik. Ovo pravo je nezastarivo, što znači da ga zajedničar može ostvariti u bilo kojem trenutku.
Ako samo jedan zajedničar podnese zahtjev, on postaje suvlasnik, dok preostali zadržavaju zajedničku svojinu. Veličina suvlasničkog dijela određuje se sporazumom svih zajedničara, a ako dogovor izostane – sud utvrđuje udjele prema zakonom predviđenim mjerilima.

Praktičan značaj

  • Ova odredba omogućava zajedničarima veću pravnu sigurnost jer pretvara neodređene udjele u tačno određene suvlasničke dijelove.

  • Na taj način suvlasnik može samostalno raspolagati svojim dijelom (npr. prodati ga, založiti, opteretiti hipotekom).

  • Posebno je važno kod nasljedničkih zajednica: čim jedan nasljednik zatraži utvrđivanje svog udjela, on izlazi iz zajedničke svojine i ulazi u režim susvojine.

  • Zabrane diobe propisane zakonom (npr. u cilju zaštite kulturnih dobara) odnose se primarno na fizičku diobu stvari, dok su druge forme diobe, poput određivanja suvlasničkih dijelova, dozvoljene, osim ako je izričito zabranjeno.

⚖️ Sudska praksa

Sudska praksa zauzima stav da pravo zajedničara da zahtijeva određivanje suvlasničkog dijela nije moguće ograničiti niti ugovorom, jer se radi o nezastarivom i ličnom pravu. Sud prilikom određivanja veličine udjela vodi računa o doprinosu svakog zajedničara sticanju stvari, trajanju posjeda i drugim okolnostima.

📌 Primjer iz prakse

  • Tri brata naslijedila su poljoprivredno zemljište koje je upisano kao zajednička svojina.

  • 📌 Jedan od braće pokreće postupak za određivanje suvlasničkog dijela jer želi da svoj dio založi radi dobijanja kredita. Braća se nisu mogla dogovoriti o veličini udjela, pa je sud utvrdio da svi imaju jednake udjele, jer nisu postojali dokazi o većem doprinosu jednog nasljednika.

  • 👉 Zaključak: zahtjevom za određivanje suvlasničkog dijela zajednička svojina se pretvara u susvojinu, čime svaki suvlasnik dobija pravnu sigurnost i slobodu raspolaganja svojim dijelom.

Pravo trećih lica na diobu zajedničke stvari

Pravo trećih lica na diobu zajedničke stvari

Član 50

Lica koja imaju pravo da zahtijevaju da se zajednička svojina podijeli određivanjem suvlasničkog dijela zajedničara na ime njegovog dijela u zajedničkoj svojini su:

a) povjerioci u odnosu na dijelove njihovih dužnika,

b) nasljednici u odnosu na ostaviočev dio,

v) svako u odnosu na bilo kojeg zajedničara ko za to ima pravni interes.

Stručno objašnjenje

Član 50 Zakona o stvarnim pravima RS propisuje ko, osim samih zajedničara, ima pravo da zahtijeva pretvaranje zajedničke svojine u susvojinu određivanjem suvlasničkog dijela. Zakon ovlašćuje tri grupe lica:

  • Povjerioci zajedničara – mogu tražiti da se odredi suvlasnički dio njihovog dužnika kako bi taj dio mogao biti predmet izvršenja.

  • Nasljednici – imaju pravo da zahtijevaju razvrgnuće zajedničke svojine u odnosu na ostaviočev dio, radi ostvarivanja svojih nasljednih prava.

  • Svako lice sa pravnim interesom – na primjer, treće lice koje ima pravni osnov za upis prava na određenom dijelu zajedničke imovine.

Ovim se omogućava zaštita interesa i trećih lica koja se pojavljuju u odnosu na zajedničku stvar.

Praktičan značaj

  • Za povjerioce: Ako dužnik ima udio u zajedničkoj svojini, ali bez određenog suvlasničkog dijela, povjerilac ne bi mogao sprovesti izvršenje. Član 50 im daje pravo da zahtijevaju određivanje suvlasničkog dijela.

  • Za nasljednike: Kada neko od zajedničara umre, nasljednici mogu tražiti utvrđivanje suvlasničkog dijela radi podjele zaostavštine.

  • Za treća lica: Ako postoji pravni interes (npr. spor oko upisa prava u zemljišne knjige), treće lice može inicirati postupak kako bi se precizno utvrdili suvlasnički dijelovi.

  • Na taj način zakon štiti ne samo unutrašnje odnose među zajedničarima nego i širi krug pravnih subjekata.

⚖️ Sudska praksa

Sudska praksa potvrđuje da povjerioci imaju aktivnu legitimaciju da pokreću postupke određivanja suvlasničkog dijela, jer je to nužan preduslov za sprovođenje izvršenja na imovini dužnika. Takođe, sudovi su zauzeli stav da se „pravni interes“ iz člana 50 tumači široko – dovoljno je da lice dokaže da bez utvrđivanja suvlasničkog dijela ne može ostvariti svoje pravo ili zaštititi svoj interes.

📌 Primjer iz prakse

  • Povjerilac je imao pravosnažnu presudu protiv jednog od braće koji su bili zajedničari na kući. Kako udjeli nisu bili određeni, povjerilac nije mogao sprovesti izvršenje na dijelu imovine. Pozivajući se na član 50, povjerilac je zatražio od suda da se odredi suvlasnički dio dužnika. Sud je odredio 1/3 udjela, nakon čega je povjerilac mogao sprovesti izvršenje.

👉 Zaključak: član 50 omogućava da se zajednička svojina razgraniči u interesu povjerilaca, nasljednika i drugih lica, čime se obezbjeđuje pravna sigurnost u prometu i izvršenju prava.

Shodna primjena pravila o susvojini na zajedničku svojinu

Shodna primjena pravila o susvojini na zajedničku svojinu

Član 51

Na zajedničku svojinu primjenjuju se odredbe o susvojini ako ovim ili drugim zakonom nije drugačije određeno, niti drugo proizlazi iz prirode zajedničke svojine.

Stručno objašnjenje

Član 51 Zakona o stvarnim pravima RS propisuje da se na zajedničku svojinu primjenjuju odredbe o susvojini, osim ako zakon izričito ne određuje drugačije ili ako sama priroda zajedničke svojine zahtijeva posebna pravila. Ovo je logična odredba jer zajednička i susvojina dijele niz sličnosti – više lica ostvaruje vlasnička ovlašćenja nad istom stvari. Međutim, ključna razlika je u tome što se kod zajedničke svojine udjeli ne određuju unaprijed, dok su kod susvojine jasno određeni idealni dijelovi.

Praktičan značaj

Ova norma ima dopunski karakter – gdje zakon o zajedničkoj svojini ne daje posebno pravilo, primjenjuju se pravila o susvojini. To znači da se, na primjer, odredbe o redovnom i vanrednom upravljanju, diobi koristi, raspodjeli troškova i odgovornosti suvlasnika mogu primijeniti i na zajedničku svojinu, prilagođeno njenoj prirodi. Time se postiže pravna sigurnost i popunjavaju pravne praznine.

⚖️ Sudska praksa

Sudska praksa naglašava da se kod tumačenja člana 51 mora voditi računa o specifičnostima zajedničke svojine – prije svega činjenici da udjeli zajedničara nisu određeni. Tako je Vrhovni sud RS zauzeo stav da se pravila o upravljanju i raspolaganju iz susvojine primjenjuju samo u mjeri u kojoj ne dovode u pitanje zajednički karakter vlasništva.

📌 Primjer iz prakse

  • Porodica koristi porodičnu kuću koja je u zajedničkoj svojini. Jedan član porodice želi da izvrši veće prepravke na kući. Budući da zakon o zajedničkoj svojini ne sadrži detaljna pravila o tome, primjenjuju se odredbe o susvojini – što znači da je za takav zahvat potrebna saglasnost svih zajedničara, jer se radi o poslu koji prelazi okvire redovnog upravljanja.

👉 Zaključak: član 51 omogućava fleksibilnu primjenu pravila o susvojini na zajedničku svojinu, ali uvijek uz poštovanje njenog posebnog karaktera – nedjeljivosti i neodređenosti udjela.

© 2025 by Advokatska kancelarija Topić. Proudly created with Wix.com

PRATITE NAS I NA:

  • Instagram
  • Link to facebook page
bottom of page