Katastar nepokretnosti Republika Srpska - Advokatska kancelarija Topić Banjaluka
Katastar nepokretnosti Republike Srpske je javna evidencija u kojoj se vode podaci o zemljištu, zgradama i posebnim dijelovima objekata, zajedno sa pravima i teretima poput vlasništva, hipoteka, služnosti i zabilježbi. Zahvaljujući objedinjavanju tehničkih i pravnih podataka, katastar omogućava građanima i pravnim licima potpunu provjeru stanja nepokretnosti na jednom mjestu. Bez urednog upisa nije moguće sigurno kupiti ili prodati stan ili parcelu, podići kredit uz hipoteku, niti dokazati nasljedno pravo. Katastar je temelj pravne sigurnosti u oblasti nepokretnosti i prvi korak u zaštiti vlasničkih interesa i bezbjednom prometu nekretnina.
Zakon o premjeru i katastru Republike Srpske
Službeni glasnik Republike Srpske, broj 6/2012, 110/2016, 22/2018-odluka US, 62/2018. 95/2019-pdluka US i 90/2023
VI Katastar nepokretnosti
1. Načela katastra nepokretnosti
Osnovna načela katastra nepokretnosti
Član 53
Osnovna načela katastra nepokretnosti su: načelo upisa, načelo javnosti, načelo prvenstva, načelo pouzdanja, načelo legaliteta, načelo formalnosti, načelo obaveznosti i načelo određenosti.
Načelo upisa. Ovo načelo označava da se stvarna prava na nepokretnostima, mogu steći samo upisom u zemljišne knjige. Ono je bilo izričito predviđeno u pravnim pravilima prava prije 2. svjetskog rata. Upis u zemljišne knjige, i to jedna vrsta upisa: uknjižba, predstavlja način privaljanja stvarnih prava na nepokretnostima. Prema našem pravu, ugovor, na primjer ugovor o prodaji, sam po sebi ne prenosi pravo svojine, vlasništva. Ugovor o prodaji ili drugi ugovor, poklon, razmjena, itd, predstavlja samo prvani osnov, iustus titulus, za pribavljanje prava svojine. Da bi se pravo svojine prenijelo sa prodavca na kupca potreban je i određeni način pribavljanja, modus acquirendi. Kod pokretnih stvari to je predaja kod nepokretnih stvari modus acquirendi je uknjižba.
Praktičan značaj
Ovaj član propisuje osnovna pravila na kojima počiva cijeli sistem katastra. Ona garantuju pravnu sigurnost u prometu nepokretnostima:
-
Načelo upisa – prava postoje tek kada se upišu u katastar.
-
Načelo javnosti – svako može izvršiti uvid i osloniti se na podatke.
-
Načelo prvenstva – prednost ima onaj čiji je zahtjev za upis ranije podnesen.
-
Načelo pouzdanja – građani mogu vjerovati podacima iz katastra.
-
Načelo legaliteta – organ katastra ispituje zakonitost isprava prije upisa.
-
Načelo formalnosti – upis je moguć samo na osnovu propisane forme dokumenata.
-
Načelo obaveznosti – upis je zakonska dužnost kada nastane promjena.
-
Načelo određenosti – prava se upisuju jasno i precizno, bez dvosmislenosti.
Za običnog građanina to znači da nema pravnog prometa bez upisa i da se može pouzdati u javno dostupne podatke.
Sudska praksa
Sudovi dosljedno primjenjuju načelo pouzdanja i zaštite savjesnog sticaoca:
-
Ako kupac upiše svoje pravo u katastar na osnovu valjane isprave, smatra se zaštićenim čak i kada se kasnije pokaže da je prodavac bio nevlasnik (osim ako je kupac znao ili mogao znati da upis nije ispravan).
-
Vrhovni sud RS naglašava da se treća lica ne mogu pozivati na neznanje kada je pravo već bilo vidljivo u javnoj evidenciji.
-
Načelo prvenstva se u praksi pokazuje odlučujućim u sporovima između dva kupca iste nepokretnosti – prednost ima onaj čiji je prijedlog za upis prvi stigao u katastar.
📌 Primjer iz prakse
Dva kupca zaključe ugovor o kupoprodaji iste parcele:
-
Kupac A podnese zahtjev za upis u katastar 1. marta.
-
Kupac B, iako je platio ranije, podnese zahtjev tek 5. marta.
➡ Po načelu prvenstva, kupac A stiče pravo vlasništva, jer je njegov zahtjev prvi zaprimljen u katastru, bez obzira na to što je B ranije uplatio cijenu.
Sticanje i prestanak prava upisom u katastar
Član 54
(1) Upisom u katastar nepokretnosti stiču se, prenose, ograničavaju i prestaju prava na nepokretnostima, osim ako zakonom nije drugačije određeno.
(2) U slučaju da se na osnovu odluke suda, odluke drugog državnog organa, nasljeđivanjem ili na osnovu zakona steklo neko pravo bez upisa u katastar nepokretnosti, sticalac može da zahtijeva upis toga prava u katastar nepokretnosti, ako uz zahtjev za upis priloži ispravu podobnu za upis.
Ova odredba propisuje da se prava na nepokretnostima – njihovo sticanje, prenos, ograničavanje i prestanak – u pravilu ostvaruju upisom u katastar nepokretnosti, osim ako zakon ne predviđa drugačije. Time se osigurava javnost i pravna sigurnost u prometu nepokretnostima. Ako se pravo stekne bez upisa u katastar, na primjer na osnovu odluke suda ili drugog državnog organa, nasljeđivanjem ili direktno na osnovu zakona, sticalac i dalje može tražiti da se to pravo upiše u katastar. U tom slučaju, uz zahtjev za upis, mora priložiti ispravu podobnu za upis, čime se omogućava da se i takva prava evidentiraju u javnoj evidenciji i time postanu pravno vidljiva trećim licima.
Praktičan značaj
-
Ovo je jedno od osnovnih pravila katastra: prava na nepokretnostima u pravilu nastaju, mijenjaju se i prestaju tek upisom.
-
Postoje izuzeci kada pravo nastaje bez upisa (npr. nasljeđivanje, odluka suda, zakonsko sticanje). Ipak, i tada je potrebno izvršiti upis da bi pravo bilo vidljivo i suprotstavljivo trećima.
-
Za građane to znači da kupovinom nekretnine ili zaključenjem ugovora ne postaju vlasnici sve dok se ne uknjiže, dok kod nasljeđivanja pravo prelazi automatski, ali je radi pravne sigurnosti nužno sprovesti upis.
Sudska praksa
-
Sudovi naglašavaju da je uknjižba uslov sticanja prava u pravnim poslovima (kupoprodaja, poklon, zamjena). Sam ugovor nije dovoljan bez upisa.
-
Vrhovni sud RS ističe da nasljednik stiče pravo vlasništva u trenutku smrti ostavioca, ali da se radi pravne sigurnosti prema trećima mora sprovesti upis u katastar.
-
Kada je pravo već stečeno po zakonu ili odluci suda, sudovi potvrđuju da upis ima deklarativan karakter – pravo postoji i bez njega, ali se bez upisa ne može u potpunosti štititi od trećih lica.
📌 Primjer iz prakse
-
Kupovina stana:
Kupac potpisuje i ovjeri kupoprodajni ugovor, ali se ne uknjiži. Prodavac kasnije proda stan drugom kupcu, koji se uknjiži.
➡ Vlasnik postaje drugi kupac, jer pravo vlasništva nastaje tek upisom. -
Nasljeđivanje:
Sin nasljeđuje kuću po pravosnažnom rješenju o nasljeđivanju. On je vlasnik već smrću oca, ali dok se ne upiše u katastar, prema trećima se i dalje vodi otac kao vlasnik.
➡ Ako sin želi prodati ili založiti kuću, mora sprovesti upis.
Pravo uvida u katastar nepokretnosti
Član 55
Svako ima pravo da izvrši uvid u podatke koje sadrži katastar nepokretnosti, da mu se izda list nepokretnosti ili potvrda da je određena nepokretnost ili pravo upisano u katastar nepokretnosti.
Zemljišne knjige su javne knjige. A to znači da je njihova sadržina dostupna svačijem saznanju. Svko može tražiti da pogleda bilo koji zemljišnoknjižni uložak, uvid, i zahtijevati da mu se izda pismeni izvod iz zemljišnih knjiga. Pravo razgledanja odnosi se na glavnu knjigu i na zbirku isprava i na pomoćne knjige. Javnost zemljišnih knjiga u našem pravu je veoma široka. Mogućnost razgledanja zemljišnih knjiga i zahtijevanja pismenog izvoda ne zavisi od toga da li lice koje traži uvid ili pismeni izvod iz zemljišnih knjiga, ima neki pravni interes za to. Svako lice može tražiti da pogleda zemljišne knjige i zahtijevati prepise ili izvatke bez obzira da li ima i može da dokaže postojanje nekog pravnog interesa.
Praktičan značaj
Ovo pravilo osigurava načelo javnosti katastra.
-
Građani i pravna lica imaju pravo da provjere stanje nepokretnosti i stvarnih prava (vlasništvo, hipoteka, služnosti, zabilježbe).
-
Prilikom kupoprodaje, uvida u nasljedstvo, dobijanja kredita ili pokretanja spora, uvid u katastar je prvi i osnovni korak.
-
List nepokretnosti je „lična karta“ svake nekretnine: pokazuje vlasnika, opis nepokretnosti i eventualne terete.
Za građane je važno da znaju da ne postoji opravdanje za neznanje: ako je u katastru nešto upisano, smatra se da je svima poznato.
Sudska praksa
-
Sudovi naglašavaju da se niko ne može pozivati na neznanje o upisanim podacima, jer je katastar javan i dostupan svima.
-
U sporovima oko vlasništva, kao dokaz najjače pravne snage koristi se list nepokretnosti, koji uživa pretpostavku istinitosti i tačnosti dok se ne dokaže suprotno.
-
Vrhovni sud RS je zauzeo stav da savjesni kupac koji provjeri katastar ima pravo da vjeruje u njegove podatke, čak i ako se kasnije pokaže da su netačni zbog greške u evidenciji – u tom slučaju štetu snosi država, a ne kupac.
📌 Primjer iz prakse
Kupac planira da kupi stan. Prije potpisivanja ugovora odlazi u katastar i traži list nepokretnosti.
-
U listu se vidi da je stan u vlasništvu prodavca, ali i da je na njemu upisana hipoteka u korist banke.
-
Kupac odmah zna da kupovina stana nije moguća bez saglasnosti banke, odnosno da bi kupovinom preuzeo obavezu otplate duga.
➡ Na ovaj način, uvid u katastar sprječava prevaru i štiti interes kupca.
Ispitivanje uslova za upis u katastar po službenoj dužnosti
Član 57
Organ Uprave ispituje po službenoj dužnosti da li su ispunjeni zakonom propisani uslovi za upis.
Organ uprave, kada odlučuje o prijedlogu za upis prava službenosti ili brisanje istog, po službenoj dužnosti ispituje da li su ispunjeni svi zakonom propisani uslovi za upis u javne evidencije, poput zemljišnih knjiga ili katastra. To znači da nadležni organ ne oslanja isključivo na tvrdnje stranaka, već provjerava vjerodostojnost podnesenih isprava, pravnu osnovu za upis, postojanje eventualnih prepreka te da li je prijedlog u skladu s važećim propisima.
Ovakva provjera obuhvata, između ostalog, ispitivanje da li isprava na osnovu koje se traži upis ima potrebnu pravnu snagu (npr. ovjerena isprava, pravomoćna sudska odluka ili odluka upravnog organa), da li je sadržaj upisa određen i jasan, te da li je prijedlog podnesen od ovlaštenog lica. Na taj način se osigurava zakonitost i pravna sigurnost u prometu nekretnina, jer se u javne knjige mogu upisati samo prava koja su pravno valjano stečena i koja ne izazivaju sumnju u pogledu svog postojanja.
Praktičan značaj
Ova odredba potvrđuje da organ katastra ne upisuje automatski svaku ispravu koju stranka podnese, već ima obavezu da aktivno provjeri da li su ispunjeni zakonski uslovi. To uključuje:
-
provjeru formalne ispravnosti isprava (notarska ovjera, pravosnažnost rješenja, jasnoća podataka),
-
provjeru da li su plaćene zakonske takse,
-
usklađenost zahtjeva sa postojećim stanjem u katastru,
-
da li postoje prepreke za upis (npr. postojanje zabilježbe spora, privremene mjere zabrane raspolaganja).
Za građane ovo znači da se ne može izvršiti upis samo na osnovu „privatnog dogovora“, već isključivo na osnovu formalno i pravno ispravnih dokumenata. Organ ima dužnost da zaštiti i stranke i treća lica od nevažećih ili nepreciznih upisa.
Sudska praksa
-
Sudovi potvrđuju da organ katastra ne smije pasivno prihvatiti isprave, nego mora po službenoj dužnosti provjeriti uslove za upis.
-
Vrhovni sud RS je naglasio da katastar ima pravo da odbije upis i kada stranka podnese ugovor ako on nije podoban za upis (npr. nedostaje intabulaciona klauzula).
-
Sudska praksa takođe ističe da je organ dužan provjeriti i usklađenost sa važećim zakonskim zabranama (npr. zabrana raspolaganja imovinom po rješenju suda).
📌 Primjer iz prakse
Građanin podnese zahtjev za upis vlasništva na osnovu kupoprodajnog ugovora.
-
Ugovor je ovjeren, ali u međuvremenu je sud donio rješenje o privremenoj zabrani otuđenja nepokretnosti (zabilježba zabrane).
-
Organ Uprave po službenoj dužnosti provjerava stanje i otkriva zabranu, te odbija upis vlasništva.
➡ Time se sprječava da dođe do nesporazuma i da se prava trećih lica povrijede, što bi u suprotnom moglo dovesti do ozbiljnih sudskih sporova.
Prvenstveni red upisa u katastar nepokretnosti
Član 58
(1) Upis prava u katastar nepokretnosti vrši se prema vremenskom redoslijedu podnošenja zahtjeva za upis.
(2) Pravno dejstvo upisa prema trećim licima počinje od trenutka podnošenja zahtjeva za upis organu Uprave.
(3) Organ Uprave upisuje broj zahtjeva i vrijeme podnošenja zahtjeva u list nepokretnosti odmah nakon prijema zahtjeva za upis.
(4) Ustupanjem prvenstvenog reda zahtjeva za uknjižbu ili predbilježbu mogu se zamijeniti mjesta koja prvenstveno imaju ti zahtjevi.
Ova pravila uređuju prvenstveni red upisa prava u katastar nepokretnosti i njegov pravni značaj:
Prvo, upis se vrši prema vremenskom redoslijedu podnošenja zahtjeva (tzv. prvenstveni red), što znači da onaj ko ranije podnese zahtjev, ima prioritet u upisu prava u odnosu na kasnije podnesene zahtjeve. Ovim se sprječavaju sporovi i osigurava predvidljivost u sticanju i zaštiti prava.
Drugo, pravno dejstvo prema trećim licima počinje od trenutka kada je zahtjev podnesen organu uprave, a ne od dana kada je upis faktički izvršen. To je važno jer štiti interese onog ko je ranije podnio zahtjev, čak i ako obrada traje duže.
Treće, organ uprave odmah po prijemu zahtjeva upisuje broj i tačno vrijeme podnošenja u list nepokretnosti, čime se osigurava transparentnost i dokaz o prvenstvu.
Četvrto, postoji mogućnost ustupanja prvenstvenog reda, što znači da nosilac ranijeg zahtjeva može svoj prioritet ustupiti drugome, čime se zamjenjuju mjesta tih zahtjeva u pogledu prvenstva. Ovo je posebno korisno u situacijama kada se više pravnih radnji koordinira između stranaka (npr. kod istovremene kupoprodaje i zasnivanja hipoteke).
Praktičan značaj
Ovaj član uređuje prvenstveni red, jedno od ključnih načela katastra.
-
Upis prava se ne određuje po datumu ugovora, nego po datumu i vremenu kada je zahtjev podnesen.
-
Onaj ko prvi podnese zahtjev, i ako mu je zahtjev ispravan, ima prednost nad kasnijim zahtjevima.
-
Pravno dejstvo prema trećim licima (npr. zaštita od drugih kupaca ili povjerilaca) vezuje se od trenutka predaje zahtjeva, a ne od dana donošenja rješenja.
-
Zakon predviđa i mogućnost ustupanja prvenstvenog reda, što se koristi u praksi radi olakšavanja dogovora između stranaka (npr. između banke i kupca stana).
Sudska praksa
-
Sudovi ističu da je trenutak predaje zahtjeva odlučujući – čak i razlika od nekoliko minuta može odrediti čije pravo ima prvenstvo.
-
Ako dva kupca zaključe ugovor za istu nekretninu, presudno je ko prvi podnese zahtjev za uknjižbu, bez obzira na redoslijed potpisivanja ugovora.
-
Vrhovni sud RS zauzeo je stav da se pravo stiče retroaktivno od dana podnošenja zahtjeva, iako rješenje o upisu može biti doneseno kasnije.
-
Kod ustupanja prvenstvenog reda, sudovi priznaju valjanost samo ako postoji izričit pristanak stranke koja ima raniji zahtjev.
📌 Primjer iz prakse
Prodavac zaključi dva ugovora za istu parcelu:
-
Kupac A potpisuje ugovor 1. jula, ali podnosi zahtjev za uknjižbu tek 10. jula.
-
Kupac B potpisuje ugovor 5. jula, ali podnosi zahtjev već 6. jula.
➡ Iako je Kupac A prvi potpisao ugovor, Kupac B stiče pravo vlasništva jer je njegov zahtjev ranije zaprimljen u katastru.
Drugi slučaj:
-
Banka i kupac dogovore da banka ustupi prvenstveni red hipoteke u korist kupca, kako bi kupac prvo bio upisan kao vlasnik, a tek onda da se evidentira hipoteka.
➡ Time se postiže fleksibilnost i pravna sigurnost u složenim pravnim odnosima.
Osnov za odluku o upisu u katastar nepokretnosti
Član 59
U postupku upisa u katastar nepokretnosti organ Uprave odlučuje o upisu na osnovu isprava podobnih za upis i upisanog stanja u katastar nepokretnosti.
Pošto je sadržina zemljišnih knjiga dostupna svima, smatra se da je svako imao mogućnost da se sa njom upozna i da se obavijesti o zemljišnoknjižnom stanju nepokretnosti, iako je određeno lice možda propustilo to da uradi. Otuda niko se ne može pozivati na to da mu sadržina zemljišnih knjiga nije bila poznata. Poznavanje zemljišnoknjižnog stanja se pretpostavlja i ta je pretpostavka neoboriva, presumptio iutis et de iure. Onaj ko je propustio da ispita zemljišnoknjižno stanje nepokretnosti, iz neznanja, usljed nemarnosti itd. snosiće nepovoljne posljedice svoga propusta, jer u parnici nije dozvoljen dokaz protiv ove pretpostavke.
Praktičan značaj
Ovim članom se potvrđuje načelo legaliteta i formalnosti:
-
Organ Uprave (katastar) ne odlučuje po slobodnoj procjeni, već isključivo na osnovu dostavljenih isprava i postojećeg stanja u evidenciji.
-
„Isprave podobne za upis“ su npr. notarski obrađen kupoprodajni ugovor, pravosnažna sudska presuda, rješenje o nasljeđivanju, rješenje nadležnog organa.
-
Ako dokument nije u propisanoj formi (npr. ugovor bez ovjere potpisa, nepravosnažna odluka), katastar ga neće prihvatiti.
-
Organ ne ispituje materijalnu istinu (da li je ugovor zaista plaćen, da li je volja bila iskrena) – već samo da li forma i sadržaj isprave ispunjavaju zakonske uslove i da li je stanje u katastru usklađeno.
Za građane ovo znači da je ključno da njihova dokumentacija bude formalno ispravna i da bude podnesena na način predviđen zakonom, jer katastar neće „ispravljati“ nedostatke.
Sudska praksa
-
Sudovi dosljedno potvrđuju da organ Uprave može odbiti upis ako dostavljene isprave nisu podobne za upis (npr. privatna isprava bez ovjere potpisa).
-
Vrhovni sud RS zauzeo je stav da katastar nije nadležan da ulazi u ocjenu valjanosti pravnog posla izvan forme – npr. da li je kupoprodajna cijena stvarno plaćena ili ne – to se rješava u parnici, a ne u katastarskom postupku.
-
U slučajevima kolizije između sadržaja isprave i upisanog stanja, prednost se daje onome što je već upisano, dok se spor rješava pred sudom.
📌 Primjer iz prakse
Građanin podnosi zahtjev za upis vlasništva na osnovu kupoprodajnog ugovora potpisanog privatno, bez ovjere kod notara.
-
Organ Uprave odbija zahtjev jer isprava nije podobna za upis (nema zakonom propisanu formu).
-
Građanin je zatim morao ovjeriti ugovor i ponovo podnijeti zahtjev.
Drugi primjer:
Nasljednik traži upis prava svojine na parceli, ali prilaže nepravosnažno rješenje o nasljeđivanju.
-
Katastar odbija zahtjev, jer samo pravosnažno rješenje može biti osnov za upis.
➡ Ovo pokazuje da se u katastru gleda isključivo formalna ispravnost dokumentacije, a ne stvarno stanje odnosa između stranaka.
Određenost sadržaja upisa u katastar nepokretnosti
Član 60
Sadržaj svakog upisa u katastar nepokretnosti mora biti potpuno određen u pogledu nepokretnosti na koju se upis odnosi, vrste upisa, prava i drugih činjenica koje se upisuju, kao i u pogledu subjekta upisa, redoslijeda prvenstva upisa i isprava na osnovu kojih je upis izvršen.
Ova odredba propisuje da svaki upis u katastar nepokretnosti mora biti precizan i potpun, kako bi se iz javne evidencije jasno i nedvosmisleno moglo utvrditi pravo ili činjenica koja je upisana. To znači da upis mora sadržavati:
-
Potpunu identifikaciju nepokretnosti – npr. broj katastarske parcele, površinu, katastarsku općinu, eventualne posebne dijelove (stan, poslovni prostor).
-
Vrstu upisa – da li je riječ o uknjižbi, zabilježbi ili predbilježbi.
-
Pravo ili drugu činjenicu koja se upisuje – npr. pravo vlasništva, službenost, hipoteka, zabilježba spora.
-
Subjekt upisa – fizička ili pravna osoba u čiju korist ili na čiju štetu se vrši upis, uz tačne identifikacione podatke.
-
Redoslijed prvenstva – utvrđen prema vremenu podnošenja zahtjeva.
-
Ispravu na osnovu koje se vrši upis – npr. ovjeren ugovor, pravomoćna sudska presuda, rješenje organa uprave.
Ovakva potpunost unosa osigurava pravnu sigurnost i transparentnost katastra, jer treća lica mogu pouzdano saznati pravni status nepokretnosti i sva prava ili terete koji je pogađaju.
Kontaktirajte nas
Telefoni: 051/220-270
065-511-122
Advokatska kancelarija Topić
Advokat Ružica Topić
Braće Mažar i majke Marije 48
78 000 Banjaluka, RS, BiH
E-mail:
Praktičan značaj
Ovim članom se potvrđuje načelo određenosti upisa:
-
Nema nejasnih ili nepotpunih unosa u katastar. Svaki upis mora precizno pokazati na koju se nepokretnost odnosi, ko je nosilac prava i koji je osnov za upis.
-
Time se izbjegavaju sporovi, jer treća lica u javnoj evidenciji jasno vide sve relevantne podatke.
-
Ako dokument nije dovoljno precizan (npr. ugovor navodi samo “oranica u selu X” bez broja parcele), upis neće biti izvršen.
-
Za građane to znači da je neophodno da pravni poslovi i isprave koje se koriste za upis budu jasne i precizne, jer katastar ne može tumačiti neodređene klauzule.
Sudska praksa
-
Sudovi ističu da određenost upisa služi zaštiti trećih lica i transparentnosti pravnog prometa.
-
Vrhovni sud RS zauzeo je stav da se zahtjev za upis odbija ako iz isprave ne proizlazi dovoljno tačno koja se nepokretnost ili koje pravo upisuje.
-
U praksi, sudovi su poništavali upise izvršene na osnovu isprava koje nisu sadržavale precizne podatke (npr. kada se ne može utvrditi koji stan u zgradi je predmet ugovora).
📌 Primjer iz prakse
Kupac zaključuje ugovor o kupovini zemljišta. Ugovor glasi: „Prodavac prodaje dio svoje parcele u mjestu X, površine oko 500 m².“
-
Organ Uprave odbija zahtjev za uknjižbu jer ugovor nije dovoljno određen: ne zna se tačno koja je parcela, niti koja površina.
-
Da bi se upis izvršio, potrebno je izvršiti parcelaciju i izraditi geodetski elaborat, pa tek onda zaključiti ugovor sa preciznim podacima (broj parcele, površina, granice).
➡ Na ovaj način se obezbjeđuje da u katastru nema nejasnih ili nepotpunih podataka, što je od suštinske važnosti za pravnu sigurnost u prometu nepokretnosti.
Pojam katastra nepokretnosti
Član 61
Katastar nepokretnosti, u smislu ovog zakona, jeste zbirna dokumentacija podataka o katastru, zemljišta, zgrada i drugih objekata sa evidentiranim pravima na nepokretnostima.
Katastar je javna knjiga. Svako može dobiti uvid u podatke katastra i premjera u službenim prostorijama nadležnog geodetskog organa. Ipak javnost katastra nije bez izuzetaka, posebnim propisom može se isključiti izlaganje na uvid pojedinih katastarskih podataka. Zainteresovana stranka može zahtijevati i pismenu ispravu o pojedinim katastarskim podacima, uvjerenja, kopije katastarskog plana, prepisi, izvodi iz stanja u katastru itd. I u ovom slučaju posebnim propisom može se ograničiti izdavanje isprava o pojedinim podacima. Poslove premjera i katastra zemljišta vodi nadležni republički organ, a obavljanje premjera i unošenje podataka u katastar obavlja se po službenoj dužnosti.
Praktičan značaj
Ovim članom se određuje šta obuhvata katastar nepokretnosti:
-
To je jedinstvena evidencija u kojoj su objedinjeni podaci o parcelama, objektima i posebnim dijelovima objekata.
-
Katastar ne sadrži samo fizičke podatke (površina, granice, objekti), već i prava (vlasništvo, hipoteke, služnosti, zabilježbe).
-
Građani i privreda imaju koristi jer je sve objedinjeno u jednom registru – više nije potrebno ići u različite evidencije (kao što je nekada bio slučaj sa zemljišnim knjigama i katastrom zemljišta).
Za građane ovo znači da jednim uvidom u katastar mogu provjeriti i fizički opis nepokretnosti i pravni status prava (vlasništvo i terete).
Sudska praksa
-
Sudovi u svojim odlukama često naglašavaju da katastar nepokretnosti ima dvostruki karakter – tehnički (mjerenje i opis nepokretnosti) i pravni (stvarna prava).
-
Vrhovni sud RS je isticao da je upravo objedinjavanje tehničkog i pravnog aspekta osnova pouzdanosti i javnosti podataka.
-
U parnicama o vlasništvu, sudovi koriste podatke iz katastra kao polaznu tačku, ali dozvoljavaju dokazivanje suprotnog ukoliko se pokaže da upis nije u skladu sa stvarnim stanjem (npr. kod neažurnih podataka).
📌 Primjer iz prakse
Građanin želi da kupi kuću. U katastarskoj evidenciji može da vidi:
-
parcelu (broj, površina, granice),
-
objekat na parceli (dimenzije, spratnost),
-
pravni status (da li je prodavac vlasnik, da li postoji hipoteka, da li postoji zabilježba spora).
➡ Umjesto da traži podatke u više registara, sve nalazi u listu nepokretnosti. Ovo značajno skraćuje postupak kupoprodaje i smanjuje rizik od prevare.
Konstitutivnost i deklarativnost upisa u katastar nepokretnosti
Član 62
(1) Svojina i druga stvarna prava na nepokretnostima stiču se, prenose i ograničavaju upisom u katastar nepokretnosti (konstitutivnost upisa), a prestaju brisanjem upisa.
(2) U slučajevima određenim zakonom, svojina i druga stvarna prava na nepokretnostima mogu se steći i prije upisa u katastar nepokretnosti, a upisom proizvode pravno dejstvo prema trećim licima (deklarativnost upisa).
(3) U katastar nepokretnosti mogu se upisati i određena obligaciona prava koja se od trenutka upisa mogu suprotstaviti trećim licima.
Ova odredba razlikuje dva osnovna pravna principa upisa prava u katastar nepokretnosti – konstitutivnost i deklarativnost upisa:
-
Konstitutivnost upisa znači da se pravo vlasništva i druga stvarna prava (npr. službenosti, hipoteke) stiču, prenose ili ograničavaju tek samim upisom u katastar. Bez tog upisa, pravo pravno ne postoji prema nikome, pa čak ni prema neposrednim ugovornim stranama. Prestanak tih prava također nastupa tek brisanje upisa.
-
Deklarativnost upisa odnosi se na situacije kada zakon dozvoljava da se pravo stekne i prije upisa (npr. nasljeđivanjem, dosjelošću, zakonskim sticanjem). U tim slučajevima, upis nije uslov za sticanje, ali ima važnu ulogu – od trenutka upisa pravo proizvodi pravne posljedice prema trećim licima (npr. zaštita povjerenja u javne evidencije).
-
Pored stvarnih prava, u katastar se mogu upisati i određena obligaciona prava (npr. pravo zakupa, prava preče kupovine), i to prvenstveno radi njihove zaštite prema trećima. Od trenutka upisa, takva prava postaju opoziva trećim licima, čime se povećava sigurnost u pravnom prometu nepokretnosti.
Praktičan značaj
Ovaj član objašnjava dvojaku prirodu upisa:
-
Konstitutivan upis: pravo nastaje tek upisom (npr. kupac stana postaje vlasnik tek kada se uknjiži).
-
Deklarativan upis: pravo nastaje po zakonu ili na drugi način (npr. nasljeđivanje), a upis u katastar služi da se pravo učini vidljivim i obavezujućim za treća lica.
-
Obligaciona prava (npr. dugoročni zakup, pravo preče kupovine) takođe se mogu upisati, pa se time štite od trećih lica.
Za građane to znači:
-
Ako kupuju stan ili parcelu – nisu vlasnici sve dok se ne uknjiže.
-
Ako naslijede nepokretnost – jesu vlasnici i prije upisa, ali moraju izvršiti upis da bi se zaštitili prema trećima.
-
Ako imaju dugoročan zakup (min. 5 godina), upisom ga mogu učiniti „jačim“ i suprotstavljivim svakom trećem licu.
Sudska praksa
-
Sudovi jasno razlikuju kada upis ima konstitutivan a kada deklarativan karakter.
-
Vrhovni sud RS je zauzeo stav da je u prometu nepokretnosti (kupoprodaja, poklon, zamjena) uknjižba uslov sticanja prava – sve dok nema upisa, nema ni vlasništva.
-
Kod nasljeđivanja, sudovi potvrđuju da pravo prelazi na nasljednika smrću ostavioca, ali da se bez upisa nasljednik ne može u potpunosti osloniti na zaštitu od trećih lica.
-
Kod zabilježbe obligacionih prava, sudovi su dali prioritet zakupcu koji je svoj zakup upisao u katastar, u odnosu na kasnijeg kupca nepokretnosti.
📌 Primjer iz prakse
-
Kupovina stana: Kupac potpiše ugovor i plati stan, ali se ne uknjiži. Prodavac u međuvremenu stan proda drugom kupcu, koji se uknjiži.
➡ Vlasnik postaje drugi kupac, jer pravo nastaje tek upisom (konstitutivnost). -
Nasljeđivanje: Nasljednik stiče pravo vlasništva smrću ostavioca, ali se u katastar još vodi ostavilac.
➡ Nasljednik može koristiti i prodati nekretninu, ali je savjet da se upiše radi zaštite prema trećima (deklarativnost). -
Dugoročni zakup: Preduzeće zakupi poslovni prostor na 10 godina i upiše to pravo u katastar. Kasnije vlasnik proda objekat trećem licu.
➡ Novi vlasnik je obavezan da poštuje zakup, jer je pravo upisano i suprotstavlja se svakome.
Obaveznost podnošenja zahtjeva za upis u katastar nepokretnosti
Član 63
(1) Imalac prava na nepokretnosti obavezan je da podnese zahtjev za upis nepokretnosti i prava svojine u katastar nepokretnosti.
(2) Upis nepokretnosti i prava svojine vrši se u katastru nepokretnosti i po službenoj dužnosti, u skladu sa zakonom.
Prema načelu upisa stvarna prava na nepokretnostima stiču se i prestaju upisom u zemljišne knjige. Ali, načelo upisa ne dolazi do izražaja na isti način kod raznih stvarnih prava na nepokretnostima. Ono je najdoljednije primijenjeno kod hipoteke i realnih tereta. Hipoteka ne može postojati na drugi način izuzev kao knjižno pravo. Samo upis u zemljišne knjige daje joj egzistenciju. Ona ne može postojati kao faktička, tjelesna vlast na nepokretnosti. Otuda je načelo upisa najstrože sprovedeno kad je riječ o sticanju hipoteke. Hipoteka se može steći samo upisom u zemljišne knjige ili druge javne knjige.
Praktičan značaj
Ova odredba naglašava da postoji zakonska obaveza upisa prava svojine i drugih stvarnih prava u katastar.
-
Imalac prava mora aktivno podnijeti zahtjev za upis (npr. nakon kupovine, poklona ili zamjene nekretnine).
-
Istovremeno, postoje situacije kada će organ katastra izvršiti upis po službenoj dužnosti, bez zahtjeva (npr. nakon što dobije pravosnažno rješenje o nasljeđivanju ili odluku drugog organa).
-
Time se obezbjeđuje da katastarska evidencija uvijek odražava stvarno pravno stanje i da se smanjuje rizik od zloupotreba ili nesigurnosti u prometu nepokretnostima.
Za građane ovo znači da je njihova aktivnost ključna – bez podnošenja zahtjeva njihovo pravo neće biti vidljivo u javnoj evidenciji, pa će biti teže dokazivo u prometu.
Sudska praksa
-
Sudovi ističu da je neupisan vlasnik faktički vlasnik, ali bez zaštite prema trećim licima.
-
Vrhovni sud RS u više odluka naglašava da se savjesni sticalac koji se oslonio na stanje u katastru štiti čak i protiv onoga ko je imao pravo, ali ga nije upisao.
-
Takođe, sudovi potvrđuju da organ katastra ima pravo i obavezu da sprovede upis po službenoj dužnosti kada mu je dostavljena pravosnažna odluka nadležnog organa, i to bez posebnog zahtjeva stranke.
📌 Primjer iz prakse
Građanin kupi parcelu i zaključi notarski obrađen kupoprodajni ugovor, ali ne podnese zahtjev za uknjižbu.
-
U međuvremenu, prodavac zaključi novi ugovor sa drugim licem, koje odmah podnese zahtjev i uknjiži se.
➡ Novi kupac postaje vlasnik, jer je prvi kupac propustio svoju obavezu iz člana 63 i nije se upisao u katastar.
Drugi primjer:
Sud donese pravosnažno rješenje o nasljeđivanju. Organ katastra dobija rješenje i po službenoj dužnosti upisuje nasljednike u list nepokretnosti.
➡ Na ovaj način se obezbjeđuje ažurnost javne evidencije i pravna sigurnost u prometu.
Pravni osnov za upis u katastar nepokretnosti
Član 64
Upis u katastar nepokretnosti vrši se na osnovu ovog zakona i drugih propisa.
Član 64 ima sistemski značaj, jer uspostavlja vezu između katastra kao javne evidencije i kompletnog pravnog sistema. Njime se sprječava arbitrarnost i obezbjeđuje da svako pravo upisano u katastar ima čvrst zakonski osnov. Time se jača pravna sigurnost i povjerenje građana u javne registre.
Praktičan značaj
Ova odredba potvrđuje da se svi upisi u katastar mogu vršiti samo na osnovu važećih pravnih propisa. To znači:
-
osnovni okvir je Zakon o katastru nepokretnosti,
-
ali se u praksi primjenjuju i drugi propisi, npr. Zakon o stvarnim pravima, Zakon o nasljeđivanju, Zakon o obligacionim odnosima, Zakon o notarima, posebni zakoni o koncesijama, eksproprijaciji i dr.
Na ovaj način se obezbjeđuje da katastar bude usklađen i povezan sa širim pravnim sistemom, a ne izolovan registar.
Sudska praksa
-
Sudovi naglašavaju da organ katastra prilikom odlučivanja mora uzeti u obzir cjelokupni pravni poredak, a ne samo Zakon o katastru.
-
Vrhovni sud RS je u praksi zauzeo stav da se odluke katastra ne mogu zasnivati na „običajima“ ili „internim pravilima“, nego isključivo na zakonskim propisima i podzakonskim aktima donesenim na osnovu zakona.
-
Ako organ pogrešno primijeni propis koji je relevantan (npr. Zakon o nasljeđivanju), odluka o upisu može biti poništena u upravnom sporu.
📌 Primjer iz prakse
Građanin podnese zahtjev za upis vlasništva na osnovu ugovora o doživotnom izdržavanju.
-
Katastar odbija upis jer ugovor nije u formi notarski obrađene isprave, što zahtijeva Zakon o nasljeđivanju.
-
Tek kada je ugovor zaključen u formi koju propisuje taj zakon i potvrđen od strane notara, organ Uprave dozvoljava upis.
➡ To pokazuje da se katastar u praksi oslanja ne samo na Zakon o katastru nepokretnosti, nego i na druge propise koji uređuju način sticanja prava na nepokretnostima.
2. Sastav i sadržaj katastra nepokretnosti
Član 65
Katastar nepokretnosti sastoji se od:
a) elaborata premjera,
b) zbirke isprava i
v) baze podataka katastra nepokretnosti.
Katastar nepokretnosti je jedinstvena javna evidencija koja se sastoji iz tri međusobno povezane cjeline:
-
Elaborat premjera – sadrži tehničke podatke o položaju, obliku i površini nepokretnosti, grafičke prikaze (katastarske planove) i druge geodetske elemente. On osigurava prostornu i fizičku identifikaciju svake parcele ili objekta.
-
Zbirka isprava – čuva originalne ili ovjerene kopije pravnih isprava koje su bile osnov za upis u katastar (npr. ugovori, sudske presude, rješenja upravnih organa). Ova zbirka omogućava provjeru pravnog osnova svakog pojedinačnog upisa.
-
Baza podataka katastra nepokretnosti – informatički sistem u kojem su pohranjeni svi podaci o nepokretnostima, njihovim vlasnicima, nosiocima drugih prava i teretima, redoslijedu prvenstva upisa i eventualnim zabilješkama. Ona omogućava brzo pretraživanje i pristup informacijama, a ujedno predstavlja i službeni registar pravnog stanja nepokretnosti.
Ova struktura katastra osigurava potpunu pravnu i tehničku evidenciju nepokretnosti, što je osnov pravne sigurnosti i uređenog prometa nekretnina.
Član 66
(1) Elaborat premjera je skup dokumenata i podataka nastalih u postupku projektovanja i realizacije katastarskog, komasacionog premjera ili postojećeg premjera, na osnovu kojih se osniva ili obnavlja katastar nepokretnosti.
Katastar Zemljišta izrađuje se na osnovu geodetskog premjera. Zemljište se premjerava da bi se dobila horizontalna i visinska, vertikalna predstava teritorije. Premjer omogućava da se utvrdi tačno prostiranje, veličina i oblik zemljišta i da se odredi njegov položaj u odnosu na druga zemljišta. Pored postavljanja i određivanja mreže stalnih geodetskih tačaka, premjer obuhvata detaljno snimanje terena i izradu planova i karata.
Elaborat premjera predstavlja skup tehničkih dokumenata i podataka koji nastaju tokom postupka projektovanja i provođenja katastarskog premjera, komasacionog premjera ili obnove postojećeg premjera. Njegova svrha je da posluži kao osnov za osnivanje ili obnovu katastra nepokretnosti, čime se osigurava tačnost i ažurnost prostornih i pravnih podataka o nekretninama.
Ovaj elaborat obuhvata geodetske planove, tehničke opise, izmjere granica, podatke o površinama, položaju i obliku parcela, kao i druge relevantne informacije prikupljene i obrađene prema propisanim standardima. Na taj način, elaborat premjera povezuje tehničku i pravnu komponentu katastra, jer omogućava da se podaci o stvarnom stanju na terenu pouzdano prenesu u javnu evidenciju.
Član 67
(1) Zbirka isprava je skup isprava na osnovu kojih je izvršen upis ili brisanje upisa prava na nepokretnostima.
(2) Zbirka isprava čuva se trajno.
Zbirka isprava je skup originalnih ili ovjerenih isprava na osnovu kojih je izvršen upis ili brisanje upisa prava na nepokretnostima u katastru nepokretnosti. U njoj se čuvaju svi pravni akti koji su poslužili kao temelj za promjenu podataka u javnoj evidenciji – poput ugovora, sudskih presuda, rješenja upravnih organa, notarskih isprava i drugih relevantnih dokumenata.
Ova zbirka se čuva trajno, što znači da je dio stalne arhive katastra i služi kao dokaz pravnog osnova svakog izvršenog upisa ili brisanja. Njena trajna pohrana osigurava pravnu sigurnost i omogućava provjeru zakonitosti upisa i u dalekoj budućnosti, čime se štite interesi vlasnika, nosilaca drugih prava i trećih lica koja se oslanjaju na podatke iz katastra.
Član 68
(1) Baza podataka katastra nepokretnosti (u daljem tekstu: BPKN) je skup geoprostornih i drugih podataka o nepokretnostima i stvarnim pravima na njima i sadrži podatke o:
a) parcelama,
b) objektima,
v) posebnim dijelovima objekata i
g) imaocima stvarnih prava na nepokretnostima.
(2) U bazi podataka katastra nepokretnosti vode se podaci Centralnog adresnog registra i registra prostornih jedinica.
(3) Sadržaj, način izrade, održavanja, čuvanja, distribucije, razmjene i zaštite sadržaja BPKN kao dijela GIS Uprave, propisuje direktor Uprave.
Katastar zemljišta sastoji se iz katastarskih planova i katastarskog operata. Katastarski planovi pružaju sliku o položaju i obliku svih zemljišta i objekata nja njima koja leže u jednoj katastarskoj opštini. Ta slika je umanjenja u određenoj razmjeri u odnosu na veličinu u prirodi. Katastarski planovi omogućavaju da se pronađu pojedine zemnljišne parcele i da se odredi njihov položaj u odnosu na druga zemljišta. To je od velikog značaja za zemljišnu knjigu, jer zemljišno-knjižno tijelo ima oblik kakav je predstavljen na katastarskom planu, i nalazi se između onih susjeda kako je izloženo u katastarskom planu.
Član 68a
(1) Geoprostorni podaci iz člana 68. stav 1. ovog zakona su geometrijski i atributski podaci o parcelama i objektima.
(2) Geoprostorni podaci iz stava 1. ovog člana predstavljaju osnovni sadržaj katastarskih planova i vode se i održavaju u digitalnom obliku od dana formiranja BPKN.
(3) Katastarski planovi iz stava 2. ovog člana mogu nastati kao rezultat:
a) katastarskog premjera,
b) digitalizacije katastarskih planova u analognom obliku.
(4) Sadržaj, način izrade i održavanja katastarskih planova kao dijela BPKN propisuje direktor Uprave pravilnikom.
Geoprostorni podaci iz člana 68. stav 1. obuhvataju geometrijske (položaj, oblik, granice) i atributske podatke (npr. broj parcele, površina, namjena) o parcelama i objektima. Oni čine osnovni sadržaj katastarskih planova i od dana formiranja Baze podataka katastra nepokretnosti (BPKN) vode se i održavaju isključivo u digitalnom obliku, što omogućava precizniju, bržu i sigurniju obradu i razmjenu informacija.
Katastarski planovi mogu nastati na dva načina:
a) katastarskim premjerom – novim mjerenjem na terenu i izradom planova prema savremenim geodetskim metodama,
b) digitalizacijom postojećih analognih katastarskih planova – pretvaranjem papirnih ili crtanih planova u digitalni format.
Sadržaj, način izrade i održavanja katastarskih planova kao dijela BPKN detaljno propisuje direktor Uprave pravilnikom, čime se osigurava jedinstvenost, tačnost i ažurnost podataka na nivou cijelog sistema katastra nepokretnosti.
Član 69
(1) Iz baze podataka katastra nepokretnosti izdaje se kopija katastarskog plana u digitalnom ili analognom obliku, za jednu ili više parcela.
(2) Kopija katastarskog plana iz stava 1. ovog člana izdaje se u propisanom formatu, obliku i razmjeri.
Iz baze podataka katastra nepokretnosti može se izdati kopija katastarskog plana za jednu ili više parcela, i to u digitalnom (elektronskom) ili analognom (papirnom) obliku, zavisno od potrebe korisnika. Ova kopija sadrži sve relevantne geometrijske i atribucijske podatke o parcelama, uključujući granice, površinu, položaj i druge elemente prikazane u katastarskom planu.
Kopija katastarskog plana izdaje se u propisanom formatu, obliku i razmjeri, što znači da mora biti izrađena prema tehničkim standardima koje propisuje nadležni organ, kako bi se osigurala njena vjerodostojnost, upotrebljivost i pravna valjanost. Time se garantuje da svaki korisnik dobije tačne i službeno priznate podatke iz katastra, bilo za pravne, tehničke ili planske potrebe.
Član 70
(1) Iz baze podataka katastra nepokretnosti izdaje se list nepokretnosti u propisanom obliku i sadržaju, za:
a) nepokretnost i
b) imaoca prava.
(2) List nepokretnosti iz stava 1. tačka a) ovog člana sadrži podatke koji se odnose na jednu ili više nepokretnosti istog imaoca prava.
(3) List nepokretnosti iz stava 1. tačka b) sadrži podatke koji se odnose na sve nepokretnosti koje pripadaju istom imaocu prava.
List nepokretnosti je službeni izvod iz baze podataka katastra nepokretnosti, koji se izdaje u propisanom obliku i sadržaju, a može se izdati prema dva kriterija:
a) Za nepokretnost – ovaj list sadrži podatke o jednoj ili više nepokretnosti koje su u vlasništvu istog imaoca prava, uključujući tehničke podatke (broj parcele, površinu, namjenu) i pravne podatke (vlasništvo, tereti, zabilježbe).
b) Za imaoca prava – ovaj list obuhvata sve nepokretnosti koje pripadaju istom imaocu prava, bez obzira na njihovu lokaciju ili katastarsku općinu, omogućavajući pregled kompletnog imovinskog stanja tog lica.
Na ovaj način, list nepokretnosti služi kao službeni dokaz o pravnom stanju nekretnina i ključni je dokument u pravnom prometu, pri sklapanju ugovora, rješavanju imovinsko-pravnih odnosa i vođenju sudskih ili upravnih postupaka.
3. Osnivanje katastra nepokretnosti
Član 71
(1) Katastar nepokretnosti osniva se u katastarskim opštinama u kojima je na snazi popisni katastar, katastar zemljišta uspostavljen na osnovu premjera u poliedarskoj projekciji, katastar zemljišta i katastar nepokretnosti sa utvrđenim korisnikom uspostavljeni na osnovu premjera u Gaus-Krigerovoj projekciji (u daljem tekstu: katastarska evidencija) i zemljišna knjiga.
(2) Katastar nepokretnosti osniva se za cijelu katastarsku opštinu.
(3) Katastar nepokretnosti osniva se prema podacima:
a) katastarske evidencije, zemljišne knjige, knjige uloženih ugovora o otkupu stambenih zgrada i stanova i knjige uloženih ugovora o prodaji poslovnih zgrada, poslovnih prostorija i garaža (u daljem testu: knjiga uloženih ugovora) i
b) katastarskog ili komasacionog premjera.
(4) Katastar nepokretnosti osniva se u postupku izlaganja na javni uvid podataka o nepokretnostima i utvrđivanje prava na nepokretnostima.
(5) Postupak iz stava 5. ovog člana provodi komisija za izlaganje na javni uvid podataka o nepokretnostima i utvrđivanje prava na nepokretnostima (u daljem tekstu: komisija za izlaganje).
(6) Članovi komisije iz stava 5. ovog člana imaju pravo na naknadu za rad u komisiji.
(7) Vlada Republike Srpske donosi Odluku o visini naknade za rad komisija za izlaganje.
(8) Na osnovu podataka iz stava 4. ovog člana formira se baza podataka katastra nepokretnosti.
Katastarski operat predstavlja zbirku propisa i pregleda u kojoj su sabrani podaci o površini katastarski parcela, o kulturi, načinu korišćenja, plodnosti (bonitet) i klasiranju zemljišta, o katastarskom prihodu i korisnicima. Operat se sastoji od ovih popisa i pregleda: spisak katastarskih parcela, posjedovni listovi, sumarni pregled posjedovnih listova, pregled posjedovnih listova po kulturama i klasama, azbučni ili abecedni pregled sopstvenika i drugih korisnika, sumarni pregled posjedovnih listova nepokretnosti u državnoj svojini, spisak nepokretnosti u državnoj svojini.
Član 72
(1) Osnivanje katastra nepokretnosti prema podacima katastarskog premjera može se vršiti:
a) ako nije izvršen premjer i ako je postojeći premjer u poliedarskoj projekciji,
b) radi unapređenja tačnosti ili ažurnosti postojećeg premjera u Gaus-Krigerovoj projekciji.
(2) Odluku o katastarskom premjeru i osnivanju katastra nepokretnosti donosi Uprava.
Kontaktirajte nas
Telefoni: 051/220-270
065-511-122
Advokatska kancelarija Topić
Advokat Ružica Topić
Braće Mažar i majke Marije 48
78 000 Banjaluka, RS, BiH
E-mail:
4. Osnivanje katastra nepokretnosti prema podacima katastarske evidencije, knjige uloženih ugovora i zemljišne knjige
Član 73
(1) U katastar nepokretnosti upisuju se podaci o nepokretnostima prema podacima katastarske evidencije, zemljišnih knjiga i drugih isprava kojima se dokazuje pravo na nepokretnostima (ugovori, sudske odluke, kao i odluke drugih nadležnih organa) i na bazi knjiga uloženih ugovora.
(2) Tehnički podaci o nepokretnostima upisuju se u katastar nepokretnosti isključivo prema podacima premjera izvršenog u Gaus-Krigerovoj projekciji.
(3) Na osnovu podataka iz st. 1. i 2. ovog člana formira se baza podataka katastra nepokretnosti sa privremenim upisima.
Član 74
(1) Od dana početka osnivanja katastra nepokretnosti sprovode se promjene u katastarskoj evidenciji, zemljišnoj knjizi i knjigama uloženih ugovora do isteka roka za osnivanje katastra nepokretnosti određenog u javnom oglasu.
(2) Rješenja o promjenama u evidencijama iz stava 1. ovog člana donesena u tom roku organ uprave dužan je da dostavi komisiji na dalje postupanje.
(3) U postupku osnivanja katastra nepokretnosti imaoci prava na nepokretnostima, fizička i pravna lica, republički i drugi organi i organizacije dužni su da, na zahtjev Uprave, dostave podatke o nepokretnostima koje imaju u svojim evidencijama.
Osnivanje katastra nepokretnosti sastoji se od ovih radnji: utvrđivanje katastarskih teritorijalnih jedinica, katastarskog klasiranja i bonitiranja zemljišta, izlaganje na javni uvid podataka o nepokretnostima i utvrđivanje prava na nepokretnostima i izradu katastra. Nov element je utvrđivanje prava na nepokretnostima koja se upisuju u katastar. Poslove izlaganja na javni uvid podataka o nepokretnostima i utvrđivanje prava na nepokretnostima obavlja komisija koja se sastoji od predsjednika, njegovog zamjenika i dva člana i njihovih zamjenika. S obzirom da komisija treba da utvrđuje ne samo činjenice kao što je inače slučaj kad je riječ o katastru, nego i postojanje prava na nepokretnostima predsjednik i njegov zamjenik imenuju se iz redova diplomiranih pravnika.
5. Izlaganje na javni uvid podataka o nepokretnostima i utvrđivanje prava na nepokretnostima
Član 75
(1) Podaci premjera i katastarskog klasiranja zemljišta o površinama, kulturama, klasama, zgradama i posebnim dijelovima zgrada, drugim objektima, prikupljeni podaci o pravima na nepokretnostima, kao i o posjednicima nepokretnosti, izlažu se na javni uvid putem privremenog lista nepokretnosti.
(2) Izlaganje na javni uvid podataka o nepokretnostima i utvrđivanje prava na nepokretnostima (u daljem tekstu: izlaganje podataka) vrši se po katastarskim opštinama.
Ova odredba uređuje postupak izlaganja katastarskih podataka na javni uvid.
Podaci premjera i katastarskog klasiranja zemljišta – uključujući informacije o površinama, kulturama, klasama, zgradama, posebnim dijelovima zgrada, drugim objektima, kao i prikupljene podatke o pravima na nepokretnostima i o posjednicima – izlažu se javnosti putem privremenog lista nepokretnosti.
Izlaganje ovih podataka i utvrđivanje prava na nepokretnostima sprovodi se po katastarskim opštinama, čime se omogućava lokalizovan i pregledan pristup informacijama, a zainteresovana lica mogu provjeriti tačnost podataka i eventualno uložiti prigovor.
Član 76
(1) Izlaganje podataka u cilju osnivanja katastra nepokretnosti prema podacima katastra zemljišta i katastra nepokretnosti, zemljišne knjige i knjige uloženih ugovora obavlja komisija za izlaganje, koju formira Uprava za jednu ili više katastarskih opština.
(2) Komisija se sastoji od predsjednika, njegovog zamjenika, dva člana i njihovih zamjenika, tako što se:
a) predsjednik i njegov zamjenik imenuju iz reda diplomiranih pravnika,
b) član i njegov zamjenik imenuju iz reda diplomiranih inženjera geodezije, geodetskih inženjera ili geometara i
v) drugi član i njegov zamjenik imenuju iz reda građana sa područja katastarske opštine u kojoj se izlažu podaci o nepokretnostima i utvrđuju prava na nepokretnostima na prijedlog načelnika, odnosno gradonačelnika jedinice lokalne samouprave.
(3) Predsjednik, njegov zamjenik, član i njegov zamjenik moraju imati položen stručni ispit za rad u organima uprave.
Osnovna jedinica u sistemu katastra je katastarska parcela. To je dio zemljišta koje se koristi na iti način, ima istu kulturu, i pripada istom sopstvenika ili drugom korisniku. U katastru su sve katastarske parcele jedne opštine označene brojevima počevši od jedan pa na dalje, na primjer 133, 124, 125, 126 itd. Katastarska parcela je jedinica koja ima trajni karakter, namijenjen je da duže traje. Ali to ne znači da ne može doći do njene podjele. Ako se dogodi da se postojeća parcela mora podijeliti na više parcela, usljed prosjecanja novog puta, usljed građenja željezničke pruge, podizanja novih zgrada itd, nove parcele nose i dalje katastarski broj stare parcele, na primjer 124, ali se izražavaju u obliku razlomka, tako što se u imeniocu označava njihov untrašnji redoslijed, na primjer 124/1, 124/2, 124/3, 124/4 i tako redom. Više parcela čini katastarsku opštinu. Područje katastarske opštine ne poklapa se sa područjem opštine kao društveno-političke zajednice. Katastarska opština obuhvata po pravilu područje jednog naseljenog mjesta, ali se može obrazovati jedna opština za dva ili više mjesta, kao što se područje jednog mjesta može podijeliti na dvije ili više katastarskih opština. Dvije ili više katastarskih opština sačinjavaju katastarski srez.
Član 77
(1) Prije izlaganja podataka, komisija je dužna da pribavi kopije katastarskih planova i elaborat novog premjera, kao i podatke o licima za koje se, po prikupljenim podacima, pretpostavlja da su nosioci prava na nepokretnostima u katastarskoj opštini za koju se izlažu podaci.
(2) Komisija je obavezna da koristi:
a) podatke iz zemljišne knjige,
b) stare katastarske planove i katastarske operate,
v) odluke sudova i organa uprave, kojima je odlučeno o pravima na nepokretnostima, a koje nisu ranije provedene u zemljišnim knjigama,
g) neprovedene odluke agrarnih i drugih komisija koje se odnose na nepokretnosti,
d) podatke o pravima utvrđenim u postupku komasacije i
đ) druge isprave i dokaze koji mogu poslužiti kao osnov za upis prava u katastru nepokretnosti.
(3) Sudovi, organi uprave i drugi organi i preduzeća dužni su bez odlaganja dostaviti komisiji, na njen zahtjev, podatke i isprave koje će poslužiti za upis prava na nepokretnostima.
Prije početka izlaganja, komisija mora pribaviti kopije katastarskih planova, elaborat novog premjera, kao i podatke o licima za koja se na osnovu prikupljenih informacija pretpostavlja da su nosioci prava na nepokretnostima u konkretnoj katastarskoj opštini.
U svom radu komisija je obavezna koristiti različite izvore podataka, uključujući:
a) evidenciju iz zemljišne knjige,
b) stare katastarske planove i operat,
v) sudske i upravne odluke o pravima na nepokretnostima koje još nisu provedene u zemljišnim knjigama,
g) neprovedene odluke agrarnih i drugih komisija,
d) podatke iz postupka komasacije,
đ) druge isprave i dokaze koji mogu poslužiti kao osnov za upis prava u katastar nepokretnosti.
Takođe, sudovi, organi uprave, drugi organi i preduzeća dužni su da na zahtjev komisije bez odlaganja dostave potrebne podatke i isprave, kako bi se obezbijedila tačnost i potpunost evidencije prava na nepokretnostima.
Član 78
(1) Komisija u postupku izlaganja, a u svrhu osnivanja katastra nepokretnosti, objavljuje to osnivanje u javnom oglasu u katastarskoj opštini u kojoj se osniva katastar nepokretnosti i na internet stranici Uprave, najkasnije 30 dana prije početka izlaganja podataka i utvrđivanje prava na nepokretnostima, a u svrhu osnivanja katastra nepokretnosti.
(2) Javni oglas iz stava 1. ovog člana sadrži:
a) naziv jedinice lokalne samouprave i katastarske opštine,
b) opis granica područja katastarske opštine ili njenog dijela za koju se vrši osnivanje katastra nepokretnosti,
v) javni poziv licima koja smatraju da imaju pravni interes da učestvuju u postupku osnivanja katastra nepokretnosti i
g) datum početka i završetka (rok) osnivanja katastra nepokretnosti.
Ova odredba propisuje obavezu komisije da, prilikom osnivanja katastra nepokretnosti, najmanje 30 dana prije početka izlaganja podataka i utvrđivanja prava na nepokretnostima, objavi javni oglas u katastarskoj opštini na koju se postupak odnosi, kao i na internet stranici Uprave.
Javni oglas mora sadržavati:
a) naziv jedinice lokalne samouprave i katastarske opštine,
b) opis granica područja katastarske opštine ili njenog dijela obuhvaćenog osnivanjem katastra,
v) javni poziv svim licima koja imaju pravni interes da učestvuju u postupku,
g) datum početka i završetka (rok) postupka osnivanja katastra nepokretnosti.
Na ovaj način se obezbjeđuje transparentnost postupka i omogućava svim zainteresovanim licima da na vrijeme ostvare svoja prava i učestvuju u postupku.
Član 79
(1) Komisija svakom pravnom ili fizičkom licu, za koja su prikupljeni podaci i adrese i za čije se nepokretnosti vrši izlaganje, najkasnije osam dana prije dana izlaganja podataka, upućuje poziv da u označeno vrijeme dođe u radnu prostoriju komisije i da donese sve isprave koje služe kao dokaz o pravima na nepokretnostima.
(2) Uz poziv se prilaže privremeni list nepokretnosti ili kopija posjedovnog lista.
Katastar ima značaj faktičke evidencije nepokretnosti, zemljišna knjiga ima karakter pravne evidencije. U austrijsko-njemačkom sistemu zemljišnih registara, katastar služi kao podloga zemljišnim knjigama, ali on sam nema značaja za postojanje stvarnih prava na nepokretnosti, takav značaj ima jedino zemljišna knjiga. Otuda upisivanje u katastar ne dovodi do pribavljanja stvarnih prava na nepokretnostima.
Prije izlaganja na javni uvid komisija pribavlja sve podatke o činjeničnom stanju, a to znači kopije katastarskih planova i elaborat novog premjera, kao i podatke o licima za koje se pretpostavlja da imaju prava na nepokretnostima u katastarskoj opštini za koju se izlažu podaci. Pritom, komisija se koristi svim raspoloživim podacima da bi što vjernije i istinitije utvrdila stvarno stanje. Komisija koristi podatke iz zemljišnih knjiga. stare katastarske planove i operate, sudske odluke i odluke upravnih organa kojima se mijenja ranije zemljišnoknjižno stanje, odluke agrarnih i drugih komisija koje nisu bile sprovedene, podatke o pravima utvrđenim u postupku komasacije i sve druge isprave i dokaze koji mogu da posluže kao osnov za upis prava u katastar nepokretnosti.
Kontaktirajte nas
Telefoni: 051/220-270
065-511-122
Advokatska kancelarija Topić
Advokat Ružica Topić
Braće Mažar i majke Marije 48
78 000 Banjaluka, RS, BiH
E-mail:
Član 80
(1) Licu čije je prebivalište, odnosno boravište nepoznato komisija za izlaganje po službenoj dužnosti, a na prijedlog jedinice lokalne samouprave, za privremenog zastupnika postavlja lice iz reda diplomiranih pravnika sa položenim stručnim ispitom za rad u organima uprave zaposlenih u organima jedinice lokalne samouprave na čijoj teritoriji se izlažu podaci o nepokretnostima i utvrđuju prava na tim nepokretnostima.
(2) Načelnik ili gradonačelnik jedinice lokalne samouprave dužan je u roku od osam dana od dana dostavljanja obavještenja o početku izlaganja katastarske opštine dostaviti podatke za lica iz reda zaposlenih diplomiranih pravnika koji će biti postavljeni za privremene zastupnike u postupku osnivanja katastra nepokretnosti.
(3) U slučaju da načelnik ili gradonačelnik jedinice lokalne samouprave ne dostavi podatke o licima koja će biti postavljena za privremene zastupnike, kao i u slučaju kada je jedinica lokalne samouprave stranka u postupku, privremeni zastupnik se postavlja iz reda advokata ili poslovno sposobnih lica.
(4) Za lica koja se postavljaju za privremenog zastupnika iz stava 3. ovog člana određuje se naknada u iznosu od 15 KM po predmetu u kome su određeni.
(5) Troškove privremenog zastupnika iz stava 4. ovog člana snosi jedinica lokalne samouprave na čijoj teritoriji se izlažu podaci o nepokretnostima i utvrđuju prava na tim nepokretnostima.
Ova odredba uređuje imenovanje privremenog zastupnika u postupku izlaganja podataka o nepokretnostima kada je prebivalište ili boravište stranke nepoznato. Ako je prebivalište ili boravište lica nepoznato, komisija za izlaganje, po službenoj dužnosti i na prijedlog jedinice lokalne samouprave, imenuje privremenog zastupnika iz reda diplomiranih pravnika sa položenim stručnim ispitom za rad u organima uprave, koji su zaposleni u organima te jedinice lokalne samouprave. Načelnik ili gradonačelnik dužni su, u roku od osam dana od obavještenja o početku izlaganja u katastarskoj opštini, dostaviti podatke o takvim licima.
Ako jedinica lokalne samouprave ne dostavi te podatke, ili ako je ona sama stranka u postupku, privremeni zastupnik se određuje iz reda advokata ili poslovno sposobnih lica. Za ovakve zastupnike predviđena je naknada od 15 KM po predmetu, a troškove snosi jedinica lokalne samouprave na čijoj se teritoriji vrši izlaganje podataka i utvrđivanje prava na nepokretnostima.
Član 81
U postupku izlaganja podataka komisija strankama stavlja na uvid:
a) katastarsko-knjižne cjeline nepokretnosti (zemljišta i zgrade),
b) podatke o vlasniku, nosiocu prava raspolaganja i prava korišćenja, kao i ograničenja koja se odnose na nosioce prava u pogledu raspolaganja nepokretnostima,
v) podatke o zemljišnim i kućnim služnostima, stvarnim teretima i hipotekama kojima su nepokretnosti opterećene i
g) podatke o posjedniku nepokretnosti.
Član 82
(1) U postupku izlaganja podataka sastavlja se zapisnik u koji se unosi tok postupka.
(2) Zapisnik potpisuju stranke, drugi učesnici u postupku i članovi komisije.
Odnos između katastra i zemljišnih knjiga sastoji se u tome da katastar predstavlja osnovnu evidenciju o zemljištu i drugim nepokretnostima jer sadrži podatke koji su izvorno dobijeni geodetskim premjerom zemljišta. Zemljišne knjige i sve druge službene evidencije o nepokretnim stvarima sadrže podatke koji nisu dobijeni neposredno, nego se oslanjaju na katastar. Nepokretnosti se u zemljišnim knjigama označavaju prema podacima iz katastra.
.jpeg)
Član 83
(1) U postupku izlaganja podataka stranke mogu stavljati primjedbe koje se uvode u svesku spiska primjedaba na podatke utvrđene premjerom i katastarskim klasiranjem zemljišta.
(2) Komisija je dužna da razmotri stavljene primjedbe i, ako utvrdi da su osnovani - vrši odgovarajuće promjene podataka utvrđenih premjerom i katastarskim klasiranjem zemljišta, a za primjedbe koje nije usvojila - iznosi razloge u rješenju koje donosi u ovom postupku.
(3) Osnovanim primjedbama iz stava 2. ovog člana smatraju se primjedbe koje se odnose na greške i propuste nastale u postupku premjera, održavanja premjera i katastarskog klasiranja zemljišta.
(4) Ako se primjedba odnosi na podatke o kulturi i klasi, komisija će zatražiti mišljenje nadležne organizacione jedinice Uprave.
Katastar treba da daje sliku stvarnog stanja u pogledu međa, površine zemljišta, i kao što je rečeno smisao ove evidencije i jeste u tome da teži vjernom i tačnom preslikavanju stvarnog stanja. Ipak i ovde su moguća odstupanja između onoga što u stvarnosti postoji i stanja u katastru. I zato se kupac i ne smije u potpunosti osloniti na katastarsko stanje. Uostalom i teorijski posmatrano katastarska karta ne uživa javno povjerenje.
Komisija oglasom određuje mjesto i vrijeme kada će početi izlaganje podataka i obavještava, poziva, sva lica koja polažu pravo na nepokretnosti ili imaju neki pravni interes u vezi sa nepokretnošću da u određeno vrijeme dođu u prostorije komisije i da daju potrebne podatke. Oglas se objavljuje najkasnije 15 dana prije početka izlaganja podataka na način koji je uobičajen u određenoj sredini. Takođe, najkasnije osam dana prije početka izlaganja podataka na javni uvid, komisija će uputiti pozive svim licima, fizičkim i pravnim, za čije se nepokretnosti izlažu podaci da u označeno vrijeme dođu u radnu protstoriju komisije i da donesu isprave koje služe kao dokaz o postojanju prava na nepokretnostima. Licu čije je prebivalište ili boravište nepoznato kao i licu koje se nije odazvalo pozivu postaviće se privremeni zastupnik.
Član 84
(1) Utvrđivanje prava na nepokretnostima vrši se na osnovu:
a) stanja upisanog prava u zemljišnoj knjizi ako se ustanovi da taj upis odgovara stvarnom stanju,
b) pravosnažnih odluka nadležnih organa i sudova, zaključenih ugovora i drugih isprava koje su osnov za upis prava na nepokretnostima i
v) podataka iz katastarskog operata koji odgovara stvarnom stanju.
(2) Smatra se da ne odgovara stvarnom stanju i neće se upisati u katastar nepokretnosti hipoteka čiji je upis u zemljišnoj knjizi stariji od 30 godina, računajući unazad od dana izlaganja podataka.
(3) Ako ne postoje dokazi o pravu na nepokretnostima iz stava 1. t. a) do v) ovog člana, upis prava na nepokretnostima može se odrediti na osnovu drugih provedenih dokaza (saslušanje svjedoka, posljednje stanje posjeda, izjave stranaka i drugih sličnih dokaza).
Ova odredba uređuje način utvrđivanja prava na nepokretnostima u postupku izlaganja podataka radi osnivanja katastra nepokretnosti. Prava se utvrđuju prvenstveno na osnovu:
a) stanja upisanog prava u zemljišnoj knjizi, ako taj upis odgovara stvarnom stanju,
b) pravosnažnih odluka nadležnih organa i sudova, ugovora i drugih isprava koje su osnov za upis,
v) podataka iz katastarskog operata, ako ti podaci odgovaraju stvarnom stanju.
Neće se upisati u katastar hipoteka čiji je upis u zemljišnoj knjizi stariji od 30 godina od dana izlaganja podataka, jer se smatra da ne odražava stvarno stanje. Ako ne postoje dokazi iz gore navedenih izvora, pravo na nepokretnostima može se utvrditi na osnovu drugih provedenih dokaza – kao što su saslušanje svjedoka, posljednje stanje posjeda, izjave stranaka i drugi slični oblici dokazivanja. Na ovaj način omogućava se upis prava i u slučajevima kada formalna dokumentacija nedostaje, ali postoji dovoljno drugih vjerodostojnih dokaza.
Član 85
(1) Ako se u postupku izlaganja ustanovi da je sporno pravo svojine ili drugo pravo na nepokretnostima čije je rješavanje u stvarnoj nadležnosti sudova, Komisija stranku sa manje vjerovatnim pravom upućuje da u roku od 30 dana od dana izlaganja kod nadležnog suda pokrene parnični, odnosno vanparnični postupak, o čemu se vrši zabilježba, i da Komisiji u daljem roku od osam dana podnese dokaz o pokretanju tog postupka, kada se vrši zabilježba spora.
(2) Ako stranka iz stava 1. ovog člana u određenom roku ne podnese Komisiji dokaz da je kod nadležnog suda pokrenula parnični, odnosno vanparnični postupak, brišu se zabilježbe iz stava 1. ovog člana.
(3) Ako je stranka već pokrenula spor kod nadležnog suda u cilju utvrđivanja prava na nepokretnostima, Komisija osniva katastar nepokretnosti i u privremeni list nepokretnosti upisuje pravo u korist lica koje je upisano u javnim evidencijama u kojima se upisuju stvarna prava na nepokretnostima, o čemu se vrši zabilježba u V listu privremenog lista nepokretnosti.
Član 85 reguliše postupanje Komisije kada se tokom izlaganja utvrdi da postoji spor oko prava svojine ili drugog prava na nepokretnostima, a čije je rješavanje u nadležnosti suda. Ako se utvrdi spor, Komisija će stranku za koju ocijeni da ima manje vjerovatno pravo uputiti da u roku od 30 dana od dana izlaganja pokrene parnični ili vanparnični postupak pred nadležnim sudom. O upućivanju se vrši zabilježba, a stranka je dužna da Komisiji, u daljem roku od 8 dana, dostavi dokaz o pokretanju tog postupka, nakon čega se vrši zabilježba spora.
Ako stranka u ostavljenom roku ne dostavi dokaz o pokretanju postupka, briše se i zabilježba upućivanja i eventualna zabilježba spora. U slučaju da je spor već pokrenut prije izlaganja, Komisija nastavlja sa osnivanjem katastra nepokretnosti i u privremeni list nepokretnosti upisuje pravo u korist lica koje je evidentirano u postojećim javnim evidencijama stvarnih prava, uz zabilježbu spora u V listu privremenog lista nepokretnosti.
Član 85a
(1) Ukoliko se u postupku izlaganja ustanovi da je sporno pravo svojine čije je rješavanje u stvarnoj nadležnosti organa uprave, Komisija stranku sa manje vjerovatnim pravom upućuje da u roku od 30 dana od dana izlaganja kod nadležnog organa uprave za imovinsko-pravne poslove pokrene upravni postupak za rješavanje tih odnosa, o čemu vrši zabilježbu, i da Komisiji u daljem roku od osam dana podnese dokaz o pokretanju postupka, a Komisija u V listu privremenog lista nepokretnosti upisuje zabilježbu o pokrenutom upravnom postupku i zabilježbu zabrane otuđenja i opterećenja na tim nepokretnostima.
(2) Ako stranka iz stava 1. ovog člana u određenom roku ne podnese Komisiji dokaz da je kod nadležnog organa uprave pokrenula upravni postupak, brišu se zabilježbe iz stava 1. ovog člana.
(3) Ako je stranka već pokrenula postupak pred nadležnim organom uprave u cilju rješavanja spornih imovinsko-pravnih odnosa, komisija u privremenom listu nepokretnosti upisuje pravo na toj nepokretnosti u korist lica čije je pravo vjerovatnije i u V listu privremenog lista nepokretnosti upisuje zabilježbu o pokrenutom upravnom postupku i zabilježbu zabrane otuđenja i opterećenja na toj nepokretnosti.
Ova odredba uređuje postupanje Komisije kada se u toku izlaganja utvrdi da postoji spor oko prava svojine na nepokretnostima, a njegovo rješavanje je u nadležnosti organa uprave. Ako se utvrdi takav spor, Komisija će stranku sa manje vjerovatnim pravom uputiti da u roku od 30 dana od dana izlaganja pokrene upravni postupak pred nadležnim organom uprave za imovinsko-pravne poslove. O upućivanju se vrši zabilježba, a stranka je dužna da u daljem roku od osam dana dostavi dokaz o pokretanju postupka. Tada Komisija u V list privremenog lista nepokretnosti upisuje zabilježbu o pokrenutom upravnom postupku i zabilježbu zabrane otuđenja i opterećenja na tim nepokretnostima.
Ako stranka ne dostavi dokaz u propisanom roku, brišu se sve zabilježbe iz stava 1.
U slučaju da je postupak pred nadležnim organom uprave već pokrenut, Komisija u privremenom listu nepokretnosti upisuje pravo u korist lica čije je pravo vjerovatnije, te u V list unosi zabilježbu o pokrenutom postupku i zabranu otuđenja i opterećenja predmetne nepokretnosti, kako bi se spriječile promjene koje bi mogle ugroziti rješavanje spora.
Član 85b
(1) Kada se u postupku izlaganja podataka za neku nepokretnost utvrdi da predstavlja uzurpaciju društvene, odnosno državne svojine, Komisija izlaže podatke o nepokretnosti i utvrđuje pravo na toj nepokretnosti na sljedeći način:
a) zemljište koje je u skladu sa važećim propisima proglašeno šumskim, a snimljeno je kao posebna parcela, upisuje se u privremeni list nepokretnosti kao svojina Republike Srpske, s tim da se u privremenom listu nepokretnosti za tu parcelu upisuje zabilježba o uzurpantu tog zemljišta i pokrenutom upravnom postupku za rješavanje spornih imovinsko-pravnih odnosa na uzurpiranom zemljištu,
b) poljoprivredno zemljište, ako je na terenu označeno i snimljeno kao parcela, upisuje se u privremeni list nepokretnosti kao svojina Republike Srpske, s tim da se u privremenom listu nepokretnosti upisuje zabilježba o uzurpantu tog zemljišta i pokrenutom upravnom postupku za rješavanje spornih imovinsko-pravnih odnosa na uzurpiranom zemljištu.
v) (brisano)
(2) U slučaju iz stava 1. ovog člana, Komisija bez odgađanja, a najkasnije u roku od sedam dana, obavješatava nadležni organ za imovinsko-pravne poslove o uzurpaciji koja se rješava po službenoj dužnosti po hitnom postupku.
(3) (brisano)
(4) Zabilježba iz stava 1. ovog člana briše se po službenoj dužnosti nakon donošenja pravosnažnog rješenja o uzurpaciji.
Ova odredba propisuje kako Komisija postupa kada se u postupku izlaganja podataka utvrdi da neka nepokretnost predstavlja uzurpaciju društvene ili državne svojine.
1. Način evidentiranja u privremenom listu nepokretnosti
-
Šumsko zemljište – ako je, prema važećim propisima, proglašeno šumskim i snimljeno kao posebna parcela, upisuje se kao svojina Republike Srpske. U privremenom listu unosi se i zabilježba o licu koje koristi zemljište (uzurpantu) i o pokrenutom upravnom postupku radi rješavanja spornih odnosa.
-
Poljoprivredno zemljište – ako je na terenu označeno i snimljeno kao parcela, takođe se upisuje kao svojina Republike Srpske, uz istu vrstu zabilježbe o uzurpantu i pokrenutom postupku
2. Obaveza obavještavanja nadležnog organa
Komisija je dužna, bez odlaganja, a najkasnije u roku od sedam dana, da obavijesti nadležni organ za imovinsko-pravne poslove o utvrđenoj uzurpaciji. Taj organ postupa po službenoj dužnosti i po hitnom postupku.
3. Brisanje zabilježbe
Zabilježba o uzurpaciji briše se po službenoj dužnosti nakon što postane pravosnažno rješenje o uzurpaciji.
Član 86
(1) Na osnovu činjenica utvrđenih u postupku izlaganja podataka, komisija donosi rješenje koje sadrži podatke o nepokretnostima, označenje prava na nepokretnosti i nosilaca tih prava, ograničenje vezano za raspolaganje nepokretnostima, nalog za upis podataka o nepokretnostima i nosiocima prava na nepokretnostima.
(2) Privremeni list nepokretnosti sa podacima o nepokretnostima i pravima na nepokretnostima sastavni je dio rješenja iz stava 1. ovog člana.
Komisija stavlja na uvid strankama ove podatke: a) katastarskoknjižnecjeline nepokretnosti (zemljišta i zgrade); b) podatke o vlasniku, nosiocu prava raspolaganja i prava korišćenja kao i ograničenja vezana za nosioce prava u pogledu raspolaganja nekretninama; podatke o stvarnim službenostima (zemljišnim i kućnim) stvarnim teretima i hipotekama kojima su nepokretnosti opterećene i podatke o držaocu nepokretnosti i obvezniku poreza na prihod od poljoprivredne djelatnosti i zgrada. Stranke mogu staviti primjedbe i ako su one osnovane, komisija će izvršiti odgovarajuće promjene podataka utvrđenih premjerom i katastarskim klasiranjem. Ako ne usvoji primjedbe komisija je dužna da ih obrazloži u rješenju.
Utvrđivanje prava na nepokretnostima obavlja se na osnovu: a)zemljišnoknjižnog stanja kada ono odgovara stvarnom stanju (vanknjižnom); b)pravosnažnih odluka sudova i drugih nadležnih organa, zaključenih ugovora i drugih isprava koje su osnov za upis prava; i c)podataka iz (dosadašnjeg) katastarskog operata koji odgovara stvarnom stanju. Ako nijedna od navedenih isprava ne postoji, komisija će utvrđivati prava na osnovu saslušanja svjedoka, posljednjeg stanja posjeda, državine, izjave stranaka itd.
Član 87
(1) Protiv rješenja komisije iz člana 86. ovog zakona može se izjaviti žalba Republičkoj upravi za geodetske i imovinsko-pravne poslove u roku od 15 dana od dana prijema rješenja.
(2) Žalbom se može pobijati rješenje samo u pogledu utvrđenih podataka premjera i katastarskog klasiranja zemljišta.
(3) U pogledu utvrđivanja prava na nepokretnostima može se u roku od 30 dana od dana prijema rješenja pokrenuti parnični ili vanparnični postupak kod nadležnog suda, protiv lica kome su utvrđena prava rješenjem iz člana 86. ovog zakona
(4) U slučaju iz stava 3. ovog člana Komisija nastavlja postupak osnivanja katastra nepokretnosti, s tim što će se u V list privremenog lista nepokretnosti upisati zabilježba parničnog, odnosno vanparničnog postupka.
(5) Republička uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove dužna je donijeti rješenje po žalbi prije stupanja na snagu katastra nepokretnosti.
(6) Troškove pravnog zastupanja u postupku osnivanja katastra nepokretnosti snosi stranka koja je angažovala pravnog zastupnika.
Ovaj član propisuje pravna sredstva i rokove u vezi sa rješenjima komisije iz člana 86. zakona, kao i ograničenja u pogledu predmeta osporavanja.
Pravo žalbe – Stranka može podnijeti žalbu Republičkoj upravi za geodetske i imovinsko-pravne poslove u roku od 15 dana od prijema rješenja, ali samo u dijelu koji se odnosi na podatke premjera i katastarskog klasiranja zemljišta. Dakle, žalbom se ne može osporavati pitanje vlasništva ili drugih stvarnih prava, već isključivo tehnički podaci.
Sudski postupak – U pogledu utvrđenih prava na nepokretnostima, stranka može pokrenuti parnični ili vanparnični postupak pred nadležnim sudom u roku od 30 dana od prijema rješenja, i to protiv lica kojem su prava priznata tim rješenjem. Komisija u tom slučaju nastavlja proces osnivanja katastra, ali u privremenom listu (V list) unosi zabilježbu o pokrenutom sudskom postupku.
Rok za odlučivanje i troškovi – Republička uprava mora riješiti žalbu prije nego što katastar nepokretnosti stupi na snagu, a troškove pravnog zastupanja snosi ona stranka koja angažuje pravnog zastupnika.
Član 87a
Sud i organ uprave pred kojim se pokrenu postupci na osnovu čl. 85, 85a, 85b. i 87. ovog zakona rješavaju predmete po hitnom postupku.
Katastarska parcela je prirodna cjelina, zemljišnoknjižno telo je pravna cjelina. Katastarska parcela služi i kao osnova za formiranje zemljižnoknjižnih tela. Jedno zemljišnoknjižno telo može se sastojati od jedne jedine katastarske parcele , a može biti sastavljeno i od više katastarskih parcela. Obrnuto nije moguće, jedna katastarska parcela ne može sadržavati više zemljišnoknjižnih tela. Kad je zemljišnoknjižno telo sastavljeno od više katastarskih parcela potrebni su ovi uslovi: parcele treba da pripadaju istom sopstveniku, tj. korisniku, parcele treba da budu opterećene na isti način, izuzev stvarnih službenosti, parcele treba da se nalaze na istoj katastarskoj opštini. Zemljišta ne moraju da se graniče jedno sa drugim, mogu biti udaljena jedno od drugog, ali moraju biti u jednoj katastarskoj opštini. Sopstvenik može, na primjer ako hoće da otuđi dio zemljišta, zahtijevati da se pojedina katastarska parcela izdvoji iz postojećeg zemljišnoknjižnog tela i da se formira novo zemljišnoknjižno telo, ali je ovo potreban otpis is dotadašnjeg uloška.
Član 88
(brisano)
U slučajevima kada je sporno u čiju korist postoji pravo svojine ili neko drugo pravo, komisija će stranke čije joj se pravo čini manje vjerovatnim uputiti da u roku od 30 dana od dana izlaganja pokrene spor kod nadležnog suda. U tom slučaju u popisnom listu će se upisati primjedba da je poveden spor. Ako stranka kojoj je to naloženo u roku od daljih osam dana, poslije roka od trideset dana, ne podnese dokaz da je podnijela tužbu, brisaće se primjedba o sporu i izvršiti upis prava svojine u popisni list u korist lica čiji je osnov bio vjerovatniji.
Pošto uvrdi činjenice, komisija za izlaganje podataka donosi rješenje. U rješenju se iznose podaci o nepokretnostima, zemljištima i zgradama i drugim objektima, označavaju prava na nepokretnostima i njihovi nosioci, ograničenja u pogledu raspolaganja nepokretnostima i upućuje nalog za upis podataka o nepokretnostima i pravima na njima, itd. Sastavni dio rješenja predstavlja popisni list sa podacima o nepokretnostima i pravima na njima. Protiv rješenja komisije mogu se uputiti dva pravna lijeka. Kad je riječ o utvrđenim podacima premjera i katastarskog klasiranja zemljišta, dakle o činjenicama, može u roku od petnaest dana od prijema rješenja, podnijeti žalba Republičkoj upravi za geodetske poslove.
U pogledu utvrđivanja prava na nepokretnostima, dakle o pravnim pitanjima, može se u roku od trideset dana od dana prijema podnijeti tužba nadležnom sudu protiv rješenja komisije. Kada je riječ o upisivanju prava na nepopkretnostima i sama komisija može izmijeniti svoje rješenje u roku od devedeset dana od dana dostavljanja. Za to je potreban pristanak stranke u čiju korist je određen upis prava na nepokretnostima kao i stranke koja traži izmjenu rješenja. Rješenje se neće izmijeniti ako bgi izmena dovela do upisa prava koja su nastala poslije donošenja prvobitnog rješenja. Treća lica koja smatraju da su njihova prava povrijeđena upisom nekog prava u katastar nepokretnosti, mogu podnijeti tužbu kod nadležnog suda i osporiti izvršeni upis u roku od tri godine od dana stupanja na snagu katastra nekretnina.
Član 89
(1) Treća lica koja smatraju da su izvršenim upisom prava na nepokretnostima u katastru nepokretnosti povrijeđena njihova prava, mogu tužbom kod nadležnog suda osporavati izvršeni upis u roku od tri godine od dana stupanja na snagu katastra nepokretnosti.
(2) Pravo iz stava 1. ovog člana pripada licu koje je propustilo rok od 30 dana iz člana 85. stav 1. ovog zakona.
Član 89a
(1) Komisija za izlaganje sprovodi i skraćeni postupak u skladu sa Zakonom o opštem upravnom postupku, u sljedećim slučajevima:
a) kada su podaci o nepokretnostima upisani u zemljišnoj knjizi preuzeti iz katastarskog operata, a u katastarskom operatu su utvrđeni u postupku osnivanja katastra nekretnina u skladu sa odredbama Zakona o premjeru i katastru nekretnina (‘Službeni glasnik Republike Srpskeʼ, br. 19/96 i 15/00) i Zakona o premjeru i katastru nekretnina (‘Službeni list SR BiHʼ, br. 22/84, 12/87, 26/90 i 36/90),
b) kada su podaci u zemljišnoj knjizi i katastarskom operatu identični, i to podaci o brojevima parcela, površinama parcela i nosiocima prava svojine u zemljišnoj knjizi i posjednicima u katastarskom operatu,
v) kada su podaci u zemljišnoj knjizi i katastarskom operatu identični, osim podataka o brojevima parcela u slučaju kada parcela po novom premjeru odgovara u cijelosti po površini i obliku parceli po starom premjeru, bez obzira na to što su brojevi parcela različiti,
g) kada za određene nepokretnosti ne postoji zemljišna knjiga ili kada zemljišnu knjigu ne vodi i ne održava stvarno nadležni organ, a postoji katastar nepokretnosti uspostavljen na osnovu premjera u Gaus-Krigerovoj projekciji,
d) kada je nepokretnost upisana u knjigu uloženih ugovora.
(2) Rješenje doneseno na osnovu stava 1. ovog člana komisija za izlaganje dostavlja licima upisanim u privremeni list nepokretnosti, koji je sastavni dio tog rješenja.
(3) Protiv rješenja iz stava 2. ovog člana može se izjaviti žalba komisiji za izlaganje, u roku od 15 dana od dana dostavljanja rješenja.
(4) U slučaju iz stava 3. ovog člana, komisija za izlaganje obavezno sprovodi poseban ispitni postupak u skladu sa odredbama Zakona o opštem upravnom postupku i odredbama ovog zakona.
(5) Nakon sprovođenja postupka iz stava 4. ovog člana, komisija za izlaganje može uvažiti zahtjev iz žalbe i donijeti novo rješenje.
(6) Kada komisija za izlaganje koja je donijela rješenje utvrdi da je podnesena žalba dopuštena, blagovremena i izjavljena od ovlašćenog lica, a nije novim rješenjem zamijenila rješenje koje se žalbom pobija, dužna je bez odlaganja, a najkasnije u roku od osam dana od dana prijema žalbe, poslati žalbu Republičkoj upravi za geodetske i imovinsko-pravne poslove na rješavanje.